物業承接查驗工作的探討分析

郭利眾

(呼和浩特市住房和城鄉建設局，內蒙古 呼和浩特 010010)

物業糾紛是目前社區管理中的主要矛盾之一。筆者對引發糾紛的原因進行綜合分析后發現，主要是建設單位遺留的問題和前期物業管理不當導致的問題。物業公司和建設單位之間針對小區共有部分和公用設施設備缺乏嚴格的物業交接，會給后期的管理和維護留下隱患，導致無法明確責任，遇事相互推諉，給業主的權益帶來嚴重損害。因此，物業公司和建設單位之間的物業承接查驗工作就顯得十分重要。

1 物業承接查驗的概念

首先要明確物業承接查驗的概念，根據住建部印發的《物業承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)，物業承接查驗指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。物業承接查驗主要有兩種形式：建設單位向物業公司移交新建物業和業主大會或產權單位向物業公司移交物業。筆者在此主要討論第一種情況，即建設單位向物業公司移交小區物業。

物業承接查驗與工程項目建設的竣工驗收不同，是物業公司和建設單位之間，在項目竣工驗收的基礎上，對項目的物業資料、相關的單項驗收報告，以及項目共用部位、共用設施、園林綠化和其他公共配套設施的功能是否符合規劃設計要求進行核對查驗，并就查驗中發現的問題督促建設單位及時進行整改的工作。

2 物業承接查驗的主要內容

物業承接查驗涵蓋小區房屋的主體及區域內所有的公用設施設備。

2.1 房屋主體

主要針對以下方面進行檢查：①房屋外表面露出地面部分有無傾斜、位移、裂縫、扭曲等；②房屋頂棚墻壁抹灰面是否平整、涂層是否均勻，有無漏涂、裂紋、霉點及滲水痕跡和明顯污漬；③屋頂、天臺、隔熱層、防水層是否完好，表面有無裂縫，天臺護欄有無破損變形、銹蝕；④地面是否平整，有無裂縫、鼓包，有無硬化層脫落；⑤門窗是否牢固平整、開關靈活，有無翹曲變形，是否縫隙嚴密，有無銹蝕，是否閉鎖牢靠。

2.2 公共設施

重點檢查小區的共用設施設備是否符合設計要求：①公共照明。燈具安裝是否牢固，配件是否齊全，照明功能是否正常。②小區道路。小區內道路是否平整，是否存在積水、空鼓、裂縫等情況；硬化是否達標。③環衛設施。查驗垃圾處理設施、檢查井、化糞池是否符合設計要求，功能是否完備，給排水是否通暢，池壁是否有裂紋。④健身娛樂設施。小區內健身娛樂設施位置是否符合設計規劃，安裝是否牢固，是否符合相關安全設計規范，有無安全防護措施，有無使用說明和注意事項，有無凸起、尖銳表面，搖擺轉動部件潤滑是否良好，運轉有無噪音；休息座椅是否安裝穩固，有無掉漆銹蝕，有無破損。⑤停車場系統。包括停車場控制道閘是否安裝牢固、運行靈活，警示標識應醒目且完好無損。⑥安防秩序維護。包括秩序維護的崗亭是否配套齊全、警示標識清晰以及監控設備的使用功能是否正常。⑦草坪、綠化帶、樹木生長旺盛、修剪整齊無雜草。

2.3 供排水系統

重點檢查以下內容：①二次加壓設備是否清潔，運轉是否正常，有無震動噪音，管線閥門是否靈活，儲壓設備壓力顯示是否正常。②屋頂排水口是否通暢，排污管道是否通暢，有無滲漏，給排水管道、雨水管道是否通暢，建筑物屋面是否排水通暢，溝池是否干凈衛生。③消防水池的水位是否符合規范，池壁有無裂痕滲漏。

2.4 供電系統

供配電系統應按要求配備滅火器材，供配電系統連接牢固，無過熱現象，室外箱式變壓器、配電箱應設置2 m高的警示圍擋，有醒目的安全提示，配電室應配備絕緣地板，強電、弱電系統管道豎井應獨立設置，豎向井的走線齊整并綁扎牢固，電纜穿墻的孔洞口封堵嚴密，電纜溝內電纜的鋪設應順暢平整，無雜物。查驗時重點檢查以下內容：①電路是否完好，有無短路、斷路。②配電箱和配電柜內的設備、元件是否齊全，線材是否符合規范，接地是否正確可靠。③電纜接頭安裝是否牢固，接地是否良好，支架是否做好防腐涂層。④應急發電供電設備是否符合安全規范，運行是否正常。

2.5 供暖系統

重點檢查各供暖管路是否通暢，加壓測試是否有泄漏，各處閥門是否開閉正常。

2.6 電梯

重點檢查各種手續是否完備，運行是否正常，轎廂內設備及照明設施是否正常。電梯維保信息是否完整，是否按規定定期進行維保。檢查緊急制動系統是否可靠。檢查電梯井道、底坑的各項設施是否完備，功能是否正常。

2.7 消防及安防系統

防排煙系統及消防系統是否正常，是否按要求配置滅火器材，防火消防用電設備主電源和備用電源的自動轉換裝置運行是否正常，設備及報警控制器的使用功能正常，火災消防的應急廣播系統及呼叫系統的控制功能是否正常，消防專用電話的功能是否正常，語音清晰洪亮。重點檢查各處消防栓是否完好，能否正常出水，壓力是否正常。各處消防噴淋設備是否正常，閥門開關是否靈活，有無泄漏。消防水龍帶、消防斧、滅火器、滅火毯、安全繩、逃生面具等滅火逃生設備是否完備，功能是否正常。逃生指示信號是否功能正常，安裝位置是否符合設計規范。

2.8 其他系統

①通信、環境衛生以及垃圾分類、道路、綠化等設施按照規劃建設的要求建成竣工并經過相關部門的驗收合格，具備交付使用的條件；②建筑物樓幢、單元編號等標牌、公告信息宣傳欄等按要求設置;③住宅小區的雨水管道、污水管道排放應納入城市雨污排放系統，暫無條件接入的，經有關部門審核同意后，可采取臨時性的過渡措施，但要求明確臨時過渡的期限以及逾期的過渡責任；④預留符合規劃要求規定的物業辦公用房及社區服務用房；⑤住宅小區配套設施范圍內的臨時建筑等已經全部拆除，做到“場清地凈”；⑥分期滾動開發交付使用的項目，建設單位需采取有效的物理隔離措施與施工工地現場分開，并具備入住和開展物業管理服務的條件。

3 辦理物業承接查驗的相關內容和程序

3.1 歸集檔案資料

竣工驗收資料包括建設工程規劃總平面圖、配套設施的竣工圖、地下管網等隱蔽工程的竣工圖以及竣工驗收合格報告等資料。技術資料包括供熱、供電和供氣及供水通信等合同，防火消防設施合格證和電梯準用證以及配套的機電設備等資料。其他資料包括項目的規劃建設審批和工程驗收的各種簽證及證明等；業主購房的有關資料，《前期物業服務合同》《臨時管理規約》；物業辦公用房移交資料以及法律、法規規定的其他資料。物業承接查驗移交材料清單如下。

3.1.1 開發建設項目的資料。房地產開發建設公司的證照、房地產開發項目的批準文件及“五證”、消防工程驗收合格證、工程竣工驗收備案表，供電、供水、供暖協議書，燃氣驗收合格證等文件。

3.1.2 項目產權歸檔的資料。小區業主的基礎資料(包括業主姓名、坐落位置和房屋建筑面積、業主的聯系電話以及房屋戶型圖等)、房屋內的配套設備清單、物業辦公用房和社區服務用房移交資料以及其他相關資料。

3.1.3 建筑工程技術檔案資料。隱蔽工程的驗收資料、竣工圖紙和機電設備的采購合同、設備的使用說明書，各種系統試壓記錄及系統試車記錄，弱電系統、防雷系統電阻接地測試記錄、防雷線路的焊接記錄和安防系統、智能化系統集成及布線圖紙、地下停車場控制設備的圖紙、各種設備試壓運轉的合格報告書。

3.1.4 供電系統的檔案資料。供電系統設備采購以及安裝合同、配套設備的裝置及儀表資料，供電系統設備制造和安裝單位、維修養護單位的資料。

3.1.5 給水和排水系統的檔案資料。給水排水系統設備維護單位資料、設備采購以及安裝合同、加壓水泵等配套設備及隨機附帶的資料，主要材料的合格證或試驗記錄及配套裝置、儀器儀表資料等檢驗記錄、原始數據記錄、測試報告等資料，設備運行、管道水壓及閉水試驗記錄、管道的沖洗及消毒記錄，給水、采暖以及衛生器具檢驗合格證書。

3.1.6 消防系統的資料。消防專用設備的購買、安裝合同，消防驗收合格證書。

3.1.7 弱電系統的資料。設備試壓及試運轉的合格報告文件和防雷電阻接地的實測記錄。

3.2 物業承接查驗程序

書面通知驗收—成立驗收組織機構—移交項目的檔案資料—查驗房屋共用部位以及共用設施設備—針對查驗后發現的工程質量問題限期進行組織人員修復—簽訂項目承接查驗協議文件，附移交的基礎資料明細。辦理項目的交接手續、物業服務公司進行資料歸檔管理。

3.3 承接查驗遺留問題的處理

遺留問題的登記由建設單位確認，檔案資料的遺留問題由承接查驗組協調建設單位和業主代表以及施工單位補齊相關的檔案資料，共用設施及設備的遺留問題以簽署備忘錄的形式，將存在的問題逐項登記匯總備查，由建設單位、施工單位簽署相關保修書約定在保修期的維修事宜。辦理承接查驗收手續后，物業服務公司應將上述留存資料在房地產行業行政主管部門存檔備案。

4 物業承接查驗的作用

物業承接查驗使建設單位和物業公司權責分明。在實際工作中，如果項目的共用部位、共用設施設備等問題沒有相關部門的組織驗收，就有可能將工程質量遺留問題轉嫁至物業服務公司和廣大業主，導致建設單位和物業服務公司雙方的職責混淆，遇事相互推諉，嚴重影響業主的合法權益。

明確建設單位和物業服務公司的責任權利義務，厘清雙方對物業項目的共用部位以及共用設施設備的開發建設和物業服務的管理責任，有助于從根源上杜絕將開發建設的遺留問題轉嫁至物業服務公司和廣大業主，切實維護廣大物業買受人的合法權益，形成開發建設、物業管理、廣大業主三方共贏的良好局面。