探究房地產估價行業面臨的機遇與挑戰

文/孔媛

（兆新評估咨詢有限公司）

從近年來我國經濟發展的整體態勢看，房地產行業在我國經濟發展中占據著舉足輕重的地位，在房地產交易中不可避免地興起了房地產估價行業。房地產估價行業的發展是建立在房地產市場火爆的前提下，不僅是新房，二手房也越來越受關注。房地產估價行業是對房地產進行量化分析，用直觀的數字形式對各類固定資產進行評估，其中的技術性很強，如果沒有采取一定的技術手段，評估結果也會缺乏公允性，導致相關利益人權益受損，所以估價工作要引起行業高度重視。從當前大數據時代背景下房地產估價行業發展趨勢看，仍然存在著部分問題，導致估價行業的發展無法緊跟房地產行業的發展步伐。

一、房地產估價行業發展狀況

我國的房地產估價行業最早起步于20世紀80年代，當時很多房地產估價機構都是由國企或者事業單位改制而來，所以使得該行業伴隨著濃重的“國企”色彩，并且當時估價主要以征收拆遷業務活動為主。直至90年代，隨著我國住房制度的變革，房地產商品化相關政策的推行，使得該行業迎來了第一個春天，行業逐漸變得規范，職業資格制度也相繼得到完善。進入21世紀以來，房地產估價業務也逐漸開始拓展，各種以不動產為抵押物的金融活動也相繼出現，這階段房地產抵押價值評估業務突然增多。據有關數據統計，2019年，一級房地產機構累計評估項目157萬個，評估總價值超過24萬億元，評估建筑面積達23億平方米，土地面積達34億平方米。而且從業務類型看，抵押估價業務占比最高，高達55.99%，如圖1所示。

圖1 房地產估價產業占比

二、房地產估價行業面臨的機遇

大數據作為新時代重要的戰略資源，備受關注，大數據在房地產估價行業的應用為房地產估價行業的發展帶來了強大的技術支撐。

（1）當前一些“共有產權房”“廉租房”“公共租賃房”等房地產新政策的推出，可以提供多元化住房供應體系，這期間也會涉及很多房子的二次評估，比如共有產權房，一次是成本價測算，一次是銷售價評估，房屋租賃價格評估等都是新增的評估業務。

（2）房地產稅收從增量轉變為存量是未來發展的必然趨勢，因為財政部部長發布的《加快建立現代財政制度》文章中就表明了工商業房地產和個人住房都按照評估值進行房地產稅征收。所以未來房地產稅收的基礎依據就是評估值，這對于房地產市場也會有極大的影響，也會帶來新的評估業務。

（3）利用大數據，可以收集更多數據信息，并結合云計算、多種算法體系，使得數據采集能力、運算能力、信息處理能力都更強。也實現了數據資源共享，通過存儲估價案例，采用收益法、市場比較法更合理地進行評估活動。比如某房地產估價行業運用PEST 分析、EFE矩陣分析、CPM 模型分析、SWOT矩陣分析、QSPM定量計劃矩陣等戰略工具為企業提供可行的估價方案和有價值的借鑒。

三、房地產估價行業面臨的挑戰

（一）房地產估價缺乏制度保障

我國房地產估價行業已經經歷了20多年的發展，到目前為止已經建立了比較適合我國國情的法律法規體系、行業自律機制和行政監督管理制度，這些制度體系和機制的完善都給我國房地產估價行業的穩定、健康發展提供了保障。我國最早的房地產估價制度是在1994出臺，并于2007年在《城市房地產管理法》中確切的規定了估價機構和估價師擁有一定的法律地位，并且國家實施了房地產估價人員資格認證和房地產評估兩個基本制度。但是目前房地產估價行業相關制度體系并不完善，甚至相關法律法規都沒有健全，也就無法對房地產估價行業進行合理管控。所以在缺乏法律法規和完善規章制度的條件下，房地產大數據的應用可能會破壞原本平衡的行業秩序。比如占據市場，估價機構會惡意壓價為客戶提供服務，形成行業的惡性競爭。另外估價師也可能利用公司的數據信息平臺搞個人獨立的估價，私下承接估價業務，借助平臺資質挖掘公司客戶等[1]。

（二）估價師的主觀判斷會影響估價結果的準確性

當前，不管是傳統估價方式，還是云估價，房地產價格的影響因素很大部分是來自估價師的主觀判斷，甚至有些時候會無視其他影響因素對價格產生的影響，會默認各因素權重相當，這是極其不科學的表現。另外房地產估價采用的收益法和成本法中的報酬率和成新率測算并沒有十分科學合理的判定標準，仍然以估價師的主觀判斷為主。而且在實際估價行業由于評估人員的個人能力原因，以及經驗千差萬別，所以不同的評估人員對同一因素的判斷是不同的，合理性也有待考究。這樣的差異導致了行業內經常會出現“同案不同估、同宗不同價”的現象[2]。

（三）房地產估價技術不夠先進

在當今信息高度發達的時代，社會各界都基本實現了信息化管理。各行各業也借助信息化管理系統幫助企業內部解決問題，提升工作效率。特別是云計算、互聯網技術的應用，使得企業工作效率提高的同時也為企業降低了人工成本。房地產估價行業自然也應用了信息化技術，但是目前已有的信息化技術仍然比較淺顯，并沒有更深層次地挖掘高端技術與行業之間的聯系。房地產估價行業信息化系統一般都是單獨存在的板塊，并沒有實現數據共享，導致評估工作不能準確、公正地進行，甚至結果可信度存在很大爭議。

（四）《資產評估法》的出臺對房地產估價行業的影響

《資產評估法》是2016年7月正式出臺，并于12月實施。此法的出臺確定了包括房地產估價行業在內的六大類資產評估行業都將統一于一部大的法律框架下，徹底結束了過去九龍治水的分散局面。對整個評估行業市場格局、體制、機制等都產生了極大的影響。大一統的法律法規可以規范評估行為，保障評估當事人合法權益，有序維護社會經濟秩序，高效解決一些突發問題，也可以進一步提升法律法規的地位。過去沒有統一的法律法規，多部分散的評估規范同時存在，行業間可能出現交叉管理、也有些管理漏洞，資產評估過程中就會讓相關工作人員沒有一定的工作依據，評估體系不同，估價師和估價機構的相關工作責任也劃分不清晰，行業監管有一定的難度。

四、房地產估價企業的應對措施

（一）健全房地產估價制度

制度體系保障和法律法規的建設是房地產估價行業良性發展的基礎。所以從行業實際出發，要積極探索適合房地產估計的制度體系規范。

首先借助云估價發展的前提尋求可以與傳統估價和諧共處的模式，傳統估價方式有著當前人工智能無法替代的優勢，所以毫無保留地取代傳統估價方式是不現實的，總歸云估計要與傳統估價相平衡。其次，在房地產估價行業內部加強新時代云估價培訓工作，為云估價的實現奠定基礎。最后，政府管理部門要與房地產估價行業協會、專家等共同商量做好頂層設計工作，統籌規劃云估價的實際使用范圍和規范。

（二）營造良好的企業氛圍，提升員工對企業的凝聚力

良好的企業環境可以有效提高企業戰略實施效率。俗話說環境塑造人，對于企業同樣是在環境中塑造的，成功的企業必然很重視良好的內部環境。對于員工來說，如果企業內部環境氛圍好，也就為員工良性發展奠定了很好的基礎，比如良好的工作作風、職業道德、執行勝任能力等。也可以設計和營造另外一種環境氛圍，比如舉辦各種團建活動、員工戶外拓展訓練、集體外出旅游、員工聯歡活動、生日慶祝活動等。也可以鼓勵公費贊助員工參加各種行業內知識技能培訓，參加行業類團隊比賽等，從而為員工營造出大家更認同的企業價值觀和共同愿景。依靠和諧、融洽的人際關系塑造一個輕松、愉快、公平競爭的企業文化氛圍[3]。

（三）提升房地產估價企業專業技術水平

作為專業性的房地產估價組織機構，技術當然是第一生產力，專業技術水平的高低不僅體現在評估服務質量方面，也是保障組織機構實現戰略發展目標的重要手段，提升組織機構技術水平和業務能力對其自身的可持續發展和保持行業競爭力有著極其重要的作用。

其一，在原有技術基礎上引入先進人才和技術，彌補當前公司在部分領域技術和經驗存在的不足。比如企業上市評估、機械搬遷評估、綠化補償評估等。其二，估價師要積極學習行業規范和技術標準，尤其是領會新出臺法律制度中的含義，做到熟練掌握市場需求、心中有數，提高評估工作的專業勝任能力。其三，瞄準新科技應用和動向，提升內部研發系統和創新能力，如果條件允許可以與科研院所、行業頂級專家進行合作，聯合研發新型軟件技術。其四，參與高端項目的競爭，在大型復雜項目中通過實踐磨煉出更好的綜合技術實力，躋身行業前列[4]。

（四）升級估值管理平臺，提升信息化管理水平

以大數據、互聯網、云計算、智能終端為時代發展典型代表的信息化技術短短幾年里快速崛起，也對人們的生活、工作帶來了一定的影響，房地產估價行業應用大數據、互聯網模式也逐漸明朗。房地產估計行業要不斷完善自身企業信息化管理系統，建立自己的機房、服務器、局域網、網頁、評估輔助功能等板塊，并且不斷加大信息化和智能化的人力、財力、物力等方面的投入，進一步提升估價企業信息化建設水平。

案例分析：某房地產估價公司經過20多年的發展，已經積累了大量估價資料、數據信息等。包括三大類：一是知識信息管理系統，有著大量基礎估價數據，包含工業、商業、居住等房地產基礎數據、抵押、征收、土地、企業資產、課稅等業務數據、評估報告模板、現場勘查記錄、照片影像、項目案例等資料信息等。二是業務運作數據統計，包含各種客戶信息，企業、金融機構、事業單位、政府部門、法院以及競爭對手等的信息、行業數據等。三是自動辦公管理系統，包括行政辦公、財務數據、公司內部評估師的人力資源信息等公司內部管理類信息。但是這三個信息系統的板塊并沒有實現良好的數據對接，所以要進一步加強評估板塊數據對接，建設全面的、高效的信息數據系統。實現公司內部各種信息的快速傳遞、共享、分析，也借此提高公司員工之間的溝通交流，提升工作效率。對接后的信息系統也可以實現公司內部和外部之間的溝通交流，提升客戶服務滿意度。利用信息系統也便于公司管理層及時捕捉市場信息，做出正確局勢判斷。另外也為公司的新業務開展提供了一定的信息數據支撐和技術支撐[5]。

五、總結

綜上所述，隨著大數據時代的到來，各行各業都在普及信息化管理，房地產估價行業同樣也迎來了新的發展機遇，實現了數據信息共享、實現了高效數據管理，使得估價在更加開放透明的環境中進行，更加具有公正性和公平性。但是在面臨機遇的同時也會面臨諸多挑戰，比如房地產估價缺乏制度保障、估價師的主觀判斷會影響估價結果的準確性、房地產估價技術不夠先進等，對于這些挑戰，本文也提出了健全房地產估價制度、提升房地產估價企業專業技術水平、營造良好的企業氛圍、提升員工對企業的凝聚力、升級估值管理平臺、提升信息化管理水平的應對措施，盡可能保障估價結果更公正，有說服力，為房地產估價行業的發展帶來一定的積極作用。