基于市場法的房地產抵押價值評估改進研究

蘭州財經大學會計學院 趙艷

一、引言

隨著我國社會現代化的快速發展，用房地產來抵押貸款慢慢地變成一項新的融資渠道，但房地產抵押價值的評估不管是在理論上，還是在實務操作中的研究都非常稀少，這極大影響了房地產抵押貸款業務的順利開展。通過對文獻的搜集閱讀，筆者發現學者們主要從價值類型和抵押風險進行研究。崔宏（2008）認為房地產抵押評估時的價值類型應選擇抵押價值，之所以這樣選擇的依據主要從抵押的意義和目的，貸款與抵押價值和市場價值的內在關系這兩方面得出。王德起（2011）指出我國在貸款估價中出現的被動高估以及評價過程不完善，引發了我國房產貸款估價的危機，由此呼吁應該重新制定房地產評估準則，加強對風險的防范。對于抵押評估方法，國內另一研究者楊冰（2015）則在傳統收益法的基礎上對其進行改進后對房地產抵押評估，主要體現在對預期收益額的估測時，不減掉折舊費的同時使用統計學的方法對折現率進行測算。

綜上所述，我國對房地產抵押評估的相關研究集中于價值類型的選擇和抵押評估風險，對于房地產抵押評估具體如何改進的相關研究較為稀少。因此，本文將在采用市場法對房地產抵押評估的基礎上，引入風險抵押系數對房地產抵押價值進行評估，從而完善房地產抵押評估的相關研究。

二、基本概念和相關理論

（一）基本概念

1.市場法

市場法又稱市場比較法，簡要而言就是在市場上選擇相當數量的可比案例、將它與估價對象加以比較，量化并調整差異，最后得出評估對象價值或價格的方法。市場法適用于市場成熟、成交數量多，交易活躍、有較多同類且有可比性的房地產估價。市場法的實質其實是在求取房地產的價值或價格時，以房地產的市場成交價為導向。市場法就是運用現實中直接發生的，可以通過市場“評判”的并且與估價對象相差不大的交易價格進而來獲得評估對象的價值，因此，該方法是一種相對直白，并且有一定的公信力的估價方法，其測算結果也最靠近市場價值，易于被人們掌握、認同和接受。

2.抵押和房地產抵押

我國的《擔保法》對抵押有較為清晰的定義。抵押就是指欠款人或第三人將特定財產作為債權擔保但不轉讓對其財產的擁有的行為。通俗來說就是欠款人不履行合同欠款時，債主享有法律權利通過對該物品處理，比如折價、變賣來獲得該物品的價款獲得優先受償。抵押是抵押欠款人把自有的財產作為擔保借以獲取某種資金的一項活動。依據被抵押資產的種類差異，我們可以將抵押分為以下六類：不動產抵押、權利抵押、動產抵押、財團抵押（企業抵押）、共同抵押和最高額抵押。《民法通則》中規定：凡提供財產作為擔保的，無論是其不動產、動產或有價證券都為抵押物。抵押權是依據財產的交換價值而設定的物權，目的是希望以財物進行支持確保債務人得到清償，所以抵押權也屬于擔保物權。

房地產抵押是抵押常見的一種類型，房地產抵押是指貸款人憑借自己的房產以未轉讓所有權的形式向抵押權人保證債務的保障情況；債務人不承擔債務的，債權人應當依法對抵押的房產處理取得的價格先行受償。

（二）相關理論

1.區位理論

區位理論產生于19世紀初，在20世紀得到全面發展。區位理論是對房地產評估時的基礎理論，同時也是其評估過程中不可或缺的理論。房地產是房子和土地共同的組合，房地產所在區域的不同直接影響房地產的價值。日常生活的社會經營生活中，我們會按照自己實際狀況和需要，選用適宜的地點和條件，由于人們各種各樣的選擇區位就產生了階級之分，也可以說是質量高低之分。比如在住宅區，通常情況下交通便利程度高的地區，區位的質量也會較高，在商業區，隨著距離市中心越來越遠，區位質量越來越低。人們普遍愿意選擇質量高的區位，但我們都知道資源是稀缺的，區位是有限的。因此，區位對房地產的價值影響非常大，在使用市場法對抵押房地產進行評估時要考慮到區位理論。只有合理有效的規劃利用不同區位的土地功能，才能得到可持續的經濟、生態及社會效益，保障房地產市場的發展，所以在對房地產抵押價值評估時首先就要考慮到區位理論。

2.供給需求理論

供給需求理論是指商品經濟社會中所有可用的東西都被當作是商品，相應地，存在很多理性的生產者和消費者，消費者的需求和生產者的供給是根據商品價格的變化而變動的。當商品的供給大于需求時，商品的價格就會下降，生產者自然而然就會減少供給，消費者也會增大需求；然而當商品的供給小于需求時，商品的價格會漸漸上升，生產者則為了賺取利潤進而增加供給量，而此時消費者則會減少需求量，當需求量少于供給量時，這又會引起商品價格的下降，如此反復，最終需求量等于供給量時商品的價格達到均衡也就是均衡價格。房地產市場中的供需及價格波動現象就由此理論可以解釋。房地產作為商品，房地產價值是由多種因素影響的，并非一種，房地產市場供需情況的變化會造成市場價格的波動，在進行價值評估時需要考慮供給需求理論。

三、房地產抵押價值影響因素分析

對房地產抵押價值的分析必須要考慮到它的特殊性并據此分析影響其價值的因素，只有這樣才能更好地對其抵押價值進行評估，才能體現出評估的公正性、合理性、科學性以及客觀性。

（一）產權

產權設置不同，所有權人（即產權所有者或使用者）的權益也不相同。不同的使用權將會給予所有權人不同的利益或作用，從而形成不同的價格。房地產評估首先需要明晰的就是產權問題。

（二）風險

抵押貸款行為往往存在一定的風險。抵押的風險主要產生于抵押中期，由于市場環境的變化或者房地產自身條件的變化引起的房地產價值變化，這種不確定性就是所謂的抵押風險。

1.外部風險

（1）相關政策的穩定和連續性

對于房地產的相關政策穩定性和連續性，會對房地產抵押價值產生一定的影響，從而產生一定的風險。

（2）社會穩定的有序程度

一般來說社會的治安情況與穩定性會對居民的居住環境等產生一定的影響，進而會對房地產的價格產生影響。

（3）房地產交易市場成熟度

通常情況下，房地產的交易市場越成熟，其交易對象就會增加，相對的就會降低交易風險。

2.自身風險

（1）變現能力

有些房子由于其特殊的權屬關系，其產權的不完全性將導致交易成本變高，進而造成變現能力弱。

（2）抵押人的資信情況

通常情況下，評估公司在接受金融機構的委托開展房地產抵押價值評估之前，都會事先調查抵押債務人的資信狀況，具體內容包含但不限于借款人近幾年的資產負債情況以及收入支出情況，項目借款人的資信情況，還要仔細審查抵押房產的權屬證明文件上所有權人和抵押人是否一致等。

四、基于市場法的房地產抵押評估

（一）評估思路的提出

在對抵押價值進行評估時，房地產由于其具有較大的不確定性和風險性，對房地產抵押價值進行評估使用傳統的市場法是不夠謹慎準確的。應當在傳統市場法評估的基礎上進行改進，通過選取附近房地產的交易實例，確定兩者的差異，計算出兩者的修正系數進行價格的修正，最后通過抵押風險系數評估出房地產的抵押價值。在改進市場法對房地產抵押價值進行評估的過程中，與傳統市場法評估的不同之處主要表現在以下這兩方面，一方面是房地產抵押必須具備合法性，因此選擇可比實例時，對于產權不完整的房產不予選擇；另一方面由于房地產抵押的特殊性，需要考慮其抵押風險，因此通過抵押風險系數計算得到房地產的抵押價值。基于改進市場法對房地產抵押價值進行評估的具體思路如圖1所示。

圖1 基于市場法的房地產抵押價值評估思路

（二）評估參數的測算

1.一般因素修正系數的確定

在改進市場法中的評估過程中，選取相似地段或者附近的交易住房為可比實例，選擇區位情況、實物狀態、權益情況作為比較因素進行比較并計算出修正系數對房地產抵押價值進行修正。需要注意的是，考慮到房地產抵押的合法性，對于一些所謂的小產權房，在評估時需要確定評估對象是否可以設定抵押權，對房地產的可流轉性、合法性進行判斷，減少房地產抵押風險。

2.抵押風險系數的確定

在上一部分將風險分成兩大類，分別為外部風險和自身風險，在對抵押風險系數的計算時，要先把對房產抵押價值有關的風險因素一一列出來，之后再對其進行研究和量化。

（1）風險因素的分類

本文選擇了綜合評價法對各類風險因素進行量化，進一步講就是設立多個指標，通過多個指標對風險進行評價。對可能影響抵押房產價值因素的分類標準是依據風險來源，基于風險來源這一要素我們將其分為兩大類：來源于外部的風險和來源于房地產自身的風險。

（2）抵押風險系數的評價指標體系的構建

在對風險分為兩大類的基礎上進行再一步的詳細劃分，其中外部風險又可以分為以下3個二級指標：相關政策的穩定和連續性、社會穩定的有序程度和交易市場的成熟度等；自身風險可以細化為變現能力和抵押人的資信情況等。構建抵押風險系數的評價指標體系，如表1所示。

表1 抵押風險評價指標體系表

（3）權重的確定

各級指標總和為1，在此基礎上對一級指標和二級指標權重計算，通過專家打分法，計算出各級指標所占的權重比例多少，最后選擇各個專家結果的平均數作為最終權重的確定。

（4）二級指標的取值范圍的確定

對二級指標的取值范圍，首先明確滿分為100分，然后再進一步詳細劃分。拿自身風險中的變現能力為例，若該房地產區位條件、通用性、獨立使用性、處置狀況等都較好，則可在1-20分期間進行打分；若區位條件等較好，但其他方面一般則定位在21-40區間內；若所處區位較為一般，其他方面也一般，則將在41-60范圍內進行打分；若地段通用性獨立使用性等方面都一般以下，則選擇范圍在61-80之間；若各個方面都特別差，則在81-100分之間進行打分。

（5）抵押風險系數的計算

運用綜合評價法，計算公式為：

x：抵押風險系數；Pi：第i個影響因素的權重；λij：第i個影響因素中第j個指標的得分；Pj：第i個影響因素中第j個指標的權重。

特別說明，各個指標的數據都是百分數，因此最后計算得出的抵押風險系數數值也是一個百分數。

（三）評估結果的確定

使用抵押風險系數法對房地產抵押價值的計算公式為：

V：房地產抵押價值；P：房地產修正后的市場價值；R：抵押價值風險系數。

五、結論

鑒于我國房地產市場的蓬勃發展，金融行業貸款業務的不斷更新，房地產抵押作為其非常重要的一部分，但當前我國評估行業對于房地產用作抵押的價值評估方面，還沒有明確一個統一的標準和規范，因此對房地產抵押價值進行研究不僅利于我國評估行業的發展，還對銀行等金融行業的促進也有非常大的幫助。本文通過對房地產抵押價值影響因素進行探究，研究對房地產價值的形成以及價值的影響因素進行了分析和論述，提出了房地產抵押價值的評估框架，并確定了基于改進市場法的評估思路。在用改進市場法對房地產抵押價值進行評估的過程中，通過周邊房地產的交易價格的修正系數進行調整，進而確定房地產的價格，最后根據保守謹慎的原則通過計算抵押風險系數評估出房地產的抵押價值。本文由于資料和數據收集的有限性，受到一定的限制，并沒有把所有可以影響到抵押價值的因素全部考慮進去。在今后的研究中可以把更多難以進行量化的指標充分考慮進去，從而確保評估方法的完整性和客觀性，使得最后的評估值更具有客觀性和科學性。