公共租賃房實行住房貨幣化的幾點建議

陳任錦

（漳平市住房保障中心，福建 漳平 364400）

一、公共租賃房實施住房貨幣化的可行性行為分析

1.市場發展的必然選擇

2007年國發24號文出臺以來，隨著住房制度市場化改革的逐步深入，我國基本上形成了以廉租住房為主，經濟適用住房與廉租住房相銜接，面向城市低收入困難家庭的住房保障體系。但同時，我國住房市場還存在房價上漲過快、住房供求結構矛盾突出、住房消費模式嚴重向購買方式傾斜、住房租賃市場不規范等問題，我們需要建立新的租賃性保障住房政策制度，即公共租賃住房，解決城鎮中低收入家庭、新就業職工以及外來務工人員等“夾心層”的住房問題。

發展公共租賃住房，短期內可以緩解當前住房制度面臨的階段性困境，有效解決“夾心層”的住房困難；長期來看，對完善我國保障性住房政策體系與實施體系，實現住有所居目標、促進城鎮化健康發展意義重大。

2.市場環境現狀分析

當前市場發展大環境下，各個城市對于自身公共租賃房的需求均有所不同，而根據對不同城市調查數據的比對我們發現，當前市場發展環境仍然亟待完善，具體可歸類為以下四組矛盾。第一是住房房源結構存在不合理，根據對城市房源數據的調查，城市房源其實是完全可供市場消費的，房源數量并不存在不合理和不滿足現象，但對于住房面積，周邊設施以及資金水平都存在偏頗，導致多數的住房雖然存在既定條件，但是與中低收入人群需求并不相符，普通房源的數量遠遠不能夠滿足人們的需要；二是目前城市租房缺少穩定性和安全性，調查顯示，大部分城市，大學生租房的比例已經遠超60%，儼然成為租房的主力軍，與部分中低收入人群不同，大學生群體在租房資金方面有更為嚴格的需求，且對于租房的安全性以及整體協調性的要求更高；三是多數的城市居住人口對于住房的自主選擇性很強，對于住房周邊的信息條件以及配套設施要求較高，但是在住房資金和面積問題的限制條件下，無法做到完全自主選擇，其限制性因素很大，因而有部分租房者仍然會選擇較為偏遠的城中村或者是農村居住，與不便利的生活條件相比較，他們會選擇更為低廉的住房租賃；第四是目前政策較為單一，但是人口收入來源卻越來越多樣化，在審核的過程中，政府部分只能對具體收入進行查證，而對于部分隱形收入審核并不明確。

3.住房形勢環境分析

發展公共租賃住房，為“夾心層”提供基本住房保障，既體現了黨的“以人為本、執政為民”的理念，又有利于擴大內需和促進經濟平穩發展。當前，中等偏下收入家庭住房負擔重的問題，日益成為社會關注的熱點。由于部分地區特別是中心城市商品住房價格上漲過快，中等及中等偏下收入家庭住房支付能力相對下降，特別是中等偏下收入家庭取得基本住房難度加大，多數新職工等部分缺房家庭不安情緒擴散，成為影響社會和諧穩定的重要因素。在當前情況下，解決上述群體的住房困難，如果全部依靠擴大廉租住房、經濟適用住房覆蓋面，一方面財政無法承受；另一方面，部分“夾心層”群體隨著收入增長，幾年后將具備通過市場解決住房的支付能力，對政府保障的需求是階段性的。為此，迫切要求建立新型租賃住房政策，解決這部分群體的住房困難。因此，進一步健全完善住房保障政策與供應體系，提高住房保障效率，建立健全實物配租和租賃補貼相結合，并逐步轉向以租賃補貼為主的住房保障機制，深化住房制度改革，加快實施公共租賃住房貨幣化保障，采取市場提供房源、政府發放補貼的方式，鼓勵和支持符合保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題。

二、對公共租賃房實行住房貨幣化的幾點建議

1.完善市場發展環境

完善市場發展環境，首先，要做到房源的準備，對于房源結構進行根本性的調整，根據當前人們的租房需求，設立一批周邊環境安全、出行和周邊基礎設施方便、租金較為低廉、戶型合理的公共租賃房。增加市場小戶型房源的供給量，不斷地優化市場房源供給結構，從而為更多的中低收入人群提供更多樣化的選擇，以此來平衡市場價格，提升公共租賃房住房貨幣化制度的推進；其次，是要對整個租賃市場進行肅清和整改，盡量給予租賃人配套的設備和政策支持，即使存在部分缺失，也需要利用專門的租賃房管理機構對其進行管理，在市場競爭的大環境下，要做好市場的規范運營，不斷地利用政策和制度引導租賃市場進入到成熟穩定的發展環境中。其實是要建立健全公開透明的收入體系，對于收入的審核機制需要朝著靈活和多樣化方向發展，對于收入的限制范圍要擴大，盡量提供具有包容性的建設體系；最后，是要完善和加強住房保障方面的立法，不僅僅是對住房建設來說，對于整個社會的信譽體系都需要進行健全。

2.分階段路徑實施

當前狀態下，我們可以將公共租賃房的住房貨幣化政策實施軌道分為三個階段分別執行。第一階段為基礎性市場擴充階段，在全部住房市場尚未明朗的狀態下，我們需要首先確定租賃房的補貼范圍和具體保障政策，盡量地提供最為實際有效的實體幫助，范圍可以盡量縮小，在選好的一部分范圍內對租賃房資源進行投放，在整個房源市場上，租賃房資源只占據一小部分，但是這一小部分資源仍然需要通過專業的租賃房屋管理機構進行管理，以此類推，當管理機構的管理范圍足夠大，管理能力足夠強之后，租賃房屋的消費范圍自然而言會被擴大；第二階段是準備階段，在完成了第一階段的基礎擴充任務之后，第二階段的市場氛圍有所調整，此時的房源市場各個等級的房屋都十分的充足，且基本的租賃市場已經極具規模，此時已經可以形成一定范圍，可以采取較大幅度的補貼來為其進行保障。此時我們還是要以實際的貨幣補貼為主，通過一系列的實際供給來形成基本的保障模式，此時由于租賃房范圍較大，其管理機構運轉較為復雜，我們可以適當地轉變其管理機制，選用適合的靈活管理模式，將部分符合條件的私人住房也歸納為公租房范圍內，對其一定范圍內的使用權限進行購買，并將這部分房屋同時放到公租房區域網絡中去，形成完善的區域構建。在對房屋信息進行統一時，要學會對不同范圍、不同等級的房屋進行劃分，通過這一分層，能夠很快地讓消費者和住戶找到適合自己的房屋，并在管理機構完成一系列信息的登記。政府在為公共租賃房提供貨幣補貼時，也能通過信息平臺進行證實，并且在該部分租賃年限內的住戶，需要按時、按年份對家庭的收入和保障情況進行匯報，其補貼會伴隨著收入情況的改變而改變；第三階段是在市場已經趨于完善時候進行的，此時的房源結構已經逐漸地完善，且數量不再受到限制，此時就應該逐步地取消實物供給，轉變為純粹的貨幣補貼，且公共租賃房的相關房源與保障體系也都與市場較為一致，這樣一來，有助于租賃市場的形成和壯大，此時我們就可以將貨幣補貼政策投入市場，對保障對象實現精準對接，享受分層的貨幣補貼政策。

例如我市公租房貨幣補貼試點的受理對象為漳平市菁城、桂林街道所處轄區的城市低保家庭和分散供養城市特困人員；漳平市機關、企事業單位編內人員；漳平市消防大隊救援人員、武警官兵及退役軍人。貨幣補貼的保障面積標準為人均建筑面積15m2，租金補貼標準每人每平方米每月補貼4元。“補人頭”式的貨幣補貼可以利用市場配置資源的力量降低成本、提高效率，讓住房困難家庭根據自己實際需求做出最優選擇，讓市場配置資源的作用進一步凸顯。

采用租賃補貼的方式直接補貼了住房困難家庭，提高了補貼的效率，還避免了大規模建設公租房小區造成的收入隔離。但這種補貼方式得以實施的前提條件是該地區有成熟的住房租賃市場，否則即使低收入家庭能夠支付市場租金，也不一定能夠租到合適的住房。另外，如果某一地區的住房供不應求，租賃補貼的發放相當于又增加了住房市場上的需求，會進一步推高住房價格。

三、結語

我國的住房改革一直在發展和完善當中，就現階段而言，我們已經完成了階段性的勝利，但是新階段的問題和挑戰也接踵而至。因此，面對住房體制改革，我們永遠是在穩定中發展，在不變中改變，公共租賃房住房貨幣化便是下一個階段的主要發展問題和解決對象，為了進一步的促進城市化的進程，我們也要給予其一定的關注。