基于融合發展視角的房地產與科技聯盟研究

程 琪 王安強

（珠海華發實業股份有限公司，廣東 珠海 519030）

一、房地產與科技融合的必要性

1.宏觀經濟發展圍繞技術創新與突破

宏觀經濟學強調經濟增長的重要性，數據上的表現通常是一個國家或地區的GDP。從微觀層面來看，市場上更多的是體現在新產品、新技術，以及新生產方式的出現以及新的產品所創造出來的新的需求，這可以解釋第三次技術革命后為何新產品及新商業模式的誕生是持續不斷的。實體經濟是中國經濟發展的重要根基，房地產行業以及房地產企業作為服務中國實體經濟發展的重要主體，也需要不斷地強化自身的技術吸收以及融合能力，在推動房地產產品升級的過程中更好地服務人力資本也要促進自身向實體經濟的轉型。

2.技術應用創造市場新需求

中國智慧家居市場規模持續增長，尤其是在谷歌收購了Nest后，中國市場掀起新一波“跨界”熱潮，從消費性電子產業、互聯網公司、生活家電等企業大舉進軍智慧家居市場，積極布局產業生態平臺與跨界合作。以住宅為主體，以新技術基礎為依托，力圖通過網絡平臺對家居設備進行集中管理，為人們提供更具“便利性、舒適性、安全性及節能性”的家庭生活環境是中國智慧家居行業的特點。此外，中國的互聯網及移動互聯網的發展，市場擴張速度與成果也是有目共睹，是推動智慧家居成為熱門應用場景的基礎動力，為家居生活走向智慧化奠定了基礎。

3.追求高品質需求推動產業發展

城鎮人口的增加，尤其是年輕消費人群對住房的品質要求提高，也推動房企開始圍繞存量地產轉型以便匹配年輕化、品質化的住房需求。科技則是產業發展新的加速驅動因子，房地產企業加速推動人工智能技術、智能傳感技術與現有住宅產品的結合，為行業與消費者帶來巨大的沖擊效應。同時，企業的也會更加重視科技與業務的有機融合與自身的轉型發展。

二、中國房地產智慧化發展環境

1.政策環境

在數字化、自動化與人工智能技術逐漸普及的環境下，持續創新已成為中國經濟發展的核心動力。我國2012年提出《物聯網“十二五”發展規劃》后，正式將智慧家居列為物聯網行業應用的重點示范領域之一，包含家居網絡、安全防范、家電智能遙控、節能減碳設備等內容，智慧家居首次進入五年規劃。

2016年，我國政府提出通過消費拉動經濟增長，同時也很好地順應了消費升級趨勢，間接推動智慧家居市場的發展。2017年，一方面，將智慧家居領域列為六大重要示范工程之一，在政策支持下促使智慧家居成為戰略新興重點產業；另一方面，為了打造生態系統，技術層面則緊隨物聯網技術的發展以便提供相應的智慧解決方案。但目前中國智慧家居領域的標準體系仍處于發展初期階段，2017年8 月由國務院宣布進一步擴大與升級消費內需潛力，同時，建設一系列產品測試系統和示范應用項目推入消費市場。當前市場迫切需要依靠科技創新發展新動力，而關鍵在于智慧家居領域標準體系的建設。

2.經濟環境

技術革新、技術交流成為分析中國與全球經濟關系演變的一個核心因素。為了促進我國技術創新及突破，一方面，提升國際國內市場的交流，同時強化獲取技術的方式與方法，另一方面，我國的技術發展進程也備受全球高度關注，尤其是發達經濟體，都在密切關注中國與世界的技術交流動態。

我國目前的經濟發展速度出現放緩趨勢，經濟結構與增長方式也在逐漸改變，眾所周知經濟增長的主要來源是消費、投資、貿易，也就是經常所說的“三駕馬車”。近年來，投資和貿易尤其是對外貿易對中國經濟的貢獻度出現下降態勢，消費必須成為推動我國經濟增長的新動力。從目前看，房地產依然是拉動中國經濟的做最重要力量，各地政府出臺的限購、限售等政策可在短時期內抑制市場的熱度，但并未降低居民對房地產的投資意愿。中國智能化的起步速度相較國際市場較晚，在全球掀起智慧家居風潮的背景下，全球智慧化市場規模持續擴大。一般認為整個智慧家居包含影音娛樂性產品、一般性照明、家庭監控系統以及對日常生活所需產品設備的全面性覆蓋。雖然目前只有高端住宅產品可提供智能型住宅的解決方案，但從整體來看，新建住宅已成為將智慧家居推入消費市場的主要渠道，不僅為智慧家居產業奠定了良好發展基礎，更是對房地產的資產價值提升具有一定效益。同時，考慮到未來消費人群與消費結構的變化，智慧家居領域還可能以零售方式出現在消費者面前，或許成為家居轉型市場的新爆發點。

3.社會環境

市場導向和顧客導向思維的建立使得越來越多的企業更專注于滿足客戶需求，一些企業通過建立客戶管理系統方式，不斷推出改進服務的新舉措。房企也必須重視在消費升級的背景下更加專注于不同的住房需求的滿足。

隨著消費能力日益升高，消費者對智能型產品的需求與渴望也逐漸加深，從價格敏感度高的特性逐漸轉變為追求“產品價值導向”。高端市場永遠不滿足于現狀的技術發展，性價比也不再是對智能型產品唯一的考慮因素，更多的是對產品質量與附加的高科技產品與服務的追求，其背后原因在于整體社會的消費升級直接推動了我國消費者的消費意愿及導向。同時，也說明智慧家居不再只屬于高端市場的權利，而是能夠適應于任何追求高生活水平的消費者，讓家居生活變得更舒適及便捷。

企業社會責任發展要以樹立“企業倫理”和可持續發展理念為主流，重視和強調企業的“社會公民”角色，尤其是房企更需要重視與城市和消費者之間的和諧發展。在市場失靈、環境惡化、資源破壞的大環境下的事實，促使許多企業開始自覺抵制非正當競爭行為，樹立與環境和諧發展的觀念，并探索更為有效和綠色的生產模式。另外，在資本市場中品牌權益對企業價值具有顯著影響，強勢的品牌才能提高公司的投資價值。近年，越來越多房企加大對品牌的投資力度，這其中就包括了對于高科技行業、對關系民生的相關領域的投資，但更重要的是應對人口老齡化趨勢，以及協助政府如何有效消除國內貧困、增強人民健康素質，打造創新的社會治理環境，通過科技創新來加強支撐社會民生環境的改善，為可持續發展提供相應的支撐。

4.技術環境

科技創新正積極影響著產業結構的變化，其對房地產行業的影響從目前來看，并不是非常明顯，但融合發展的趨勢已經非常明了。新技術的導入將重塑目前的產品結構，不僅會對現有生活方式帶來顛覆性的創新，也會對現有的生產方式產生相當大的影響。“科技賦能”成為越來越多房企變革創新的手段，同時，提升自身的獲利能力。此外，可通過技術導入、產品創新和服務效率提高產品及企業服務的競爭力、降低生產成本，或是通過經營模式的創新提升企業運營效能。因此，對房企而言，科技的導入首先會促使現有主要產品功能更新升級；其次，會促使企業探索更多的技術應用場景和商業模式，從而實現業務范圍的多元化。

具體而言，推動包含物聯網、云計算、AI三大技術在智慧家居領域的應用，住宅或辦公場所作為場景應用的空間載體，上述三大技術在空間載體的應用都屬于智慧家居的范疇之內。例如，在物聯網方面，4G網絡實現了城市層級的應用，當前階段結合5G技術則可能加速推動智慧家居產業化。短距離的無線通信技術可解決遠端系統延展的問題等；AI技術則會促進前端智能型設備與后端系統數據的協作關系，加速智能產業、家居產業的升級。另外，也會使一般家居場景的應用也能夠實現實時性、可靠性，以及節能減碳、低功效等多方面需求。

因此，在科技與新信息技術快速發展背景下，新技術以及新技術所衍生的新的商業模式對大多數傳統產業帶來了巨大沖擊，如何應對新技術的沖擊，如何將新技術與企業產品和業務融合轉為企業創新的突破手段，是目前多數傳統產業中的企業應思考的戰略問題。例如，國內共享空間快速崛起，間接推動了傳統房地產業務運作模式，以及協助房企有效地提升運營效率。

三、結語

過去的宏觀環境造就了房地產企業粗放的發展模式，包括土地獲取、產品設計、產品打造及產品服務等方面，但隨著城市化進程的放緩、行業集中度的提升以及市場的逐漸飽和使得粗放型發展模式變得多少有點“步履蹣跚”。房企在過去的發展中未將產品與科技的結合提到足夠高的戰略地位，更多的是打造綠色建筑，建筑中的科技也著重體現在節能、環保等方面。實際上，從長期來看人口結構的變化會對住宅產品產生影響，也會對產品設計及配套提出更高的要求，這方面的需求會逐漸釋放。部分房企已開始嘗試科技賦能與業務模式創新，目前房企為加快新技術與業務的融合，大致有三種合作形式。首先，以產業地產為載體針對具體項目展開合作；其次，以股權為主的對外投資模式；最后，以傳統住宅為核心的賦能模式，上述三種模式都是企業為了適應新的形勢發展，同時推進房地產業務與科技創新融合，以應對未來行業變化過程中運營風險與轉型需求。