房地產財務成本管理問題及應對策略探討

張 宇

(陜西地建房地產開發集團有限責任公司 陜西西安 710075)

在我國現代經濟發展的背景下，房地產項目的建設體量越來越大，并且投入資金越來越多，市場在進行劃分時也越來越精細。項目在開始時就會對開發建設的基本成本進行簡單的分析，這樣才能保障投資目標能夠實現。項目在進行開發管理時也越來越精細化，由以往的粗放式管理逐漸轉變為現代化的精細化管理，而成本管理工作也從實施過程管理轉變為現代化的全過程管理。并且，在完成項目的開發后，項目管理人員還會對目標成本進一步進行復盤，有助于今后企業在發展過程中開展成本的目標控制。

一、房地產企業稅收籌劃特點

房地產企業若想保證稅收籌劃能夠順利完成，必須對其特點有切實的了解。具體如下：首先是合法性，展開稅收籌劃工作時必須要保證不會偏離稅法要求，任何違法行為均要避免，相關人員除了要對企業現狀有一定了解，同時要熟悉稅法，在此基礎上將稅收籌劃方案予以確定。其次是籌劃性，為了使得經營活動能夠順利展開，房地產企業必須完成好統籌規劃工作。眾所周知，納稅行為相較于經營行為會略有滯后，這能保證稅收籌劃的展開能夠有足夠的時間。再次是目的性，在進行稅收籌劃的過程中，必須將達成的目的予以明確，進而通過合法手段來對稅負予以降低，并將涉稅風險予以消除。最后是多維性，房地產企業在展開稅收籌劃時，應該將其落實到經營管理的整個過程中，保證全覆蓋目的切實達成。另外，為了使得稅收籌劃更為有效，企業間的合作也是不可忽視的。

二、房地產企業全面預算管理問題的解決對策

（一）健全管理機構，設立預算管理委員會

企業設立預算管理委員會，明確總負責人及各部門負責人。預算管理委員會的總負責人一般由企業的董事長或總經理擔任，各相關部門的主管為部門負責人。預算管理委員會應制定出全面預算管理的編制辦法、編制步驟、審議程序、實施措施、檢查及監督制度、考核制度、獎懲制度等相關政策。預算管理委員會負責人及成員應各司其職，嚴格按照全面預算管理制度推進工作，提高執行力，不要空談，將全面預算管理落到實處。

（二）嚴格執行考核及獎懲制度

企業根據自身情況進行月度、季度、半年度、年度預算執行情況的考核，將預算指標考核融入到績效考核，作為績效考核的內容之一。對不執行預算管理的部門或執行預算管理有偏差的部門嚴格進行經濟處罰，對完成好的部門進行物質獎勵。全面預算的考核、懲罰要硬約束，應嚴格執行，不能流于形式，否則得不到員工的重視，預算達不到全面管理的作用。

（三）重視合同，通過合同管理控制成本

合同控制對房地產的運行來說極為重要。房地產企業需要在合同規劃、合同談判、合同履行等階段控制成本。在進行成本管理時，需要盡可能向前進行延伸，并將成本管理融入設計方案確定階段、招投標階段、合同洽談階段。將項目合同進行全景規劃，同時根據自身經驗和對項目實施過程中問題的有效預判，嚴格審核、把控合同中重要條款，減少或杜絕合同中的漏洞。在合同簽訂過程中，嚴格防范成本超支，盡量少留工程造價變更的活口。成本、合約部門可以對承包商的資金申請計劃進行審核，合理支付工程進度款、結算款，嚴格控制超出合同約定的付款；同時與施工進度計劃進行有效對比，如果其中存在一定的超出內容，則需要現場察看并分析超出原因是浪費還是由于設計變更所導致的。科學地對成本進行控制，能夠有助于提升成本的使用效益。尤其是在進行成本控制時，相關工作人員需要明確工作量、設計變更以及現場簽證等多項內容，并對其進行逐一核實并予以確認，完成成本的核定工作，嚴格控制成本。

（四）進行信息化管理

房地產企業受市場波動影響較大，需要實時掌握市場變化情況，才能在出現市場風險時及時采取措施應對。房地產企業使用信息化管理，能隨時掌握企業銷售情況、資金狀況、工程進度、成本費用支出等企業信息，信息化系統對成本、費用控制有預警功能，使企業將成本費用控制在預算范圍內。房地產企業使用信息化管理，對資金管理、全面預算管理中出現的問題第一時間采取措施，使企業的資金周轉處于良性循環。利用信息化進行全面預算的制定、調整、控制及考核，企業各部門實現資源共享，促使部門間溝通及時，促使各部門對存在的問題及時解決，保證數據間的關聯準確性，提高全面預算管理的效率。同時，信息化的使用可以實現企業戰略的高效整合，推動預算工作升級，保證企業全面預算管理工作的順利開展。

三、結束語

在我國經濟領域所推行的結構性供給側改革對房地產行業帶來了一定的影響，并且隨著近年來綠色建筑和智能建筑的不斷發展，都給房地產企業的發展帶來了一定的挑戰和壓力。所以房地產開發企業不僅需要從技術層面進行革新，也需要盡可能做好相應的目標成本管理，盡可能將更多的財務資源投入到轉型升級以及業務創新的方面。通過這種方式才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟，使房地產的開發成本管理得到改善，這樣也有助于提高房地產的市場競爭力。在國有房地產企業發展中，通過稅務籌劃，可以促使財務管理水平和效益得到顯著提升；對財務經營管理進行規范，可以有效控制財務管理過程中出現的各種風險，并將企業的各種資源合理運用起來，促使企業的稅負得到降低，更好地實現制定的各項財務管理目標。