租住同權背景下長租公寓市場問題對策研究
——以南京市房屋租賃市場為例

房 晶

（南京科技職業學院 經濟與管理學院，江蘇 南京 210048）

伴隨我國城鎮化進程不斷加快和各地人才引進政策的推行，致使大量人口不斷向一二線城市流入，住房需求旺盛，高房價迫使很多需求者將目光轉向新形態租賃長租公寓市場。我國長租公寓起步于2010年，發展于2012年，2015年受中央大力推進“租售并舉”利好政策的影響，長租公寓行業在地方政府和金融機構的大力支持下得到了蓬勃發展。2016年國務院首先出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，對構建“租售并舉”制度做了明確指示。截至2020年上半年，我國排名前30名的房地產企業已經有一半進入長租公寓市場。長租公寓行業在迎來市場蓬勃發展的同時，機遇與挑戰并存，潛在“90后”客戶對生活質量和社區文化需求，給長租公寓未來的發展服務提出了更多的要求。本文基于南京市長租公寓市場，采用文獻分析法與問卷調查法，利用南京市住房保障和房產局官方網站公開數據，采用網絡問卷發放形式，對長租公寓消費者消費傾向、土地成交與租賃用地板塊布局等問題進行信息獲取。

一、南京市長租公寓市場發展現狀

1.政府政策頒布情況

南京市地處經濟較為發達的長三角地區，高等院校眾多，大學所帶來的人才引進效應明顯。為了滿足城市發展需求，南京市政府推出了相應的人才引進補貼政策。2018年，南京市政府發布了《關于進一步加強人才安居工作的實施意見》，提出南京人才購房政策，被認定的高層次人才在南京首套房購買，不再受戶籍限制，并且可選擇申領不少于300萬元的購房補貼，免費租賃200平方米人才公寓；2019年，南京市政府最新人才安居政策頒布，對南京在企業工作的博士安居租賃補貼標準提升至每月2000元；2020年，南京市政府頒布十項新政，誠邀高校畢業生當“合伙人”，人才安居保障進一步完善。諸多租賃用地政策、人才引進政策、住房與租賃補貼政策的頒布，為南京長租公寓的發展保駕護航。

2.租賃土地成交情況

現階段，“民租公寓”這一概念已經慢慢為民眾接受，以“民租”和租住用房為主要用途的南京租賃土地市場，逐年呈現出競拍熱態。近三年，南京共成交6幅以租賃為主要用途的地塊，共計55萬平方米，約可提供租賃房屋1.57萬間，主要分布在城市近郊區及高新產業園周邊。南京政府多次以出讓方式，大批量地出讓租賃地塊，從地域分布看，主要集中在城南、城中企業相對集中板塊，住宅分布較密集，周邊配套仍有待進一步完善；江北核心區、大校場、河西板塊伴隨相應城市規劃政策與交通基礎設置的逐步完善，在近兩年，房屋租賃市場規模呈現上升勢頭。

3.長租公寓主要消費者群體特征

基于南京市地域特點，江蘇區域經濟發展要求和人才引進制度的完善，南京長租公寓市場客戶相較其他城市有更為廣泛的客戶群體。雖然近期蛋殼公寓問題的出現，對互聯網經濟模式下住房租賃市場產生一定的負面影響，但作為“新一線”城市的南京，長租公寓市場仍較為活躍。同時，目前住房花費占總收入的比重較高，主城區房屋均價在全國居于前端，市場客戶首次置業的平均年齡推后，高昂的房價帶來了比例相對較高的房屋租賃群體。而南京目前長租公寓客戶，以三產從業人員、初入城市創業者和二產中高管及技術人員為主。城市化發展讓城市聚集了相對較多的流動人口，較高的生活品質要求讓公寓租賃成為這一群體的傾向型選擇。特別是現階段，在較為年輕的白領階層中，工作的流動性、子女教育的區域遷徙性、房租與房貸月供的等額性、“租售同權”政策的普惠性，讓更多的白領人士接受了長期租房而不買房的生活方式。

4.長租公寓主要城市板塊分布

縱觀目前南京市場品牌型長租公寓，目前呈現出互聯網企業、房產中介以及快捷酒店三足鼎立之勢。2017年以后，各大國內標桿地產開發企業較為積極地進入南京市場，包括旭輝、朗詩、萬科、銀城等。同時，在長租公寓選址上，根據南京主城區特點和用戶需求特征，在地塊選址上較為集中，主要分布在城中與江寧片區，其中城中南部區和新街口商區、江寧大學城最為密集，整體租出率相對較高。

二、南京長租公寓發展存在的主要問題

1.行業整體融資能力較弱，運營模式單一

南京現階段長租公寓主要類型包括分散式與集中式。分散式長租公寓運營商只有在與房屋所有者簽約后獲得房屋的經營權，輕資產運營模式，資金回報周期平均在三年左右，此種模式有利于運營商在長租公寓行業初期迅速拓展城市市場。分散式長租公寓，因“租賃”形式房屋所屬權，與傳統租房中介沒有較為實質性的改變，并且傳統租房因價格優勢和租賃靈活性，對分散式公寓的替代威脅大，且社區文化的缺失讓分散型長租公寓舉步維艱。因家的概念隨著時間的延續和時代的發展被不斷豐富，賦予了更多內涵，那些安定居住空間所帶來的安全感和室友之間建立的家人一般的新羈絆，集中式長租公寓提供了新的居住形態以供選擇。集中式長租公寓變為現階段互聯網、金融行業、傳統地產多方參與的綜合運作模式，但是，因資金投入大、回報周期長，整體行業融資能力和后期運營質量有待進一步提高。

2.運營服務質量良莠不齊，租售期間問題

相較于北京、上海，南京長租公寓運營服務起步較晚，針對住房租賃的規范性法律、法規文件較少，土地政策、金融政策、維權法律法規仍有待進一步完善。南京目前的品牌公寓占比較低，導致專業租賃經營業務發展相對滯后。同時，盈利難度高和資產回報率偏低，一直是困擾各大運營商在南京長租公寓運營的主要短板，承租租戶的使用體驗是進行長租公寓產品的選擇的首要因素，后期的產品運營維護也是考驗長租公寓全周期管理的重要環節。但在實際產品運營過程中，物業服務和客戶服務質量差、糾紛處理能力差、鄰里噪聲干擾等問題經常困擾租戶，社區安全性有待進一步提升。

3.傳統“置產=安家”思想根深蒂固，產品研發存在短板

受中國民眾傳統觀念的影響，長期以來人們普遍喜歡購買商品房而不是租房子住，這種思想影響著幾代人，而且長租公寓的宣傳力度也不夠，許多人不了解長租公寓，這迫使人們對長租公寓的接受程度較低。近幾年，越來越多的90后改變了這種觀念，開始以租代購。在大城市，房子不只是用來居住的，落戶、婚姻、安全感、養老、育兒、教育、社會地位、“漂”一代所遇到的大多數焦慮，最終都落在房子這個結點上。同時，長租公寓項目，在其所提供的商品特質中，較多地忽略了居住與社區文化之間的關聯，青年社區交際空間的缺失是長租公寓產品研發的重要短板。

三、南京長租公寓發展策略分析

1.運營商多元化融資，拓展資金獲取渠道

寧長租公寓運營商企業在發展的過程中，需要不斷地依據市場的變革，自我創新，遵循地域特質以及目標客戶群體特質，在深入市場調研的基礎上，找到企業有效盈利增長的方式。在項目開發生命周期前期，著力關注開發成本，綜合考慮空間尺度、家具配置、拆除費用、家電的成本，在質量可靠的情況下優化裝修成本，減少運營管理成本；在項目生產推廣期，提高房間的出租率，降低閑置率，通過房間不斷地投入到市場當中，使資金快速回流，防止資金鏈斷裂；在項目實際運營期，探索新的增值業務增加收入，挖掘衍生價值，探索“1＋N”模式，將休閑娛樂、商業辦公、生活服務、社交溝通等融入長租公寓，打造新型長租公寓運營綜合體。

2.優化產品研發渠道，根據“青年群體”特征進行設計

南京作為“新一線”城市是長三角及華東唯一的特大城市，也是國家首批租賃試點城市和集團租賃用地房屋試點城市，經濟的支撐、高校的云集和周邊城市的吸引，租賃市場需求旺盛。受城鎮化進程加快，諸多一線、二線城市“新市民”群體伴隨求學、就業，加速了人口流入。傳統租房形式和住房體驗已不能滿足當代以大學生為主體的“新市民”群體需求。在傳統租賃模式中，產品類型以整租、群組、合租為主，較多中間商和個體房東的參與，市場出現亂象，房東與潛在租客之間存在較大的信息不對稱。依托互聯網經濟長租公寓模式的出現，對以上問題做出了相應的改善。

3.完善南京各大租賃板塊格局，以“靈活租期”形式完善市場

縱觀南京長租公寓發展態勢，發展不均衡現象較為嚴重，亟待完善后期租賃社區化建設和相關租賃配套服務。考慮高租金補貼客戶，以南京市政府人才引進政策、租賃優惠政策為導向，完善布局。同時，在宣傳和產品特色打造上，避免同質化競爭，營造營銷亮點，增加社群黏性，建議盡量爭取弱化后期運營風險，以提升長租公寓產品綜合競爭力。