中國房地產市場:過去、現在和未來

□ 黃奇帆

(復旦大學 經濟學院, 上海 200433)

中國的城市化是人類發展史上的一個重要現象,有多達7.3億人在短短的四十年內由農村進入到城市。而伴隨著快速城市化,房地產行業一路高歌猛進,不僅為滿足人民日益增長的住房需要立下了汗馬功勞,還為拉動經濟增長、增加居民財富做出了重大貢獻。同時,也要注意到,在多重因素作用下,近年來房地產市場出現了較大的下行壓力,部分頭部企業負債率過高,區域性金融風險持續累積,“大而不能倒”的問題較為突出。進入新發展階段,如何牢牢把握黨中央關于“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,準確判斷房地產市場的發展趨勢,提出促進房地產行業高質量發展的長效機制和政策措施,是一個需要深入研究的重大問題。本文系統梳理中國房地產行業的過去、現在和未來,提出若干重要的判斷和分析,供大家參考。

一、過去:有九大內生性驅動因素和九大關鍵性改革舉措推動房地產市場繁榮發展

(一)九大內生性驅動因素推動中國累積起巨量的住房需求

改革開放后的1980年代,中國老百姓住房需求可以說是極度壓抑。特別是在城市,在人口增長、城市化等九大內生性因素驅動下,中國老百姓對住房建設的需求持續增長、持續累積。

一是總人口規模持續增長。1980年時中國人口為9.87億人,1990年時為11.43億人,到2020年,中國人口達到14億人。40年時間,總人口增加4億人。人口的增長,無論是在城市還是農村都會給住房需求產生了直接的拉動。

二是隨著城市化率迅速攀升,城鎮常住人口持續、快速增長。這是一個非常重要的結構性變化。1980年中國的城鎮化率為19.39%,到1990年時提高到26.41%,2020年時提高到64%。這段時期城鎮常住人口由1980年代的1.91億人增加到1990年的3.02億人,2020年的9.21億人。城市人口的巨量增長,自然對城市住房產生了天量需求。

三是城市人均原有住房面積很小。1980年時,城市人均住房僅僅5平米,困難群眾為2平米。那個時候三口之家的空間要滿足吃飯的需要、睡覺和燒東西的需要,也就只有4～5平米,到1990年時才實現人均住房6.57平方米(1)參見中國城市統計年鑒(1990)。。那個時候,城市仍然是公建房,政府和企事業單位資金有限,注定了住房面積受限。

四是有大批舊城需要改造。1980年代的很多房子已經變成了危舊房,這些房往往是六個“沒有”:沒有自來水,用井水;沒有電,用蠟燭;沒有電話;沒有電視機;沒有煤氣,都是煤球爐;沒有下水道,每天刷馬桶。這種現象在上海、重慶等各城市比比皆是。于是,危舊房、棚戶區、舊城改造提上議事日程。這些房子,現在至少已有2/3以上被拆掉了。這種大規模的城市危舊房改造,不是點對點,而是面對面,一大塊、一大塊的面積上的舊城改造。當時這些房子在城市化發展過程中,只要稍有條件一定就會把它拆了,因為它就是棚戶,不適合人居住。

五是城市建成區面積很小。1980年代初中國城市的人均土地就只有30～40平方米。這個面積也包括了道路綠化、工廠學校醫院商店等用地,實際非常小。到1990年時,納入城市統計年鑒的450個城市的市區非農人口1.46億人所在的建成區面積為1.27萬平方公里,折合人均建設用地面積才87平方米,仍然低于相對緊湊的城市建設用地人均100平米的標準(2)全世界的城市有一個基本的比例,假如一個城市有1 000萬人,那城區面積就至少該有1 000平方公里,也就是人均100平方米是必須的。這100平方米并不是住宅所占地。住宅所占地一般30平方米,綠化占地可能20平方米,還有道路、公共設施、商店、工廠等等其他的用地,就是人均100平方米,是個比較緊湊的城市所必須要有的面積。。

六是交通基礎設施亟須改善。1980年代的城市基礎設施可以說很糟糕,那個時候城市道路交通狹窄擁擠,更沒有高速公路,沒有高鐵,沒有地鐵,機場也很小。1980年時上海的虹橋機場是個小機場,一年吞吐量是六七百萬人,2019年達到四千五百多萬人次;浦東機場2019年吞吐量已達七千六百多萬人次,兩個機場加在一起年旅客吞吐量1.2億多人次,增加了二十倍的數量級。類似的,中國最早的高速公路是1988年10月通車的沈大高速公路(沈陽至大連),全長375公里,被譽為“神州第一路”,如今高速公路已超16萬公里。反過來這些都說明了當時城市基礎設施是多么的匱乏。

七是教育、醫療衛生、文化等設施嚴重不足。從現在回看1980年代的城市,教育、醫療衛生、文化等設施,規模都比較小。1980年時普通高校才675所,普通本專科招生數僅28萬余人,研究生招生僅3 600人,即使到1990年時普通高校也才1 075所,普通本專科招生數僅60.9萬余人,研究生招生不到3萬人。醫療衛生方面,1980年城市每千人床位數4.7張,到1990年時由于城市人口增加較快反而下降到4.18張(3)數據來源:國家統計局網站。。文化設施方面也是如此,嚴重不足。

八是城市工業十分弱小。1980年整個中國工業的總產值為5 600億,換算成增加值是1 700多億;根據中國城市統計年鑒,1985年時納入統計的295個城市工業總產值為6 077.98億元(1980年不變價格),其中在市區的工業總產值4 847.69億元,粗略換算成當時的工業增加值分別是1 800多億元和1 500億元左右。工業發展的低迷反映城市就業人群不足,反之,近40年城市工業的蓬勃發展,當然推動了城市發展、人口集聚、城市就業,從而必然的催生了住房需求增加。

九是城市服務業十分落后。1980年時還是以糧為綱,農業比重很大,第三產業增加值僅有1 023億元,占GDP比重22.3%。到2020年,中國第三產業增加值達55.4萬億元,占GDP的比重54.5%;總量翻了540倍,比重提高了32個百分點。不僅如此,服務業的結構也發生了根本性變化。改革開放之初,不僅生活性服務業較為匱乏,生產性服務業也沒有多少,因為當時很多服務業仍處于一大二公的計劃體制下。隨著市場的發育和分工的深化,不僅生活性服務業日益多元化、高級化,生產性服務業如金融保險、研發設計等也逐步成長起來,推動著人們的住房需求逐步升級。

(二)九大關鍵性改革措施極大釋放了房地產市場巨量需求

上述九大內生性驅動因素是中國房地產市場繁榮發展的肥沃土壤。但光有土壤是不行的,沒有陽光雨露,這些內生需求就被極度壓抑,長不出果實來。改革開放以來,有九個方面的關鍵性改革措施如春風化雨、陽光雨露,為房地產市場的繁榮發展提供了良好的環境。在這些改革推動下,從1990年代開始中國房地產出現了爆發式增長。

一是農村土地承包制。在安徽鳳陽小崗村探索的基礎上,1982年1月1日,中共中央批轉了《全國農村工作會議紀要》(即中發(1982)1號文件)(4)《紀要》指出,包括包產到戶、包干到戶在內的各種生產責任制,只要群眾不要求改變,就不要動。包產到戶是建立在土地公有基礎上的,是社會主義農業經濟的組成部分。《紀要》指出,目前農村實行的各種責任制,包括小段包工定額計酬,專業承包聯產計酬,聯產到勞,包產到戶、到組,包干到戶、到組,等等,都是社會主義集體經濟的生產責任制。,全面推開農村土地承包制。當時人口總數10億多人,8億人在農村,不計老人小孩,近6億人種地,土地承包之前種的地還不夠全國人吃飯。承包制調動了農民的積極性,一下子釋放出3億多的農民;原有的農業生產,2億多農民就解決掉了。釋放出來的3億農民成為后來進城的主力軍,轟轟烈烈的城市化有了綿綿不斷的勞動力支撐。

二是允許農民離土離鄉到城里打工。中國在1950年代到1980年代的幾十年里人口流動管得非常死。農民要到城里來打工,做點小生意,都是“資本主義尾巴”,要“割尾巴”的,往往要被攆走。到1985、1986年左右,農村已有很多剩余勞動力了。而改革開放的春風給沿海地區帶來了兩頭在外、大進大出的加工貿易,隨之而來的城市建設需要大量勞動力,對城市人口的管理逐步放開,農民可以離土離鄉到城市里來打工,可以在城市落戶。先有1 000萬,后來2 000萬,再后來5 000萬,幾年一過就出現3億多農民工到廣東、到福建、到浙江、到上海、到山東、到江蘇這些沿海地區,這是一個波瀾壯闊的一個改革。

三是土地批租。1990年上海浦東首先推出土地批租。所有權是國家的,使用權七十年是企業的。土地批租使得本來綁在政府手中不能轉移的土地,有了七十年的轉移使用權,產生了城市開發的活力。 從1990年第一塊地拍賣以后到現在有三十多年時間,批租的土地收入累計達48萬億元。這48萬億元有城市土地,也有農村土地。其中,征地成本有十幾萬億,剩下的三十幾萬億是基礎設施如地鐵、公路、各種市政設施資金的來源。中國地方政府搞城市化的主要資金靠這筆三十多萬億的錢。

四是允許建商品房。從1950年代到1980年以前,中國城市居民的住房絕大多數都是公房(5)在八十年代,也有商品房,我們叫僑匯房,只有海外回來的華僑可以買一些僑匯房。但作為國內的居民自己就算有錢,也買不到房,沒有一個開發商。除了僑匯房有開發商以外,一般任何商品房不存在有私人企業、國有企業在開發。要造房子都是單位在造房子。所以在這個意義上,從計劃經濟跳到市場經濟,住房體制改革是一場根本性的、涉及到全部城市人口、千家萬戶的一個基礎性的制度改革。。等到了1990年代搞土地批租的時候,開發商造房子才是商品房。中國的商品房制度,老百姓自己將原來住的公房,拿錢買成私房的事情是1992、1993年開始的,但到1998年才有國家正式文件正式啟動住房改革,決定從1998年下半年開始停止住房實物分配。該文件為市場化的商業機構取代政府成為城鎮居民住房的主體供給者掃清了最后障礙,將人們長期以來“住有所居”的龐大住房需求釋放出來了,自此中國進入了全新的住房市場化時代。

五是按揭貸款制度。老百姓買房哪怕200平方米、100平方米,1平米1萬元的話,需要200萬、100萬,他可能沒那么多錢。等到他攢夠錢了,房子價格又漲了,年紀也大了,沒有享受到住房。按揭貸款制度則允許人們付個首付,把房子抵押給銀行,銀行向購房人提供分期付款的金融服務。這就是美國老太太故事的中國版。有了按揭貸款制度,中國老太太也能像美國老太太那樣享受到應有的住房。這個改革也是從1990年代開始,在2000年以后相關制度日益健全,推廣到全國。

六是城市危舊房改造。1980年代就有很多危舊房,到1990年時全中國危舊房幾乎都沒改造。不是政府不想改造,而是沒錢,因為危舊房改造動輒幾億、幾十億,甚至上百億(6)當時一個城市的財政,包括上海的財政一算帳,拆一個“365”(普陀區一個地塊的名稱),政府來干的話可能要七十年、八十年才能拆掉,所以這件事都干不成。。但危舊房改造很迫切,當時的上海,差不多有40%的房子都是危舊房、棚戶區。解決這個問題靠的是舊城改造的規劃,加土地批租的機制,再加有外商和各種企業來投資、來競爭。這三位一體的機制撮合在一起,上海先行后逐步推廣到全國。

七是政府投融資機制的創新。城市基礎設施如高速公路、地鐵、城市道路、垃圾處理、供電供水等,這些投資動輒幾十億、上百億。當時的政府財政根本沒有這個能力。而且這些投資與舊城改造、土地批租不同,無法短期內進行自我資金平衡。解決這個問題的是各類政府投融資平臺。上海當時搞了一些投融資集團如久事公司,城投公司等等。當時我國還沒有發市政債券的概念。這些政府投融資平臺主要向銀行融資,實際上也是變相的市政債券。這也是一個很重要的市場化改革機制。

八是區域開放增長極的培育。從1980年代中后期到2000年甚至到現在,推動城市化發展的一個招數就是不斷地推出一些開放平臺如經濟技術開發區、保稅區、經濟特區,還有如浦東新區、天津濱海新區,以及21個自由貿易試驗區、自由港,服務貿易綜試區等等。這些開發區、新區、先行區,往往是一個城市的增長極。這些地方分別有一些優惠政策,成為中國對外開放的市場化、法治化、國際化的示范區,也是經濟發展的一個增長極。這也是中國城市化進程中非常重要的動力源。

九是行政體制上的調整和創新。改革開放以來,一些地方的鄉變成了鎮、鎮變成了街、縣改成了市(區),一些縣級市升格為副地級,一些地級市變成了省域副中心城市或計劃單列的副省級城市,這中間還伴隨著行政區劃的調整。而這些調整背后的一大原因是這些行政區往往是經濟發展較快、有望或已成為區域性的主城區,通過升級可以更好的聚集資源做大城市規模。這種調整和創新也是對地方經濟特別是城市經濟壯大發展的強有力的激勵。

(三)房地產成為拉動經濟高速增長、促進城鎮化的重要力量

正是由于上述九大政策的催化,中國房地產市場長期被壓抑的需求一下子釋放出來,如掙脫的野馬狂奔起來。特別需要說明的是,中國房地產市場的這一迸發也有特殊的時代背景。事實上,1997年的亞洲金融危機爆發給中國住房制度改革提供了一個意外的契機。那時中國已經告別了短缺經濟,大部分制造業出現產能過剩問題,中國經濟增速明顯下滑;加上周邊國家紛紛發動競爭性貨幣貶值,這對中國產品出口形成強烈沖擊,并直接導致經濟增速連續兩年跌破8%。當時社會各界普遍預期中國以后難以再現高增長榮景,增速只會越來越低,悲觀氣氛彌漫一時。1998年7月3日,國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發【1998】23號),決定從1998年下半年開始停止住房實物分配,自此中國進入了全新的住房市場化時代。1998年房地產投資占GDP比重約在4%左右,而到了2004年該比重飆升至8%,甚至成為支柱產業。在房地產業的帶動下,上游原本已經過剩的鋼鐵、建材等重化工業迅速由過剩變為短缺,價格暴漲;下游的家裝、家電和物業管理等產業也走上了風口。可以說,城鎮住房的市場化改革幾乎以一己之力將中國GDP重新推回10%以上的超高速增長。

更為重要的是,這項改革還大大加速了中國的城鎮化進程,體現在:一是大量農村人口流入城鎮,常住人口城鎮化率由2000年的36.22%增加到2020年的63.89%,20年間增加了27.67個百分點,平均每年增加1.4個百分點,明顯快于1980—2000年間平均每年0.81個百分點的速度,城鎮常住人口增加了4.43億人。二是城市建設用地迅速擴張,20年間增加了2億多畝,建成區面積達6.07萬平方公里。相應的,交通、供電供水、垃圾處理等基礎設施建設迅速展開。2020年城市自來水普及率99%、燃氣普及率97.9%、污水處理率95%(7)這三個數字在1978年時尚沒有統計,到1991年雖有統計,也才分別是54.8%、23.7%和14.86%。。在過去的二十年間,中國城市軌道交通運營里程由2000年的117公里增加到2020年的7 545.5公里,增長64倍;高速公路里程由1.63萬公里增加到2020年的16.1萬公里,增長10倍;民用機場由2000年的139座增加到2020年的240座,增加了100多座。三是房地產開發總量迅速增長。由1980年代的每年新建幾百萬平方米、1990年代的每年新建幾千萬平方米,2000年全年開發量達到一億平方米,到了2010年爆發性就到了十億平方米。到了2017年,達到了十七億平方米。與此同時,人均住房面積也大為改觀,到2020年末人均住房面積已經超過50平米/人。四是城市的教育、醫療衛生、文化等設施也快速跟進。普通高校由2000年的1 041所增加到2020年的2 738所,同期招生人數由220.6萬人增加到967.5萬人。

城市綜合醫院數量由2000年的11 872家增加到2020年的20 133家,接近翻番;專科醫院數量增加了8倍;每千人床位增加到6個。文化設施方面,以博物館數量為例,由2000年的1 392個增加到2020年的5 452,接近翻兩番。五是最重要的,人口向城市的集聚為壯大發展城市經濟這一顯著有別于農耕經濟的經濟形態提供了最為重要的要素驅動。在相對集約的空間形態里,市場分工得以深化、社會交往成倍擴大、各類市場更加發育成熟。這都離不開房地產市場的催化和帶動。人們進城買房,圖的不光是房子價值的升值,還獲得了更多的知識溢出和商業機會、交往更加廣泛的社會網絡、更好的醫療衛生教育條件以及帶來的更多的代際躍遷。正是這樣的正反饋令如今的中國城市成為驅動中國經濟創新發展的主戰場、持續穩定增長的動力源。

二、現在:有十大因素推動房地產行業進入拐點,需以五個重組五個轉變推動軟著陸

(一)當前受十大因素影響房地產行業正進入發展拐點

當前,我國房地產業出現了下行趨勢,許多房企暴雷,有人歸結于政府的房地產調控政策造成了樓市蕭條。這種說法既不公平,也不符合事實;也有人歸咎于房企盲目地高價買地,大規模搞開發,高庫存、高負債、高周轉的經營模式,最終造成了資金鏈斷裂。這種說法有一定的道理,但是很多房企這樣的經營模式一直存在,為什么之前就沒有出事?說明邊界條件出現了變化。具體來看,當下中國房地產業正在面臨十個方面的拐點。

一是人口增長進入拐點。1950年中國5.52億人,1980上升到約9.87億人,目前達到了14億人,也就是說70年間人口增長了8億多人。近年來中國人口總數已經達到天花板,由于出生率低于死亡率,增長趨勢已經接近增長拐點。今后幾十年,有可能人口總量每十年減少5～6千萬。根據中國人口與發展研究中心的研究,中國人口增長預計到2027年達到峰值,為14.17億,此后開始下降,2035年降至14.03億,2050年降至13.21億[1]。

二是老齡化進一步加重。2020年中國社會60歲以上人口占18%,按照目前的增長率到2025年將達到22%,2035 年為 31%,2050年將達到近40%。2025年、2035年、2050年65歲及以上老年人口占比分別為15%、23%、30%。按照國際上的劃分,65歲以上人口占比7%～14%是輕度老齡化社會,14%～21%是中度老齡化社會,21%以上為重度老齡化社會。也就是說,到十四五末期,我國將進入中度老齡化社會,到2035年進入重度老齡化社會。

三是城市化率接近天花板。1980年中國城市化率19%左右。經過40多年的城市化發展上升到2021年的64.72%,城市化率可以說是接近了天花板。從全世界經驗來看,一般城市化率到75%后達到頂點,我國城市化率才64.72%,為什么會接近頂點了呢?原因在于中國的城市化進程主要是將年輕人吸收到城市里,目前農村人口中大量的是老人、兒童,年輕人很少,過去大量農村年輕人進入城市的勢頭將大幅減緩,而且因為城市戶籍制度的限制,農村老人不會大量進城。即使今后城市化率還會逐漸上升到70%,但速度也會明顯放緩。

四是人均住房面積接近飽和。80年代初中國城市人口人均居住面積僅56平方米,到2020年已近50平方米,達到了發達國家的平均水平,接近飽和。

五是庫存、閑置房總量達到高點。目前中國房企積壓一年以上的一手房庫存高達6億平方米,占到每年房地產市場新房建成規模17億平米的35%;在城市老百姓持有的二手房方面,1990年以來中國銷售的300億平方米商品房中,20%也就是約60億平方米處于閑置狀態。

六是每年新建房產面積達到頂峰。中國的房產年建設量,2000年時是1億平方米,2010年是10億平方米,2017年達到了17億平方米,近三年徘徊在17～18億平方米之間,今后可能每年減少3 000～4 000萬平方米,到2035年,可能從現在的17億平方米降至10億平方米達到平衡。

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七是大規模舊城拆遷改造已經結束。1980、90年代,中國城市的棚戶區、危舊房可能會占到1/3甚至1/2,都要拆舊建新,一平米舊房至少需要三平米新房才能夠平衡,形成了大量的房產需求。因規劃功能布局調整進行城市改造也會形成拆舊建新的需求。目前中國大部分城市的舊房改造、功能區改變大體到了天花板,今后還會有結構性的補短板的改造變化,但是大規模“大拆大建”的狀況會逐漸消失。

八是大規模城市基礎設施建設已近尾聲。目前,中國城市基礎設施已趨于完善,由此引起的大規模征地動遷也基本告一段落。

九是教育衛生文化設施建設已經接近天花板。中國的教育衛生文化基礎設施總數已經足夠,問題在于分布不均衡,接下來主要是結構調整。

十是房產價格只會持續高速上漲的思維定勢將被打破。過去二十年,中國不管是沿海還是內陸,地價、房價往往5年翻一番,10年翻兩番,形成了房價、地價會保持高速上漲的思維定勢。房產商拼命囤地建房,高地價會被不斷上漲的房價所消化,這種模式有利可圖;老百姓也會忽視房產的居住屬性,大量購房作為投資。這種房產價格思維定勢將要打破,房價持續高速上漲的趨勢將會進入拐點,這個拐點并不是指今后五年十年房價調頭大幅下降的意思,而是指房價不分區域、每五年十年價格翻番的走勢出現了停頓,上了天花板,今后除了中心城市的某些熱門地段以外,房價的整體增長走勢,大體上和GDP增長率、居民可支配收入的增長率緊密聯系在一起。

(二)以五個重組五個轉變推動房地產行業實現軟著陸

對以上十個邊際條件的拐點進行分析,我們就知道當前房產商面臨的困難并非短期的。房地產行業涉及面很廣,過去曾經是國民經濟的支柱產業,其景氣程度不僅影響上下游產業鏈的健康發展,還對老百姓就業、政府稅收、居民財富等具有顯著而直接的影響。一旦熄火,其波及面會很廣。當前已有不少房地產頭部企業爆雷,經營困難。這些大型企業一旦破產,會帶來五種后果:一是一些困難房產商自身破產出局;二是購買期房的小業主和老百姓,也會面臨房屋無法按時交付、房產大幅貶值的情況;三是必然造成產業鏈上大量企業的損失,包括房產商拖欠的施工單位、供應商等欠款壞賬;四是對銀行和非銀行的金融機構形成巨額壞賬;五是造成對社會群眾高息攬儲亂集資形成的債務壞賬。因此對于大型房地產開發商或樓盤項目出現破產決不能簡單的聽之任之、置之不理,在破產重組的過程中,一些房產商本身不可避免的會破產出局,但是對于老百姓交付的預售款、銀行的債權、非銀行金融機構的債權、產業鏈上的企業供貨欠帳和施工欠款要予以保護,避免形成大量壞賬,引發系統性風險。各地政府要識大勢、順勢而為,采取積極措施幫助房地產行業實現軟著陸。這些措施歸納起來可以分為五種重組。

第一,陷入困境的房企自我重組。房產商壯士斷腕,主動收縮戰線,削減業務,降低負債。

第二,優質房企收購兼并瀕臨破產的房企。支持優質房企對面臨債務風險的房企進行重組。

第三,國有資本重組。由國有資本運營公司組織發起重組運作。國有資本運營公司不一定要去直接購并問題房地產企業,但是可以國有資本出資組建并購基金,或者直接向優秀房地產企業注資,成為戰略投資者對問題房地產商進行重組。

第四,地方政府可以酌情回購問題房產商的庫存房。中低端的住房可以用作保障性公租房,高端的住房作為人才公寓、長租公寓,由政府進行統籌管理。

第五,地方政府回購問題房產商囤積的未開發土地。一些房產商前幾年拍得土地,但是沒有能力開發,地方政府可以按照當下市場下行的地價將其回購,回購資金當然不是解救破產房企的股東,而是根據破產企業的債務規劃,優先清償老百姓的債務,然后是金融企業的債務,依次清償。

同時,基于上述行業趨勢,政府對于房地產業的管理方式要發生五方面的轉變。

一是要做好城市規劃。房地產不同于一般商品,一旦投入壞賬就意味著巨額成本的沉沒,因此需要政府預先做好規劃。要按照產業跟著功能走,人口跟著產業走,土地跟著人口和產業走的原則,來統籌用地空間布局。同時,還要按照基礎設施先行,同步建設教育、衛生和文化等公共設施配套的思路來促進產城融合。此外,還要注意逐步調整用地比例結構。既要改變一些城市為了提高GDP大規模招商導致工業用地占比太高,造成住宅用地嚴重不足,從而導致地價推高房價的情況,又要避免一些城市工商產業空心化、房地產業產能過剩,庫存積壓嚴重,造成空城、鬼城的情況。從經驗看,一個現代化的商業性城市,人均住宅面積大致應控制在50平方米左右,商業零售面積應控制在每2萬元商業零售額一平方米的范圍內,寫字樓的面積應控制在每10萬元GDP一平方米的范圍內,否則,就會過剩,就會虧損,因為每平方米的營業額不足,會造成相應的寫字樓、商鋪成本無法收回。

二是要控制好土地供給總閥門。首先,要控制土地供應總量。一個城市的土地供應總量一般可按100平方米/人來控制,土地供應要做到“爬行盯住、后發制人”的原則來調控。其次,要加快落實中央關于土地要素市場化配置的有關要求,加快推進建設用地指標跨省流轉,增加城市群都市圈的用地指標供應,提高土地資源配置效率。最后,要控制拍賣價格。一般來說,樓面地價不要超過當期房價的1/3。如果發現地價在競拍中被抬得過高了,政府可通過拋出儲備用地來平衡地價而不是人為推高地價。

三是要管好資金供給渠道。首先,要堅決守住開發商必須以自有資金拿地這個底線,適當提高開發商準入門檻,以有效抑制開發商的杠桿率,防止金融資源透支。要加強房地產金融調控,堅決防止開發商多賬戶借款,防范“一女二嫁”賣房等違規行為。其次,要調整個人住房貸款政策,合理設定首付與抵押之間的杠桿比(8)對房地產信貸市場調控最直接、最有效的辦法是合理設定首付與抵押之間的杠桿比。如果這一比例過高,如零首付,會造成房地產泡沫;如果這一比例過低,如零抵押,則會使老百姓買房困難。實際上,我們居民部門的杠桿率已經較高了,要通過適當調整房貸政策來降一降。總之,要保障好基本購房需求、改善性住房需求,同時堅決遏制囤房、炒房需求。。應根據不同需求層次和房價走勢,實施差別化的抵押制度。比如首套房可以二八開、三七開,二套房五五開或四六開,三套房必須全款購買。一戶家庭擁有三套房以上或者購買超過一定人均面積的住房可以不限購,全款買就是了,前提是前兩套房貸已經還清了,不能有抵押。現在這方面基礎數據都有了,很容易核實的。最后,要限制從事房貸業務的金融機構數量。美國的銀行數量遠遠多于我國,但并不是每個商業銀行都做抵押貸款業務,美國房利美、房地美、聯邦住房貸款銀行、政府國民抵押貸款協會等五大房貸金融機構就占到全部住房貸款的70%以上。事實上,房貸業務關系民生,是政策性很強的業務,應該讓有限的十家八家金融機構來做,不能遍地開花,是個銀行都可以搞按揭。這也是為什么中國金融容易脫實就虛的原因——大家都把房貸做主業了。

四是要增加租賃住房供給。一方面,要完善政府公租房體系。總量上按照覆蓋20%的城市人口、人均20平方米來配套;服務對象應該包括進城農民工、新生代大中專畢業生和城市住房困難戶;同步配套醫院、學校等公共服務機構;布局合理,公租房與商品房大致按照1∶3來搭配;合理收取租金和物業費。

另一方面,加快培育商品房租賃市場。要形成一套租賃住房激勵政策,包括租金可以用住房公積金支付、可以個人所得稅稅前抵扣,租住房居民可以與產權房居民同等享受在教育、醫療、戶籍等方面的待遇和服務。

五是要改革房地產稅費制度。逐步建立健全房地產市場高端有遏制、中端有激勵和低端有保障的稅收制度。對別墅等高檔住宅,適當提高持有環節和轉讓環節稅率,在提高持有成本的同時,抑制熱錢炒作;中端有激勵,就是讓一般老百姓買得起自住房,建議適當提高房貸利息抵扣個人所得稅的額度;低端有保障,不僅不收稅,政府還應幫助建好公租房,用低價格保障老百姓住有所居。此外,還要加快房產稅和土地增值稅立法,健全促進房地產市場持續健康發展的稅收制度。

三、未來:房地產市場運行將呈現五大特征,房地產企業要實現五個轉變

房地產是資金密集型行業,產業鏈長,影響面廣,在國民經濟中舉足輕重。總的來看,未來房地產市場運行將呈現以下五個方面的新特征:

一是政府調控將以市場化法治化的機制替代行政性措施。在房地產持續高速發展,形成高地價、高房價、高庫存的情況下,倒逼政府不得已采取行政性的“五限”措施——限購限貸限價限售限商。今后隨著形勢的進一步發展,政府的調控措施也會從行政性的限制轉向市場化、法治化的調控機制,從金融、土地、財稅、投資、立法這五方面解決好房地產調控問題。2016年底的中央經濟工作會議明確要求:“堅持‘房子是用來住的,不是用來炒的’的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。”這一重大決策是我國做好房地產調控的總遵循。

二是城鄉一體化的土地供應。高地價是高房價的根源,如果城市土地供應不足,地價當然會炒上去。在過去一兩百年的城市化進程中,各個國家和地區的耕地面積不但沒有減少反而所有增加,出現這一現象的原因在于,農村居住分散,人均建設用地在250平方米,而城市用地集約,人均用地在100平方米左右,所以從理論上講,每位農民進城都會節約約150平方米的建設用地,若將其復墾為耕地,耕地面積必然增加。所以城市化進程本應是農村建設用地大量減少、城市建設用地少量增加的過程,最終體現為整個國家的建設性用地總量減少、耕地增加。而中國的農民“兩頭占地”,農村的宅基地和建設用地沒有退出,城市又必須匹配相應的建設用地,所以城市土地越來越緊張,同時耕地面積越來越少。將中央推動的新一輪土地管理制度改革落實到位,構建城鄉統一的建設用地市場,推進經營性集體建設用地同地同權同價入市,實施耕地占補平衡、城鄉建設用地增減掛鉤的指標跨省交易,就能解決土地供應問題。

三是房地產建設將向城市群都市圈集中。過去十幾年,房地產市場幾乎全面開花、全面造房;今后幾十年,隨著建設城市群都市圈戰略的逐步推進,房地產建設將主要集中在三個熱點地帶:一是中心城市,即省會城市和同等級別的區域性的中心城市。二是大都市圈。超級大城市會形成都市圈,都市圈里面的一些中小城市也可能成為房地產發展熱點。三是熱點地區的城市群,如粵港澳大灣區、長三角、京津冀、成渝雙城經濟圈等。

四是新房交易規模將逐年降低。過去20年間,新房銷售規模從1億平方增長到了17億平方,翻了四番還多。但未來十年,新房交易總量不僅不會增長翻番,還會每年有比例地縮減,即呈現負增長趨勢。原因在于過去驅動房地產高速增長的十個基本因素出現了拐點,增長勢頭在趨于下降。這種下降勢頭,在2035年前后,房地產年開發量降到了10億平方米會趨于平衡,因為房地產有個50～60年折舊的因素。到2035年,中國城市住宅總面積可能在550億平方米,按折舊率1.5%～2%,每年需新建10億平方米才能平衡。

五是房價平均增速將與GDP增長率大體相當。在房地產供求關系方面,我國已經進入了“局部供不應求,總體供過于求”的結構性不平衡階段,房地產建筑總量出現過剩的現象。“供不應求”的時代結束了,推動房價上升的基本面動力已經嚴重不足。在貨幣屬性方面,近兩年內,國家“去杠桿、穩金融”政策已經讓M2增長率大體上等于GDP的增長率加上通貨膨脹率。可以預計,未來十幾年間,M2增長率與GDP增長率大體上將保持同步增長。房地產價格增速大體上不會超過M2增長率,也不會像過去二十年那樣大幅高于GDP增長率,與普通老百姓家庭收入的增長率大體相當。事實上,按照國際慣例和經驗,正常情況下,一個雙職工家庭如果買房的話,其支出不應超過其全部工作年限下家庭收入的1/6,否則就會影響正常生活。如工作40年左右,用6——7年的家庭收入買一套房是合理的。同樣,如果選擇租房,租金最好不要超過家庭月收入的1/6。目前,在一二線城市,由于土地供不應求,房地產開發量也供不應求,以致房價過高,超出了普通老百姓的承受能力;而在一些三四線城市,卻屢屢出現庫存積壓、甚至成為“鬼城”的現象,這些都偏離了“房住不炒”的定位,需要加強引導、逐步消化。

面對這一形勢,房地產商過去高地價買地、高土地儲備、高庫存、高負債、高周轉的模式將難以為繼。因此,今后十年將出現五個方面的轉變。

一是降低負債率。全世界房產商的負債率普遍都在50%以內,中國房產商的負債率往往高達80%甚至90%,原因就在于二十年以來中國房地產市場的地價、房價、銷售量都出現了倍數級的增長,房產商認為大舉負債拿地開發有利可圖。但在邊際條件的調整以及國家有關部門的政策要求下,現實就會倒逼房產商進行調整,負債率降低至國家要求的“三道紅線”以下,甚至降低到50%以內。同時,房地產是重資產行業,房產商高利息負債等同于飲鴆止渴,今后房產商借高利貸進行開發的現象也將得到改觀。

二是四面出擊、盲目擴張的發展模式將會消失。近十幾年來,許多房產商盲目擴張,到各個城市圈地、囤地,開發樓盤,往往一個時間段內五六個幾百萬平方米的大樓盤同時開發。這種四面開花、四面出擊的做法,其結果往往就是自顧不暇、資金流斷裂,形成爛尾樓。還有一些房企對自身定位不清晰,進行大規模跨界經營,從造房到造城,進而搞文化娛樂、搞工業制造業、搞金融等等,最后往往是雞飛蛋打。這種現象也會逐步消失。

三是房產商法人數量大幅減少。2018年,在美國50個州的工商登記記錄中,注冊的房地產開發企業不超過500家,而2018年我國的房地產開發商達9.7萬家,意味著8億左右的城市人口對應著9.7萬家房產商,差不多每一萬人就對應一家以上的房地產開發商,這正是過去十幾年地產大發展帶來的“過熱效應”。未來十幾年,基于新房交易規模降低和房地產業高質量轉型的要求,房地產開發企業必然會通過收購兼并、破產關閉、轉型調整以及收縮減少二、三級子公司,房產企業數量大量縮減80%甚至90%,到2035年前后,有可能降低至一萬家以內。

四是房地產企業經營的租售模式會發生變化。美國房地產企業基本上自己持有50%～60%的房產,用于出租,五至十年后房價上升的好處就都歸房地產企業所有了。而我國很多企業做房地產幾乎沒有自持物業。這其實與市場競爭環境、自身資本結構有關。為了拿地、確保現金流不斷,這些企業被迫搞“快進快出”。今后,中國房地產企業隨著原始資本積累逐步完成,長期持有租賃的比例會逐步增加;REITs等金融試點也在逐步展開。預計十年后, 50%左右是商品銷售產權房,50%左右是租賃房。50%的租賃房中,20%是由政府出資建造的保障性公租房,還有30%左右是房地產企業開發的商業化租賃房,形成2∶3∶5的雙軌制住房體系。

五是房地產將實現綠色化、智能化轉型。未來的城市形態是綠色、低碳、智能的,這就對房地產行業提出了更高的要求,包括對目前存在的一些高能耗、高污染的房地產項目進行整改,幫助雙碳目標的實現;通過數字化技術推動傳統的房地產、建筑業進行數字化轉型,助力智慧城市建設等等。總之,作為中國經濟發展的支柱產業,房地產業在數字化時代的發展空間依然巨大。在第二個百年階段,房地產業必將轉變發展思路,激活數據要素潛能,創造房地產業數字新業態,改變房地產業商業模式,打造開創性的、萬物互聯時代的中國式數字房地產。

今后在市場內在的必然約束下,中國房地產企業的經營模式將發生深刻調整,否則必將面臨市場的洗牌出清。

總之,按照習近平總書記“要平衡好穩增長和防風險的關系,把握好節奏和力度”“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”的指示精神,堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位,不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段,推動“穩地價、穩房價、穩預期”,我們就一定能夠維護房地產市場平穩健康發展,保持房地產市場平穩運行,促進房地產的良性循環。□