房地產(chǎn)企業(yè)資本結構優(yōu)化與籌資研究

何詩穎

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)高負債的資本結構和單一的籌資渠道問題越來越突出，以銀行貸款為主要籌資渠道的房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著資金緊張的壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款方面的難度，貸款期限短也給企業(yè)的正常運作帶來了不便，房地產(chǎn)行業(yè)的資本鏈非常脆弱。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在保持良好增長的同時降低風險是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的主要問題。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資本結構;籌資結構

1.我國房地產(chǎn)公司資本結構現(xiàn)狀

（1）資產(chǎn)負債率較高且呈上升趨勢。

資產(chǎn)負債率反映了企業(yè)的債權擔保水平。目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍超過70%，有的甚至更高，這種過高的負債率將不可避免地影響公司的信貸，增加其經(jīng)營性財務成本，降低其盈利能力甚至造成損失，進而引發(fā)負面連鎖反應。

（2）流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)比例嚴重失衡。

我國房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)比例大多在80%以上，而非流動資產(chǎn)比例較小，表明企業(yè)資產(chǎn)結構相對保守。如果流動資產(chǎn)過高，企業(yè)資產(chǎn)的資本成本將會增加，資產(chǎn)的利用效率降低，從而導致企業(yè)的盈利能力下降。

（3）間接融資比例較高，對銀行的依賴程度大。

企業(yè)融資中，60%以上的資金來源于銀行，這大大影響了金融體系的穩(wěn)定性。而且大多房地產(chǎn)企業(yè)不重視內(nèi)部融資，95%以上房地產(chǎn)企業(yè)融資主要集中在外部融資，這大大增加了財務風險，不利于企業(yè)資本結構的合理發(fā)展。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的籌資問題

根據(jù)前面對我國房地產(chǎn)行業(yè)資本結構的研究可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結構存在的最嚴重的問題就是資產(chǎn)負債率過高，遠遠超過了安全范圍，這與企業(yè)的籌資方式密不可分，所以在資產(chǎn)負債率偏低的基礎上，我國房地產(chǎn)企業(yè)在籌資結構上存在以下幾個問題：

（1）籌資方式過于單一，且多從銀行貸款獲得。

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司的資金來源都只能通過自籌資金和銀行信貸獲得，其中大部分都是從銀行貸款取得，且自有資本大多來自房屋銷售的預收賬款和其它有往來交易企業(yè)的預付賬款，而這些預收賬款和預付賬款大部分也都來自銀行貸款。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，自有資金較低、高負債管理使得整體行業(yè)投資過度，對行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生負面影響。

（2）內(nèi)外部籌資比例不協(xié)調(diào)，內(nèi)部籌資不足。

內(nèi)部籌資，是指公司將經(jīng)營中產(chǎn)生的收益或利潤通過重新投入生產(chǎn)經(jīng)營過程來實現(xiàn)資金的多元化回收，是企業(yè)的一種重要籌資方式。長期以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)部利潤分配問題上存在“重消耗，輕集中”的短期趨勢，加之房地產(chǎn)市場缺乏規(guī)范化管理，一些房地產(chǎn)公司在經(jīng)營中都有短期行為，并沒有為企業(yè)做長期發(fā)展規(guī)劃，為了賺錢，內(nèi)部保留的利潤不足。房地產(chǎn)企業(yè)的這種短期行為，沒有通過內(nèi)部留存收益來緩解資金需求壓力，導致企業(yè)極易陷入負債的境地。

（3）長期負債和短期負債比例不平衡。

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源多是通過銀行貸款。而銀行貸款大多是是短期和中期貸款，所以我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在短期負債比過高而長期負債比過低的問題。這一負債結構會增加企業(yè)的短期債務償還壓力，甚至導致企業(yè)陷入資金緊張的困境并影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。

3.我國房地產(chǎn)上市公司資本結構優(yōu)化與籌資建議

（1）降低公司資產(chǎn)負債率并合理化其資本結構

企業(yè)的資產(chǎn)負債水平是一個公司資本結構是否合理與規(guī)范的標志之一，正常情況下，企業(yè)資產(chǎn)負債率適當?shù)钠呖梢岳秘搨呢攧崭軛U優(yōu)勢來增加企業(yè)利潤。但是，當企業(yè)的資產(chǎn)負債率高到一定程度時，企業(yè)的財務風險也隨之加大，甚至會造成企業(yè)資金斷裂，使企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險。而我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本負債率大都在70%以上，已經(jīng)遠遠超出安全界限，國際房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)負債率約為50%。因此，降低資產(chǎn)負債率是我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結構優(yōu)化的首要任務。

（2）拓寬企業(yè)融資渠道，增加長期負債比例

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，長期負債比例的增加可以提高企業(yè)負債的資本化程度，增強資金流動的穩(wěn)定性，減輕企業(yè)的短期償債壓力，從而降低企業(yè)的財務風險。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期資金的方式較少，要解決我國房地產(chǎn)企業(yè)長期融資的問題，必須通過發(fā)展債權市場，實現(xiàn)融資渠道的多元化。

（3）加速企業(yè)發(fā)展，擴大企業(yè)規(guī)模

雖然我們知道可以通過發(fā)行公司債券優(yōu)化公司籌資結構，但對于規(guī)模較小的公司，通過債務市場籌資規(guī)模有限，大型企業(yè)才更有可能獲得資金支持。但目前我國的房地產(chǎn)公司大多為小規(guī)模企業(yè)，籌資能力有限，不能通過該籌資方式籌集資金，所以優(yōu)化企業(yè)籌資結構的關鍵就是提高企業(yè)規(guī)模。擴大企業(yè)規(guī)模的主要措施就是加強行業(yè)的整合力度，加快企業(yè)兼并，實現(xiàn)行業(yè)整體規(guī)模化發(fā)展，從而優(yōu)化企業(yè)籌資結構。

（4）增強企業(yè)盈利能力，提高企業(yè)內(nèi)部籌資比例

內(nèi)部籌資是優(yōu)化企業(yè)資本結構的主要方式之一，通過增加未分配利潤的留存可以減輕資金短缺的壓力。對房地產(chǎn)公司來說，提高企業(yè)內(nèi)部籌資能力的前提是公司有足夠的盈利能力作為保障，通過正確的長期經(jīng)營決策，來保證企業(yè)在經(jīng)營過程中可以獲得長期穩(wěn)定的營業(yè)收入，確保企業(yè)現(xiàn)金流的順暢性，提高資產(chǎn)周轉率和項目收益率，確保持續(xù)穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營效率，通過內(nèi)源融資實現(xiàn)資本的循環(huán)利用。另外，要保證公司的現(xiàn)金流暢通，必須加強企業(yè)的風險防范意識。

（5）重視股權籌資，拓寬籌資渠道，提高直接籌資比例

第一：通過房地產(chǎn)信托基金提高直接融資比例。房地產(chǎn)信托基金是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，由專業(yè)的金融機構通過向社會募集資金投入房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理。房地產(chǎn)投資信托基金的來源擴大了企業(yè)的資金來源，增加了企業(yè)的外部融資方式，促進了企業(yè)資本結構的完善，確保了資本鏈的穩(wěn)定，對企業(yè)來說相對穩(wěn)定，有助于減少房地產(chǎn)資本流動的障礙，緩解企業(yè)的財務壓力。

第二：增加股權融資提高直接融資比例。與發(fā)行公司債券一樣，公司再融資也有一些要求，比如在過去的一年中，要求企業(yè)必須在過去三個財務年度內(nèi)持續(xù)盈利、證券交易所沒有公開譴責等等。對于達標的上市公司來說，股權融資是增加直接融資的主要方式之一，房地產(chǎn)上市公司應該很好的使用上市公司的這一資源，通過資本市場來籌集資金，更好地發(fā)展項目。這種直接融資方式能使公司獲得項目資金，增加企業(yè)股權資本，增加直接融資比例，完善債務分配。此外，通過開發(fā)項目籌集資金，可以吸引更多投資者參與投資。

參考文獻：

[1]張冬漪. 房地產(chǎn)籌資渠道的現(xiàn)狀與發(fā)展.時代金融，2018（27）：186-187