小區公共收益不能是筆“糊涂賬”

張淳藝

小區公共收益多少，具體花在哪兒了——這兩個問題對于北京市朝陽區某小區居民李先生來說，完全是一頭霧水，因為“物業沒公示，問了也不告知”。記者近日走訪北京市多個小區發現，不少小區公共收益賬目鮮見公布，多數業主對該收益也知之甚少。

《民法典》第二百八十二條規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共同部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。第九百四十三條規定：業主共有部分的經營與收益情況，物業公司必須向業主定期公開，并向業主大會、業主委員會進行報告。但在現實生活中，很多地方的小區公共收益鮮見公布，嚴重侵害業主的知情權。有的雖然公示了，時效性卻大打折扣，真實性也令人懷疑。

2 0 2 1年3月，江蘇省消費者權益保護委員會的一項調查顯示，小區公共收益等信息不透明、業主知情權得不到保障的現象極為普遍。超過六成受訪者認為小區公共收益使用不夠合理，主要體現在“公共收益使用的決定權，主要掌握在物業手中”“使用金額與公共賬戶余額對不上”“物業公開的維修費用明顯高于市價”以及“物業總是先使用資金，而后通知業主”等方面。

小區公共收益成為“糊涂賬”，不僅有損廣大業主的合法權益，而且容易引發業主和物業公司之間的矛盾沖突。近年來，隨著業主權利意識的提高，一些業主紛紛開始較真，將物業公司告上法庭。今年9月，江蘇南通市某小區物業公司撤場拒交經營收入，業委會起訴追索1 3 7 .5萬元獲法院支持。除了業主通過法律渠道維權外，有關方面更需要進一步完善規則，保障小區公共收益不“糊涂”。

首先，厘清物業違法成本。《民法典》僅僅規定了物業公司公開公共收益的義務，對于拒絕公示并未給出懲罰措施。這不免讓一些物業公司有恃無恐，缺乏公開的積極性主動性。對此，《江蘇省物業管理條例》規定：“如果物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示經營設施收益收支情況或者公示失實信息的，由縣（市、區）價格行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，將被處以1萬元以上5萬元以下罰款。”上海則是從信用管理入手，對物業服務企業實施失信行為記分，建立“紅黑名單”制度。這些做法值得借鑒推廣。

其次，明確收益使用規則。《物業管理條例》規定：“業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”2 0 2 0年5月1日起施行的《北京市物業管理條例》予以細化：“專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業主共同決定。”有了這樣清晰的規則，可以起到止紛息爭的作用，有力規范物業公司的行為，讓小區公共收益分配更加公平透明。