杭州聯合辦公空間分布特征及影響因素探究

文／王偉武 梁靜宜

引言

隨著移動互聯網、物聯網和大數據等技術的發展，共享經濟作為實現價值最大化的、新的協作經濟，逐步替代了舊有的、封閉的資本模式，其發展不僅有效整合了市場閑散資源、提升了資源的整體利用率，也培育了新型的經濟形態和消費理念，極大地降低了交易成本[1]。作為一種以共享辦公空間來降低租賃成本的新型辦公模式，聯合辦公憑借租賃成本低廉、租期靈活、社區氛圍濃厚等特點，迎合了眾多中小企業尤其是初創企業的辦公需要，市場規模呈逐年增長態勢。

聯合辦公起源于美國的共享辦公室理念，在這一空間中，聯合辦公者不僅共享辦公環境和設施，同時也共享一些信息資源，接而自然產生合作關系[2]。這一經營理念在資本助推下逐漸在全球興起，誕生了WeWork、雷格斯、世服宏圖等國際聯合辦公品牌。各大聯合辦公運營商通過租賃方式整合市面上空置的寫字樓資源，將辦公場地進行工位劃分和設計改造，以“化整為零”的分租模式對外出租給多個企業或是個體經營者，并提供一系列多元化的增值服務。而中國聯合辦公市場的發展得益于“雙創”政策的出臺，伴隨著國內創業熱情日益高漲，在短期內興起了一波快速擴張的熱潮,成立了以優客工場、氪空間、夢想加空間等為代表的數百家聯合辦公企業，主要進駐在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，并逐步向新一線城市如成都、杭州、南京、長沙等地不斷拓展，擁有著巨大的發展潛力。

當前，國內外對于聯合辦公的研究更多地集中在其經營模式[3,4]、用戶行為偏好[5,6]和內部空間設計[7-9]上，在對聯合辦公空間選址的研究中，僅有小部分學者聚焦米蘭[10]、北京[11]、上海[12]等發展較為成熟的國際一線城市，在不同尺度上對聯合辦公空間的地理分布特征進行了探究。本文基于ArcGIS 空間分析，重點探究杭州聯合辦公空間的分布特征，并揭示影響聯合辦公空間布局的相關因素，以期推動聯合辦公空間的科學選址。

1 研究區域、數據來源與研究方法

1.1 研究區域

研究區域為杭州主城區，包括最新區劃調整后的上城區、拱墅區、西湖區、濱江區、蕭山區、余杭區、臨平區和錢塘區8 個行政區在內。憑借著優越的商務辦公環境和濃厚的創新創業氛圍，杭州目前已成為國內外聯合辦公運營商拓展業務的焦點城市之一。

1.2 數據來源

本文研究的聯合辦公空間信息來源于58 同城、點點租、辦辦網等各類辦公租賃網站以及各大聯合辦公品牌官網，并對獲取數據進行篩選、去重和考察驗證，截至2021 年5 月，統計國內外聯合辦公品牌設立的網點共112 個。此外，文章中研究的商業網點和公司POI 數據均基于高德地圖開放平臺進行爬取，并對數據進行清洗。

1.3 研究方法

基于采集到的數據，首先運用ArcGIS 核密度分析法，對聯合辦公空間數據點進行密度分布連續化模擬計算，直觀體現其在地理空間上的整體分布格局。其次選用緩沖區工具，以地鐵站點為中心，建立其周圍一定半徑范圍內的緩沖區，篩選出地鐵站鄰近范圍內的聯合辦公空間，用以探討交通可達性。最后選擇網格工具，對杭州主城區地圖進行網格劃分，計算每個網格中的商業網點和公司POI 數量，得出其聚集程度，并通過疊加分析，探究聯合辦公空間與不同行業的關聯性。

2 聯合辦公空間分布特征

2.1 總體分布格局

依據杭州各行政區的統計數據分析，現有的聯合辦公空間多數選址在發展較為成熟的中心城區。在112 個國內外品牌設立的聯合辦公網點中，位于拱墅區的聯合辦公網點數量最多（29 個），占到了總數的四分之一以上（25.89%），其次是上城區、西湖區和濱江區，網點數量均在20 個以上，而錢塘區、蕭山區、余杭區和臨平區的網點數量均只有個位數，與中心城區之間差距明顯。

從整體布局結構來看，杭州聯合辦公空間的分布呈現多中心格局，且在主城外圍區域出現次一級的集聚中心（圖1）。其中，武林中央商務區、黃龍商圈、錢江新城這三個杭州核心商務區是聯合辦公空間聚集度最高的區域；其次分布較為密集的是錢江世紀城、濱江商務區、下沙高教園區等區域；僅有小部分聯合辦公空間的場地設在特色小鎮、社區和學校內部。與此同時，不同品牌的聯合辦公運營商依據自身的發展理念，在選址上也呈現出不同的策略，以雷格斯、WeWork 為代表的海外聯合辦公品牌，無一例外地布局在核心商務區，而國內聯合辦公運營商則憑借行業資源和較敏銳的政策洞察力，在主城外圍地區進行小規模試水。

圖1 杭州市聯合辦公空間核密度分析圖

2.2 軌道交通可達性

通過將杭州主城區的聯合辦公空間與杭州地鐵線網進行疊合分析（圖2），可以發現聯合辦公空間的布局與地鐵線網和站點位置聯系緊密。同時，以地鐵站點為核心、半徑800m 范圍作為15 分鐘步行適宜區，即地鐵站點核心圈，借助ArcGIS 緩沖區工具，提取地鐵站點核心圈內的聯合辦公網點數量，以此來分析聯合辦公空間的軌道交通可達性。根據統計數據分析得出，近60%的聯合辦公空間布局在臨近地鐵站的位置，其中，大型聯合辦公品牌運營商（如創富港、高格、WeWork、氪空間等）在其網點布局上與地鐵站點的關系更為密切，臨近地鐵站的聯合辦公空間數量約占其網點總數的四分之三，軌道交通可達性高。而一些杭州本土聯合辦公品牌，尤其是中小型運營商則更多地選擇布局在地鐵站點核心圈外，軌道交通可達性較低。

圖2 杭州市聯合辦公空間與地鐵網絡關系圖

2.3 聯合辦公空間與不同行業的關聯度

通過對杭州主城區地圖進行格網處理，以1km×1km 作為最小網格單位，得出單位網格內商業網點和各類公司的POI 數量，即POI 密度，并與聯合辦公空間布點進行疊加分析。依據分析結果得出，聯合辦公空間主要分布在商業資源和公司資源高度聚集的區域，尤其在城市中心地區，這一耦合關系更為明顯，可見聯合辦公空間對商業和商務資源的依賴程度較高。同時，進一步對公司行業進行細分，將其分為商業貿易、保險證券、廣告裝飾、網絡科技、機械電子和冶金化工這六大類，根據統計數據結果可以發現，聯合辦公空間的布局與網絡科技公司、廣告裝飾公司、商業貿易公司的關聯度很高，絕大多數聯合辦公空間選址在這三類公司密集分布的地帶，與保險證券公司的關系次之，而與機械電子公司、冶金化工公司的分布沒有太強的關聯性，尤其隨著與城市中心距離的增大，關聯度急劇下降。

3 影響因素分析

3.1 政策吸引

杭州市早期就圍繞“雙創示范”工作目標任務，著力于升級城市創新創業的軟硬件設施，陸續出臺包括眾創空間獎勵政策、樓宇經濟發展財稅扶持政策、人才引進計劃在內的多項利好政策，催生了一大批科技型中小微企業。作為這些企業的辦公載體，聯合辦公運營商也大多選址在樓宇、企業、人才高度聚集的核心商務區，其中，以雷格斯、世服宏圖為代表的海外聯合辦公品牌率先入駐杭州，搶占了更具優勢的地理區位，而許多國內聯合辦公運營商自身就作為政策紅利的產物，受到各區企業扶持辦法的激勵，相較于國外運營商在空間布點上增速更快、布局方式也更為靈活，逐步向政策福利豐厚的外圍城區擴張。

3.2 交通便捷度

高效的交通網絡是聚集人流、財力、信息等各類生產要素的關鍵，大型交通樞紐能有效破除地理區域限制，提升其所在片區的商務氛圍，拉動相應配套服務設施的完善，吸引大規模的辦公企業入駐。相較之下，發展較為成熟的杭州中心城區如拱墅、上城、西湖，基于內部城市道路網絡完善、公共交通系統發達、配套服務設施豐富、生活便利等優勢，吸引了更多的聯合辦公品牌在此布點。同時，對于入駐聯合辦公空間的創業公司和辦公人群而言，時間成本是其選擇辦公地點時不容小覷的影響因素。因此，大多數聯合辦公空間在布局時會考慮交通的便利性，通過選址在臨近地鐵站點的區域來有效降低商務出行時間，從而提高聯合辦公空間的入駐率。

3.3 產業銜接

相較于傳統辦公場所，聯合辦公空間不僅創造了靈活舒適的辦公環境，更重要的在于提供了多樣化的產業協同途徑，即通過搭設商務社交平臺、組織就業培訓沙龍、設立投資基金、提供投融資服務等方式串聯上下游企業，為入駐空間的創業公司和辦公人群營造了拓展人脈、激發靈感、協同合作的良好環境。因此，基于聯合辦公空間的自身發展及其用戶成長考慮，各大聯合辦公品牌運營商在選址上會偏向公司產業高度集聚、創新創業氛圍濃厚的城市核心商務區。同時，由于入駐杭州聯合辦公空間的客戶人群中，從事互聯網、金融、文化創意等行業的人群占比較高，因此在聯合辦公空間的布局上與這些行業相關及衍生的公司關聯度也更高。

3.4 租金成本

現階段大多數聯合辦公空間運營商采取“低價整體租入、切分后高價租出”的商業模式，其最直接的收益來源于作為“二房東”賺取的租賃差價，因此樓宇租金成本也成為影響其布局的關鍵因素。相較之下，非核心商務區的租金成本更低、樓宇空置率更高。伴隨著城市開發不斷向外延伸，外圍商務區的公共服務設施不斷完善，加上明顯的寫字樓租金差距，也驅使聯合辦公運營商在中心城區外加快布點。同時，由于地鐵站核心區域與外部之間較大的租金差價，也促使形成了部分小型聯合辦公品牌布局在地鐵站外圍地段的狀況。

結語

聯合辦公空間本質上是對傳統辦公租賃模式的創新和補充，幫助促進寫字樓的存量化改造。本文以杭州市聯合辦公空間數據為基礎，對其分布特征和影響因素進行探究，研究結果表明，基于不同類別聯合辦公運營商的自身發展定位和服務客群需求，加之地區政策、交通網絡、產業銜接、租金成本等因素的影響，杭州聯合辦公空間總體呈現多中心分布格局，并由中心城區逐漸向外圍地區擴散，同時具有向軌道交通站點、商業商務資源聚集的特點。

在未來聯合辦公空間的布局上，需要重點把握地區政策引導，充分權衡所在區域的交通便捷度、生活便利度和租金成本，結合考慮上下游產業銜接方式，合理評估目標客群對于商業、資金、信息等資源的依賴程度，幫助創造更多的投資發展機會。同時，伴隨著工作、生活和娛樂的界限日漸模糊，在聯合辦公空間的布局選擇上也應充分考慮與共住空間、商業空間的融合，依托青年公寓、酒店、購物中心等地區的活力氛圍，吸引和挖掘潛在用戶，采取多元化的盈利模式，進一步整合土地、企業、社群資源，拓展產業鏈條。除此之外，積極借助人工智能等科技手段提升租戶辦公體驗和運營效率，通過“精細化”“智慧化”經營，有助于推動整個行業的發展與變革。

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文中圖片均由作者自繪