黃奇帆：未來十年房地產的六大變化

編者按：黃奇帆，現為清華大學兼職教授、清華產業轉型顧問委員會主席。曾任重慶市市長，中國國際經濟交流中心副理事長。2020年12月18日，《2020中國品牌人物500強》發布，黃奇帆位列第56名。本文摘自黃奇帆在世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會上的發言。在發言中，黃奇帆就中國未來十年房地產的變化作出六大判斷，觀點鮮明，邏輯有力，很有戰略縱深感。

01

房地產規模未來十年

逐步從17億下降到10億平方米

我們回顧一下中國房地產這二十年的總量是怎么增長的。

在1998年和1999年的時候，中國房地產一年新建房的交易銷售量剛剛達到1億平方米。隨后從1998年到2008年這十年里漲了6倍。2007年的銷售量本來已經到了大約7億平方米。2008年全球金融危機發生，中國房產交易量也下降到6億平方米。2012年前后，房地產交易量翻了一番，從6億增長到12億平方米。2012年到2018年，又增加了5億平方米達17億平方米。

那么，今后的十幾年會怎么走？是保持17億平方米十多年，還是每五年、十年繼續翻番？

我的判斷是今后十幾年，中國每年的新房交易量不僅不會總量增長翻番，相反還會每年小比例地有所萎縮。十幾年以后，每年新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。

過去二十年中國房地產交易總量之所以能翻四番，有四個原因：

一是城市化。過去二十年里，中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點，城市化過程中城市人口擴張，不僅是農民工進城市，還包括小城市的人向中城市、大城市、超大城市遷徙。城市規模的擴大帶動了房地產業的增長。

二是舊城拆遷改造。在城市擴大的同時，為了交通道路建設、商務集聚區建設而拆除一些工廠區、住宅區，以及各種因規劃功能布局調整而進行的城市改造，也能產生較大的新房建設銷售交易量。

三是住房質量。80年代后，農村是磚瓦房，城市開始建造鋼筋混凝土住房。磚瓦房一般十五年到二十年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質量差、鋼筋質量差、建筑結構差，到了三十年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面積增加。1990年中國人均住房面積只有6平方米;到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現在城市人均住房面積已達到50平方米。以前人均住房面積偏小，也會產生改善性的購房需求。

以上四方面因素，在今后十幾年會逐漸淡出。

一是城市化率增長放慢，已接近拐點。在未來十幾年將從現在的60%大致增長到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板，城市人口增速放緩，還要每年增長幾個百分點是不可能的，城市化的人口紅利會逐步淡出。

二是舊城改造總量減少。經過二十年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規模減少。

三是住房質量提高。2012年，住建部下發了一個關于住宅和寫字樓等各種商品性房屋的建筑質量標準，把原來中國住宅商品房三十年左右的安全標準提升到了至少七十年，甚至一百年。也就是說，老城市的折舊改造量會大量減少。

四是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。當前，我國人均住房面積已經達到50平方米，困難家庭住房結構性改善的要求逐漸降到較低水平。盡管還會有，但只是局部結構性的，不是總體性的人均住房不夠。

從以上四個趨勢看，今后十幾年的房地產業發展趨勢不會大幅增長翻番，而是逐漸萎縮，十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

02

未來十年房地產熱點區域在哪？

中心城市+都市圈+城市群

從現在開始，往后的十幾年，房地產不會出現像過去十幾年那樣東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。這個建設量、生產量主要體現在三個地方。

第一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外一些別的區域性的中心城市。比如，山東省除濟南外，也有區域中心城市青島;廣東省除了廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

第三個是城市群。城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產開發的熱點。

大家可以關注現在近10個人口跨入1000萬的超級大城市，他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。

如果已經是2000萬人口以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經碰天花板了，它的發展將集中表現在大都市圈，大都市圈的輻射范圍一般會有1.5萬～2萬平方公里。

03

未來十年房價判斷：房價平均

增長率將低于等于GDP的增長率（5%）

今后十幾年，房價趨于穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低于等于GDP的增長率。

全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大抵上翻了兩番。如果當地比當地，那么不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。

過去十幾年，中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。

支持這個狀態的原因是什么呢？大體上有三條：

第一個原因，就是供求關系。過去二十年，中國房地產是供不應求的，人均住房面積從10平方米往20、30、40平方米增長的過程是短缺經濟下補短板的過程，強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求，就造成房價不斷上漲。

第二個原因，房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。中國的M2（編者注：即廣義貨幣，反映現實和潛在購買力，M2增速較快，則投資和中間市場活躍）從2004年、2005年開始，差不多有十幾年左右呈現一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至達到百分之二十幾。

我國的M2在2019年6月份到了190多萬億，而在2004年的時候，M2只有20多萬億。也就是說，十幾年M2漲了8倍！

其中房地產吸收了一大部分資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，但也導致了房價出現每三年、每五年翻一番的現象。所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。

第三個原因，一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的沖擊。中國經濟增長的過程，會吸引外資投資或購買中國的房地產。

根據這個預測未來，在房地產供求關系方面，我們已經進入到盡管局部還會供不應求，但總體來看，供不應求的時代結束了，進入到總量過剩的階段。所以，供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。

這兩年國家去杠桿、穩金融，已經做到了讓M2的增長率大體上等于GDP的增長率+物價指數。可以預判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率+物價指數保持均衡的增長。而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右。

房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，也不會超過GDP的增長率，一般會小于老百姓家庭收入的增長率。

總之，中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%的增長空間。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中。中國土地價格，不存在大幅下跌的可能性。但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現象。今后十幾年，房價會趨于平穩，既不大跌，也不大漲。

04 未來十年，房地產商有三大特征

中國房地產行業有一個現象就是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最。根據2018年的統計，在工商局注冊登記的房地產開發商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農民工形成的8億多城市常住人口，有9萬多個房地產企業。

中國房地產商有三大特征：

第一，房地產企業雜、散、小。大到上萬億規模，小到幾百萬規模。

第二，層層疊疊。一個大房地產公司在某個省注冊以后，要到各個省去開發，它會在二、三十個省各注冊一個省級開發公司。五大開發商不管是萬科還是萬達，幾乎都有幾百個子公司。

第三，空殼公司多。9萬多個房產企業中，規模排在前15%的公司，去年的開發量在17億平方米里占了85%。這意味著剩下的近8萬個企業中存在大量的空殼公司。空殼公司在不景氣的時候是空殼，一到狂熱的時候亂集資、亂炒地、亂發展。這種現象是過去十幾年粗放型發展的一個結果。

今后十幾年，基于房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。會減掉多少？我認為，至少會減掉三分之二，十幾年后中國房地產開發企業的法人數不會超過3萬個。

房地產的調整發展，會從四個軌道上縮小。

第一個，房產企業收縮。超大型的房產商會把自己二級、三級、四級的房地產公司收縮，可能會把房地產的投資集中到省會城市、大都市圈、城市群，特別是人口從1000萬人向2000萬人發展的超級大城市，不會再在全國鋪天蓋地鋪攤子搞行政性的分布，會在層次上收縮，子公司總量上會萎縮。

第二個，工商年檢注銷。過去由于入市的時候門檻很低，入市不久即成空殼公司，工商年檢的時候，又不退市注銷，這是我們以前工商登記的一種狀態。今后，年檢通不過的就注銷。

第三個，房產企業轉行。相當一部分房地產商在市場規?？s小、一些城市房地產業務衰退的情況下，會主動轉行。

第四個，收購兼并。這四方面將使得房地產開發企業數量大幅下降。

05

負債率之變：未來十年開發商

負債率將下降到50%以下

中國房地產開發商高負債率也居高不下，銷售規模前10位的開發商負債率在81%。

中國房地產開發模式就是一個大規?；?、大規模貸款的開發模式，凈資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在周轉。在土地批租、開發建設、銷售預售三個環節都是高負債運行。

首先是買地的錢，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。買地的錢，銀行信托后面堆著，10個億的地價拍賣成20個億，后面跟著的是銀行的錢，所以開發商能把“地王”炒上去，不受自己有沒有錢的束縛，敢把地價炒得翻一番。地價炒得越高，開發商原有的儲備地價值也越高，資產信用就更高，所以開發商對地價炒高，有恃無恐。

開發貸可以來自于銀行、來自于信托，當然也可以來自于企業發債，債券還是一個債務。一些信用差的小房產商，借不到銀行、信托的錢，也發不了債，就會亂集資、借高利貸、搞售后回租。所謂售后回租，就是房產商把房子賣了回租，租賃出租費每年15%，相當于高息攬儲，實際上是房產商借高利貸搞開發。

再次是利用房地產掌盤優勢套取客戶的無息資金。比如，房屋預售，房子剛打地基就收定金，樓盤還沒封頂就賣預售房;施工過程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個開發過程就是一個透支欠款的過程。

正是以上運轉透支的模式，形成了中國開發商80%多的負債率，開發商往往還把它當作自己財務運行能力強的一種表現。

透支欠賬中，銀行貸款是正常利息，信托一般比銀行利息高一倍，亂集資的話17%～18%的利息，在這種情況下，房產商要怎么平衡資金鏈上的利息呢？

賣樓花（房屋預售許可證）、拿定金、預售是不付利息的;還有一種就是讓別人給你施工，讓施工單位招投標的時候必須帶資施工，不給利息。一個房產商可能負債里面有30%甚至40%的錢是無息債務。這種運行，在房地產行業形勢好的時候不會出現問題，房產商會賺很多的錢。但是一旦逆周期發生，資金回籠不到位，資金鏈斷了，高利息的負債會使房地產商出現極大的問題。

在今后的十幾年，新時代的房地產格局下，房地產企業高負債情況會發生根本的轉變。

一是土地批租債務。買地的錢來源會得到管控，國家十五年前就有制度，房產商買土地，土地批租的錢必須是自有資本，但是這十幾年幾乎都沒有監管到位。只要管控到位，土地批租的高負債率就會減少。

二是預售規范。房產生產到房屋結構封頂、樓盤開始精裝修時才能開始預售，而不是剛打了一根樁就開始賣樓花，這樣就會讓無息的資金、預售款、按揭貸款來買房的現象減少，房產商的債務率也會降低，透支的現象可以大大減少，對施工單位長期墊資的現象也會管制到位。

三是經營模式轉變。房地產開發從100%銷售型開發轉型為銷售部分長租持有出租的模式時，也會使資產負債率降低。

如果租賃型的企業不用資本的方式解決租賃，而是用長期貸款的高利息的方式來租賃，這邊租賃的費用還不夠還利息，資金鏈一斷就會導致破產。

如果租賃的資產采用了資本的形式，長期出租，租金又以REITs（房地產投資信托基金）的方式參與直接融資，屬于一種資本形態的運轉，并且區別于商業銀行貸款。

由此可見，中國房地產的經營模式、高債務模式必然在今后十幾年得到徹底的改變，負債率一定會從80%降到50%以下，在40%～50%之間。

06

土地供應模式：城市和農村的

建設性用地資源調度占補平衡

我們過去供應土地東西南北中是逆向供應的，越是中小城市土地供應越寬松，但這些城市實際上的擴張需求又很低。在這個意義上講，土地供應的政策就出現了越是大城市、人口越多、建設量越大的地方土地供應就越緊。

土地如果供不應求，地價就會上升，一般樓面價是這個地方商品房價格的三分之一，如果樓面地價每平方米1萬元，這個房子造好后的一般價格必定是每平方米三四萬。所以要降低房價、控制房價，很重要的措施是要控制地價、降低地價，就要在高房價的地區增加城市土地的供應。

今后十幾年按照房地產高質量轉型的發展要求，在城市土地價位上會根據“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。

這樣走的過程，我們可以用一個形容詞叫做“爬行盯住”。

走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預支一些，人口到了1000萬給多少，人口到了2000萬給多少，就是“爬行盯住”的過程。不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調控，這樣就不會出現西部一些小地方只有兩三百萬人，但是給了五六百平方公里城市空間的情況。

在這個意義上，中西部中等小城市土地要給，也應該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結果。

反過來，上面說的三種熱點地區，當然要給予積極的鼓勵。有的城市現在接近2000萬人，城市建成區面積才1000多平方公里，所以地價就會特別高。

我相信今后十幾年，中國城市會實現按規劃、按人口、按產業需要精準地供應土地，從而避免城市因土地短缺而造成的地價畸高，束縛產業發展。

全世界的城市化過程都是農業耕地增加的過程，而中國這40年農村的耕地不斷減少，許多中國經濟專家或者行政管理人員都會認為城市化過程不可阻擋地會讓耕地減少，所以城市化必須非常節約用地——這也是土地地價不斷漲高的一個原因。

為什么世界各國兩百年城市化過程沒有出現農村耕地減少，反而增加了呢？那是因為任何人在農村一般除了耕地以外，都會占用建設性用地，農村每人一般會占用250～300平方米左右。因為城市是高樓大廈，各方面比較集約節約，所以城市的人口人均建設性用地、城市化用地是100平方米，這個不管是歐洲、美國、中國，都一樣。

在這樣的情況下，如果有1億人進城，農村的建設性用地理論上可以減少250億～300億平方米，而城市里面需要擴大100億平方米。在這樣的過程中，一進一出扣抵后就會多出1萬多平方公里的耕地。

從這個角度看，城市化過程應該是一個農村的耕地、整個國家的耕地增加的過程。

為什么中國這40年沒出現這個狀態呢？因為我們的農民是兩頭占地的，進城總要在工廠里工作，最終總要占地，人均100平方米是剛性的，所以有3億多農民工在城里當然就增加了3萬平方公里的城市化用地。

但是農民進了城以后，在農村當地占用的建設性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現了中國城市化進程耕地只減不增的特殊現象。

中國的耕地大體上是世界可耕地的9%，我們的人口是世界人口的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我們的土地供應是不夠的。所以城市化發展中，耕地不能再減少，這個底線要守住。

這里面很重要的就是城市和農村的建設性用地資源調度占補平衡，如果城市征了1億畝，農村的建設用地減少占用1億畝，形成城鄉之間建設用地增減掛鉤、占補平衡，建設用地總量不變，總的耕地總量不變。

以上是六個主要趨勢性的判斷。