不動產管理中房產測量的應用研究

田 澗，楊卓群

(1.江蘇省地質測繪院,江蘇 南京 211102；2.宿遷學院,江蘇 宿遷 223800)

0 引言

近十年來，隨著中國城鎮化水平的不斷提高,城市建設用地越發緊張,并且隨著建筑成本的提高,房價一路飆升,房屋購置投入已成為普通百姓最大的民生問題。房產交易日益頻繁，但是面積爭議問題也時常發生，因此房產測量工作的準確與否直接關系到廣大老百姓的切身利益。

房產測量單位必須具備測繪主管部門頒發的測繪資質(業務范圍包含不動產測繪)，其房產測量活動一般由有權部門、房屋產權相關單位或個人委托實施。主要通過測量和調查工作來確定房屋的位置、權屬、界線、數量和現狀，并且以文字、數據、圖件，甚至多媒體手段表示成果。房產測量的主要目的是服務于房屋不動產產權管理、交易，房屋開發、拆遷管理，房產測量形成的圖件、表格、數據庫、檔案等資料也廣泛用于房屋評估、政府稅收、權利仲裁、資產鑒定等社會活動；同時部分房產測量成果可為城市規劃建設提供基礎數據和資料[1]。

1 房產測量的作用

房產測量是一項綜合房屋建筑測繪技術、不動產業務管理、物權法等法律法規于一體的專業性強的測繪工作。房產測量包括房屋產權調查、房屋測量(含控制測量、房產要素測量、面積計算、圖件編制、數據庫建設)、檔案資料歸檔等工作。它的主要作用可以歸納為以下幾方面。

1.1 法律方面

房產測量的重要成果是房產圖，房產圖中表示的權屬范圍線是房屋產權邊界，是通過權利人合法申請登記，并經不動產管理部門審核確認的，因此其具有法律效力。房產圖是頒發不動產產權證書、保障房屋權利人合法權益的重要依據，也是支撐地方政府房產管理的重要基礎資料[2]。

1.2 城市管理

房地產產業是當前我國社會經濟發展的重要組成，與民生息息相關。在城市管理中，對人口規模和數量的增加預期決定著房地產的走向和布局。同時在城鎮國土空間規劃中，必須全面掌握城鎮房產的基礎數據，包括房產數量、空間位置、使用現狀等情況，才能正確地開展城市規劃，在一個規劃周期內最大程度地合理配置住宅用地資源、房屋建設規模、舊城區住宅改造、發展城市規劃新區等措施，促進城市的最優化管理。

1.3 財政經濟

近些年來隨著房地產產業的迅速崛起，由其帶來的土地增益和涉房稅收成為地方財政的重要構成，因此政府需不斷完善研究制定合理的稅費標準、與地方經濟發展水平相適應的土地分類等級等措施。這些政策的制定除了依據經濟稅收等法律法規，必須將房產測量工作形成的成果作為基礎數據進行評估。另外房產測量形成的準確詳實的房產權屬、房產數量、房產質量、房屋利用情況等資料，也為涉房的社會權益活動(如房產評估、房產交易、房產抵押、災害定損等)提供法律依據。

1.4 社會服務

房產測量的社會服務不僅僅局限于房地產行業，其測量成果廣泛應用于數字城市智慧城市建設、城市物聯網建設，同時也服務于城市市政工程、道路軌道交通、水利工程等城市基礎建設，在“多測合一”的大背景下，實現一測多用，避免重復測量、財政資金重復投入，實現測繪成果資料共享。

2 房產測量的關鍵技術

2.1 產權調查

產權調查是房產測量的基礎工作，實際工作中發現許多房產測量重視測繪技術、測繪精度，往往在基礎性的產權調查上發生問題，如產權登記、權源資料弄錯，出現低級錯誤，埋下法律糾紛的隱患。

2.2 房屋共有(公用)建筑面積量算

房產測量中，產權面積由套內建筑面積和分攤面積組成，而分攤面積往往不被公眾理解，這項工作也是房產測量中相對復雜的流程，往往在這個流程容易發生錯誤或爭議。

2.2.1 分攤面積

房屋共有(公用)建筑面積一般是指非獨立產權的建筑物，其建筑面積由多個產權人共同占有或共同使用。整個建筑物的共有建筑面積劃分為可分攤和不應分攤兩種類型。不應分攤的不涉及權利人房屋產權面積，本文僅討論可分攤的共有建筑面積。可分攤的共有建筑面積包括以下3個方面。(1)最直接相關的：房屋與鄰居墻體或者外墻(包括山墻)墻體的建筑面積。(2)間接聯系的有：幢內的樓梯間、公共門廳、門廊、通道、門斗、管道井、電梯井(如為電梯房)、室外樓梯、垃圾道、設備房、配電室等建筑面積。(3)次間接聯系的有：公共設施用房、管理用房等房屋(必須具備為整幢服務功能)的建筑面積[3]。

2.2.2 共有建筑面積分攤方法

房產測量的主要對象有居民住宅(城鎮和農村)、綜合樓、商業(商住)樓、機關事業單位、企業辦公廠房等。一般情況下機關事業單位、企業辦公廠房、農村居民住宅等不動產權利人相對單一，很少涉及建筑面積分攤，在實際測量中一般據實測量，按房產測量的面積量算要求計算即可。居民住宅樓的共有面積分攤原則為“誰受益誰承攤” ，一般以幢為單位求得所有分攤共有建筑的總面積，再根據此幢各套房屋的實際建筑面積按比例分攤共有建筑面積。綜合樓、商業(商住)樓的共有面積分攤原則為“誰使用誰分攤”，一幢樓中的各權利人按此原則分攤應分攤的共有建筑面積[4]。

房產測量實際操作中，針對商住樓共有建筑面積的分攤計算相對比較復雜，主要程序如下。第一步，將商業(或辦公)、住宅具有不同使用功能的房屋按各自的建筑面積依比例將整幢建筑共有的建筑面積分為商業(或辦公)、住宅兩個部分，也就是商業(或辦公)房屋分攤的整幢樓的共有建筑面積和住宅房屋分攤的整幢樓的共有建筑面積。第二步，依據不同功能區，再進行逐級逐次分攤。(1)商業(或辦公)部分：首先將自身共有建筑面積和分攤得到整幢樓的共有建筑面積，依據各層建筑面積按比例分攤到各層，記為各層共有建筑面積中的一部分，在計算中加在各層的共有建筑面積中得到各層總的共有建筑面積；最后將上述各層總的共有建筑面積根據各層中各套房屋的套內建筑面積依比例分攤，從而求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。(2)住宅部分：將住宅部分本身的共有建筑面積和住宅房屋分攤的整幢樓的共有建筑面積，按各套房屋的建筑面積依比例分攤，形成各套房屋的共有建筑面積。

2.3 陽臺面積測算

隨著建筑美學、節能環保技術的發展，陽臺的設計多樣化，同時給陽臺面積的測算也帶來新問題。依據陽臺的形狀和功能，劃分為以下3種類型的陽臺。

(1)凸陽臺：相對立面墻，除建筑本身外,再向外延展的一部分，一般為懸空設計,陽臺底部無建筑支撐。

(2)凹陽臺：凹陽臺是建筑中的一部分，陽臺底部有承重支撐，一般有一個對外開敞面。

(3)復合陽臺：顧名思義就是凸和凹兩部分構成的建筑結構，同時具有典型的陽臺特征。

一般情況下，陽臺頂蓋全覆蓋陽臺底板的，無論何種陽臺，其建筑面積是按其整個陽臺底板面積的一半進行計算的。如果陽臺頂蓋不能全覆蓋陽臺，對于陽臺的面積計算各個城市處置技術方法不盡相同，有些地方規定陽臺頂蓋面積小于陽臺底板面積一半的，陽臺建筑面積不計算，這種測算技術方法需要進一步研究和完善。

2.4 預測算面積與實測面積差異分析

2.4.1 預測算面積

在我國多數房產開發商一般采用期房銷售，這需要取得商品房預售許可證。此時，房屋預售的面積一般是由在地方房地產行政主管部門備案的具有不動產測繪資質的企事業單位進行測算的。測算主要是以房產測量規范為基礎，結合建筑設計圖紙、規劃核準圖紙的相關尺寸，對房產面積進行預估綜合核算，核算結果作為開發商預售面積。

2.4.2 實測面積

房屋建設完畢并經過竣工驗收后，具有不動產測繪資質的企事業單位受開發商委托，對每戶房屋進行房產測量，對房屋進行現場勘測、繪制草圖，轉室內計算機成圖、計算面積，將數據錄入系統，并結合規劃和竣工圖紙進行檢核，實測計算出的面積就是通常說的房產測量面積。

2.4.3 預測算面積與實測面積差異分析

期房銷售時，房屋價款的測算主要是根據預測算面積乘以房屋單價，消費者是根據這個價款支付房款的。實際上消費者最終取得的不動產證書上記載的登記面積是實測面積，如果預測算面積與實測面積差異較大，容易引起開發商和消費者之間的矛盾糾紛，甚至造成社會問題。因此許多情況下，要做好兩種面積的差異性分析，也是對房產測量質量的重要檢核。一般情況下產生差異的主要有計算規則的改變、設計變更引起的面積差異、施工變更引起的面積差異[5]、施工誤差及測量誤差引起的面積差異、作業水平和測量精度、測繪人員計算錯誤導致的面積差異[6]。總之，預測和實測的面積差異是難免的，房產測繪工作者應當秉承“誠信、公平、公正、透明”的原則開展房產測量，從測繪質量管理控制方面加強程序控制措施，可引入第三方單位監管測繪成果，在房產面積計算標準及方法上深入研究，不斷提高房產測量的成果質量，維護房產消費者的合法權益。

2.5 質量控制

房產測量質量控制是房產測量成果準確性、客觀性的重要保障措施，是房產測量工作中必不可少的環節，通過質量控制措施能極大程度減低房產測量成果的錯誤率。一般要重點做好以下幾點工作。

(1)崗前培訓。從事房產測量的工作人員一般必須具有相關職稱或者測量員證書，在此基礎上應針對具體房產測量項目開展技術培訓，熟練掌握實地測量、圖件編制、面積計算等技術方法，建議實施單位開展培訓后進行崗前考核(或者考試)，合格后方可開展相關工作。通過崗前培訓有利于政策、規范、標準的統一，投入人員能夠各盡其責、規范協作，高質、高效地完成項目實施。

(2)儀器設備配置需健全。房產測量在外業實施時，一般需要GPS、全站儀、手持測距儀、鋼尺等測量設備，GPS、全站儀、手持測距儀必須通過第三方測繪儀器檢驗檢測機構的檢定，并在檢定合格有效期內，鋼尺等簡易測量設備必須履行自檢。為豐富房產測量數據，也會采用照相機、手機等設備采集圖像數據。內業數據處理需要配置計算機、繪圖儀、打印機、房產測繪專業軟件、數據建庫軟件等。儀器設備的精確和齊全是保障房產測量的基礎[7]。

(3)管理制度保障。專業的測繪單位需建立完善的質量管理手冊及貫標程序，在日常管理中建立質量管理獎懲制度，強化質量監督、質量考核管理工作，實現質量管理和日常生產的無縫結合，從制度上保障和提升測繪產品質量。

(4)成果專業質檢。房產測量成果初步形成后，必須執行“三級檢查、一級驗收”的控制程序。三級檢查包括項目組例行的自檢、單位質檢部門的過程檢查、單位最終檢查，單位最終檢查后成果提交委托單位。按注冊測繪師管理制度，建議房產成果報告除履行正常蓋章簽字手續外，由注冊測繪師簽字后提交。一級驗收指的是委托單位自行組織的驗收，或委托具有資質的質量檢驗機構進行質量驗收。如有監理單位，所有質檢程序應當充分結合監理意見開展相關工作。

3 結語

本文主要針對房產測量中的關鍵技術和質量控制措施做了探討，掌握這些關鍵技術將極大提高房產測繪的質量，避免由于房產測量錯誤造成的法律問題和社會問題。隨著我國不動產事業的改革發展，相關技術要求不斷更新，房產測量者應依據最新的規范和技術要求，結合地方相關規定開展作業。