論我國居住權制度的不足與完善

努爾阿米乃姆·亞森

（新疆師范大學政法學院 新疆烏魯木齊 830000）

隨著社會的發展，有關養老住房和離婚訴訟案件中無住所一方的居住問題等一系列問題不斷出現，人們意識到了居住權設立居住權制度的重要性。《民法典》物權編中設立的居住權制度適應新時代的需求，有利促進社會發展，但作為我國的新制度存在一些問題并需要采取相應的改善措施。[1]

一、居住權制度概述

（一）居住權的含義

《民法典》頒布以后，物權編中新增的居住權變成了法學界和公民關注的熱點問題。根據我國民法典，所謂居住權是指自然人在非自己所有的住宅的全部或一部分所享有使用、占有的權利。目前在我國設立居住權的主體只能是自然人，法人或者其他組織不能設立居住權。在我國設立居住權是為了將住宅所有權在居住權人和所有人之間進行分配，使滿足他們各自的需求，一方面可以消除社會中弱勢群體對住房問題的擔憂，另一方面可以保障普通公民不斷增加的物質需求。值得注意的是，目前在我國法律法規中只規定了兩種房屋的利用方式“房屋租賃權”與“所有權”。居住權與“房屋租賃權”“所有權”相比，其中居住權的穩定性與靈活性最強。通過這個制度自然人得到對房屋自由處分的權利，能夠有效解決“房屋所有權”和“租賃期”未能充分解決的問題，符合最佳程度上發揮房屋的效用。[2]

（二）居住權的特點

居住權作為一種新制度，它不同于租賃權、借用權，具有以下特點：

1.居住權客體的具體性

居住權的客體是自然人在他人所有的房屋上，也就是說居住權是設立在非自己所有的房屋之上，是針對房屋而設立的，其目的是為了滿足居住權人對房屋的居住使用和生活需要。

2.居住權的無償性

根據我國現行《民法典》物權編的規定自然人設立居住權原則上無償的，是自然人無償取得居住權，這是租賃權與居住權的區別。居住權的法律性質決定了其應當是無償的民事法律行為。

3.居住權具有專屬性，不可轉讓性

我國民法典明確規定居住權只能是設立居住權的自然人專享的權利，不能把房屋隨意轉讓給別人以及被他人繼承，各方在設立居住權合同時未約定的，不能把房屋擅自出租給別人。[3]

（三）居住權的意義

我國《民法典》新增的居住權制度在我國法律體系中具有重大的意義，主要表現在以下幾個方面：

1.居住權制度是實現房屋使用價值的最佳途徑之一

居住權制度的適用一方面有利于保障弱勢群體的居住需要、實現社會和諧穩定發展，另一方面有利于落實住房保障制度政策，將居住權作為財產利用多樣化的方式之一，可以使當事人用更多的方式利用房屋，亦有利于有效保護并兼顧到各方當事人的利益，并更加滿足人們追求有利保障的需求。[4]

2.居住權制度是符合黨的加快建立多主體供應、多渠道保障住房制度的要求

居住權作為新增設的一項用益物權，將會完善住房保障體系，滿足人民群眾穩定的生活居住需求。我國目前現有的住房制度體系，除市場化商品房外，還有經濟適用住房、廉租房、公租房等保障性住房，但很多貧困群體依然有很強烈的住房需求，住房租賃雖可以滿足社會各界租房人士的需求，但租賃關系穩定性不夠高。居住權的設立，將填補現有住房體系中存在的缺陷，并更好地保護居住權人的利益。

3.居住權制度彌補了有關居住權法律規定的不足

在我國《民法典》中新增的居住權制度的內涵豐富，它明確回答了對居住權人享有哪些權利、當事人應該以什么形式設立居住權、居住權合同包括哪些因素、居住權在哪些情境下消滅等一系列問題，這有利于彌補有關居住權制度中存在的一些問題，并為法院有效解決居住權糾紛提供了法律保障。[5]

二、居住權的內容

（一）居住權的權利主體

對于居住權的受益主體在我國2002年的《物權法》（草案）（征求意見稿）、2005年公布的《中華人民共和國物權法（草案）》、2018年8月《民法典》物權編（草案）和新編纂的《民法典》中均無明確規定。居住權的主體是根據法律規定或者約定享有和占有他人房屋的人。居住權的權利主體和利益主體是分開的，在權利主體之外還有利益主體。如果只規定權利主體，未對利益主體作出規定，不利于保障居住權人合法利益。如果是規定居住權的權利主體只有居住權人一個人，居住權主體的范圍過窄，存在一定的立法不足。所以要允許居住權人的家庭成員和親戚一起生活，允許居住權人的家庭成員居住在他方的房屋內，允許居住權人的家人享用居住權人的權利。居住權人可以跟他的家庭成員或者親戚共同居住，但是其家庭成員和親戚是利益主體，而不屬于居住權主體。如果約定的居住期限屆滿或者居住權人死亡，居住權人的居住權消滅的同時，他的家庭成員或者親戚也不能繼續享受或者繼承居住權。我國對于居住權主體的規定，要充分考慮我國各方面的因素，要符合現在的基本國情，探索出一項有中國特色的居住權制度。

1.居住權人的權利

居住權人在取得居住權后，即可以對住宅行使相關的權利，具體表現在如下幾個方面：

（1）合理使用住宅的權利。根據《民法典》物權編的有關規定，居住權人對房屋只享有占有、使用的權利，因為居住權是為滿足居住權人的生活居住需要而設立的用益物權。本文所指的合理使用是居住權人使用房屋只限于個人生活需要，出于其他目的，居住權人不得使用住宅。當然，如出于職業的需求，在滿足生活居住的前提下，居住權人可以利用住宅從事不違背生活居住需要的活動。其次，居住權人有權使用住宅內的生活設施。居住權雖然以住宅的居住為目的，但居住權的目的并不僅僅限于“住”，還包括其他生活需求。最后，居住權人對住宅的使用權不因住宅所有權人的變更而受影響。盡管所有權人轉讓、出賣或贈與住宅，但對居住權絲毫沒有影響，居住權人依然有權繼續使用該住宅。

（2）允許他人同住的權利。居住權人有權允許與其他人在住宅中居住。當然，這里的其他人并非是無限制的只限于與居住權人有親密關系的人。同住人的范圍限于家庭成員，即配偶、子女和其他共同生活的近親屬，還有為居住權人提供生活服務的人員，如保姆等。

2.居住權人的義務

居住權人享有居住權的同時，也應當承擔相應的義務。這樣不僅可以維護所有權人的合法權益，還可以一定程度上限制居住權人濫用住宅的行為。居住權人的義務具體表現在以下幾個方面：

（1）妥善管理住宅的義務。居住權人對他人所有的住宅進行占有、使用的權利，與此同時居住權人就有妥善管理住宅的義務。居住權人必須按照合同的約定合理并善意地使用住宅，維持住宅的原有用途，不得改變房屋的結構。如果確有必要改變房屋的用途，必須通過房屋所有人的同意，不得擅自改變。此外，出租住宅和轉讓居住權之前，必須爭取房屋所有人的意見，不能單獨決定。

（2）住宅的維修義務。為了保持住宅在符合約定用途，居住權人在占有、使用他人所有的住宅期間有維修住宅的義務。居住權人根據不同情況，對住宅進行修理義務。使用之前住宅就有損害的，居住權人可以自行修理，修理費用可以讓所有權人支付。如果居住權人對房屋的一部分享有使用、占有的權利，那么只對那一部分承擔維修的義務。

三、我國居住權制度的不足

（一）居住權的物權屬性未充分體現

我國的居住權制度很大程度上受到人役權的影響和制約，卻忽略了其物權屬性。這影響居住權的使用范圍，也無法滿足社會需求。我國《民法典》物權編中規定居住權不可以轉讓、繼承，這不利于居住權人的利益。作為居住權客體的房屋不能轉讓是大大降低了房屋的使用價值，不利于居住權交易的順利進行。目前日益上漲的房價已經超出了部分普通公民購買的能力范圍，不能轉讓居住權一定程度上限制了緩解人民對房屋的迫切需求。而且也不符合我國十九大報告提出的《加快建立多主體供應、多渠道保障住房制度的要求》。[6]

（二）對居住權人的優先購買權沒有明確規定

我國《民法典》物權編對居住權人的具體權利、設立居住權的形式、居住權合同的因素、居住權生效形式、居住權的限制內容、居住權消滅情形等進行了詳細的規定，但居住權人的優先購買權未明確規定。房屋所有權的變動對居住權人的利益有一定的影響，為了更好地保障居住權人的權益應該允許居住權人享有優先購買權。[7]

（三）設立居住權以無償為原則是不宜的

居住權作為一種民事權利，當事人應該充分發揮自己的意思自治。我國《民法典》物權編規定的居住權無償設立為原則，有償設立為例外，在某種程度上阻礙了當事人自由行使民事權利。當事人設立居住權合同時，應該根據自己的自由意志，既可以有償設立居住權，也可以無償設立居住權。對于這個問題王利明教授的看法是，自然人只能無償設立居住權是不太合理的。他認為原則上設立居住權限定為無償是不太適合我國法律的目的。無償方式設立居住權是不利于有效發揮居住權的基本作用。為了充分發揮該制度的基本作用，應該允許雙方各自自由選擇設立居住權的方式。將居住權的設立方式限于無償，也難以滿足現實需要[7]。筆者認為，以無償設立居住權為原則一定程度上影響所有權人的自主利用房屋的權利，無法充分發揮自己的意思自治。

四、我國居住權制度的完善

（一）高度重視居住權的物權屬性

從我國的司法實踐中就可以看出來，我國的居住權制度主要使用在婚姻家庭及養老問題等方面。這說明我國居住權制度的人役權屬性一直處于優勢地位，物權屬性卻未充分展現。為了擴大居住權的使用范圍和滿足社會需求，應當充分體現居住權本身的物權屬性。居住權具有較強的財產屬性，應該賦予居住權人利用房屋的權利。具有物權屬性的居住權應當可以轉讓、繼承，并且權利人從中獲取利益。筆者認為，設立房屋居住權的雙方當事人可以協商決定能否轉讓或者繼承居住權，這是在民事活動中當事人意思自治的充分體現。雙方當事人在訂立居住權合同時，在合同內容上寫入能否轉讓或者繼承。

（二）《民法典》應使設立居住權的自然人享有優先購買權

在我國雙方當事人訂立租憑合同，租憑期限屆滿后承租人享有優先購買權。出租人把房屋出賣或者轉讓給別人之前，在合理期限內必須知曉承租人。既然法律讓承租人都享有了優先購買權，設立居住權的自然人也應該享有此項權利。其實法律賦予居住人優先購買權是等于保護其基本人權。歸根結底，我國新增的居住權也是屬于公民的基本人權。房屋所有人把房屋轉讓或者出賣會影響居住權人的正常生活，也會一定程度上影響社會穩定與和諧發展。在日常生活中，在大部分情況下設立居住權人之間均有親密的關系，并且隨著居住權人享有和占有房屋期間的時長，居住權人對房屋產生情感。因此，居住權期限屆滿后，所有權人應當將房屋的所有權向第三人轉移前通知居住權人。優先購買權的賦予不僅對人民的生活帶來便利，還可以也減輕房屋糾紛事件，符合建設和諧社會理念。因此，讓居住權人在房屋轉讓或者出售時享有優先購買權，符合我國的立法目的，也符合憲法的保障基本人權原則。

（三）設立居住權是否無償應當由雙方當事人自行決定

居住權作為一種民事權利，當事人應當充分發揮自己的意思自治。王利明教授認為設立居住權的方式規定為無償，是值得討論的。他認為民法典有必要對這個問題從以下兩方面入手：第一是允許自然人設立居住權可以是有償，也可以是無償，即刪除有關嚴格限定為無償設立居住權的規則。第二是在不刪除該規則的前提下，可通過允許特別約定的方式來變通這個規則。將居住權設為有償或者無償各有利弊，雙方當事人應當根據自己的具體情況來商量決定。設立居住權時房屋所有人無償設立居住權的，應當在居住權合同上明確闡明。

五、結束語

《民法典》物權編中新增的居住權制度，符合我國的基本國情，有效緩解我國近年來日益增長的公民物質需求。居住權制度寫入《民法典》意味著我國法律體系隨著時代的發展不斷完善，進一步接近依法治國的目標。通過居住權制度能夠如愿以償地解決“住有所居”問題，為公民實現保護自己的居住權提供有效的途徑。居住權制度不僅滿足人民對美好生活的追求，并有利于增強公民的法律意識、培養法律信仰。