房地產(chǎn)調(diào)控政策的七點(diǎn)建議

連平

2022年重點(diǎn)城市的住房供給與需求之間可能會(huì)存在較大的缺口，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)更多關(guān)注供給，突出供給側(cè)政策支持，主要是土地和資金兩大資源投入的調(diào)整。

在這里，筆者提出7點(diǎn)建議：

建議提供合理穩(wěn)定的信貸支持，包括開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款。合理投放按揭貸款一方面是滿足購(gòu)房者的合理購(gòu)房需求，另一方面則是有助于開(kāi)發(fā)商賣(mài)房獲取收入進(jìn)行新的開(kāi)發(fā)。商業(yè)銀行應(yīng)加快按揭貸、開(kāi)發(fā)貸審批和發(fā)放速度，建議加快積壓房貸投放速度，加快清理一些積壓期限較長(zhǎng)的個(gè)人按揭貸款，尤其是針對(duì)首套購(gòu)房者。部分城市建議小幅調(diào)降首套房抵押貸款利率，適度降低購(gòu)房者融資成本，滿足購(gòu)房者的合理需求。

建議嚴(yán)禁商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)隨意停貸、抽貸。在過(guò)往經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的周期內(nèi)，商業(yè)銀行擔(dān)憂不良資產(chǎn)可能上升，往往會(huì)針對(duì)某些行業(yè)和領(lǐng)域急于收回貸款，當(dāng)前房地產(chǎn)貸款和信托貸款便存在此類隱性風(fēng)險(xiǎn)。部分有一定經(jīng)營(yíng)實(shí)力的房企暫時(shí)性出現(xiàn)資金壓力，很可能會(huì)因?yàn)殂y行停貸、抽貸快速陷入危機(jī)，債權(quán)人也會(huì)面臨相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。建議運(yùn)用合理的內(nèi)審和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，站在疏困、解困的角度最大限度幫助企業(yè)擺脫困境，切實(shí)做到不停貸、不抽貸，保持預(yù)期穩(wěn)定。

建議對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企適當(dāng)增加直接金融支持。在當(dāng)下債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏高的背景下，可以考慮提高直接融資比例。其中包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化ABS、供應(yīng)鏈金融等，可以考慮合作開(kāi)發(fā)、分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股，以及借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，合理運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金REITs、資產(chǎn)證券化以及夾層融資等方式，來(lái)優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)，增加直接金融支持力度。

建議適度增加重點(diǎn)二線城市土地供給及與之配套的金融支持。為解決大城市住房問(wèn)題，2021年一線城市土地供給和成交相應(yīng)增加，但重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)則較為冷清，部分城市土地供應(yīng)同比下降30%～40%，這可能在未來(lái)引發(fā)現(xiàn)房庫(kù)存不足的問(wèn)題，進(jìn)而對(duì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)產(chǎn)生隱患。

建議適當(dāng)松綁現(xiàn)有土地拍賣(mài)標(biāo)準(zhǔn)。一是各城市可酌情對(duì)現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴(yán)苛的條款做出適當(dāng)調(diào)整，例如，可考慮取消競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、競(jìng)自持或配建、現(xiàn)房銷(xiāo)售等部分較為嚴(yán)苛的條款，為房企留出更多的利潤(rùn)空間。二是可考慮適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長(zhǎng)出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價(jià)以及降低土地溢價(jià)率上限，幫助房企控制拿地成本；從而降低房企參拍的資金壓力，提高參拍積極性。

建議放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。央行及銀保監(jiān)會(huì)在四季度多次表示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在個(gè)別房企。為防止開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金不足導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，具體措施可以包括允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具保函，適度降低預(yù)售資金監(jiān)管比例、調(diào)降預(yù)售門(mén)檻、加快預(yù)售證審批等，可在一定程度上減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開(kāi)工積極性。

建議對(duì)一線和重點(diǎn)二線城市違規(guī)購(gòu)房行為保持高壓監(jiān)管政策。由于短期內(nèi)無(wú)法根本解決中長(zhǎng)期庫(kù)存偏緊的問(wèn)題，因此在各大重點(diǎn)城市依舊容易誘發(fā)違規(guī)資金入樓市的可能。故應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行二手房成交參考價(jià)或進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)，擴(kuò)大覆蓋熱點(diǎn)樓盤(pán)范圍，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。