2021年中國住房土地市場形勢及2022年展望

沈立

編者按：本文作者以翔實的數(shù)據(jù)和多角度的觀察分析了近年來我國房地產市場的發(fā)展過程和變化趨勢，這很難能可貴，但是編者在閱讀過程中感覺還有被作者忽略掉的別的因素在持續(xù)地影響甚至沖擊我國房地產市場的發(fā)展。編者認為，作為近年來我國總體經濟體系中較為重要的一個產業(yè)——房地產市場，它與其他對我國社會經濟生活有值得關注的影響力的行業(yè)一樣，都有一個產品生命周期的問題，人們不會忘記當初的黑白家電、電腦、私人家用汽車、手機等產品都曾經成為社會資金追逐的“熱門貨”，大家之所以沒有像今天關注房地產市場一樣對它們進行集中關注，是因為這些社會產品的生命周期進入下行通道時，社會上很快就有了比它們更搶眼的社會大宗產品上市。在這一輪又一輪的“你方唱罷我登場”的喧囂中，中國經濟迎來了有史以來的最大規(guī)模的繁榮，但是只有房地產這個歷史上體量最大的行業(yè)在由頂峰開始下行的檔口沒有新的社會大宗產品來接手這個擊鼓傳花的游戲了，充裕的社會資金找不到新的表演的舞臺了，造成了這個產業(yè)被數(shù)量空前的資金所追逐，積累天量資金的同時也積累了極大的風險，于是投機所造成的負債一端的弊端就不可避免地出現(xiàn)了，恒大的爆雷就是這樣一個信號。

擺在我們面前的房地產領域的問題，其內在機制不是一朝一夕形成的，其復雜性也不是我們能用某項制度調整、加大管控力度這些措施和手段所能輕易解決的，可以預見，這個問題在短時間內將會存在下去，甚至還會蔓延很長的一段時間。之所以造成這樣的境況，與我們對社會經濟發(fā)展規(guī)律認識仍然不足高度相關。換一個角度說就是，現(xiàn)在是時候應當把“摸著石頭過河”策略轉變?yōu)楦永硇缘慕洕鷳?zhàn)略了。

所有的經濟現(xiàn)象都有萬變不離其宗的內在規(guī)律，沒有一種局部的社會產品能夠長盛不衰。況且，在所有經濟現(xiàn)象的背后，都有其外部環(huán)境在影響著它，例如新材料新技術進入經濟領域、外部世界的經濟榮衰、外資的進入和退出、時冷時熱的大國之間的各種性質的博弈，都在影響著我們的經濟生活。而2020年初暴發(fā)的新冠肺炎疫情更讓我們措手不及，也對我們的經濟發(fā)展造成了一定的沖擊。

我們希望有更多領域的學者加入進來，對我國經濟各個行業(yè)的發(fā)展前景予以高度關注，從多個角度、多個側面，從整體架構方面共同描繪出我國宏觀經濟的現(xiàn)狀，分析出各種因素的影響，預測可能發(fā)生的各種風險。只有全方位多學科的通力合作，才能為我國經濟未來的發(fā)展制定出符合經濟規(guī)律的發(fā)展戰(zhàn)略。

2021年，我國住房土地市場總體呈現(xiàn)由熱轉冷態(tài)勢。從空間分布看，不同區(qū)域和城市群住房土地市場大多呈現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，但在具體表現(xiàn)和變化態(tài)勢方面存在一定差異;從層級視角看，一線城市“價升量跌”，二線城市“疲態(tài)盡顯”，三四線城市“總體轉涼”。當前住房土地市場走勢主要由政策加碼效應、融資收緊效應、預期轉換效應、需求下滑效應等四方面因素引起。展望2022年，我國住房土地市場總體將呈現(xiàn)低溫回穩(wěn)態(tài)勢，區(qū)域和城市群分化現(xiàn)象將逐漸凸顯，一二三四線城市多頻共振。

2021年住房土地市場形勢

從總體視角看，全國土地市場總體呈現(xiàn)由熱轉冷態(tài)勢。從住宅用地市場看，2020年第四季度以來全國住宅用地市場同樣呈現(xiàn)“由熱轉冷”跡象。自2020年第四季度以來，全國300個城市的住宅用地成交均價出現(xiàn)“快漲猛跌”態(tài)勢。住宅用地成交均價由2020年第四季度的8342元/平方米快速上漲至2021年第二季度的12892元/平方米，增長54.5%;但是，進入第三季度，住宅用地成交均價又快速下降至11184元/平方米，下跌13.2%。與此同時，住宅用地市場的平均溢價率也呈現(xiàn)先升后降趨勢，由2020年第四季度的15.54%上漲至2021年第一季度的20.01%，之后隨著多地調整土地拍賣規(guī)則，抬高土地出讓門檻后，又快速下降至第三季度的8.7%。伴隨住宅用地市場的降溫，土地市場流拍率呈現(xiàn)震蕩上揚趨勢，住宅用地成交比例明顯下降。流拍宗數(shù)比例和流拍面積比例分別由2020年第四季度的8.58%和7.68%上升至2021年第三季度的11.05%和12.86%;土地宗數(shù)成交比例和建設用地面積成交比例則分別由2020年第四季度的86.54%和84.97%快速下降至2021年第三季度的67.22%和64.56%，均下降約20個百分點（見圖1）。

從區(qū)域視角看，各大區(qū)域住房土地市場總體呈現(xiàn)大起大伏現(xiàn)象，但在具體表現(xiàn)和變化態(tài)勢方面存在一定差異。就變化趨勢而言，各大區(qū)域住房土地市場均呈現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。從成交土地均價同比看，2020年第四季度至2021年第三季度，東北地區(qū)成交土地均價同比增速分別為12.51%、-6.55%、68.62%和37.44%，最大值與最小值之間相差75個百分點，呈現(xiàn)劇烈起伏態(tài)勢;華北地區(qū)依次為2.57%、-23.38%、55.75%和-5.8%，同樣呈現(xiàn)大起大落態(tài)勢，最大值與最小值之間相差79個百分點。華東、中西部、華南等地區(qū)的成交土地均價同比增速也呈現(xiàn)類似劇烈起伏的現(xiàn)象。就橫向對比而言，不同區(qū)域在絕對表現(xiàn)、變化節(jié)奏方面存在一定差異。一是絕對表現(xiàn)存在一定差異。從成交土地均價同比增速看，2021年第三季度，東北、華北、華東、中西部、華南等地區(qū)的成交土地均價同比增速分別為37.44%、-5.8%、12.63%、8.44%和3.24%，東北地區(qū)遠高于其他地區(qū)，華北地區(qū)則呈現(xiàn)負增長。從平均溢價率看，2021年第三季度，華南和華東地區(qū)的平均溢價率分別高達11.16%和10.58%，遠高于東北的1.11%、華北的4.45%以及中西部的6.8%。從建設用地成交比例看，2021年第三季度，華東地區(qū)建設用地成交比例高達91.53%，遠高于其他地區(qū)。二是變化節(jié)奏存在一定的不同。比如，2020年第四季度至2021年第三季度，東北地區(qū)和中西部建設用地成交比例呈現(xiàn)逐步下降趨勢，華北、華南地區(qū)則呈現(xiàn)先上升后下降趨勢，而華東地區(qū)則呈現(xiàn)先上升后下降再回升態(tài)勢（見表1）。

從城市群視角看，不同城市群住房土地市場總體呈現(xiàn)明顯起落態(tài)勢，但具體表現(xiàn)和變化節(jié)奏存在一定差異。就變化趨勢而言，不同城市群住房土地市場總體呈現(xiàn)明顯起落態(tài)勢。從成交土地均價同比增速看，大部分城市群呈現(xiàn)驟升驟降趨勢。比如，關中平原城市群的成交土地均價同比增速先由2020年第四季度的-27.05%上升至2021年第一季度的40.86%，后又急劇下跌至2021年第三季度的-26.98%;海峽西岸城市則由2021年第一季度的23.14%急劇下跌至2021年第三季度的-51.19%;京津冀城市群先由2021年第一季度的-49.5%上升至2021年第二季度的115.52%，后又急劇下跌至2021年第三季度的-25.24%。就橫向對比而言，不同城市群在具體表現(xiàn)、變化節(jié)奏等方面存在一定差異。從具體表現(xiàn)看，不同城市群住房土地市場總體表現(xiàn)不一。從建設用地面積成交比例看，截至2021年第三季度，北部灣、南昌、武漢等城市群的建設用地面積成交比例低于50%，成渝、關中平原、遼中南、山東半島、中原、珠三角等城市群介于50%～60%，合肥、京津冀等城市群介于60%～70%，長沙、海峽西岸等城市群介于70%～80%，長三角城市群則高達95.34%。從變化節(jié)奏看，不同城市群住房土地市場變化節(jié)奏不同。根據(jù)各城市群的成交土地均價同比增速，北部灣、南昌、珠三角等城市群呈現(xiàn)先降后升態(tài)勢;關中平原、海峽西岸、遼中南、長三角等城市群則呈現(xiàn)先升后降態(tài)勢，上半年相對較熱而下半年急速降溫;京津冀、長沙、中原等城市群則呈現(xiàn)先降后升再降態(tài)勢，第二季度相對過熱而其他時期表現(xiàn)較冷（見表2）。

從層級視角看，一線城市“價升量跌”，二線城市“疲態(tài)盡顯”，三四線城市“總體轉涼”。一線城市住房土地市場“價升量跌”。一線城市住宅用地價格在經歷短期的遇冷之后有所反彈，但成交比例持續(xù)下降。一線城市成交土地均價同比增速由2021年前兩個季度的負增長回升至2021年第三季度的81.42%;平均溢價率由2021年第二季度的9.25%回升至第三季度的12.1%。與此同時，一線城市住宅建設用地成交比例在2021年第三季度急劇下降至25.16%，遠低于前三個季度90%以上的水平。二線城市住房土地市場“疲態(tài)盡顯”。在政策收緊、融資受限、銷售遇冷等因素的影響下，房地產企業(yè)在二線城市的土地購置意愿明顯下降。從成交土地均價同比增速看，二線城市由2021年第一季度的21.23%下降至2021年第三季度的0.29%。從溢價率看，二線城市由2021年第二季度的17.69%下降至2021年第三季度的4.64%。從建設用地面積成交比例看，二線城市由2021年第一季度的95.51%下降至2021年第三季度的59.25%。三四線城市住房土地市場“總體降溫”。房地產企業(yè)投資意愿下降同樣影響到了三四線城市的住宅用地市場。雖然三四線城市的成交土地均價同比增速由2020年第四季度的16.09%上升至2021年第三季度的31.15%，但從溢價率和建設用地成交比例看，三四線城市均出現(xiàn)不同程度的下降趨勢。三四線城市住宅用地市場平均溢價率由2021年第一季度的24.34%下降至第三季度的12.03%，建設用地面積成交比例由2020年第四季度的83.87%下降至2021年第三季度的70.74%。

政策性因素和市場性因素交織疊加導致住房土地市場趨冷

自2020年第四季度以來，全國土地市場總體呈現(xiàn)由熱轉冷態(tài)勢，原因主要有如下幾點。

政策加碼效應：政策調控加碼推動房地產企業(yè)拿地難度增加。一方面，土地出讓方式轉變給土地市場帶來新的變量。2021年上半年，22個重點城市實施“兩集中”土地出讓制度，即集中發(fā)布出讓報告、集中組織出讓活動。“兩集中”制度實施以來，重點城市的土地出讓節(jié)奏明顯改變，對土地市場造成很大影響。一是通過提高信息透明度，營造更加公開透明的競爭環(huán)境，使得土地出讓市場回歸理性。二是加大了大型房地產企業(yè)的籌資難度，使其不能同時參加多個地塊競爭，從而降低土地溢價率。三是打亂地方政府“先次后好”的供地順序，有效抑制其通過“饑餓營銷”逐步抬高地價的行為。另一方面，地方政府通過“打補丁”進一步完善了競拍政策。由于上半年第一輪集中出讓過程中出現(xiàn)一些漏洞，使得房地產企業(yè)有機可乘，導致部分城市部分地塊出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。下半年第二輪集中出讓時，多地政府相繼調整土拍規(guī)則，包括競價達上限后從競配建、競自持轉為“搖號”，下調土地溢價率上限，引入“競品質”方案，設置“禁馬甲”規(guī)則，限制單一房企參拍土地數(shù)量，規(guī)范購地資金及參拍企業(yè)資質等。比如，北京在熱點區(qū)域和地塊推出“限地價、競政府共有產權份額、競高品質方案”的土地出讓方式;杭州加強拿地資金審查，要求競得人不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不可使用上下游企業(yè)借款或預付款，不得使用其他自然人、法人等借款等，同時嚴查企業(yè)購地資格，要求競買人必須持有房地產開發(fā)企業(yè)資質一年以上。

融資收緊效應：資金渠道受控導致房地產企業(yè)資金壓力驟增。一方面，金融機構房地產貸款集中度管理使得資金供給端受控。為有效抑制房地產貸款特別是個人住房貸款過快增長這一現(xiàn)象，2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會對銀行業(yè)金融機構分五檔制定房地產貸款和個人住房貸款占比上限標準。這一新規(guī)對金融機構房地產貸款業(yè)務產生重大沖擊。許多銀行明顯收緊了房地產開發(fā)貸款額度和個人住房按揭貸款額度，導致房地產開發(fā)貸款增速明顯放緩，個人住房按揭貸款額度明顯下降、周期大幅延長。據(jù)統(tǒng)計，在房地產開發(fā)資金來源中，個人按揭貸款累計同比增速由2021年2月份的63.7%快速下降至9月份的10.7%。另一方面，“三道紅線四檔兩觀察”制度使得房地產資金需求端受限。2020年下半年，住建部和中國人民銀行提出重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則（簡稱“三道紅線四檔兩觀察”），同時對連續(xù)三年經營活動現(xiàn)金流凈額為負或拿地金額超過銷售額40%的房企做窗口指導。這一規(guī)定實施以后，對房地產企業(yè)的貸款行為形成了極大約束。截至2021年9月，房地產企業(yè)國內貸款累計同比下降8.4%，較1～2月下降了22.8個百分點。

預期轉換效應：市場預期轉換引致房地產企業(yè)購地意愿下降。一方面，“房住不炒”長效機制彰顯中央決心、穩(wěn)固市場預期。自習近平總書記提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念以來，各部門堅持“房住不炒”的定位，積極構建房地產長效管理機制，相繼出臺了一系列有力措施，特別是針對住房土地市場特點出臺了“兩集中”“三道紅線”等不少有針對性的舉措，抑制了土地市場頻繁過熱現(xiàn)象，有效穩(wěn)定了住房土地市場預期，增強了房地產企業(yè)的風險意識，部分房地產企業(yè)開始用降低杠桿來實現(xiàn)合規(guī)要求，住房土地市場總體回歸理性。另一方面，房地產企業(yè)觀望情緒上升、拿地意愿下降。隨著“房住不炒”理念的深入人心、長效機制的持續(xù)發(fā)力以及房地產金融審慎管理的持續(xù)顯效，房地產企業(yè)面臨的資金風險壓力持續(xù)加大，房地產企業(yè)出于財務安全考慮，更加趨向于“以銷定投”的審慎拿地策略，總體表現(xiàn)為房地產企業(yè)的觀望情緒加重、拿地意愿下降。

需求下滑效應：住房銷售轉冷導致房地產企業(yè)資金持續(xù)承壓。2021年年初以來，房地產銷售市場總體呈現(xiàn)明顯的先熱后冷態(tài)勢，進入下半年，房地產銷售市場明顯轉冷。一方面，居民購房意愿有所下降。根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲戶問卷調查數(shù)據(jù)，2020年第四季度至2021年第三季度，未來三個月預計增加購房支出比例分別為19.9%、19.3%、19.7%和19.2%。從中可以發(fā)現(xiàn)，進入2021年第三季度，居民購房意愿明顯下降。另一方面，住房銷售市場明顯降溫。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年1～9月，商品住宅銷售面積累計同比增速回落至11.4%，商品住宅銷售額累計同比僅增長17.8%，呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。另外，根據(jù)70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)，截至2021年9月，超過一半的城市新房房價環(huán)比下跌，超過七成的城市二手房房價環(huán)比下跌。伴隨住房銷售市場的整體轉冷，房地產企業(yè)的銷售收入大幅下降，使得原本已經緊張的資金鏈條持續(xù)承壓。根據(jù)房地產開發(fā)資金來源數(shù)據(jù)，定金及預收款累計同比增速由2021年2月的96.3%持續(xù)下降至9月的25.6%。

2022年住房土地市場展望

從市場總體看，住房土地市場將呈現(xiàn)低溫回穩(wěn)態(tài)勢。政策調控方面，調控政策將保持總體穩(wěn)中有調，有利于住房土地市場趨于穩(wěn)定。在落實“房住不炒”定位、穩(wěn)步推進共同富裕、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的要求下，2022年住房土地市場調控政策將保持總體穩(wěn)定，但不排除各地政府根據(jù)各自實際情況實施適度微調，在土地市場出現(xiàn)大幅下滑時進行小幅放松，在土地市場出現(xiàn)大幅上漲時進行部分收緊，以避免住宅土地市場重回過熱態(tài)勢或發(fā)生趨勢性下滑，這有助于2022年住房土地市場出現(xiàn)低溫回穩(wěn)態(tài)勢。土地需求方面，房地產開發(fā)企業(yè)趨向穩(wěn)健，導致住房土地市場總體處于低溫狀態(tài)。隨著近年來一系列住房土地市場調控政策的相繼落地實施，房地產開發(fā)企業(yè)迎來一波嚴峻考驗，恒大等一批前期相對激進的企業(yè)遭遇逆流，許多房地產企業(yè)明顯推遲了拿地計劃，預計2022年房地產企業(yè)的拿地意愿仍將保持低迷狀態(tài)。信貸融資方面，嚴格的信貸政策導致房地產開發(fā)企業(yè)資金饑渴無力拿地。金融機構房地產貸款集中管理制度從供需兩端對房地產企業(yè)擰緊資金流“水龍頭”，對房地產企業(yè)起到“釜底抽薪”作用，預計2021年第四季度及2022年，嚴格信貸政策會有所松動，但“嚴”的主題仍將持續(xù)，因此住房土地市場整體熱度仍將維持低位運行。

從空間分布看，區(qū)域和城市群分化現(xiàn)象將逐漸凸顯。區(qū)域層面，區(qū)域住房土地市場分化態(tài)勢持續(xù)深化。不同地區(qū)住房土地市場的變化幅度和變化節(jié)奏將呈現(xiàn)出明顯的差異性。華東、華南地區(qū)將呈現(xiàn)出更強的韌性，而東北地區(qū)、華北地區(qū)和中西部地區(qū)可能更容易出現(xiàn)波動。總的來看，華東和華南地區(qū)將會更快地出現(xiàn)筑底回暖趨勢，而東北地區(qū)、華北地區(qū)和中西部地區(qū)可能回溫速度相對較慢。此外，華東、華南地區(qū)的土地成交均價將持續(xù)上揚，與東北、華北、中西部地區(qū)的差距將進一步擴大。城市群層面，城市群住房土地市場分化趨勢將進一步顯現(xiàn)。不同城市群住房土地市場的波動幅度和節(jié)奏將表現(xiàn)出明顯的差異性。珠三角、長三角、合肥、成渝等城市群將保持較強韌性，京津冀等北方城市群和武漢等中西部城市群可能更易出現(xiàn)波動。總的來看，珠三角、長三角、合肥、成渝等城市群將更快筑底回暖，而京津冀等北方城市群和武漢等中西部城市群或將緩步回穩(wěn)。此外，不同能級城市群之間的土地成交均價差距也將進一步擴大。

從城市能級看，一二三四線城市住房土地市場多頻共振。在政策調控趨緊、融資渠道受限、銷售市場遇冷的大環(huán)境下，一二三四線城市仍將整體承壓，但是仍將存在一定的差異。一線城市呈現(xiàn)“量價分化”趨勢。受人口流入受限、優(yōu)質土地資源稀缺等因素影響，一線城市住房土地市場內部同樣面臨分化態(tài)勢。部分優(yōu)質地塊將獲得較高溢價，但是另一部分具有較高門檻或地理位置不佳的地塊可能面臨流拍風險，由此導致一線城市內部出現(xiàn)“土地出讓均價、平均溢價率、流拍率三高”的現(xiàn)象。二線城市總體將由冷轉暖并呈現(xiàn)內部冷熱不均趨勢。2021年第四季度，二線城市住房土地市場將延續(xù)三季度走勢，整體表現(xiàn)低迷。2022年，房地產開發(fā)企業(yè)對重點二線城市的土地補倉需求將有所上漲，導致重點二線城市的住房土地市場將有所回暖，但是非重點二線城市的土地市場大概率仍將維持低溫狀態(tài)。三四線城市或將整體表現(xiàn)低迷。在房地產融資政策沒有大幅度放寬的情況下，除熱點城市周邊的三四線城市外，三四線城市特別是人口持續(xù)流出城市的住房土地市場將面臨更大的下滑壓力，預計三四線城市與一二線城市之間的分化趨勢將進一步加大。

政策建議

穩(wěn)預期：有效穩(wěn)定房地產市場預期。一要合理引導預期。堅持“房住不炒”定位，堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”原則，積極引導房地產企業(yè)預期。樹立調控政策的權威性、嚴肅性，彰顯“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的決心，督促企業(yè)克服“政府一定會給予企業(yè)改錯機會”的慣性思維，高度重視“三線四檔”“兩集中”等調控政策的威懾力和執(zhí)行力。提升市場主體的風險承受能力，正確認識“鏟除風險就必須要冒點風險”的事實，積極引導市場主體緩解短期過激反應，防止預期逆轉。二要確保調控韌性。保持房地產調控政策穩(wěn)定性，抓住有利時間窗口持續(xù)推進住房土地市場長效機制建設，推動房地產市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展。保持房地產金融政策連續(xù)性，完善“三線四檔”“金融機構房地產貸款集中管理”等政策，強化房地產開發(fā)貸款監(jiān)管。遏制不當和過度融資行為，加強房地產企業(yè)購地資金來源審查，持續(xù)清理房地產企業(yè)“明股實債”融資行為。三要把握調控力度。提升調控柔韌度，幫助金融機構準確理解房地產金融審慎管理制度，及時糾正部分金融機構存在的對“三線四檔”融資管理規(guī)則的實操偏差，保證房地產貸款平穩(wěn)有序投放。針對局部暴露的風險，嚴格依法依規(guī)開展風險處置工作，督促涉事企業(yè)保證項目順利建設，并做好必要的金融支持，防止風險擴散，確保不發(fā)生系統(tǒng)性風險。

建機制：持續(xù)健全房地產長效機制。一要推進政策一體化。持續(xù)構建“人、地、錢、房、服”五位一體聯(lián)動機制，將土地、資金、公共服務、住房與人口增減相掛鉤。科學編制住宅用地供應計劃，保障合理供地需求，及時根據(jù)城市房地產市場實際運行情況和人口數(shù)量的變化動態(tài)調整土地供應量。人口持續(xù)流入的大中城市要加大住宅用地供應，特別是保障性住宅用地供應。積極優(yōu)化住宅用地供應的空間布局，促進職住平衡。二要推進政策機制化。推動調控政策機制化，根據(jù)市場變化情況自動啟動相應政策或調整政策，提升相機抉擇能力。盡快構建個人住房信息系統(tǒng)，加快解決房產評估等征收環(huán)節(jié)的技術問題，穩(wěn)步推進房地產稅改革。三要推進政策差異化。推進雙向調控，熱點城市要增加土地供給，防止出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，收縮城市要適度減少土地供給，防止土地市場過快下滑。推動因城施策、因企施策、因人施策，根據(jù)不同城市、不同企業(yè)、不同人群的情況，采取不同政策取向、政策組合和政策力度。

優(yōu)監(jiān)管：推動監(jiān)測監(jiān)管考評相結合。一要加強事前監(jiān)測。完善住宅用地信息公開制度，確保住宅用地信息及時公開、全面準確。完善監(jiān)測指標體系，加強地價增長率、地價占房價比例、溢價率等價格指標監(jiān)測，完善人口增量、住房存銷比、人均住房面積等需求指標監(jiān)測，優(yōu)化建設用地供給、空置率、住房存量、住房用地比例等供給指標監(jiān)測。二要加強事中監(jiān)管。健全全國城市地價動態(tài)監(jiān)測體系，推動重點城市建立地價監(jiān)測預警機制，開展季度預警和年度考核，對地價漲幅超出合理區(qū)間的城市及時進行預警并督促整改。建立常態(tài)化監(jiān)管機制，對整改不徹底的城市予以通報批評并適時組織專項檢查。完善督導機制，適時采取“飛檢”等方式進行抽查督導。三要加強事后考評。壓實地方政府的領導責任和主體責任，健全房地產市場管理的考核問責制度，完善監(jiān)督考核和獎懲問責相結合的監(jiān)管督查機制。積極開展房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制評價考核，對未能實現(xiàn)“穩(wěn)地價”目標且調控措施落實不到位的城市實行“一票否決”。

（作者單位：國家信息中心經濟預測部）

責任編輯：孫 爽