不動產(chǎn)登記房地一體數(shù)據(jù)整合與實(shí)踐應(yīng)用研究

上海南康科技有限公司 張應(yīng)虎

在當(dāng)前分散形式不動產(chǎn)登記管理工作中，還存在明顯的工作缺陷，使得到的數(shù)據(jù)資料不能夠反應(yīng)出相關(guān)房地?cái)?shù)據(jù)的實(shí)際狀況。在新時期，政府應(yīng)當(dāng)著手對現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行整合和完善，在該過程中相關(guān)工作人員需要結(jié)合數(shù)據(jù)匹配技術(shù)以及相應(yīng)的內(nèi)外業(yè)協(xié)調(diào)一體化技術(shù)、房地協(xié)同整理技術(shù)，確保數(shù)據(jù)整合工作得到有效落實(shí)和完善。

一、不動產(chǎn)登記房地現(xiàn)狀分析

（一）不動產(chǎn)登記房地業(yè)務(wù)流程

在土地登記作業(yè)中，通常是以宗地登記作為基本的作業(yè)單元。同時，相關(guān)工作需要圍繞土地使用者作為主體來進(jìn)行。當(dāng)前，在土地登記管理工作中，其具備的基本工作流程主要是以登記、申請、權(quán)屬審批、注冊登記以及證書的核實(shí)、發(fā)放等相關(guān)工作為主。

（二）登記工作內(nèi)容

在登記管理工作中，主要是包含基本的土地總登記、土地首次登記、土地的變更登記、注銷以及其他土地使用權(quán)利的登記工作。而對應(yīng)的房屋登記作業(yè)，其相關(guān)管控內(nèi)容主要是以房屋產(chǎn)權(quán)所有者作為相關(guān)工作的主體來進(jìn)行。在對應(yīng)的房屋登記工作類型方面，主要是以房屋現(xiàn)階段的所有權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)移權(quán)、預(yù)告、注銷等相關(guān)登記作業(yè)為主，其對應(yīng)的登記流程包含前期登記項(xiàng)目申請、登記項(xiàng)目受理、審核、發(fā)證、歸檔等相關(guān)工作。因此，土地登記與房屋登記，兩者具備大致相同的工作流程，只是在工作所開展的職能部門以及登記內(nèi)容方面存在相應(yīng)的差別。總之，在當(dāng)前不動產(chǎn)的登記管理作業(yè)中，其包含針對產(chǎn)權(quán)的首次登記，以及后續(xù)產(chǎn)權(quán)的變動、遷移登記、變更登記以及注銷登記等。

（三）不動產(chǎn)登記房地一體數(shù)據(jù)分析

1.房地登記數(shù)據(jù)的內(nèi)容

相關(guān)部門在開展針對住房以及相關(guān)土地登記數(shù)據(jù)的分析管理工作中，主要是結(jié)合原始檔案以及相應(yīng)的一手資料。在實(shí)際的工作環(huán)節(jié)，常見的登記數(shù)據(jù)包含產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)登記資料，包括產(chǎn)地的信息位置以及自然區(qū)域條件、空間界限等。同時，登記內(nèi)容還包含針對產(chǎn)地的面積以及產(chǎn)地產(chǎn)權(quán)主體、產(chǎn)權(quán)類型、內(nèi)容、產(chǎn)權(quán)來源等，同時還包含一部分的有權(quán)批準(zhǔn)、登記發(fā)放等相關(guān)數(shù)據(jù)信息。

2.房地登記數(shù)據(jù)的異同

在對應(yīng)的土地登記數(shù)據(jù)管理工作中，通常是以宗地作為基礎(chǔ)單元，來落實(shí)相應(yīng)的組織管控工作。因此對應(yīng)的房屋登記作業(yè)也需要以房屋單元來進(jìn)行組織管控，而其得到的房屋登記數(shù)據(jù)也是相關(guān)基礎(chǔ)單元組織工作開展的基本參照，同時住房地籍主要是實(shí)現(xiàn)對相關(guān)數(shù)據(jù)屬性的管控[1]。由于在登記的程序、登記管理內(nèi)容層面存在的差異，土地登記和房屋登記在數(shù)據(jù)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、組織方面還存在相應(yīng)的差別。房屋登記所記載的地理位置信息與土地登記所記載的信息存在空間層面的關(guān)聯(lián)，但是兩者也存在相應(yīng)的沖突和矛盾現(xiàn)象。因此需要結(jié)合數(shù)據(jù)整合作業(yè)來實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)階段住房以及產(chǎn)地的合一管控，實(shí)現(xiàn)最終的不動產(chǎn)登記。

二、不動產(chǎn)登記房地一體數(shù)據(jù)整合工作存在的問題分析

（一）數(shù)據(jù)搜集標(biāo)準(zhǔn)、格式差異的問題

在傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記作業(yè)中，主要是實(shí)現(xiàn)對住房、土地、林地、草地、海洋等相關(guān)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的分開登記和管控，因此相關(guān)工作涉及到的行政管理部門均不同，其對應(yīng)的數(shù)據(jù)資料儲存形式也存在相應(yīng)的差異，在統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)計(jì)規(guī)模以及統(tǒng)計(jì)手法層面也存在不統(tǒng)一的現(xiàn)象。其次，收集到的數(shù)據(jù)在格式層面存在不一致的現(xiàn)象，導(dǎo)致最終數(shù)據(jù)整合作業(yè)的質(zhì)量受到相應(yīng)的影響。

例如，在之前針對不動產(chǎn)房地的登記管控工作中，還沿用分散登記的管控模式，導(dǎo)致房屋以及土地在資產(chǎn)層面還存在雙重抵押的現(xiàn)象，進(jìn)一步增加了融資管理的風(fēng)險，并且各部門之間信息溝通不及時、權(quán)責(zé)劃分不明了，也使得相應(yīng)的登記管控工作以及數(shù)據(jù)整合工作存在相應(yīng)的欠缺。

（二）屬性數(shù)據(jù)欠缺、不對等

現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記房地一體數(shù)據(jù)的整合工作主要還存在房屋登記編號重復(fù)的現(xiàn)象，同時對于房屋的屬性信息還存在相應(yīng)的缺失，例如房屋主體結(jié)構(gòu)、圖形拓?fù)潢P(guān)系等。其次，房屋以及相應(yīng)的產(chǎn)地還存在基礎(chǔ)的屬性錯誤，以至于房屋以及宗地在圖形層面展現(xiàn)出缺失的狀態(tài)。總之，現(xiàn)階段相關(guān)部門登記到的數(shù)據(jù)與圖形關(guān)聯(lián)信息不對等，使得一體數(shù)據(jù)的整合業(yè)務(wù)無法有效的開展。

（三）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料不完善

其次，在對應(yīng)的登記業(yè)務(wù)層面，還存在上下手關(guān)系缺失，以及兩者出現(xiàn)錯誤的現(xiàn)象。同時歷史數(shù)據(jù)或現(xiàn)有登記的數(shù)據(jù)狀態(tài)存在相應(yīng)的差異，對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)狀態(tài)，例如抵押、查封還不明確，其對應(yīng)的房地關(guān)系屬性所承載的信息欠缺，導(dǎo)致對其描述存在相應(yīng)的差異[2]。另外在針對產(chǎn)權(quán)人基礎(chǔ)信息登記的過程中，還存在相應(yīng)的錯誤現(xiàn)象，例如出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人的身份證號碼錯誤以及相關(guān)登記信息資料不完善、不一致的狀況。

三、一體數(shù)據(jù)整合關(guān)鍵技術(shù)分析

（一）房地協(xié)同整理

隨著當(dāng)前不動產(chǎn)證發(fā)放工作緊迫性的不斷提高，相關(guān)工作人員在落實(shí)數(shù)據(jù)整合管理工作中需要實(shí)現(xiàn)對登記、發(fā)證業(yè)務(wù)同時進(jìn)行的工作管理模式。因此傳統(tǒng)的工作管理模式中，以數(shù)據(jù)整合為先，當(dāng)確認(rèn)數(shù)據(jù)的精確性之后，再落實(shí)后續(xù)的業(yè)務(wù)辦理的運(yùn)作方式而無法勝任實(shí)際的工作開展需求。因此為了有效地提升相關(guān)工作管理的質(zhì)量和效率，緩解不動產(chǎn)登記發(fā)證工作的壓力，相關(guān)工作人員需要實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)有效的整合和把控，實(shí)現(xiàn)房地協(xié)同整理、數(shù)據(jù)分析同步進(jìn)行的工作運(yùn)轉(zhuǎn)模式。

（二）內(nèi)外業(yè)協(xié)調(diào)

1.完善數(shù)據(jù)的可靠性

（1）由于房屋以及土地之間的關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)缺失或數(shù)據(jù)存在失效的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分析的過程中，存在時間以及空間拓?fù)浞矫娌灰恢碌默F(xiàn)象。因此，相關(guān)工作人員在落實(shí)數(shù)據(jù)整合管理的工作期間，需要全面以宗地作為相關(guān)工作整合的基本作業(yè)單元，如果土地以及房屋其本身存在數(shù)據(jù)層面的錯誤現(xiàn)象，需要對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行及時的核對和管控，如果數(shù)據(jù)存在丟失的現(xiàn)象，相關(guān)工作人員則需要重新開展數(shù)據(jù)搜集工作，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)數(shù)據(jù)的采集、整理、歸納。

（2）如果對應(yīng)的數(shù)據(jù)在自身結(jié)構(gòu)層面存在拓?fù)洚惓５默F(xiàn)象，相關(guān)工作人員需要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求，以及參考現(xiàn)有的檔案資料，來解決相應(yīng)的問題，盡可能采取權(quán)籍調(diào)查的工作管理形式，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)圖形信息的有效補(bǔ)充和完善，確保登記數(shù)據(jù)以及相關(guān)信息具備基本的完整性和可靠性。

2.完善數(shù)據(jù)的空間圖形狀況

（1）如果當(dāng)對應(yīng)的房屋數(shù)據(jù)存在相對較為完善的空間圖形的狀況時，工作人員則需要結(jié)合業(yè)內(nèi)信息對房屋位置進(jìn)行準(zhǔn)確判別。

（2）如果對應(yīng)的房屋數(shù)據(jù)在空間圖形層面存在相應(yīng)的欠缺，則需要結(jié)合現(xiàn)有的檔案資料以及外業(yè)信息調(diào)查結(jié)果，對現(xiàn)有的土地空間位置進(jìn)行匹配和完善。

（3）當(dāng)對應(yīng)的房屋土地?cái)?shù)據(jù)在空間表述層面存在模糊的現(xiàn)象，則需要通過外業(yè)調(diào)查對其進(jìn)行有效的確認(rèn)和管控。

（4）最為重要的是，在對房屋土地內(nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行核查管理之后，還需要實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)一體化的編碼，并且生成相應(yīng)的核實(shí)表。

（5）總體來說，通過相應(yīng)的內(nèi)外業(yè)協(xié)調(diào)一體化的工作管理機(jī)制，可以確保相關(guān)數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并且還能夠充分地衡量當(dāng)前房屋以及土地使用現(xiàn)狀，在對應(yīng)的管控基礎(chǔ)之上，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)數(shù)據(jù)的核實(shí)和分析，確保數(shù)據(jù)真實(shí)有效。

（三）數(shù)據(jù)匹配技術(shù)

（1）在對應(yīng)的不動產(chǎn)登記房地一體數(shù)據(jù)的整合技術(shù)中，需要實(shí)現(xiàn)對相關(guān)數(shù)據(jù)信息的有效匹配和管理，同時數(shù)據(jù)匹配技術(shù)也是土地?cái)?shù)據(jù)整合的關(guān)鍵所在。（2）具體來說，落實(shí)數(shù)據(jù)匹配技術(shù)，在當(dāng)前的數(shù)據(jù)一體化的管理工作中，需要結(jié)合地名、地址以及相關(guān)匹配技術(shù)，對當(dāng)前的房屋土地信息數(shù)據(jù)以及宗地信息數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配，并結(jié)合相應(yīng)的算法。例如結(jié)合語義相似的匹配算法、數(shù)據(jù)剔除算法等，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)數(shù)據(jù)的有效分類和管理。（3）同時，在該過程中，工作人員還需要致力建設(shè)對應(yīng)的房屋與土地登記相互匹配的運(yùn)作體系，實(shí)現(xiàn)房屋基本的落地以及落宗工作。（4）在對應(yīng)的房屋與住戶匹配技術(shù)的支持下，可以實(shí)現(xiàn)對住房信息登記工作有效的開展。在對應(yīng)的編碼技術(shù)結(jié)合使用的狀況下，能夠確保編碼工作穩(wěn)定有效的進(jìn)行。

四、房地一體數(shù)據(jù)整合實(shí)踐

（一）案例狀況

在當(dāng)前房地一體數(shù)據(jù)整合實(shí)踐的案例方面，以當(dāng)前市區(qū)數(shù)據(jù)整合為例。在落實(shí)基本的房產(chǎn)登記作業(yè)時，往往需要以城市規(guī)劃組織部門以及該區(qū)域的自然資源管理局作為工作開展的主體，實(shí)現(xiàn)對當(dāng)?shù)胤课萃恋卮媪繑?shù)據(jù)的完善和管控。

在落實(shí)確切的房產(chǎn)登記編碼工作前，相關(guān)工作人員需要結(jié)合房地協(xié)同管理以及整理的工作流程，在對應(yīng)的登記系統(tǒng)幫助下實(shí)現(xiàn)對房地系統(tǒng)高效率的管控和整頓。在系統(tǒng)實(shí)際的運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)以及內(nèi)外業(yè)協(xié)調(diào)一體化的工作管理機(jī)制上，對于城市內(nèi)每一宗地實(shí)現(xiàn)一對一的核對管控工作，確保房屋信息能夠以更加精確、完善的形式展示出來，為后續(xù)的整改工作打下堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

（二）案例達(dá)成

其次，在該過程中，還需要實(shí)現(xiàn)對房屋地址匹配程序的有效開發(fā)和管控，介入基本的數(shù)據(jù)匹配技術(shù)實(shí)現(xiàn)對相關(guān)區(qū)域房屋數(shù)據(jù)的有效匹配和管理，之后再對房地編碼工作進(jìn)行完善。從相應(yīng)的工作進(jìn)程上可以看出，相關(guān)區(qū)域取得了良好的工作管理成效，其具體的成效主要體現(xiàn)在房屋數(shù)據(jù)整理完善度層面。

具體來說，相關(guān)數(shù)據(jù)的完成度達(dá)到35%；而在對應(yīng)的土地登記數(shù)據(jù)層面，其達(dá)到41%；對于缺乏整理空間位置的登記樓盤，采取空間關(guān)聯(lián)以及相應(yīng)的屬性匹配結(jié)合法，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)地址、地名的有效匹配；在對應(yīng)的數(shù)據(jù)匹配結(jié)構(gòu)層面，其完成了總量的39.5%，并且有效地降低了登記錯誤率。

（三）案例總結(jié)

在完成匹配工作之后，結(jié)合內(nèi)外業(yè)協(xié)調(diào)一體化的工作管理機(jī)制，對于現(xiàn)有明確空間區(qū)域位置的房屋信息進(jìn)行核查，落實(shí)房屋與土地等相關(guān)不動產(chǎn)的編碼管控作業(yè)，實(shí)現(xiàn)對最終不動產(chǎn)整合核實(shí)表的制作和完善。當(dāng)完成對核實(shí)表的制作和完善工作之后，相應(yīng)的質(zhì)檢工作人員再對相關(guān)表格的空間屬性以及各元素的匹配度進(jìn)行分析和考量，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)，從最終檢驗(yàn)的結(jié)果上可以看出，其滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的工作需求，因此，此類作業(yè)方式以及所采取的技術(shù)手段具備顯著的工作成效，能夠?qū)崿F(xiàn)對相關(guān)數(shù)據(jù)的有效整合分析，全面提高數(shù)據(jù)整理管控作業(yè)的效率。

五、結(jié)論與建議

綜上所述，在當(dāng)前不動產(chǎn)登記房地一體數(shù)據(jù)的整合工作中，所具備的作業(yè)內(nèi)容相對較多。相關(guān)工作人員需要對數(shù)據(jù)整合工作中存在的問題進(jìn)行細(xì)致全面的考量，因地制宜地采取相應(yīng)的管控策略。此外，工作人員還需要實(shí)現(xiàn)對相關(guān)數(shù)據(jù)的有效整合和利用，全面提高相關(guān)管理工作的信息化水平，確保房地一體數(shù)據(jù)的整合作業(yè)能夠穩(wěn)定有效的落實(shí)。