房產測繪面積中存在的問題及質量控制

【摘要】房產測繪面積如果出現問題，將會導致房產交易糾紛增加，直接影響房地產行業的正常發展，所以必須對其中的問題進行控制，提升測繪工作的質量。本文就對房產測繪面積的問題進行研究，提出解決措施。

【關鍵詞】房產測繪面積;問題;質量控制 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.35.021

房地產行業是社會的重要行業之一，房產面積作為衡量房產價值的重要數據，必須具備足夠的精確性。但是近年來在房產測繪面積工作中，由于人員、管理、技術等因素導致測繪結果存在精確性問題，會增加房產交易糾紛，因此必須采取有效措施，加強對測繪質量的控制。

1、房產測繪工作概述

1.1房產測繪面積定義

房產測繪面積是指房產工程完工驗收后，具備合法測繪資格的單位根據規定等對房產開展實地勘察工作，對房產進行繪圖和計算獲得房產面積，確定內建筑面積和共用建筑面積。測繪工作必須保證準確性，以保護消費者的利益。

1.2房產測繪面積重要性

房產測繪面積可以獲得房產重要的面積數據，如果測繪工作質量控制存在問題，或者測繪缺少精確性，將會直接影響房地產商或者購房者的權益。為了避免出現經濟糾紛或者法律糾紛，工作人員進行測繪時必須嚴格執行各項測繪要求，以及貫徹法律對測繪工作的要求，獲得準確的面積數據。在進行測繪工作之前，也要進行充分準備和精準預算[。一些房產交易中，容易出現紛爭性情況，為了解決矛盾必須業主提供有效的數據，以便獲得足夠的法律支持和援助，保護自身權益不受侵害。所以房產測繪工作中，應不斷提升測繪的規范性，保證測繪數據的真實性和準確性，提升測繪結果的權威性，做好歸檔工作，保證數據的長期使用。

1.3房產測繪面積的社會作用

房產是我國國民的重要資產，是國民滿足自身居住需求的途徑，國民也通過購房提升生活品質，另一方面，房地產也是一個重要的投資渠道，很多人都通過投資房產提升資產，所以房產測繪面積工作的精確性將會直接決定生活品質和投資合法性。在缺少健全、完善管理辦法的情況下，一些房產測繪工作的展開中，未能嚴格測繪規范的相關規定展開，導致測繪誤差的出現，不僅影響工作質量，也會對房地產行業的正常發展產生嚴重制約。房產測繪工作人員在工作中必須保證數據的真實性和準確性，避免因工作的失誤，造成房產交易過程中出現問題，同時，也能保證顧客的合法權益，保證房地產行業的繁榮。

2、房產測繪面積的問題

2.1缺少完善的測繪標準

房產測繪工作具有復雜性和精密性，為了確保各項工作的順利執行，必須規范流程和各個步驟，明確細節要求，否則其測繪結果將不能滿足建設部與國家測繪局制定的房產測繪規范的相關要求，也難以滿足開發商和客戶的需要。我國雖然房地產行業發展迅速，但是房產測繪工作、測繪管理工作還處在初級階段，對各方面缺少有效的約束，也缺少有力的規范控制房產測繪面積工作，或者由于測繪參數不明確，會影響測繪結果。很多測繪工作在缺少足夠資料支持和并沒有建立標準的情況下就開展工作，也難有足夠的依據判斷測繪結果的精確性，多數情況下都是依靠測繪人員的個人經驗確定測繪結果，會導致比較嚴重的測繪偏差^[3]。

2.2負責建筑測繪存在的問題

目前建筑種類增加、功能變得更為復雜，城市當中建立起大型、復雜的建筑，測繪工作、任務變得更為繁重，所以很難輕松確定測繪面積，針對特殊的建筑形狀，在操作上也比較繁瑣，必須處理大量數據，會增加統計和計算難度。所以在測繪工作中，很難避免測繪人員出錯，使得測繪結果并不能滿足精度要求。

2.3公攤面積分攤計算不準確

很多測繪活動中，多數業主并不了解測繪面積的獲得途徑，客戶的知情權被屏蔽了。其次，一些開發商也會誤導測繪人員，導致一些不需要分攤的公用建筑部分面積被分攤，影響消費者的權益。例如，在陽臺等突出部位，測繪計算中常常產生意見上的分歧。

2.4工作人員專業水平低

房產面積測繪工作對人員的技術能力和專業程度有很高的要求，但是很多職業人員存在專業水平不足的問題，比如不能正確操作精密儀器，導致測繪結果精度下降。還有一些測繪機構為了控制運營成本，在人員招聘環節中，沒有選擇專業能力素質較高的人員，同時在崗前培訓環節中重視程度不足，在日常管理中也沒有有效的考核，導致人員的工作水平缺少提升，影響了測繪工作的進行。

2.5房產測繪的特殊性質

房產測繪面積工作過程中會受到很多不同類型因素影響，在多元因素的影響下，針對面積超大房產開展測繪時工作的可控性會明顯下降。需要處理的復雜數據較多，導致目前自動化統計、計算被引入之后仍然容易出現管理問題。而且，如果房產測繪最終結果被確認，就會產生法律效力，不準確的面積將會影響房產的價值，既有可能導致相關人員在經濟上出現損失，并增加房產交易中的后期賠償問題。

2.6房產測繪市場不完善

房產測繪市場機制的完善性將會直接決定房產測繪工作的準確性，必須進行有效的監督和控制，完善市場控制機制，才能滿足房產測繪市場管理需求。目前，房產測繪市場目前并不完善，缺少有效的市場管理機制，對測繪工作缺少監督和約束，導致很多錯誤的測繪結果直接作為市場交易信息，不僅不利于市場公平，也會影響測繪單位的信譽。由于多數單位僅僅能依靠管理進行監督，所以很難控制測繪過程中存在的誤差，如果沒有足夠健全、完善的房產測繪制度，將會對房產測繪工作的社會監督產生巨大的影響。

3、房產測繪面積質量控制

3.1測繪前期質量控制

由于房產測繪面積工作的質量受到很多因素影響，所以在測繪工作開始之前必須做好相關是的準備工作，尤其做好前期測繪資料的收集、圖紙質量控制，為測繪工作提供有效的支持。測繪部門獲得的施工圖紙應該交給監督部門進行審核，并在經過審批之后才能使用到測繪工作中，保證測繪面積的精確性。由于測繪過程中可能出現很多不可控事件，導致測繪流程會出現變更，因此委托方需要提供詳細的變更名單。測繪中的數據審閱和計算是影響測繪工作質量的關鍵因素，為了確保這類工作的精度。比如測繪過程中可能出現面積核算范圍難以確定的情況，測繪過程中通過查閱剖面圖就能獲得準確的范圍，保證測繪結果精確。同時，測繪相關資料中也要提供很多建筑功能部位位置和功能說明，比如蓄水池位置、配電室位置等等，方便測繪人員針對這類特殊位置使用針對性的測繪方法。

3.2提升面積計算部位和公用分攤的合理性

確定面積計算部位時，必須嚴格遵守規范的要求，進行測繪之前，為了防止測繪面積有偏差出現，應該明確不同類型的數據，包括全面積、主體面積、不需要計算的面積。然后根據要求對不同數據進行發計算。為此，也需要明確不同面積和建筑之間的關系，比如完全封閉狀態的公用面積需要計算其全面及;敞開狀態的則需要通過分析和建筑之間的關系計算，然后分情況展開測繪工作。針對測繪工作，測繪人員應要求委托方提供詳細的說明書，防止一些位置標錯的情況。為了避免使用者的直接利益受到影響，完成對面積的計算工作后，還要根據測量規范和規定繼續計算分攤面積，如果發現不能獲得準確的分攤面積，要由測繪人員、質檢人員分析分攤面積計算方法，以及在計算后比對和檢查計算結果，確保分攤面積的精確性，保護消費者利益。

3.3加強對外業測繪質量的控制

強化對外業測繪的控制對房產面積測繪質量提升有巨大的幫助，所以測繪人員需要重視實外業測繪，測繪機構也要制定更為合理的制度提升外業測繪的精度。測繪工作開始之前應該進行實地勘察確定房產范圍，通過調查確定項目的產權邊界圖，保證其與設計圖一致。加強數據分析和統計工作，保證數據的精確性和完整性，對于房屋層次、幢號等信息，也要做好調查工作。

3.4做好對業內數據的整理工作

由于房產的建設活動、交易活動很多，所以業內數據種類多、數量大，所以計算工作和數據管理工作有比較繁重的任務，必須加強測繪工作的管理。首先都需要使用標準的規格、尺寸進行房產圖的繪制，保證繪制的圖紙具有足夠的清晰度，并且擁有完整的內容。為了提升測繪數據的京確定，要使用正確的方法進行測繪，不能出現錯誤狀況，編制的報告也必須完整規范，各項內容要精確表達，并做好房產檔案的保存管理工作。

3.5利用工作流程技術

通過工作流程技術能實現對測繪業務流程的全方位監督，強化測繪人員、隊伍之間的協調合作，有效控制測繪的各個環節。隨著技術水平提升，房產測繪面積大量使用網絡技術、數字技術，提升了測繪工作的流程化水平，為了適應全新技術環境以及充分發揮新技術的作用，一些測繪單位也引入了該技術[6]。工作流程技術可以建立更為明確的崗位職責、任務，確定操作人員的權限，確保所有的工作都在嚴格的監控下執行，提升測繪結果的真實性和準確性，并且利用實時統計也能確保測繪面積結果的完整性。

3.6提升共工作人員的整體素質

技術進步的背景下，房產測繪工作也引入了很多不同類型的測繪技術，對提升測繪精度有巨大的幫助，但是高水平的測繪技術也需要測繪工作人員使用，因此需要保證測繪人員的整體素質，滿足測繪工作的長期要求。在招聘測繪人員的工作中，應對人員的素質、能力提出更為嚴格的要求，測繪機構內部也需要建立嚴格的人員提拔標準，淘汰低水平的測繪人員，并不斷通過培訓、學習完善隊伍的整體能力和素養。培訓內容包括測繪工作的業務規范、測繪面積算法、各項測繪技術的使用等等。同時，也要加強實操確保測繪人員可以更加熟悉測繪工作的流程，提升測繪人員的熟練程度，并建立合理的考核制度，激勵人員細致工作，滿足市場和法律的要求。

結束語：

隨著群眾對房產重視程度的提升，以及房產交易的增加，房產測繪面積精度越來越受到關注，也會影響行業的發展。為了保證測繪工作的精確性，測繪機構需要提升對人員的水平，行業內也要提升對測繪工作要求和標準，強化測繪工作的各項流程，解決當前房產測繪中存在的問題，提升測繪的總體效果。

參考文獻：

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[7]張聞宇.分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制[J].科技信息，2011（13）：337+325.

作者簡介：

徐慧，女，籍貫：山東省膠州市，出生日期：1976年5月23日，職稱：中級工程師，本科，工作單位：膠州市住房服務保障中心。