農(nóng)村房地一體確權(quán)登記關(guān)鍵技術(shù)研究

俞茂貴

(杭州市勘測設(shè)計研究院有限公司，浙江 杭州 310005)

0 引言

我國農(nóng)村房地一體確權(quán)登記是為了維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)社會主義新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項重要工作。自國家頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》等政策文件和相關(guān)法律法規(guī)以來，全國各地結(jié)合本地的實(shí)際情況陸續(xù)開展了農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作，當(dāng)前，雖然在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)以及農(nóng)村房屋定著物確權(quán)登記中取得了一定的成果，但在具體的工作中依然存在很多問題。

目前，房地一體權(quán)源資料收集、采集建庫工作方法多樣，但基本上是采用外業(yè)草圖、內(nèi)業(yè)上圖的作業(yè)模式，權(quán)源資料收集是通過逐戶上門收集相關(guān)復(fù)印件的傳統(tǒng)作業(yè)模式，農(nóng)村房地調(diào)查過程中存在效率低、精度差、返工多、耗時長、成本大等問題以及不貼合各地規(guī)范等情況。因此，如何利用更加科學(xué)的方法來建立一套農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查信息化技術(shù)流程成為當(dāng)前不動產(chǎn)登記工作的重要研究內(nèi)容。

1 總體思路

通過不動產(chǎn)登記系統(tǒng)下載已有數(shù)字化地籍成果和登記成果、根據(jù)已有地籍登記成果開展實(shí)地調(diào)查、收集權(quán)源資料、對變化的地形部分進(jìn)行修補(bǔ)測、開展房產(chǎn)測繪和宗地核實(shí)、房產(chǎn)分層分戶圖和宗地圖制作、房地一體數(shù)據(jù)建庫、房地一體數(shù)據(jù)庫更新入庫等工作。

總體思路包括開發(fā)房產(chǎn)外業(yè)平板采集軟件，外業(yè)權(quán)屬調(diào)查的同時實(shí)時繪制房產(chǎn)分層分戶圖；基于云政務(wù)平臺開發(fā)權(quán)源資料采集直通車，通過手機(jī)端實(shí)現(xiàn)權(quán)源資料的實(shí)時上傳；基于ArcGIS平臺開發(fā)不動產(chǎn)房地一體建庫系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)地籍?dāng)?shù)據(jù)的動態(tài)更新，以及房地一體數(shù)據(jù)建庫及其相關(guān)成果資料制作輸出。具體工作流程如下。

1.1 權(quán)源資料收集

將下載下來的宅基地權(quán)屬信息、登記信息經(jīng)處理后導(dǎo)入權(quán)源資料采集直通車軟件中。根據(jù)宗地代碼和權(quán)利人信息，以宗地為單位制作二維碼，將二維碼發(fā)送給相關(guān)權(quán)利人。權(quán)利人通過手機(jī)識別二維碼信息，將戶口本、身份證、建設(shè)用地審批表等相關(guān)材料拍照上傳，從而實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記資料平臺化收集。

1.2 權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)下載及預(yù)處理

以地籍子區(qū)為單位下載已有地籍成果，包括大比例尺數(shù)字化地形圖、宗地、界址點(diǎn)線等數(shù)據(jù)，以及和宗地關(guān)聯(lián)的房地登記信息與地籍調(diào)查信息。利用不動產(chǎn)登記系統(tǒng)下載相關(guān)的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)，對每條圖形要素、屬性信息進(jìn)行唯一編碼標(biāo)記。唯一編碼標(biāo)記是下載過程中最重要的處理，是實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)動態(tài)更新的基礎(chǔ)。

1.3 外業(yè)房產(chǎn)測繪調(diào)查

將下載的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)成果導(dǎo)入到房產(chǎn)圖智能手繪平板作業(yè)軟件中，利用GPS、全站儀等測量工具實(shí)地逐戶地進(jìn)行測繪，在平板作業(yè)軟件中查詢權(quán)利人并定位宗地，現(xiàn)場核實(shí)宅基地與已有地籍成果的變化情況，對變化的宅基地在平板軟件中標(biāo)記變化信息。利用手繪軟件繪制房產(chǎn)分層分戶圖，并掛接已有的宗地圖，實(shí)現(xiàn)房地數(shù)據(jù)的一體化掛接和關(guān)聯(lián)。

1.4 房地一體不動產(chǎn)數(shù)據(jù)建庫

收集房產(chǎn)圖智能手繪軟件中形成的房產(chǎn)分層分戶圖、宅基地信息，并在權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫中導(dǎo)入權(quán)源資料采集軟件中收集到的權(quán)源信息，將地形、變化部分宅基地的測繪成果導(dǎo)入到數(shù)據(jù)庫中。在建庫軟件中，對已發(fā)證宅基地，調(diào)用電子檔案逐宗核實(shí)登記與調(diào)查情況的一致性，對未上圖宗地通過套宗處理完善。對變化地形、宗地、房產(chǎn)信息進(jìn)行圖形處理后，形成農(nóng)村房地一體建庫成果。在數(shù)據(jù)建庫過程中，自動對要素和屬性信息進(jìn)行編碼狀態(tài)標(biāo)記，包括新增、修改、刪除標(biāo)記。

1.5 房地一體數(shù)據(jù)庫動態(tài)更新

將建庫好的房地一體數(shù)據(jù)庫入庫到不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的權(quán)調(diào)數(shù)據(jù)庫中，在入庫過程中，通過數(shù)據(jù)庫中編碼查找權(quán)調(diào)數(shù)據(jù)庫中對應(yīng)的圖形要素和屬性，通過編碼狀態(tài)標(biāo)記判斷更新處理方式，在權(quán)調(diào)庫中對標(biāo)記為刪除或修改的圖形和屬性信息更新到歷史庫中，最終完成不動產(chǎn)房地一體數(shù)據(jù)庫的動態(tài)更新。

1.6 成果輸出

在房地一體建庫軟件中，通過一鍵資料制作功能，以宗為單位生成權(quán)源資料、不動產(chǎn)權(quán)籍報告、房屋分層分戶圖、宗地圖、現(xiàn)場照片等，形成一戶一檔成果資料，提交登記審核。

2 關(guān)鍵技術(shù)

2.1 基于眾采的權(quán)源信息云收割技術(shù)

房地一體登記發(fā)證工作中的重點(diǎn)是權(quán)源資料收集，包括農(nóng)戶身份證、戶口本、土地證、建設(shè)用地審批表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以及死亡、繼承、分家析產(chǎn)、買賣等相關(guān)權(quán)源材料。按照以往慣例，須由農(nóng)戶將材料復(fù)印后提交給相關(guān)登記發(fā)證調(diào)查人員，按照原有方式，需要耗費(fèi)大量農(nóng)戶的時間和資料復(fù)印經(jīng)費(fèi)，而且易造成資料不齊而導(dǎo)致的多次來回跑，與當(dāng)前“不動產(chǎn)最多跑一次”要求不符合。

基于農(nóng)戶共同參與、農(nóng)戶主動采集的“眾采”理念，利用“政務(wù)云”建立房地一體權(quán)源資料收集平臺，政務(wù)云屬于行業(yè)云的一種綜合服務(wù)平臺，該平臺面向政府行業(yè)，由政府主導(dǎo)，企業(yè)出資建設(shè)并運(yùn)營。通過平臺由線下轉(zhuǎn)為線上收集，由權(quán)籍調(diào)查人員逐戶收集轉(zhuǎn)為農(nóng)戶主動上傳。通過二維碼技術(shù)的應(yīng)用，解決了向農(nóng)戶收集權(quán)源資料的標(biāo)識接口。根據(jù)收集的不動產(chǎn)權(quán)源信息，再利用基于云平臺的數(shù)據(jù)分析挖掘技術(shù)，結(jié)合不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)存儲的土地權(quán)利人數(shù)據(jù)，進(jìn)行批量提取，在云端批量收割信息。利用云收割的信息，以二維碼方式主動發(fā)送信息通知相關(guān)農(nóng)戶提交權(quán)源資料。在手機(jī)端完成資料的信息填寫、資料上傳、資料的審核。

2.2 房產(chǎn)圖智能手繪采集技術(shù)

農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中的信息采集是一項非常繁瑣、復(fù)雜的工作，需要投入大量的作業(yè)人員，傳統(tǒng)作業(yè)方式是外業(yè)調(diào)查人員通過紙質(zhì)資料，手繪房產(chǎn)草圖的方式形成調(diào)查成果，再到內(nèi)業(yè)經(jīng)軟件處理后將采集成果轉(zhuǎn)化成數(shù)字化成果。此過程需要消耗相當(dāng)多的人力和物力，不僅效率低，而且出錯率也非常高。采用內(nèi)外業(yè)一體化的作業(yè)模式，而房地一體內(nèi)外業(yè)調(diào)查測繪工作的難點(diǎn)是野外能否通過軟件平臺實(shí)時繪制房產(chǎn)分層分戶圖。針對此難點(diǎn)，通過開發(fā)外業(yè)房產(chǎn)繪圖軟件，結(jié)合房產(chǎn)分層分戶圖的特點(diǎn)，設(shè)計了農(nóng)村房產(chǎn)測繪圖形化繪制處理相關(guān)點(diǎn)、線、面、注記的存儲結(jié)構(gòu)，同時也設(shè)計了基于平板的觸摸屏操作界面，利用ArcGIS Engine10.2開發(fā)實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)分層分戶圖繪制的各項功能。

基于手繪的房產(chǎn)繪圖軟件的最大難點(diǎn)是如何在觸屏下能夠快速繪制房產(chǎn)分層分戶圖。根據(jù)智能化手繪的思路，通過在繪圖界面建立1 m×1 m的索引格網(wǎng)點(diǎn)，在手觸動屏幕的過程中自動捕捉格網(wǎng)點(diǎn)，從而保證繪制的線具有直線規(guī)律。同時將屏幕范圍內(nèi)的所有格網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行格網(wǎng)索引目錄設(shè)置，將格網(wǎng)索引設(shè)置到最小格網(wǎng)單位，將捕捉點(diǎn)的反應(yīng)時間縮短到0.01 s。從而實(shí)現(xiàn)了方便快捷地在屏幕上繪制房屋邊線。利用左轉(zhuǎn)構(gòu)面算法，通過房屋邊線自動生成房屋面。

2.3 房地變化數(shù)據(jù)的自動抓取技術(shù)

通過外業(yè)采集處理形成的地籍圖、房產(chǎn)分層分戶圖及其相關(guān)的屬性信息，需要通過內(nèi)業(yè)處理建庫后再入庫到不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中。在這個過程中涉及如何實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記系統(tǒng)權(quán)調(diào)庫中的地形數(shù)據(jù)、權(quán)屬數(shù)據(jù)及其圖形和登記信息能自動掛接，并關(guān)聯(lián)變化信息。開發(fā)數(shù)據(jù)處理變化抓取接口，所有數(shù)據(jù)處理都調(diào)用變化抓取接口，實(shí)現(xiàn)對變化數(shù)據(jù)進(jìn)行自動記錄。以地籍子區(qū)為范圍下載不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中已有的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)，對下載的每條圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)賦唯一值編碼。在數(shù)據(jù)建庫過程中，對數(shù)據(jù)自動抓取其變化信息，用0、1、2來分別代表數(shù)據(jù)的新增、刪除和修改，從而記錄每條數(shù)據(jù)的增刪改信息。對修改好的數(shù)據(jù)經(jīng)檢查后進(jìn)行動態(tài)更新入庫，入庫過程中注意數(shù)據(jù)的唯一值編碼及其更新信息。

3 應(yīng)用效果分析

以某農(nóng)村房地一體確權(quán)登記項目為例，該項目的整個確權(quán)登記數(shù)據(jù)處理都是在一體化的作業(yè)軟件上完成，具體軟件有基于政務(wù)云的權(quán)源資料收集軟件、外業(yè)房產(chǎn)智能手繪平板軟件、房地一體建庫更新軟件，軟件的主要作用是實(shí)現(xiàn)了基于云平臺的權(quán)源資料收集，房產(chǎn)分層分戶圖和權(quán)屬調(diào)查信息通過平板直接繪制成成果，利用GIS數(shù)據(jù)庫要素屬性狀態(tài)變化，抓取變化信息從而實(shí)現(xiàn)房地一體建庫成果的動態(tài)更新。

圍繞整個處理流程利用ArcGIS Engine10.2、ArcObject 10.2 開發(fā)，實(shí)現(xiàn)了作業(yè)流程化、信息化。在權(quán)源資料方面，收集完成率由60%提高到90%以上，大大縮短了權(quán)源資料的收集周期，收集時間不可控的情況大大好轉(zhuǎn)，通過轉(zhuǎn)變到通過app自動提醒、實(shí)時收集，權(quán)源資料收集周期縮短了一半以上。在外業(yè)采集調(diào)查方面，通過房產(chǎn)實(shí)時繪制的房地一體化作業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)、外分開到內(nèi)外一體作業(yè)提升，由此前外業(yè)草圖繪制再內(nèi)業(yè)成圖的方式直接轉(zhuǎn)成一體化成圖，縮短了工序并減少了人員投入的同時提高了作業(yè)效率，以100戶計，完成所有工作內(nèi)容，平均由3 人1 組15 d提升到2人1組7 d。在成果質(zhì)量方面，由多工序無法銜接、質(zhì)量分散控制轉(zhuǎn)到作業(yè)一體化控制，由人工檢查轉(zhuǎn)入到以軟件自動檢查為主的全工序、全環(huán)節(jié)的自動控制模式中。500戶計全工序檢查時間控制由4 d提升到2 d，各工序成果質(zhì)量提升了20%以上。

4 結(jié)語

農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記發(fā)證工作已經(jīng)在全國開展，為了保證確權(quán)成果的質(zhì)量，工作人員必須結(jié)合各地的實(shí)際情況，在滿足各種規(guī)程、規(guī)范的基礎(chǔ)上開展各項工作，以確保確權(quán)登記發(fā)證成果的準(zhǔn)確性和可靠性。本文結(jié)合工作實(shí)際，經(jīng)總結(jié)梳理，探討了針對農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記工作的信息化技術(shù)流程和操作方法，尚存在不足的地方，還需要進(jìn)一步的思考和完善。