狙擊法拍房

周慧嫻

以低于市場價30萬元拍下法拍房的第6個月，深圳的陽女士依舊沒有沒能如愿住進自己的家。

經過50余輪的競價后，陽女士終于在龍崗區中心城區扎根。本以為天上掉餡餅的陽女士還來不及竊喜，就挨了現實當頭一棒——辦完手續、取得該房產所有權后，陽女士意外發現家里一直住著一位租戶。買賣不破租賃，法院沒有執行清場的義務，陽女士對這名“釘子戶”也無計可施。

短短幾天，法拍房就由餡餅變成了陷阱。法拍房在陽女士的心底鋪滿了荊棘，也刺痛了她在深圳安家落戶的美夢。而陽女士僅僅是萬千個被法拍房傷害的購房者其中之一。

2021年以來，在拍賣網上掛牌待售的法拍房數量日益壯大。據阿里拍賣平臺數據，全國法拍房數量達168萬套，對比2017年的約9 000套，暴漲了近186倍。一名從事法拍房輔拍工作的人員透露，法拍房交易數量不斷增加，但其經手交易的法拍房，將近一半的房源都出現過糾紛問題。

斷供大年？

法拍房，即被法院強制執行拍賣的房屋。據從業人士透露，法拍房主要來源為金融債務違約。

法拍房交易數量激增，也讓“斷供潮”的傳言一時之間甚囂塵上。那么經濟是否遭遇了一次漫長的寒冬，持續的冰冷已經凍住了市場活力，讓越來越多的人喪失了按揭還款的能力，主動棄房斷供？

其實不然。有數據顯示，法拍房中僅有38.5%是因為還不上貸款而斷供。

斷供僅為金融債務違約大集合下的其中一個選項，除此之外還有替人做擔保、業主因是公司法人或股東的原因被卷入糾紛，名下資產被查封等情況。

斷供大多分為兩種情況：一是房價大跌，剩余貸款可支持業主重新買一套，業主為及時止損選擇斷供；二是企業破產抵債、個人失業等導致資金鏈斷裂，房貸被迫斷供。顯然，第一種與絕大多數城市的實際情況不符，而第二種情況發生的概率也不普遍，一般來說，業主按揭買房以自住為主，銀行已經審核并認證了業主具備還款能力，正常情況下都能按時還貸。

可法拍房交易數量為何會迎來爆發式增長？這還要從2021年的中國樓市說起，這一魔幻的市場迎來了事實上的周期拐點。

隨著“房住不炒”政策的打響，各地相繼實施“二手房指導價”，斬斷了炒房投資客的財路。在這樣的大背景下，此前大膽啟用高杠桿或高位接盤的炒房客一旦資金出現缺口，只能“斷臂求生”。

這也解釋了重慶近年來法拍房數量高居全國第一的原因——作為西部地區唯一的直轄市，重慶集結了周圍省份的優質人才和資源，不少投資客都認為重慶的房市極具潛力，潛入重慶樓市瘋狂買樓，最終重慶二手房市場供大于求，再加上樓市管控政策的出臺，不少投資客無奈“斷臂”。

除此之外，一些重慶本地的小房企接連破產也導致法拍房數量居高不下，一旦企業啟動破產流程，這些房企的大量房源就流入了法拍房的池子中。

其次，法拍房市場日漸成熟，法拍平臺也日益壯大。從2009年開始，法院就可將拍賣活動委托給社會機構，次年線上拍賣開始萌芽。隨后越來越多的法院開始入駐線上平臺。

再者，疫情之下，部分中小型民營企業經營困難，資金鏈斷裂，資不抵債，也讓法拍房數量進一步“爆發”。

對于剛需購房的消費者而言，法拍房當真是從天而降的大餡餅嗎？

詭譎之地

法拍房市場，向來詭譎。法拍房與其說是天降的餡餅，不如說是處處藏雷的陷阱。

通常，法拍房的起拍價都低于市場價，更有甚者起拍價低至1元，對有購房需求的消費者而言極具誘惑。但與此同時，就像塞壬的歌聲一般，法拍房的交易又極其危險。

目前不少法拍房都在線上進行交易，并且法院并不干涉法拍房的售后問題，因此法拍房這個看似美味的大餡餅下其實藏著好幾個大窟窿。

首先，法拍房本身很有可能就是一大雷區。低于市場價的線上交易讓不少參與拍賣的購房者直接跳過了實地考察的環節，到實地驗房的當天可能直接傻眼。

坐標廣西欽州，有消費者通過淘寶拍到了一套法拍房，驗房當天竟發現房子少了一堵墻。還有前文提到的陽女士，遇到了房子本身已有長期租戶入住，并且不肯搬離的問題，由于法院沒有清場的義務，購房者房產證拿到了，卻住不進去。

其二，法院不負責戶口的遷入、遷出事宜，法拍房還涉及到過戶風險的問題——有法拍房屬于土地為劃撥性質，并不能保證過戶問題；還有法拍房涉及刑事案件，結案之前房源都無法辦理過戶。

其三，拍賣信息公開中的稅費部分不夠明確，導致購房者需要上交天價稅費。某些法拍房實際產權歸屬于公司，就算最后成交價很低，但實際上卻要上繳很高額的稅費，最終得不償失。

有競拍人以200萬元的價格購買了一套法拍學區房，然而最后其竟需要補繳97.5萬元的稅費。而那時這套房子的市場價也才250萬元。

原來，這套房子原屬于單位給職工分配的一個“老公房”，產權仍屬于單位。原業主買入這套房子的時候總共花了5萬元，后因法律糾紛房子被強制收回拍賣。因為當初總價5萬元，現在200萬元，相差195萬元，按照土地增值稅，50%的稅費是97.5萬元。

還有法拍房屬于合同房，需要購房者二次過戶，換句話說，還需要多交一份契稅。

其四，很多法拍房還涉及多重債務，被多家法院輪封，房源存在多個債權人，法院在拿到拍賣款以后，還需一個漫長的分配周期，導致過戶時間變長。

最后，原業主還有可能拖欠水電氣、物管費等費用。河南張女士以160多萬元購買了一套法拍房，可她沒想到，這套房的物業費與滯納金竟高達50多萬元。

還有從業人員表示法拍房的交易過程中，容易出現如案外人執行異議的干擾因素。因而法拍房拍賣到一半，最終撤拍的情況時有發生。

法拍房市場理不清的混亂，讓無數漂泊之人安家的夢想更加虛無縹緲，也讓黑心中介有機可乘，打著服務司法拍賣的幌子賺取不義之財。

靴子落地

天津的楊先生拿著一張印有“天津市濱海新區人民法院”公章的“收押條”來核實信息，還以為自己撿了天大的便宜。

他在某中介機構看到一套法拍房的出售信息，因價格便宜，他當即表示有意購買此房，并立即將5萬元打到登記人指定的賬戶上，還約定兩日后付清剩余房款130萬元。楊先生的沖動引起了其朋友的注意，朋友提醒楊先生謹慎起見，建議向法院核實情況，果然經法院核查，未發現有該房產的司法拍賣信息。

這僅僅是法拍房亂象中的冰山一角。還有不法分子打著“司法拍賣”的幌子，冒充“官方人員”，虛構“獨家法拍資源”，讓購房者簽訂“陰陽合同”，在收取幾十萬元保證金后，或聲稱房屋競拍失敗、或定金不退等，將錢財占為己有，導致購房者房財兩空。

法拍房市場野蠻生長，隨之而來的是被越來越多的不法分子垂涎和扭曲規則。將這個混亂的市場理順，已經成為了當務之急。不久前，最高法出臺新規，讓此前“不限購”的“法拍房全面限購”，靴子落地，徹底斷絕了炒房客炒法拍房的機會，也規范了法拍房市場。

從2022年1月1日起，參加司法拍賣的購房者，必須符合當地的限購政策，不符合購買條件的人不管是想從法拍房市場“撿漏”，還是想利用法拍房進行炒房，幾乎都不再可能。此舉規范了法拍房的政策要求，將改變過去在參拍資格上各地各自為政的狀況。

過去有部分買賣雙方為回避限購政策，試圖通過法拍房的形式來進行交易。但是為了防止別的競拍人參與，中間進行了阻擾，最后變相使得法拍房流拍，最終以債務索取的方式過戶房產。為此，最高法的新規還規定：法拍房流拍等無法正常處置情形，法院也不支持不具有購房資格的申請執行人以房抵債的請求，杜絕了上述情況的發生。

此外，最高法近日發布的另一規定也整頓了法拍房市場的亂象：針對無售后的問題，今后拍賣財產為不動產且被執行人或者他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。至于一些無良中介等虛構購房資格導致拍賣行為無效的，應當依法承擔賠償責任。

法拍房新政的出臺，在整治混亂的法拍房市場同時，也為合乎購房條件的剛需一族或改善一族，多了一種實現住有所居的方式。不過，中原地產首席分析師張大偉表示，法拍房價格便宜，主要是因為其中有一些產權瑕疵或者糾紛。法拍房這個“漏”可以撿，但必須謹慎。

與此同時，張大偉認為，這次升級限購后，將影響很大一部分專門通過投資法拍房獲利的購房者，法拍房的價值或許會繼續降低。還有從業人員透露，法拍房以前還能撿漏，現在基本上好位置的法拍房最終成交價與市場價無異。

新政的出臺，并不意味法拍房的亂象將在今年進入終章，這僅僅是整頓的開始，法拍房市場何時回歸平靜，還需時間來作答。

當房屋從家的概念脫離出來，成為金融市場的一種工具，那么樓市的每一個縫隙都將被張望的投資客擠得水泄不通，好在房屋終將回歸到作為“家”存在的出發點了。