經濟法視閾下長租公寓的可持續發展研究

胡廣文

一、引言

傳統長租公寓運營方常采取以資本投入換取市場份額的經營策略，以求贏得市場先機，其特點有二：其一，偏重追求市場開拓速度而忽視科學管理機制建構，傾向加大前期資源投入而忽略后期基礎設施維護；其二，融資壓力使個別運營方撮合租戶與金融機構簽訂租金貸，并將其轉為信托以換取ABS 信貸支持，杠桿過高。此兩大特點致使前期長租公寓市場負面事件頻發，但這并未構成該行業的發展障礙，隨著政策利好房屋租賃企業及市場需求漸長，諸多投資基金對長租公寓市場的關注度亦明顯回升，傳統房地產企業與商業銀行、房產中介機構、專業租賃公司、酒店集團與互聯網公司紛紛入局，長租公寓市場多供給主體格局漸趨成型，然而，其雖根據各自經營特色采取了多元運營模式以規避傳統長租公寓運營的弊病，但在行業規范仍未健全之際，長租公寓市場隱憂仍存。

二、傳統長租公寓運營模式之問題

1. 擴張過快，高負債問題明顯

根據房源收集方式的不同，長租公寓運營模式可分為集中式與分布式兩種，前者以運營方自持房屋資產為基礎，將獨棟商業房屋裝修后整體對外出租，后者則需運營方在特定區域內尋找分散房源。相比集中式運營，分布式運營可有效降低投資方的前期拿地成本，促使長租公寓市場新晉運營方快速形成規模效應，具體而言，分布式運營的具體操作路徑如下：第一步，運營方收集并匯總房源信息，隨后根據內定收房價格標準與不同房東簽訂《財產委托管理服務合同》，明確雙方對特定房屋的權利及義務，并在每月或每季度向房東支付租金；第二步，運營方與租戶就租金和附加管理服務費用協商一致后，雙方簽訂《房屋租賃合同》，至此，三方法律關系已然確定。概言之，運營方在特定市場從不特定房東處獲取房源，并按一定標準對房屋予以統一裝修、改造，再向市場公布待租房源信息，并將轉租差價及附加服務收費作為其主要營收點，此類經營模式雖利潤率偏低但勝在可實現收支平衡，有助于降低運營方資金流動風險。

一般而言，分布式運營唯有遵循收房成本低及房屋空置率低的“兩低”策略方可攤平裝修、管理、物業、保潔等多項運營成本，保證資金鏈穩定。但房屋存量的固定性表明不同運營方在長租公寓市場取勝的關鍵在于掌握大量優質房源，提高產品供給多樣性，方可滿足租戶的多元住房需求。因此，為快速獲取房源，諸多運營方曾紛紛陷入價格戰泥沼，僅在2018 年，眾多長租公寓運營方就常以高于市場20%～40%的定價在特定市場爭取房源，而為了降低房屋空置率，提高市場占有率，其又常以較低租金價格招攬租客，從而形成“高進低出”之局面。“高進低出”明顯違背常規商業盈利規律，再加上裝修、物業、管理等多項成本的累積，此經營策略難以使投資方獲得持續穩定的回報收益，為此，多數運營方便要求租客一次性支付長期（一般為一季以上或一年）租金，并通過免除該類租戶首月房租或減免相關服務費用等提高房屋租賃合同簽約概率，但其仍按月或季度向房東支付租金，這便又形成了“長收短付”的問題。

同時，考慮到多數租戶為收入不高、難以一次性支付長期租金的年輕人，個別運營方又與金融機構合作開展租金貸業務，居中撮合租客與金融機構辦理信貸，金融機構將信貸款項以代替租戶支付租金之名義一次性劃撥給運營方，運營方從中抽出部分款項用以支付房東房租，剩余資金則被運營方用于下一輪獲取房源、裝修房屋等業務之中，而租戶每月支付的租金由運營方收取后將直接轉歸金融機構賬戶，這實質為償還前述貸款。換言之，長租公寓市場內的激烈競爭態勢使得多數運營方推崇“高收低租，長收短付”的運營模式，希冀以此快速獲取市場份額，取得一定程度的市場支配地位以在與上游物料供應商和下游營銷企業合作中掌握議價權，貼補前期為快速占領市場而設置的較低租金及服務定價虧空差額，提高整體利潤率，彌補之前的過度擴張損失，但此類運營模式對資金周轉率要求極高，易使運營方出現高額負債，一旦資金鏈斷裂，系統性風險便將接踵而至。

2. 監管缺失，資金沉淀性不足

前文已經述及，長租公寓運營方需要大量資本介入方可快速提高市場份額，在未及時獲得風險資本支持時，個別運營方便支取前述租金貸中所獲資金以開展下一輪市場擴張業務，行業慣例表明，這些租金貸較為分散、數額較小、個體關聯度較低、整體安全性較高，對金融機構而言屬于優質資產，因此長租公寓運營方常與同一金融機構合作開展此類貸款業務，雙方業務的持續性使得即便運營方出現嚴重的資金挪用行為，也不會被金融機構列為異常行為監管對象。運營方通過“租金貸”可快速形成巨額沉淀資金，此類資金雖將存入企業與金融機構共管賬戶，但其實質并未被后者納入監管范疇，運營方可根據經營方案隨意支配該筆款項，其本質是運營方將開拓市場期間的負債與風險轉嫁給了租客和房東。“高進低出、長收短付”本質上是一種通過“期限錯配”的時間差來使運營方獲得短期巨額資金使用權的經營模式，第三方金融機構的介入更使得長租公寓業務具備了金融衍生品特征，杠桿比例過高使得運營方資金鏈較脆弱，而其為填補預先透支資金導致的現金流漏洞，只能不斷開拓市場，引入更多新租戶，一旦出現意外事件，房屋空置率增高，現金流動風險便會盡皆顯露。

3.管理滯后，信息不對稱問題突出

經營者與消費者之間存在天然信息鴻溝，由此才需要《消費者權益保護法》《食品安全法》《產品質量法》《廣告法》等經濟法法律法規明確經營者信息公開義務，以使消費者充分了解經營者提供的產品和服務之基本情況。但長租公寓行業的特點使得多數運營方就建立信息公開管理機制動力不足，導致該市場內的信息不對稱問題更為突出，房東和租戶常處于弱信息占有的被動地位。

首先，運營方與房東簽訂《財產委托管理服務合同》時，后者僅能依據該合同條款知悉自身獲取租金的期限和數額，以及運營方對房屋進行改造、裝修、再出租的方式，但卻無法得知運營方與租戶簽訂的《房屋租賃合同》中的具體內容，以私法視角觀之，房東不是《房屋租賃合同》的當事人，根據合同相對性之原理，其無須知悉該合同中規定的租賃期限、租金支付方式等具體內容，房東與租戶亦似均無須知曉運營方的具體房屋空置率、租金定價標準等事宜，但房屋租賃動輒涉及不特定社會公眾利益，運營方在長租公寓業務中居于中介地位，其重要決策均將明顯改變房東與租客之間的風險分配格局，因此或需突破司法視角，從社會本位角度出發解決此問題。

其次，多數租戶在與長租公寓運營方簽訂房屋租賃合同時，并不知曉其中包含借貸條款，亦未清楚其與第三方金融公司形成了借貸關系，其只有在被要求提供詳細的個人信息狀況時或可洞悉其中玄機，租戶每月支付的租金也都被運營方收取，即便出現逾期支付問題，也是運營方工作人員負責溝通，因此，許多租戶在未明確真實意思表示之際被運營方撮合辦理了租金貸業務，從而陷入被動償還貸款之局面，這亦是未充分公開信息所造成的行業弊病。

三、長租公寓可持續發展的進路研究——從經濟法視角出發

1.宏觀調控層面：完善政策指引

官方數據顯示，我國城鎮居民人均住房建筑面積已達39.8 平方米、農村居民人均住房建筑面積已達48.9 平方米。但一方面，由于房產仍具備投資屬性，因此大中城市的商品房價格仍有看漲之勢，多數居民所擁有的產權房和實際居住房之分離形成資源錯配，由此催生出旺盛的房屋租賃需求和龐大的房屋租賃市場。另一方面，我國的房屋租賃市場仍面臨房源信息不透明、租金標準不統一、管理機制不健全等諸多問題，導致房東與租客之間的糾紛仍時有發生。

因此，由長租公寓運營方出面統一接收房源、設定裝修規格、明確服務內容、公開收費標準，不失為推動房屋租賃市場長遠發展的有效途徑，此前有關部門出臺的租售同權、鼓勵房地產開發企業承建租賃住房等政策文件亦表明了對長租公寓發展的支持態度，因此，長租公寓本身具有商業可行性與社會公益性，只需在宏觀層面對該市場的有序發展做出一定指引即可。

例如，根據資產持有方式不同，長租公寓的運營模式亦可分為兩種，其一是自持地產的重資產模式，其二是整合社會閑置房源的輕資產模式。前者的優勢在于產權清晰，管理成本較低，易形成租戶黏性，但缺點是前期拿地成本高昂，設定的租金價格需考慮當地經濟發展水平，成本回收周期長，盈利期限具有不確定性，故只有實力雄厚的房地產企業方會采取這種模式；后者則是當前運營方的主流選項，輕資產運營使得運營方不必在項目初期承擔巨額拿地成本，但由于未持有重資產，此類運營方的融資渠道過于偏狹，只能借助風投基金入局以緩解資金緊張問題，但風投介入意味著資本回報率成為運營方的必要經營指標，迫使其只能通過價格戰等非常規競爭手段擴張市場。因此，需要有關機關及時出臺相應發展指引文件，從規范業務運營、拓寬融資渠道、開展合規指導等方面入手，明確行業規范，方為推動長租公寓市場健康發展的根本之路。

2.市場規制層面：加強資金監管

個別長租公寓運營方崩盤根源在于其長期堅持高風險運營策略，持續以高成本收房而以低租金出租，把盈利希望置于將租金差價、管理費用及租金貸收入用于套利業務之中。因此，此處的規制重點在于加強對長租公寓運營方的資金調度監管。此前，有關部門曾聯合出臺過整頓規范住房租賃市場秩序的意見，明確提出，在各類住房租賃企業租金收入中，相應的住房租金貸款金額比例不得超過30%，此規定意在遏制房屋租賃企業過度依賴貸款資金開拓業務之趨勢。此外，房屋管理部門曾對房屋租賃企業的資金監管問題做出系列部署，明確各地區可根據實際情況建立住房租賃資金監管制度，將房屋租賃企業的租金與押金同步納入監管系統。其他相關監管部門亦對長租公寓運營方提出新的監管要求，如要求企業經營規模和自有資金相匹配、要求企業托管的資產規模與自有資金的比例控制在一定數額、逐步建立備用金賬戶和資金調度報備和預警機制等。

3.信息公開層面：實現信息共享

依托互聯網平臺建立的商業運營模式雖可降低信息獲取成本，但亦會造成信息壁壘，因此，探索建立信息共享平臺并非要求長租公寓運營方公示核心商業數據，而僅對具備相應權限的相對人提供對其自身利益有切實關系之信息即可，以防侵害運營方的自由經營權。此前，個別地區曾出臺規范房屋租賃企業行為的通知，其中就包括住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，此類要求實際為住房租賃企業設定了強制信息公開義務，這就為長租公寓運營方在標準化合同中披露相關信息提供了切實可行的操作路徑，防止長租公寓運營方、房東與租戶之間出現過度的信息不對等局面。同時，相關行業協會亦可在非政府層面探索建立長租公寓運營協同信息公開機制，公布運營方的經營資質、注冊資金、市場規模、發展情況等基本信息，并房東與租戶相應權限，便于其及時掌握與自身利益相關的重要信息。

四、結語

長租公寓本可兼具“租賃關系穩定、房屋質量較優、管理體系健全、配套設施完善”四大優勢，但因市場制度與規范指引尚不完善，多數運營方仍秉持互聯網競爭思維，推崇以巨額資金投入以快速提高市場占有率之方式主導行業發展。長租公寓市場發展前景良好、投資回報率較高、市場準入門檻偏低等現象導致其市場內部競爭亂象頻仍，個別運營方遂通過價格戰吸引租戶以擴張市場勢力，而僅依靠租金差價與附加服務收費兩項營利點顯然難以維系此類惡性循環。為推動長租公寓行業的健康發展，對經營者而言，同步降低房屋空置率與房源成本，實施資產充分證券化與資產改良價值變現化的“兩低兩化”運營策略，推出多元產品，保持租戶黏性或是穩健發展之良策；對房東和租戶而言，審慎判斷經營者的信用資質，及時掌握相關信息則較為關鍵；對監管者而言，明確宏觀政策指引，加強微觀監管力度，方是重振民眾對長租公寓市場信心之關鍵所在。