探析農村宅基地管理的對策及建議

貴州省大方縣自然資源局 文朝友

一、當前我國農村宅基地的管理現狀以及存在的問題

通過實地在農村進行走訪工作，與村民們熱情交談，獲取他們建房的相關信息，來分析當前我國農村宅基地的管理現狀以及存在的問題，主要有以下幾方面的內容：

首先，農村的房屋建筑存在著凌亂、分散的現象，且建房前沒有經過科學合理的規劃。與城市居民建筑群的錯落有致、整體看上去極為協調不同，農村的房屋，很多僅僅是依據主人家的喜好而建立，對其建筑結構和地基方面的規劃和分析倒是不太重視。城市的小區開發建設都是經過科學規劃、嚴格測量后才投入建設的，因而在外觀和功能上都具有一致性。農村的房屋建筑與城市相比存在著分散性，在相對來說地廣人稀的農村，每戶都有屬于自己的宅基地[4]。此外，農村村民的法律意識不強，認為只要在本村的地盤，沒有侵占他人的土地，就可以隨意選取土地作為自己的宅基地。例如有的人為了出行方便，就在公路附近開辟宅基地開始房屋建設；還有的村民將宅基地選到了農田邊，甚至出現占用耕地的情況。這是導致農村房屋建筑出現嚴重的分散性的又一個重要原因。

其次，農村普遍存在違法占用土地和田地的情況。法律規定農村的土地一直是歸集體所有，但國家頒發了助農補貼政策，只要是戶口在本村的村民，無須花錢購買即可獲取村集體所批下來的宅基地。許多農民由此產生了占便宜的心理，對于免費的宅基地抱著能多獲取就多獲取的態度，因而導致農村出現村民利用宅基地管理的這一漏洞而進行違法亂建房屋甚至違法買賣宅基地的情況。第一，目前農村一戶人家卻同時擁有多處宅基進而在多處建有房屋的情況依然很普遍。農民申請新的宅基地建立新房，但新房建成后，農戶卻不拆除舊房以將宅基地歸還給村集體，而是閑置或轉賣給他人。第二，農民在申請宅基地時的占地面積是有規定的，但實際房屋建筑面積往往超過了相關標準。由于宅基地無須花錢購買，農戶在建房子的時候不僅僅是建住宅，還會修建雜物房、豬圈牛欄等，所占面積超過了集體所批示下來的宅基地面積標準。

再次，農村時常出現非法私自轉讓或者買賣宅基地以及房屋的情況，甚至形成了專門提供這種非法交易的市場渠道。由于國土資源管理局無法對農村宅基地進行全面高效的管理，且相關的立法也存在較大的漏洞，這就給了很多人以可乘之機。許多買房者和賣房者根本不走法律渠道，直接以私下交易的形式簽訂賣房和購房協議，連同宅基地也一起賣掉，對兩方都有著莫大的好處，能逃脫賣房和買房所產生的稅費，還能在最短的時間內將房屋住宅的問題處理好[5]。這種交易具有很強的隱蔽性，往往都是有意向的雙方私下協商，不涉及第三方，且于兩方都有較大的既得利益，因而保密工作做得極好，導致有關部門在對農村宅基地進行登記管理時很難查出來。

最后，國土資源管理部門很難對農村宅基地進行管理，受多種因素影響，相關法律的執行力度較低。比如,國家法律法規對于農村中違法占據宅基地、修建房屋等情況制定了明確的處理準則，一旦發現是違法建筑，責令其必須馬上拆除。但在實際處理此類問題時并沒有想象中的容易，拆除違法修建的房屋，無疑損害到農民的利益，必然很難征得農民的統一，然而強制拆除的話，一旦激起民憤，很有可能會令農民產生極端心理，場面將一發不可收拾。因此，部門執法在很多農村地區得不到貫徹落實，難以取得顯著的成效。

二、我國農村宅基地管理問題頻出的原因

第一，農民大多思想陳舊落后，對宅基地的使用權和所有權沒有具體全面的認識。根據我國法律法規的規定，農村的宅基地全部歸當地的村集體所有，由村民申請，村集體劃分到每一戶，那塊宅基地的使用權就歸此戶人家所有，但不代表農民擁有宅基地的所有權，土地歸國家和集體所有的公有制度仍是我國的根本土地制度。但目前在很多農民的潛意識中，認為村集體所批示給其使用的宅基地就是屬于他們家的，有的宅基地是祖輩流傳下來的，就使得他們的這種觀念更加的根深蒂固。他們認為反正是自己所有的宅基地，是在上面建房還是將其閑置甚至是轉賣給他人都全憑自己意愿。且有國家的農村土地承包經營政策支持，就更給農民增添了底氣。將宅基地的占用面積竟然擴散到所承包的土地上，違法占用耕地作為自家的宅基地，在上面修建房屋等。

第二，農村缺乏整體的建設規劃，管理體制不健全，難以落實到位。首先，在我國當前的農村建設中，各處住宅和基礎設施的建設呈現出雜亂無章的現象。這主要是由于有的鄉鎮有關部門和村干部沒有合理的統籌管理，對村莊的整體布局和建設沒有進行全面的規劃；還有就是村干部等沒有立足當地發展的實際情況來研究規劃整體的村莊建設。其次，農村地區關于宅基地管理的體制不健全，且受到各種阻礙難以落實到位。當前，農村占地建房的陋習層出不窮，有關鄉鎮部門缺乏健全的體制難以對這種現象進行有效的管理和監督，即使是農戶將馬路周圍的地塊作為自家的宅基地，鄉鎮部門和村干部也難以對其多加約束；為了使整個村莊看上去更和諧美觀，對房屋建筑提出了有關朝向和顏色方面的要求，但許多村民不聽從統一的規劃，執意根據自己的固定思維來展開房屋修建。

第三，缺乏專門針對農村宅基地管理的法律法規，執法較難農村的宅基地管理工作是國家土地管理工作的薄弱環節，國家對這方面不太重視，也沒有制定專門用來處理農村宅基地管理問題的相關法律和法規，以至于有關部門在進行農村宅基地管理工作時，只能依據土地法中的少數法律條款以及國家的相關政策和文件來處理有關問題，缺乏系統性和整合性。由于沒有具體明確的規定，且涵蓋面較窄，導致部門在開展實際工作中出現了執法力度低的情況。例如當農村出現違法占地建房的情況時，法律條款規定必須予以拆除，但此種做法是難以實施的，同時又沒有其他可代替的處理辦法，這就給有關部門開展執法工作帶來了難度。

三、優化農村宅基地管理的對策和建議

第一，在農村開展宅基地宣傳教育，提高農民群眾和基層干部的法律意識，促進農戶對于土地的使用情況往規范化發展。各地的鄉鎮部門必須協助好國土資源管理局開展農村宅基地管理工作，要加大對農民的法治宣傳教育力度，讓廣大農民全面深刻的了解國家對于農村宅基地管理的相關法律條款和政策性文件，從而認識到自己強占田地和耕地作為宅基地是違法行為，是要受到國家有關部門的處罰的，這樣才能從根源上減少違法亂占、亂建現象的發生。也要加強對農村基層干部的教育，基層干部與農民相處的時間更多，對于優化宅基地管理能發揮出更大的作用。因此，也要加強對農村基層干部的教育與培訓，使其充分認識到合理用地、合法用地的必要性，并自覺投入到農村宅基地的法制化管理中來，最終將廣大基層干部培養成農村宅基地管理的中堅力量[1]。

第二，加強宅基地管理的法律法規的建設，并嚴格保障執法，確保能依據相關法律規定對農村宅基地管理中的各項違法違規行為實施處罰。首先由國土資源管理局向中央提出設立專門的農村宅基地管理法的申請，立法要涵蓋農村宅基地的規范使用措施、對于老宅基地的處理方案、農戶之間相互轉讓宅基地的相關流程和所需要辦理的手續、對于私下買賣房屋和轉讓宅基地的處理辦法以及對于農村中違法占用耕地作為宅基地的相關處罰條例等多個方面。其次要加強對宅基地管理的法律法規的執行力度，確保取得良好的管理成效。對于違法占地的現象，超過國家規定的標準，可按照所超額向農戶征收相應的土地使用費；對于違法修建房屋的情況，法律應賦予國土部門一些有實際操作能力的權力，例如強制拆除權等[2]。

第三，嚴格管理和審核宅基地的審批流程，同時加強對具體案件的查處工作，做到源頭防治與依法懲處并舉。各處農村宅基地的分配都是按定額和規劃來的，審批處必須嚴格執行審批工作，規定申請宅基地需要走的流程和需要辦理的手續，必須嚴格按照步驟進行，所有必備的資料缺一不可，一切信息確認無誤后才可以逐級展開審批工作。不光要嚴格管理目前的宅基地審批管理，對已經存在的宅基地違法占地、違規亂建的現象也要依法打擊，嚴厲查處整治。由多個執法部門和管理部門共同派遣人員參與調查工作，成立專門的巡視組對農村各地區開展巡查，一旦發現有違法占用耕地作為宅基地以及違法修建房屋的情況，一旦查實，一律進行嚴肅處理，絕不姑息，切實遏制農村宅基地亂買亂賣亂使用的不良風氣[3]。

四、結語

綜上所述，當前我國農村宅基地管理的現狀不容樂觀，依然存在著很多嚴峻的問題亟待解決，這關乎著我國社會主義新農村建設能否取得成功和勝利。因此，必須將農村宅基地的管理作為我國國土資源管理的重點工作，采取科學有效的措施和手段來完善對我國農村宅基地的管理，使鄉村建設越好越快發展。