城市規劃對房地產經濟的引導探討

王英豪 喻榮勝

【摘要】現階段，我國經濟邁入了新的發展階段，城市化建設進程不斷加快，其中房地產行業也得到了快速發展，但是當前城市規劃與房地產經濟存在諸多矛盾與問題，嚴重制約了城市經濟的發展。國內相關學者針對城市規劃與房地產之間的協調關系展開了深入研究，因此本文基于城市規劃與房地產經濟理論的相關研究，對兩者發展過程中存在的矛盾和問題展開了深入分析，并就如何發揮城市規劃的作用，實現對房地產經濟的引導和調控進行了詳細探討。

【關鍵詞】城市規劃;房地產經濟;引導;調控 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.35.010

隨著我國城市現代化進程不斷加快，城市建設的需求也在逐漸擴大，而城市規劃的主要工作內容是結合現代化城市的發展戰略目標，對多方面的發展建設進行規劃設計，具體包括城市空間規劃，基礎設施建設，經濟發展等關鍵因素。作為一項城市發展的重要工作內容，城市規劃需要綜合全面考慮多種影響因素，設置科學合理的建設方案。在城市規劃過程中，相關規劃人員進行方案設計時，需要充分考慮到城市規劃對城市房地產行業經濟的引導和調控作用，明確城市規劃對于房地產行業的重要影響，在房地產行業發展過程中，城市規劃不僅直接關系到相關證件的獲取，如建筑用地開發許可證等，還對于房地產建設功能的實現以及周邊環境的環境效應等產生影響。

1、房地產經濟和城市規劃及其關系概述

房地產行業是城市經濟發展的重要組成部分，對于房地產行業來說，房地產開發是一項基礎環節，也是所有房地產相關工作開展的前提和基礎，因此對于房地產經濟發展具有重要意義。當房地產行業的開發商從政府獲取相關的土地開發使用文件時，就可以通過投入大量資金對這部分土地進行開發規劃，并對這項重要的城市資源進行建設使用。相較于其他經濟行業，房地產經濟的商品存在較大的差異，房地產商品嚴格意義上屬于典型的不動產資源，在開發利用過程中需要投入大量的資金，也需要耗費大量的人力和物力，尤其是建設的周期較長，期間可能會受到各種因素的限制，阻礙房地產建設進程，因此房地產行業經濟存在較大的經營風險。

城市規劃主要是指相關政府部門或相關工作人員基于對城市運行情況的了解，包括城市空間，結構，經濟情況等多方面的因素，制定出科學合理的城市資源利用和建設方案，通過這種方式實現對城市土地資源的開發和利用，同時對城市空間進行合理規劃，實現空間資源的合理配置，從而完成城市建設的目標，并為城市經濟發展奠定良好基礎。在社會經濟不斷發展的過程中，城市規劃對于城市經濟發展具有重要的作用，在綜合考慮了多方面的因素，并對整體的空間規劃進行綜合的評估工作之后，相關政府部門可以對相關區域的功能和布局進行調整，并根據城市的實際情況配置大型機械設備，從而確保城市功能的實現以及城市整體化系統化的運行。

房地產經濟行業的發展主要是基于房地產開發商的經濟利益，而城市規劃是面向公眾的，考慮的是城市居民的生產生活需求以及城市經濟的發展，因此具有公眾性特點，這也是房地產經濟與城市規劃矛盾產生的重要方面。與此同時，在城市土地資源開發利用的方面，房地產經濟與城市規劃又存在一定的共性，在進行房地產開發和利用時，房地產開發商需要嚴格按照城市規劃的需求及標準開展工作，而城市規劃在實行過程中也需要對房地產的開發利用情況進行監督，并對其存在的不合規行為進行約束和規范。除此之外，在進行城市規劃過程中，需要根據城市建設的實際需求進行區域規劃，因此城市各個區域實現的功能以及產生的經濟效益存在明顯的不同，而經濟效益是房地產經濟發展的重要指標，直接影響了房地產的開發工作。由此也可以看出，城市規劃對房地產經濟發揮著重要的引導作用。

2、城市規劃和房地產經濟之間存在的矛盾與問題

在我國城市化建設進程中，部分城市在發展過程中出現了城中村的發展現象，而這種情況的出現主要原因在于城市整體規劃不夠合理。現階段，城中村的存在對于城市現代化進程產生了十分不利的影響，也造成了城市資源的分配不合理，城市經濟的不平衡發展等情況，城中村的覆蓋面積較廣，占用土地資源較多，同時人口數量也較大，這一現象對于城鎮化發展造成了嚴重的阻礙，不利于城市的現代化發展。

現階段，由于我國人口數量在不斷增加，尤其是城市人口，因此對于住房的需求進一步加大，房地產行業基于此獲得了迅猛發展，但是隨著越來越多的城市土地資源被應用于房地產開發，對于城市建設也產生了一些不利影響，其中城市交通就是一個主要的方面，在進行房地產開發建設施工時，周邊的城市道路會受到阻礙，加上原本城市交通就存在擁堵情況，因此會進一步加重城市交通的堵塞，使城市面臨嚴重的交通壓力，同時，房地產開發工作的實施，會對周邊居民的生活造成一定的影響，因此進行合理的城市規劃，并加強對房地產經濟行業的引導和調控是十分有必要的。

3、優化城市規劃實現對房地產經濟引導的具體策略

3.1強化政府的調控作用

在城市規劃建設的過程中，政府發揮著一定的調控作用，但是在對城市規劃內容進行干預時，政府應將干預力度控制在一定范圍內，需要注意的是政府的調控首先要體現政府對城市發展的管理目標，在城市規劃的過程中采用宏觀調控等多種手段進行合理的干預，其次應注意干預的范圍和力度，需要在發揮政府調控功能的前提下，確保城市規劃建設符合城市經濟發展的需求和經濟效益的提升，為城市發展注入活力，即保障社會效益的實現。在城市規劃的過程中，政府要貫徹以人為本的理念指導城鄉規劃工作，但是在實際實施過程中，這種效果并沒有很好的實現，主要的原因在于政府實行干預的頻率較大，干預密度較強，導致干預情況下產生的一系列管理工作難以應付，因此不僅沒有對房地產經濟實現良好的調控，反而影響了房地產行業的發展，對房地產經濟形成了制約，同時對于城市整體規劃和發展也產生了一些不利影響。針對這種情況，政府應充分遵循適度干預的原則，需要充分結合城市發展的實際情況，適量減少對城市規劃和房地產經濟的干預，解除對城市發展的政策束縛，同時應對制約城市發展的各種因素采取有效措施加以排除，為城市現代化發展和房地產經濟發展提供有力保障。除此之外，對于房地產行業在發展過程中產生的各種矛盾，政府應發揮好調控職能，對這些矛盾加以調和，在協調的過程中，應把公共利益作為調和矛盾的落腳點，充分發揮好政府對房地產經濟行業的干預和調控作用，從而促進房地產經濟的健康穩定發展。

3.2完善相關法律法規，加強房地產開發管理

在房地產經濟發展過程中，應以城市規劃為基礎，在各種法律法規的指導下開展各種房地產活動以及房地產管理工作，因此需要進一步完善相關法律法規，從而為房地產的各項工作提供有力的指導和支撐。首先應完善城市規劃管理體系，現階段城市管理體系主要包括四個方面，分別是法律法規，控制程序，控制參數以及過程控制。城市管理的主要實現功能是完善相關的法律法規，并在這些相對完善的法律法規的指導下實現城市規劃對房地產經濟的調控引導作用。通過構建完善的城市規劃管理體系，對于城市規劃的各個環節和內容進行管理和優化，提高城市規劃建設的質量和效率，同時為城市中的各個重要的組件和關鍵設施搭建相應的管理平臺，提高管理的效率。對于城市規劃建設中的各個建筑項目進行控制和管理，確保城市的土地資源以及其他各項資源能夠得到合理利用和配置，并進一步提高其經濟效益和社會效益。同時應合理設計城市規劃方案，充分考慮到城市的人文特質，將其與城市規劃建設實現較好的融合。其次是出臺相關的法律法規，國家和地方政府出臺的法律法規具有強制性作用，因此能夠有效規范各種城市規劃和房地產開發活動，促進其科學合理的開展。然而現階段，我國關于城市規劃的相關宏觀的法律法規體系尚不完善，無法對不同城市和不同地區的城市規劃和房地產活動進行控制，其次統一化的法律法規會忽視部分地區的差異性，以此無法起到關鍵的制約作用，因此各個地方政府應基于國家出臺的相關法律法規，結合當地的實際發展情況，加快構建具有地方特色的法律法規制度體系，為當地城市規劃和房地產經濟提供有力保障。

3.3細化指標參數，實現有效約束

在城市規劃中，一般會設置相應的控制規劃，相關政府部門應充分利用這些控制規劃中的具體指標和參數，對房地產開發活動進行有效的控制和指導。由于這些控制規劃都具有法律效力，因此在城市規劃與房地產開發的過程中，需要嚴格遵守相關的控制規劃，認真分析其中的關鍵指標參數，確保各項活動符合參數標準，當根據實際情況，需要對其中的某些指標參數進行變更時，應依照相關的法律法規進行變更。例如，某個城市的低收入群體數量較多，而且居民多是暫住人口，根據這一特征，在進行城市房地產開發時，需要以經濟型住宅為主，因此設計的戶型設定是不超過80平方米，但是根據城市發展的具體需求，需要對戶型的最小面積加以限制，因此最小面積為50平方米。除此之外，可通過設置住宅容積率等指標對房地產開發活動進行約束。通過這種細化指標參數的方式，較為精準的對房地產開發活動進行了限制，相對于其他的約束方式，這種方法顯然能達到更好的控制效果。

總結：

綜上所述，城市規劃與房地產經濟對于現代化的城市發展進程都具有非常重要的意義，而且城市規劃與房地產經濟存在著十分緊密的聯系，互相影響，互相促進，都需要按照一定的政策法規對城市資源進行規劃利用，同時城市規劃對于房地產經濟存在著重要的引導和調控作用，因此，相關政府部門應充分發揮這一作用，在優化城市規劃的基礎上，通過政府調控，法律法規制約，細化指標參數限制等有效措施，更好的引導房地產經濟規范化，使城市規劃與房地產經濟實現協調發展。

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