大型公立醫院房產管理探索

文/廉旭闖 楊雅琴 王勇

以武漢同濟醫院為例，剖析大型公立醫院房產管理中存在的若干問題，力求通過成立房產管理科、規范管理制度及工作流程等措施，達到對房產進行科學有效管理的目的。

華中科技大學同濟醫學院附屬同濟醫院創建于上海，1955年遷至武漢。醫院經過“三次創業”，規模不斷擴大，由20張病床的小診所逐漸發展成為擁有5613張編制病床的集醫療、教學、科研于一體的大型綜合性三甲醫院。醫院現有主院區、光谷院區、中法新城院區3個執業地點，形成了“三足鼎立”的“品”字型發展格局；蔡甸科研園區、孝感科技園區、漢南產業園區、東西湖洗滌中心4個輔助園區，為醫院的發展發揮了積極作用。

隨著醫院高速發展，各類公有用房的規模也大幅度提升，房產管理部門面臨的壓力進一步增大。如何對醫院內部公有用房進行科學管理，從而提升公有用房的使用效率，達到盤活國有資產、挖掘空置房屋價值、發揮房屋資產最大經濟效益、確保醫院房產保值增值的目的，已成為擺在房產管理部門面前的棘手問題。

隨著醫院高速發展，各類公有用房的規模也大幅度提升，房產管理部門面臨的壓力進一步增大。

剖析房產管理問題

截至2021年6月底，各類建筑共有58棟，醫院土地總面積達1092.80畝，建筑物建筑面積達957411.88平方米。在對醫院房產走訪調研的過程中，通過實地查看、查閱房地產資料對現有服務資產進行了摸底，發現房屋資產管理存在較多問題：如科研教學用房、醫療用房、行政辦公用房管理部門不明確；部分房產管理制度和工作流程缺失；房屋檔案未歸檔，部分代建房地產資料缺失；房產管理部門缺乏對醫院公有用房科學管理與有效監督，導致房產資源分配不均，部分房產長時間閑置，退休人員強占房產現象，少部分科室私下更改房產用途；因歷史遺留等問題，較多房屋未辦理不動產產權證；大部分房屋使用年期超過30年，未做安全鑒定。種種現狀進一步加大了公有用房的管理難度。

問題1：管理部門不明確，使用效率低。

醫院內部存在較多房屋管理部門，管理權限不明確。如醫院的醫療用房由醫務處負責管理；公寓樓、單身宿舍、學生公寓由總務科負責管理；行政辦公用房由院辦負責管理；門面房及商鋪由醫療產業公司負責管理；科研與教學用房無明確對應的管理部門；醫院房產管理不明確，無法在全局上進行宏觀統一調控，導致部分房屋使用效率較低。

問題2：房產管理制度不完善。

醫院制定了《同濟醫院公用房管理制度》《同濟醫院公寓管理辦法》《同濟醫院房屋出租、出借管理制度》《同濟醫院行政辦公用房管理制度》《醫院空置公房PDA巡檢制度》等，但部分制度仍然缺失，例如房產檔案制度、房產資料分類辦法、醫院搬家流程、空置房屋退還接收流程、房產使用過程中的監督制度、職工小區與商鋪的管理制度等，且各制度之間未能進行有效銜接，在管理上缺乏總的整合過程。

問題3：房產檔案管理缺失。

通常醫院基建部門負責醫院的改擴建工程，負責對建設過程的資料匯集和建檔，并自行管理相關工程檔案，竣工后未能移交房產管理部門，導致房產檔案不能集中負責管理，并且房產管理部門未能制定統一的房產檔案建檔標準。在往后的檔案管理過程中，可能因竣工資料移交過程中缺乏有效監督，導致房產管理檔案缺失。

問題4：房產基礎資料數據匱乏。

在進行房產管理過程中，醫院房地產的發展歷史及房屋的數據未能全面系統地整合，各項基礎的資料數據缺失。各院區和產業園區的分布位置、占地畝數、房屋總建筑面積、總使用面積、公攤面積、各樓層的使用科室和房間面積、各房間的編號、功能、用途等細節的數據缺乏，全院各醫療區的責任科室等數據缺失，數據來源不夠準確。醫院領導層無法直觀地對醫院的發展進行規劃。

問題5：房產缺乏安全鑒定，存在安全隱患。

同濟醫院主院區因建院較早，大部分房屋使用年限超過30年，部分房屋可能存在安全隱患，進而對人民群眾的生命財產安全造成嚴重的威脅。

問題6：缺乏有效監督措施和考核措施。

管理部門不明確、使用效率低、房產管理制度不完善、房產檔案管理缺失、房產資料數據缺失、產權不明、房產缺乏安全鑒定等等，導致房產管理部門不能及時有效地對使用部門進行管理和監督。同時未能制定相應的考核措施，無法發揮房屋資產最大經濟效益，無法確保醫院房產達到保值增值的目的。

探索房產管理措施

第一，成立房產管理部門。

武漢同濟醫院房產眾多，遍布武漢三鎮，為加強醫院房產管理，盤活國有資產，醫院正式成立房產管理科，全面負責醫院的醫療用房、行政辦公用房、輔助用房、單身宿舍、職工公寓、學生公寓、科研教學用房、門面房等房屋的管理工作，包括房屋測繪與登記、數據上報、數據維護、信息化建設、檔案整理、立卷以及資料匯編、房屋巡查維護、房屋收回、定期監督等日常工作。房產管理科配置數人，并同時制定各崗位的職責，規范房產管理中的各項工作內容（見鏈接）。

第二，規范管理制度及業務流程。

通過對上級單位華中科技大學房產管理處的考察，并借鑒相關管理經驗，結合本單位的實際情況，完善醫院公有住房、搬家、公寓等管理制度及相關流程。為實現“一體化保障，同品質服務”的管理模式，與若干職能科室討論并通過相關制度和管理流程。制定《同濟醫院搬家流程》，進一步規范醫院的搬家服務，為臨床科室分憂解難，把困難留給自己，把方便留給臨床。進一步完善《職工住房貨幣化補貼申請流程》，方便新職工申請貨幣化補貼。制定《同濟光谷院區、中法新城院區公寓樓入住規定》，依據申請人申請的公寓院區、入住時間、申請原因，由申請人所在的科室主任審批，并由相關上級負責人分級審核，最后由分管院區的公寓服務人員負責安排入住，提供服務及到期后清退工作。

成立房產管理科，完善各項制度及相關流程，使房產管理工作得以順利開展，使醫院的各類用房得到規范化管理，房產管理有據可依，有部門可管。

第三，全面清查醫院房地產，進行資料匯編。

由房產管理科組織，醫院辦公室、醫務處、科研處、第二臨床學院、門診辦公室、后勤處、光谷院區行政后勤、中法院區行政后勤等相關職能部門協助本科室開展醫院的房地產清查工作。在對3個院區、4個園區調研過程中，通過實地走訪、并使用無人機、照相機對醫院所有房地產進行實景拍攝，依照醫院現有所有《國有土地使用證》《房屋所有權整》及相關竣工圖紙對全院房地產資料進行查詢、圖審、實測及登記工作。依據清查的結果，收集房地產的分布位置、各院區各園區每棟建筑的建設信息、建筑簡介、總建筑面積、層高、辦證情況、資產價值、樓層科室分布情況、使用科室、使用面積、門牌號、使用功能等相關信息，最終形成《同濟醫院房地產資料匯編總冊》1本和《同濟醫院房地產資料匯編分冊》7本，通過圖、文、影像、數據相結合的方式展現醫院房地產全貌，為醫院留下了翔實的資料。

第四，房地產資料分類。

通過對醫院的清查得到的資料數據，對醫院房產進行細致劃分。按區域位置劃分為主院區、光谷院區、中法新城院區3個院區和蔡甸科研園區、孝感科技園區、漢南產業園區、東西湖洗滌中心4個輔助園區；按使用功能分為醫療用房、非醫療用房，醫療用房分為門診用房、住院部用房，非醫療用房分為行政辦公用房、輔助用房、科研教學用房、門面房等。對每個區域的用房情況進行細分、統計。

加強對房地產相關資料的歸檔、收集工作，包括院辦公會的上會審批文書、施工許可證、竣工報告、竣工圖紙等一系列房屋資料，邀請測繪公司進行精準測繪，前往醫院檔案館、區檔案館收集醫院的基建資料，摸清房產的基本情況，進而對房屋的全生命周期進行更加精細的管理。

根據后勤管理平臺的建設情況，房產管理科結合本科室實際需要，建立了公寓管理系統模塊，方便對全院人員住宿的統一化管理。

第五，房屋安全檢查，杜絕隱患發生。

房屋管理責任人認真履行房屋安全維護責任，建立房屋日常使用、維護和檢修制度，定期實施檢查與維護，健全房屋使用維護管理檔案，切實落實房屋安全維護責任。發現存在安全使用隱患的房屋為安全鑒定重點，及時委托有資質的房屋安全鑒定機構，對需要檢測的房屋進行檢測，嚴格按房屋安全鑒定部門的處理意見限期整改，杜絕房屋使用安全事故。對未進行自查或不按要求進行整改的，采取有效措施，督促整改到位。

第六，建設信息化系統，完善業務管理。

隨著經濟的高速發展和社會對醫療需求的增加，激增了醫院的改擴建，醫院房屋數量也極速增加，房產管理的復雜性和難度性也隨之加大，以往的工作流程難以勝任當前的管理工作。依據后勤處的工作部署，醫院正式啟動了智慧后勤平臺建設工作，包括BIM、醫療設備、統計分析、能耗管理、機電設備運行監控、工程管理、后勤一站式服務等后勤綜合運維管理模塊。根據后勤管理平臺的建設情況，房產管理科結合本科室實際需要，建立了公寓管理系統模塊，實現了醫院研究室選房、主院區、光谷院區、中法新城院區公寓樓的入住人員信息登記、統計報表的導出等核心功能，方便對全院人員住宿的統一化管理。

下一步將繼續探索醫院房產的管理規范化，依照實際需要對各類房屋進行科學性調配和調整，正確引導各科室按照實際需求申領用房，動態清查房屋，優化管理流程。繼續推動房產管理的信息化建設，通過調研、清查得到的同濟醫院房地產資料匯編數據，建立BIM模型，系統內部直觀展現各院區、各園區的區域、各樓棟、各樓層、各房間、人員信息、使用面積、建筑面積；數據查詢功能，按照負責人、人均用房面積、超額用房面積，以及數據的更新與維護，報表的統計與導出功能，方便對用房動態的跟蹤與管理，使房產管理形成科學的、高效的管理體系。通過BIM信息化系統打通智慧后勤信息化平臺，將科室效益與用房成本進行效益化分析評價，形成分析報表，作為房產調配和審批的依據。