房地產企業會計核算的難點與重點探究

□艾文清

近些年來，在我國社會經濟發展速度與發展水平不斷提升的大環境與大背景下，人們的生活水平與品質也有了很大的提升，房地產企業的發展也逐漸趨于穩定。隨著我國住房政策的變化，房地產行業逐漸成為推動我國經濟發展的重要行業與支柱產業。而隨著我國房地產企業的逐漸發展，新的會計核算標準與要求逐漸被提出來。由于受到諸多因素的影響與限制，房地產企業在開展會計核算時容易出現很多的問題亟待解決，這會影響和制約房地產企業的快速發展。因此，重視解決房地產企業會計核算中的重點與難點是非常必要且迫切的，也是幫助房地產企業快速發展的路徑與手段。

一、分析房地產企業的會計核算重點

在房地產的會計核算過程中，主要涉及的就是收入、成本與費用這三大核算類別，其核算的重點也在這三大類別下的明細會計科目當中。

(一)收入與成本核算內容是重點。房地產企業在開展會計核算業務時，收入與成本的會計核算一直都是其核算的中心與重點。強化對房地產企業日常運營活動中所涉及的資金與效益的核算，結合國家相關稅務政策與會計核算標準，正確且全面地認知房地產收入核算的范圍。而在稅務政策的影響下，房地產企業在會計核算方面容易出現收入標準不明確等問題，這會大大地增加房地產企業收入核算的難度。而在房地產企業的成本核算過程中，成本項目中的每一項內容都是其核算的重點，都是不可忽視的一個環節和流程。房地產企業的會計核算人員要具有全局意識，將整個房地產開發或者建設項目當成核算的整體或者主體，這也會增加會計核算的難度。與此同時，房地產企業的成本項目還涉及成本分攤的重點問題，如公共建設成本、開發拆遷補償成本等等，這些成本都是房地產企業在實際會計核算中應該重視的重點核算內容。

(二)費用核算的重點。房地產企業在開展費用核算的相關內容時，主要涉及借款費用與預交稅費等重點核算工作。而在借款費用核算時，由于會計準則環境發生變化，房地產企業會計核算時要確定好借款費用核算情況，將原始成本與費用配比進行有效結合，以此來優化借款費用核算的全面性與準確性。房地產企業在建設與開發房產之前，要用到大量的資金，也會涉及更多的資金支出，而銀行貸款會是房地產企業產生借款費用的主要來源與形式。在銀行貸款的借款費用產生形勢下，借款利息的產生與增加是不可忽視的，很多企業借款費用會分為資本化與費用化兩個部分，在具體會計核算時，分清資本化與費用化的借款利息也是會計核算的重點，也會給房地產企業的經營與發展帶來很大的影響。

與此同時，由于房地產的經營規模較大、涉及的開發項目也很多，在具體經營與項目建設過程中會涉及到很多的稅費項目需要承擔，如常見的有日常經營所負擔的增值稅、增值稅附加、企業所得稅以及其他小稅種，還有房產稅、土地增值稅等等。通常情況下，房地產企業在收到客戶的預付房款后要按照相應的比例進行稅款繳納。由于涉稅種類較多，房地產企業的會計核算人員在稅費科目核算過程中，要準確地對當期的稅費情況進行核算與繳納，其涉及到預交稅費的會計核算處理，這也是房地產企業會計核算過程中的重點與難點。

二、分析房地產企業會計核算的難點

在開展會計核算業務時，確認收入、相關業務的核算以及核算周期的確定與把控是房地產企業會計核算的難點。

(一)確認收入難點分析。房地產企業在確認收入時，按照國家頒布的會計核算準則，在開發房地產時，房企必須要獲取預售許可證才能夠預售房屋。很多消費者通常也會選擇運用分期付款等方法或者形式來進行購房。而在我國稅收管理法律法規中有明確的規定與要求，房地產企業無論以分期付款或者定金的方式收取的房款，都視同銷售并在當期繳納相關營業稅金及附加，這與會計核算的收入實現制相符。但是在房地產企業實際的會計核算準則中，確認收入時要待房地產開發或者建設項目竣工驗收結束以后才能夠確認收入，這屬于權責發生制原則，會計與稅法兩大原則在房地產企業確認收入方面存在差異，這會大大地增加房地產企業確認收入核算的難度，因此，確認收入是房地產企業會計核算的難點之一。

(二)業務核算難點分析。房地產企業與其他經營企業之間比較，其特殊性、繁瑣性更強，其涉及的項目與內容較多，因而核算企業也比較復雜和困難。企業在開展房地產開發項目時，區域房產開發是其主要業務與內容，其不僅涉及房屋的外觀與框架建造，還涉及房屋室內各類基礎設施的建設，如水電、煤氣管道等。與此同時，很多房地產企業為了能夠擴大經營與銷售收入，一般會退出精裝房出售，因而房屋的裝飾、裝修也是房地產企業開發的主要項目與內容，隨著房地產企業項目與內容的逐漸變化與增多，其核算的內容與范圍也逐漸增加和擴大，核算的繁瑣性與復雜性更強，這也會增加房地產企業會計核算的困難。

(三)核算周期難點分析。房地產企業在開發一個房屋建設項目時，其從開始到項目竣工驗收都會經歷很長的時間。由于房地產的開發規模較大，建設的周期也很長，通常土地競標就會耗費一年至兩年的時間，有的時間會更長，因為其涉及到土地征用審批，建筑拆遷等相關工作的處理，在此之后才能夠逐步開展房屋建筑的建設工作，在此期間可以開展房屋預售工作，其會計核算周期較長、跨度較大，對于資金的要求也比較高。因此，周期與資金準備都是房地產企業在會計核算過程中核算的難點。

三、房地產企業會計核算重難點優化與解決的方略探究

房地產企業在面對當前會計核算的重難點時，要尋求更好、更科學、更高效的會計核算方法化解與解決重難點問題，不斷提升房地產企業的會計核算效率，使其核算的全面性、準確性得以更好提高。

(一)重視會計科目的細化與合理設置。當前，我國很多房地產企業在進行會計核算時，由于會計科目設置缺乏一定的合理性與科學性，使得會計核算工作無法高效開展與進行。因此，為了能夠更好地解決房地產企業在會計核算過程中存在的問題以及重難點，重視會計科目的細化與合理設置是非常必要且迫切的，也是增強房地產企業會計核算效果與水平的重要基礎與前提。在科學、合理設置或者設定會計核算科目時，會計核算人員要對房地產企業整體運營狀態、發展情況、未來業務發展與經營趨勢進行認知與分析，強化會計核算時間的縮短，推動會計核算流程的簡化，提升房地產企業會計核算的有效性。與此同時，一些房地產企業會有很多子公司，其在會計核算時不要應用獨立的會計核算方式，只需要在總賬核算科目下設置子賬目即可，這樣既能夠提升會計核算整體性，又能夠提升會計核算的準確性與及時性。此外，由于會計業務核算的重難點問題較為凸出，通過會計核算科目的明細設置與合理安排，能夠對房地產各項費用明細展開會計核算，使其核算的真實性、精準性得以更好保障，提升會計核算的整體水平。

(二)收入會計核算范圍的明確。由于房地產企業在收入核算方面存在一定的困難與問題，因此，在優化與解決收入會計核算問題時，要重視收入核算范圍的明確。在銷售房地產產品之前，所有交定金或者分期付款的收入都應該確認為房地產企業收入核算的內容，納入到收入核算范圍當中。房地產企業銷售收入核算的范圍會涵蓋舊城改造的回遷房、出售的周轉房等，但是銷售的自用房地產不能列入到收入核算的范圍當中。與此同時，要重視房地產收入確認標準的明確，在銷售合同或者預售合同簽署時，房企要依照國家規定的標準與要求來開展合同會簽業務，這樣能夠為房地產企業收入核算范圍的明確提供良好的法律保障，提升收入核算的時效性與準確性。

(三)重視房地產企業會計核算機制與體系的健全與完善。與其他運營企業比較，房地產企業的運營存在一定的特殊性，在會計核算時就不能夠按照其他企業的常規會計核算科目來進行核算與記賬。因此，房地產開發企業要重視自身會計核算機制的健全與會計核算體系的完善，結合房地產企業自身運營的特殊性，合理選擇應用權責發生制還是收付實現制的會計核算方式來進行科目記賬與處理。一旦選擇一般不會輕易改變或者變動。與此同時，房地產企業在進行會計核算時，面對各項業務核算問題，如借款費用的資本化與費用化、預提稅費的處理等，都要納入到會計日常核算體系與工作中，加強對會計核算工作的全面化管理，最大化地消除管理與核算風險，引導與要求所有會計核算人員要嚴格按照會計核算的體系與標準來展開各項明細科目的核算，提升房地產企業會計核算的準確性與效率。

四、結語

綜上所述，在企業會計核算過程中，房地產企業與其他企業經營活動不同，其涉及的建設周期較長，涉及的核算內容較多且復雜，其會計核算的重點與難點較多。因此，房地產企業會計人員在開展相關業務核算時，不僅要正確認知會計、稅法的相關準則，要合理增加與設置會計核算相關科目，對整個建設周期的會計核算內容與業務要進行一個全局的把握，并將每項明細科目進行細化核算，重視核算方法的多元化創新與會計核算體系的優化與健全，從而保障房地產企業會計核算更加精準，會計核算的效果更好、精準性與核算效率更高，推動房地產企業的發展更加綜合、全面與可持續。