房地產開發經營業統計存在問題與對策研究

湯明峰

（福建省漳州市長泰區統計局，福建 漳州 363000）

房地產開發企業在經營過程中，必然會開展統計工作，是固定資產投資統計工作的組成部分。該工作成果不僅可以幫助房地產企業作出正確的管理決策，同時也能夠為我國宏觀調控政策的制定提供支持，幫助我國實現健康、高質量發展目標。因此，房地產開發經營企業應當對統計工作給予高度重視，大力建設自身的統計部門，然后以更高的質量標準，運用現代技術手段，促進企業實現戰略發展目標，解決統計工作之中存在的問題，不斷對統計工作進行優化和完善。

一、房地產開發經營業統計的內涵

房地產開發經營業在統計過程中，主要統計我國社會內部相關企業的法人單位，以及從屬的產業活動單位，相關調查遵循“先入庫，再有數”原則，統一確定納入我國的“一套表”調查平臺，然后分別統計不同地區的信息數據。房地產開發經營業的統計工作，其基礎為固定資產投資的統計活動，在得到統計結果以后，能夠為我國房地產市場的健康發展提供有效保障。當前，我國房地產開發經營業的統計報表，主要分布為房地產開發項目經營情況表（X204-1）、房地產開發企業資金和土地情況表（X204-2）、財務狀況表（X103）等，我國政府可以通過上述報表，獲得房地產投資與開發、商品房銷售、財務變動等方面信息，掌握房地產市場內部的實際情況[1]。

二、房地產統計工作現狀

房地產統計工作可以為我國相關企業提供更安全、更可靠、更科學合理的信息，以及市場內部生成的數據，同時獲得監管部門提供的支持，開設查詢以及咨詢服務，但是我國現階段開展的統計工作，并未真正使其作用和效果得到落實，其原因是兼管部門信息共享不到位、房地產企業內部的統計人員，其專業性仍需提升，企業內部的統計工作往往依賴于報表內容呈現，使用效果并未達到預期、統計部門也沒有獲取更多有效的信息數據。

不僅如此，部分房地產企業的統計工作，仍舊由財務部門來兼任，報表期間隨意性較強，一通電話解決所有數據，并未有效運用互聯網等信息資源的共享平臺，統計數據的采集、管理、分析處理技術的效率較低，難以真實反映房地產經營企業的實際情況。在房地產相關的統計工作之中，也存在統計人員缺乏專業素養、統計人才隊伍內部不穩定、優秀人才流動性較大的問題，導致房地產統計工作難以建立健全，為數不少的房地產統計工作隊伍在人員配置、專業素養、專業知識水平等方面，仍舊需要進一步優化，否則房地產統計工作將不適應時代發展的需要，甚至對我國社會經濟的發展造成不良影響。

三、房地產開發經營業統計工作存在的問題

1.部分企業未建立健全統計機制

部分房地產企業在開發經營的統計工程中，必然會運用多種類型的統計報表，房地產企業應當統計經營管理過程中的開發投資、工程項目的情況、資金流向、房地產銷售情況等多方面信息，在收集、分類和分析統計數據的過程中，企業內部的所有部門應當共同參與。但是，部分房地產開發與經營企業所開展的統計工作，并未建設完善的統計機制，甚至有個別企業內部并未建設專門的統計部門，將所有統計工作交由財務部門完成，而財務管理人員并非專門的統計人員，只能開展簡單的數據統計工作，導致統計工作的成效較低，且缺乏應有的規范性[2]。

2.部分企業未規范開展統計工作

要想保證房地產開發企業在統計方面的質量以及效率，必須保證其工作過程得到規范化管理，提升信息數據的安全性、可靠性以及真實性，進而體現出房地產開發和經營企業的實際管理水平。但是，我國為數不少的房地產企業在統計過程中，仍舊存在統計工作不規范開展的現象，統計管理工作并未得到企業管理者的重視，項目部、銷售部、財務部、統計部等部門未形成信息共享機制，統計人員難以獲得切實可行的原始資料，統計臺賬缺失，統計數據缺乏應有的可行性以及可信度，甚至導致數據失真的問題，而且在統計工作人員出現變動之后，統計數據波動較為明顯。不僅如此，房地產企業管理部門在監督過程中，會發現企業內部的統計資料的質量并未提升，在年終數據匯總的時候，導致企業資質受到影響，甚至在年終審查的時候造成較大問題[3]。

3.部分企業統計人員的能力和素養仍需提升

上文提到，部分房地產開發與經營企業缺乏對統計工作的重視，因此在統計工作的人員方面，存在較為顯著的問題。一方面，企業內部負責統計工作的人員缺乏應有的專業知識和素養，工作水平欠缺。另一方面，企業未全力支持統計人員的培訓活動，即使組織培訓活動，也往往成為“形象工程”，缺乏系統的學習。在我國，雖然房地產企業資質等級評審要求企業要有一定數量的具備統計專業技術資格的人員，但是從事房地產統計工作的統計人員大部分為臨時兼任，基本存在“有證不上崗，上崗為無證”的現象，例如，長泰區2021年有房地產企業47家，只有3個統計人員具有統計專業技術資格證。再有各地政府在進行數據考核的過程中，往往將投資數據作為重要的考核指標，導致統計管理工作的壓力上升，在落實統計工作的時候，企業為了達成銷售指標，可能會選擇篡改數據，導致數據的安全性以及質量下降。

4.部分企業運用的統計制度存在缺陷

首先，缺乏明確的統計口徑。房地產投資，就是房地產開發項目經營報表之中的核心指標，企業在一段時間內建造或者開發土地之后，會生成工作量以及相關費用，其標準為工程實體，屬于實物量指標。在此之中，工程需要按照工程的進度進行報送，其他費用需要按照實際發生的財務行為進行報送。但是在實際工作中，相關統計人員往往為財務管理人員“兼職”，按照財務支付的方式，對工程的方方面面進行統計。在通常情況下，項目進度會早于財務結算工作，二者存在時間差，形成了相當可觀的投資額度。例如，土地相關的款項制度，并未量化說明實際的分攤方式，統計人員往往按照個人的理解，按照主觀意愿上報分攤數據，由于統計口徑不一致且并未明確，極易出現數據失真問題，并且導致較大波動[4]。

其次，部分統計指標為冗余統計指標。建設指標體系應當抓住要領，并且凸現出重點，設計簡單扼要的指標，全面反映出房地產市場的內部狀況，滿足當地政府的決策需求，同時減輕相關企業的負擔，提升統計質量以及效率。但是，部分房地產指標的設計，呈現出明顯的冗余現象，并未對數據出處以及來源進行仔細考量，相關房地產企業無法獲取數據。例如，在房地產的開發經營情況報表之中，本年完成投資按工程用途劃分的住宅、辦公樓、商業營業用房和其他的分組，但是在實際工作中，企業難以獲取上述數據，所有數據均為估算按比例分攤，難以幫助其正確決策。不僅如此，土地購置等相關指標也存在一定問題，發生土地購置行為，往往由非房地產企業的上級法人單位實施，然而上級法人并不在統計范圍之內，所以統計結果與實際的市場情況之間差異較大。

再次，部分指標并未優化。在設置統計報表的時候，部分指標的名稱容易導致統計人員理解出現歧義，在統計和上報過程中出現錯誤統計問題，統計內容與制度設計者的調查意愿不一致。例如，統計報表內部的待售面積，往往為已經竣工的、可以投入市場內部銷售的房屋建筑面積，但是統計人員可能會理解為已經獲得預售許可但沒有銷售的房屋面積，進而導致統計數據混亂，房地產市場的庫存量分析工作被誤導。事實上，當前我國的商品房大部分是按照期房形式出售，現階段運用的統計口徑難以全方位反映房地產市場的供應量，不具備實用意義。

最后，審核方式“一刀切”，忽視了我國不同地區之間存在的差異。如果審核關系合理化且比較細致，那么上報的統計數據質量更高，且真實性有所保證；但是如果設置了不合理的審核方式，房地產企業的報送負擔會增加。由于審核關系之中存在一系列限制，導致實際工作中存在個別企業為了遵循審核關系之中的邏輯，上報虛假數據的問題。不僅如此，房地產企業內部的統計部門，必然要面對來自企業的催報壓力，如果企業內部存在大量的錯誤說明，統計人員無法投入更多的精力和時間，逐條核實企業的反饋內容，也不能通過企業給出的反饋尋找問題，然后使問題得到解決。

四、房地產開發經營業統計工作的策略分析

1.構建完善的統計工作機制

首先，房地產開發以及經營企業需要在實際開展的經營管理工作之中，明確統計工作的需求，在企業內部設置專門的、具備綜合性質的統計部門或者機構，明確該部門內部各個崗位的實際工作職責，尤其需要明確企業其他部門在統計過程中的職責，所有工作人員必須積極主動地配合統計工作開展，不同的部門之間也需要達成合作關系，以保證房地產開發和經營企業能夠順利開展統計工作[5]。

其次，房地產開發與經營企業應當對自身進行審視，明確自身的特征以及房地產行業的特征，進而合理地設計不同類型的統計報表。一方面，國民經濟統計相關的內容，必須在各類報表內部真實反映出來；另一方面，房地產企業自身的生產經營以及管理情況，也需要通過制作統計報表，進行客觀、全方位地反映，幫助房地產企業開展對比分析工作，使房地產企業準確地找到經營和管理過程中存在的問題，并且及時解決問題，避免問題擴大化之后帶來的嚴重后果，促進房地產企業的開發和經營活動可持續發展。

最后，房地產開發與經營企業在實際工作中，必須高度關注人力資源的管理工作，以保證房地產開發經營企業能夠獲得水平更高的統計人員。其原因是統計工作的性質與其他工作不同，這是一個逐步掌握的過程，如果企業內部的統計人員流動性過大，那么企業內部的統計工作將無法順利開展。因此，企業可以提升統計工作人員的薪酬待遇以及福利待遇，在內部設計科學合理的激勵機制以及獎懲制度，消除以往存在的“干多干少一個樣”現象，保證統計人員在進入企業之后不會“跳槽”，同時吸引更多的優秀統計人員入職，擴充企業的人力資源儲備，避免企業內部出現統計人才缺口。

2.強化基礎性的統計工作

在促進房地產開發與經營企業統計工作開展的過程中，應當夯實基礎性的統計工作，建設原始數據記錄體系，做好報表匯總與圖表開發工作，合理利用文字以及數據，確保企業在經營和管理過程中健康發展。就原始記錄而言，能夠及時發現開發商在生產過程中，記錄各種月度銷售報表、日度進程表、前期費用規劃表、設備使用表、項目開發表等，相關統計人員需要核對報表數據的真實性，在填寫、匯總以及登記環節結束之后，還需要調整數據，從而發現漏報等問題并且更正，同時運用對比的方法，建設更完整的基礎統計工作體系。

例如，長泰區某家房地產開發有限公司，在其內部建設“檔案盒”數據管理機制，通過對管理機制的實際應用，統計房地產所涉及的所有資料以及數據，同意儲存在企業檔案部門，然后對所有檔案進行細致分類，并且進行科學管理，按照時間點分別存放，并且進行核查。不僅如此，部分工程項目、臺賬、報表等，也運用立項規劃、許可證明等一系列數據資料，開展收集工作并且記錄相關數據，強調了原始資料的重要性，企業內各個部門也嚴格按照檔案管理機制，落實各項工作，從而保證數據內容的科學性、真實性以及可靠性。

3.優化統計指標并完善統計內容

首先，房地產開發和經營企業所開展的統計管理工作，直接關系到我國國民經濟的發展，在落實各項指標、安排工程項目、規劃資金的時候，需要對房地產企業的統計工作進行優化，相關企業應當在實際工作中，對統計內容以及統計方式進行完善，結合各類報表的內容，以及具體的工作情況，調整統計工作的流程、方向以及目標，針對企業當前開展的工作強度以及工作難度，及時強調統計報表內部的關鍵性內容，然后結合實際需求匯總全部數據，保證數據信息與我國社會經濟發展提出的統計要求相適應，避免出現數據脫節、誤差或者刪減問題。

其次，需要進一步強化統計指標、專業體系以及各個部門之間的聯動，在企業內部建設橫向合作機制，避免一個統計報表之中出現重復的數據內容，同時避免不同類型統計報表頻繁報送同樣內容的問題，優化房地產開發與經營企業統計報表和上報各類報表的過程，運用嚴謹的、科學的態度，提升企業統計工作的可操作性，同時力求統計數據的真實[6]。

最后，房地產開發與經營企業在統計、管理以及優化的過程中，必須保證實際管理細則與統計報表的內容相匹配，保證統計資料的全面性、可靠性以及內容細致。在進行分析之后不難發現，房地產經營與開發企業的實際運營與管理工作，可以通過階段性總結以及分析，發現其中存在的問題，然后根據問題成因，運用相對應的措施加以解決，保證各項策略具備更強的針對性，進而提升房地產企業的實際管理水平以及統計水平，幫助房地產企業的發展邁上新的臺階。

4.打造能力和素養更高的統計人才隊伍

在提升房地產開發與經營企業統計成效的過程中，必須關注統計工作人員的專業水準以及專業素養，結合理論以及實踐兩個層面，保證統計工作人員的綜合能力不斷提升。

一方面，房地產企業內部可以運用不同類型的宣傳方式，在企業內部全方位宣傳統計工作的意義，并且要求企業內部所有人員，自覺主動地融入宣傳管理的工作體系之中，不僅學習統計工作相關的內容，同時也成為設計統計工作的規劃者，從而加深對于統計工作的了解，更愿意學習統計相關的知識。

例如，房地產企業在開展宣傳工作的過程中，可以在每個月份設計專門的統計日，在統計開放日內部設計相應的宣傳渠道，其中需要突出法制宣傳內容，同時在統計日的基礎上延伸，設置每年的統計巡查月，進行普查巡查、執法檢查等多種形式的工作，向全體人員普及統計工作的流程，在企業內部構建出人人參與統計、人人擁護統計工作的良好氛圍。

另一方面，針對房地產企業內部已經擁有的統計工作人員，應當為其提供更多的上升渠道，要求統計人員必須參與全國統計專業技術資格考試，不僅提高了業務水平，也提升自身的專業素養。

例如，房地產企業可以在內部選擇適合的人員，參與培訓以及指導活動，所有參與到統計培訓工作之中的人員，并且取得全國統計專業技術資格證書后，可以獲得相對應的績效獎勵。企業為了保證自身的統計人才儲備，必然會對外開展招聘工作，獲取高質量的統計人才，但是統計工作人員在正式進入工作崗位之前，也需要參加統計相關的崗前培訓，所有新入職的統計人員必須參與該培訓活動，并取得全國統計專業技術資格證書，才能夠正式成為企業內部的統計工作人員。其原因是全國統計專業技術資格考試，可以體現出相關人員的實際能力以及素養，并且保證其能夠勝任統計工作崗位。

五、房地產開發經營業統計工作的未來發展方向

1.及時轉變統計服務方向

要想更好地促進我國房地產開發與經營企業，轉變統計工作的開展方向，首要的工作就是對傳統服務模式進行調整，逐漸將其轉變為全新的服務體系，提升企業內部管理者以及工作人員對于統計工作的重視。企業內部的統計工作人員，不能只是依賴于當地政府以及上級主管部門的“指揮”，而是應當主動強化自身的責任意識，以及參與統計工作的主觀能動性，保證所有統計工作人員都能夠明確統計工作在開展之后，對于企業發展的價值和重要意義，進而推動我國房地產開發與經營企業轉型并且實現內部整改，將統計工作各項數據完全應用與落實于各項決策和企業經濟發展當中，促進統計工作與分析、預測兩項工作有機融合，為企業的內部舉措、國家政策的落實，提供準確性更高的指導，房地產行業也能夠通過運用決策性信息，獲得更廣闊的發展空間。

2.構建專門的統計信息系統

房地產開發與經營企業需要結合當今時代的發展情況，主動建設系統性、科學性的統計管理體系，并且隨著實際工作的開展而不斷完善。在上述過程中，統計工作人員應當將完善的系統記錄作為基礎，最為基礎的內容就是準確、科學且真實可靠的數據，保證企業的統計工作達到全新的高度，同時具備更強的落實力度，幫助企業了解房地產市場內部的統計工作動態，針對不同類型的數據信息，進行開發、匯總并且加以利用，進而為企業內部的管理者提供科學的統計布局信息，提升企業的管理成效以及管理力度。各項數據信息可以成為企業科學決策的重要參考依據，房地產開發與經營企業也可以進入新的發展態勢，統計工作也具備更多的有效性[7]。

3.不斷更新統計相關知識

在我國，房地產行業的發展必須遵循時代發展的客觀規律，因此在房地產開發與經營企業內部，統計工作不能只是簡單地交給統計人員來完成，而是應當在企業內部設置統計部門或者機構的同時，強化對先進信息技術的運用，促進統計數據與軟件和硬件之間協調配合，在補充統計知識、掌握技術操作的過程中，提高計算機數據的搜集、處理、運用、傳達與共享能力，保證我國房地產行業的決策，可以為整個房地產市場的持續發展，提供時效性更強的信息化服務，準確分析、預測、調整、運用和監控各類統計數據的職能。同時，也需要在房地產行業內部發揮出應有的作用，保證統計市場在房地產行業的發展過程中，具備較高的價值以及地位，真正提升統計工作的作用以及意義，保證所有統計工作人員在開展工作的過程中，始終保持端正的工作態度，靈活運用先進的技術以及知識，為房地產市場的經濟發展爭取更多的機遇。

4.網格化開展企業統計工作

現如今，我國的經濟發展已經進入新階段，房地產行業的統計工作，應當與互聯網、大數據、計算機技術等有機結合，房地產開發與經營企業需要明確未來發展形勢，在內部建設現代化的、信息化的科技服務平臺，構建出統一的、科學合理的統計方針以及政策，將整個統計的分析、收集、整理、匯總、傳輸、反饋、共享等內容實時上傳到網絡平臺內部，融合信息與技術兩方面進行操作，站在客觀的角度處理各類統計數據，保證統計工作的科學性，在妥善處理統計數據之后，第一時間反饋至企業的管理者處。不僅如此，統計工作人員應當運用市場、客戶對于房地產行業的實際發展需求，及時完成數據信息的調查工作，分類所有信息數據并且匯總，找到具備更多運用意義的、可以促進房地產行業發展的措施，幫助企業成為房地產市場內部的龍頭企業，為企業的未來發展以及創新創造，提供更好的環境以及施展平臺，提升企業在經濟領域之中的地位。

六、結論

綜上所述，統計工作在我國房地產開發經營業之中，無疑占據著關鍵性地位，統計工作不僅關系到房地產開發與經營企業的發展，同時也會對我國的社會經濟發展產生一定影響。在以往的統計工作之中，房地產開發與經營企業由于受到多種因素影響，并未真正處理其中存在的問題，時至今日，房地產開發與經營企業需要明確自身的未來發展方向，然后針對統計工作之中存在的問題，運用行之有效的解決策略，進而保證房地產開發與經營企業實現可持續發展的戰略目標，同時為我國房地產行業的發展保駕護航。