淺談國有物業分類經營與租金效能激勵

文/廣州珠江住房租賃發展投資有限公司 郭文秀

關鍵字：國有企業；物業分類經營；租金效能激勵

實施物業分類經營

實施物業分類經營，首先要綜合考慮物業的單價、面積、區域等因素確定分類指標，然后按照設定的具體標準進行分類，最后有針對性地采取不同的經營管理策略，這樣才能發掘出物業資源的最大價值，創造最大效益。

（一）分類指標

物業分類指標主要包括單價、面積、區域、產權證、產權屬性、產權清晰度、年度出租時間百分比和出租率。

單價主要指物業租賃成交的合同單價，包含綜合管理費，不含物業管理費。單價單位定為元/月/平方米。

面積主要指所涉及物業的產權證或劃撥、報建資料中載明的建筑面積或用地面積。

區域主要指物業所在的地理位置或商業區域。

產權證是物業確定是否有權屬的重要證明。根據物業實際情況，物業的產權證可包括不動產證、房產證、土地證等。

產權屬性是指在物業產權證中載明的建筑使用屬性或土地使用屬性。建筑屬性一般包括住宅、商業、商住、廠房等；土地使用屬性一般包括住宅用地、商業用地、工業用地、公用設施用地等。

產權清晰度主要指物業是否有產權證或者有完整的劃撥、報建資料。非自有物業則是否有業主方的書面授權委托等。

年度出租時間比是指物業在一年時間里，出租時間與全年時間的比值，實際租賃時間以天為單位計算。

出租率是一個動態值，主要指某處物業在計算時點已出租面積與可出租面積的比值。物業以可區分之處作為單位進行計算，單宗物業出租率可用年度出租時間比替代。

（二）分類標準

根據物業的指標特點，可將國有企業經營的物業分為A類重點、B類優質、C類正常、D類觀察和E類擬退出五大類。

物業的分類，主要參考“必要”和“或有”兩方面條件。必要條件，即物業需要達到標準中的每一項才符合。或有條件，即物業達到標準中的任一項即算符合，主要針對E類擬退出物業。物業分類標準中未列出某指標約束條件的，則表示對該指標不作要求。具體分類標準如下：

A類重點物業：（1）可出租建筑面積≥1000平方米或可出租土地面積≥10000平方米；（2）有權屬證明；（3）產權清晰，自有物業或有明確的委托關系；（4）上年度出租時間比和出租率均≥95%。

B類優質物業：（1）租金單價≥200元/月/平方米；（2）可出租建筑面積＜1000平方米或可出租土地面積＜10000平方米；（3）有權屬證明；（4）產權清晰，自有物業或有明確的委托關系；（5）上年度出租時間比和出租率均≥95%。

C類正常物業：（1）租金單價＜200元/月/平方米；（2）可出租建筑面積＜1000平方米或可出租土地面積＜10000平方米；（3）有權屬證明；（4）產權清晰，自有物業或有明確的委托關系；（5）上年度出租時間比和出租率均≥85%。

D類觀察物業：（1）租金單價＜200元/月/平方米；（2）可出租建筑面積＜1000平方米或可出租土地面積＜10000平方米；（3）有權屬證明；（4）產權清晰，自有物業或有明確的委托關系；（5）50%≤上年度出租時間或出租率＜85%。

E類擬退出物業：（1）無權屬證明（含臨時建筑）；（2）產權不清晰或無明確委托關系；（3）上年度出租時間或出租率均＜50%。

（三）分類經營管理措施

根據分類標準，對物業進行科學分類后，國有物業經營企業就可以有針對性地按照下述具體措施進行經營管理。

A類重點物業：（1）在物業分類列表中作綠色標記；（2）年度租金增長率不低于5%；（3）出租年限不低于3年；（4）免租期不超過3個月；（5）原租戶可設置租賃優先權；（6）加強安全和維穩巡查，優先安排駐點人員。

B類優質物業：（1）在物業分類列表中作紫色標記；（2）年度租金增長率不低于5%；（3）出租年限不低于3年；（4）加強安全巡查，適當安排駐點人員。

C類正常物業：（1）在物業分類列表中作藍色標記；（2）年度租金增長率不低于3%；（3）做好日常安全巡查。

D類觀察物業：（1）在物業分類列表中作黃色標記；（2）不設年度租金增長率；（3）加強物業推廣和宣傳，提升物業出租率；（4）做好日常安全巡查。

E類擬退出物業：（1）在物業分類列表中作紅色標記；（2）不設年度租金增長率；（3）做好日常安全巡查；（4）制訂物業退出計劃，物業交回委托單位或不再出租。

實施租金效能激勵

國有物業經營企業實施租金效能激勵，首先要明確效能指標，然后按照物業分類標準，設置合理租金溢價比，再進行租金溢價的計提和分配。實施租金效能激勵，可以極大地激發經營管理團隊開拓市場的積極性、主動性和創造性，進而實現效益效率雙提升。

（一）明確效能指標

租金效能指標主要包括合理租賃價格、租金溢價、合理租金溢價、超額租金溢價等。

合理租賃價格是指參照當地國資機構或本企業的物業租賃管理制度確定的最高物業租賃價格，主要按照以下三種方法取確定價格的最高值：（1）租賃合同到期后，根據原合同到期租金和年增長率計算出的新租賃價格；（2）租賃合同到期后，根據原合同到期租金和本文中對應物業分類的最低年增長率計算出的新租賃價格；（3）租金市場評估價。

（二）設置合理租金溢價比

合理租金溢價比主要根據物業類別的不同，分別進行設置，每年調整一次。

A類重點物業的合理租金溢價比為20%；B類優質物業的合理租金溢價比為20%；C類正常物業的合理租金溢價比為15%；D類觀察物業的合理租金溢價比為10%；E類擬退出物業不設合理租金溢價比。

（三）租金溢價的計提

租金溢價是指物業的實際租賃租金高于合理租賃價格的部分。

企業對低于或等于合理租金溢價的租金溢價不計提，僅對超額租金溢價進行計提。參與超額租金溢價計提的物業為正常收租超過半年的物業，每半年計提和分配一次。如果租金溢價以租賃單價形式計算的，在計提時按包含時間及面積的金額計算。

（四）租金溢價的分配

企業把每次計提租金溢價的10%作為租金溢價獎金。租金溢價獎金的分配由工資發放部門報企業領導批準后執行。

應用例舉

以廣州市天河區天河北路某辦公物業為例，建筑面積642平方米，上期合同租期為2018年6月1日到2022年5月31日，租金年遞增率為5%，合同結束時租金單價為78.33元/月/平方米。現擬制定和測算該物業下一個合同期的分類經營與效能激勵方案。

由于該物業上年度出租單價＜200元/月/平方米，可出租建筑面積＜1000平方米，出租時間比和出租率≥85%，根據上述的物業分類標準，分類為C類正常物業，年度租金增長率不低于3%，合理租金溢價比為15%。

假設1：如該物業的租金新評估單價為83元/月/平方米，經過公開招租后新中標出租單價為85元/月/平方米，則計算出該物業的以下租金溢價參數。

根據上述合理租金價格定義確定的三種租金價格：分別為82.25元、80.68元、83元，租 金 溢 價=85元-83元=2元；合理租金溢價=83元×15%=12.45元。由于租金溢價低于合理租金溢價，租金溢價不計提，不分配。

假設2：如該物業的租金新評估單價為83元/月/平方米，經過公開招租后新中標出租單價為100元/月/平方米，則該物業的租金溢價參數變為：租金溢價=100元-83元=17元；合理租金溢價=83元×15%=12.45元；超額租金溢價=17元-12.45元=4.55元；半年時可計提超額租金溢價=4.55元/平方米×642平方米×6（月）=17526.60元；可分配租金溢價獎金=17526.60元×10%=1752.66元。該物業1752.66元的可分配租金溢價獎金由工資發放部門報企業領導批準后執行。

結語

通過物業分類經營和租金效能激勵，可以有效地調動物業經營管理團隊積極主動地開拓租賃客戶、挖掘物業潛力、提高租值水平、降低物業空置率，以獲得更大的效率效益。

尤其需要注意的是租金溢價提取比例太高容易失去公平，太低則達不到激勵效果。企業領導班子可根據本企業的物業規模和物業特點靈活調整租金溢價提取比例。