良性循環(huán)，再顯樓市調(diào)控定力

鄭智維

“良性循環(huán)”的表述，是針對房地產(chǎn)行業(yè)首次提及。圖/楊東儒

除了再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”外，12月8日至10日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

住房問題，既是民生問題，也是發(fā)展問題。不僅關(guān)系著千家萬戶的切身利益，群眾的安居樂業(yè)，住房建設(shè)也能夠拉動投資，促進(jìn)消費(fèi)，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長有著重要意義。

自2016年12月中央首次提出“房住不炒”定位后，這是第五次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。“房住不炒”，開啟了房地產(chǎn)向居住、民生屬性回歸的時代。

“‘房住不炒’是頂層設(shè)計(jì)，是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長期指針，不會因一時出現(xiàn)下行和局部風(fēng)險(xiǎn)暴露而調(diào)整，這個戰(zhàn)略定力是不能動搖的。戰(zhàn)略定力不變，短期策略調(diào)整時，就會有底線、有堅(jiān)守，不會亂了陣腳。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

12月6日，房地產(chǎn)行業(yè)接連迎來兩個重磅消息。

當(dāng)天，中央政治局會議指出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

同日，中國人民銀行宣布，將于12月15日降準(zhǔn)0.5個百分點(diǎn)，釋放長期資金約1.2萬億元。

“第三輪土地出讓流拍現(xiàn)象明顯，包括熱點(diǎn)城市，開發(fā)商拿地情緒不高，靠國企、央企和本地區(qū)城投平臺給土地市場托底。”李宇嘉說。

正常理解，房地產(chǎn)市場循環(huán)鏈條包括土地出讓、開發(fā)建設(shè)、融資和銷售、竣工和交付。在李宇嘉看來，現(xiàn)在房地產(chǎn)循環(huán)可能存在不暢，“土地流拍，意味著供地循環(huán)不暢”。

除了供地外，房地產(chǎn)市場鏈條的開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)交易等環(huán)節(jié)也存在一些問題。

由于資金鏈緊張、銀行擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)貸落不了地，開發(fā)商開工和加快施工的積極性不高。而受房企債務(wù)違約，擔(dān)心房子交付不了，以及房價下跌預(yù)期影響，購房者買房情緒降低。因?yàn)榻灰壮杀靖撸y行不給貸款，二手房交易下滑更明顯，導(dǎo)致?lián)Q房需求受影響，也沖擊新房。

“大起大落不是健康的。”李宇嘉分析，調(diào)整土地出讓政策，降低拿地門檻，增加開發(fā)貸款投放力度，重啟并購貸款，降低二手房交易成本，目的是讓循環(huán)鏈條保持順暢。其中，增加資金潤滑劑對循環(huán)鏈條的疏通尤為重要，央行全面降準(zhǔn)的目的也正在于此。

12月3日晚，中國恒大發(fā)布公告稱，收到要求其履行一項(xiàng)金額為2.6億美元擔(dān)保義務(wù)的通知。在集團(tuán)未能履行擔(dān)保或其他財(cái)務(wù)責(zé)任的情況下，可能導(dǎo)致債權(quán)人要求債務(wù)加速到期。

這意味著，恒大發(fā)生第一筆實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約。

“良性循環(huán)”的表述，是針對房地產(chǎn)行業(yè)首次提及。接受媒體采訪時，中國社會科學(xué)院城環(huán)所研究員王業(yè)強(qiáng)表示，良性循環(huán)反映的是一個更加積極的政策信號，對房地產(chǎn)不是單純限制，要讓它與國民經(jīng)濟(jì)形成良性互動。

現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“之前房地產(chǎn)是一個高周轉(zhuǎn)、高杠桿的運(yùn)行模式。”蘇寧金融研究院研究員黃大智分析，這種模式導(dǎo)致一系列問題。例如，房價高企，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏高，財(cái)政對土地出讓金依賴比較大等。

在李宇嘉看來，這次并沒有再次強(qiáng)調(diào)長效機(jī)制，并不意味著長效機(jī)制的擱置。“是要處理好短期和長期的關(guān)系、定力和策略的關(guān)系，把長效機(jī)制建設(shè)和短期調(diào)控有機(jī)結(jié)合起來。”

從這個角度來看，信貸寬松是適度的，是在符合房地產(chǎn)金融宏觀審慎的框架下，滿足合理需求。

這意味著，貸款集中度、三道紅線、貸款比例和規(guī)模控制仍舊有效，特別是對開發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)控制比較嚴(yán)格。因此，不太可能出現(xiàn)大面積寬松，而是導(dǎo)向性比較強(qiáng)。

當(dāng)短期市場出現(xiàn)明顯波動時，平抑這種波動是當(dāng)期政策的重點(diǎn)。

李宇嘉預(yù)計(jì)，今年年底，房地產(chǎn)市場開始走穩(wěn)，明年一季度出現(xiàn)小幅回升。但也只是小幅反彈，不是趨勢反轉(zhuǎn)。

如今，以“房住不炒”為核心的調(diào)控政策已經(jīng)延續(xù)5年之久。通過運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，建立起符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，從而抑制房地產(chǎn)泡沫。

與此同時，構(gòu)建起以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議還首次提出預(yù)期引導(dǎo)的概念。

“在預(yù)期管理和引導(dǎo)方面將有新的動作。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，除租購并舉、長租房、保障性住房等方面外，未來對于存量市場的房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅的推進(jìn)等方面都會有各類新的政策。

談及降準(zhǔn)的影響，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銀行的信貸配置能力增強(qiáng)，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。

“對于合理合規(guī)的一手房認(rèn)購、二手房認(rèn)購、首套房認(rèn)購、二套房認(rèn)購、租房消費(fèi)、開發(fā)領(lǐng)域、并購領(lǐng)域、裝修領(lǐng)域等8類房地產(chǎn)貸款需求，均可以給予合理的保障。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋。