淺析我國房地產稅改革的目標及思路

蔣鵬舉 秦皇島天行建房地產開發有限公司

當今社會，經濟發展活力顯著增強，對房地產稅改革提出了更高要求，使傳統稅制模式構成了嚴峻挑戰與考驗。當前形勢下，有必要立足我國國情，精準把握房地產稅改革的核心步驟，靈活運用多樣化的方法舉措，全面優化提升房地產稅改革的綜合效果。本文就此展開了探討。

一、研究背景

近年來，我國房地產事業發展勢頭迅猛，帶動著經濟社會各行各業的協同發展，為現代經濟社會注入了源源不斷的活力與動力。與此同時，房地產投機現象同步出現，房地產泡沫問題隱患凸顯，無形之中為經濟健康穩定發展帶來威脅，理應通過科學有效的方法措施予以調控。長期以來，國家相關部門高度重視房地產稅改革進程的深化推進，在細化完善稅制環境，調整改進稅收制度等方面制定并實施了系列性導向政策策略，為新時期高質高效地推進房地產稅改革提供了重要基礎遵循，有效改變了傳統稅制體系下的主體不明、稅系淡薄等問題。同時，各級各類職能部門同樣在創新房地產稅配套規則等方面進行了積極探索，引入了技術先機、信息完備的房地產稅征管平臺，充分迎合了現階段特色鮮明的稅制改革需求。盡管如此，在配套制度等要素影響下，我國房地產稅改革進程中的短板問題依然突出，相關方法策略的針對性尚有較大提升空間，需要立足相關理論基礎，為優化房地產稅改革成效提供參考[1]。

二、房地產稅相關理論基礎

（一）市場供求作用

在市場供求作用下，作為房地產市場中的主要交易對象，房產的價值與價格是市場供給和市場需求相互影響的結果，存在起伏波動特點。供求關系是市場供求作用理論的重要外在表現形式，只有立足于相對平衡的市場供求關系，才能從市場角度更好地把握房地產稅的導向作用，并將其轉換為調整優化房地產市場環境與發展趨向的工具。通過運用市場供求作用理論，房地產稅可著眼未來發展，以更加寬泛的視角設定更為細化的稅收稅制規則。

（二）財政收入理論

在當前財政和稅務體系下，稅收收入是財政收入的主要來源，通過優化完善財政和稅收之間的關系，有助于實現二者的優化交互，以財政收入的整體狀態需求考量房地產稅的客觀標準。在財政收入理論中，應充分把握房地產稅在設定與征收環節的公平性，在應對房價增長過快風險、抑制房地產市場投機行為等方面發揮更加重要的作用，確保房地產市場健康可持續發展。同時，實施房地產稅改革有利于轉變政府職能，拓寬財政收入渠道，優化征收范圍。

（三）受益原則

受益原則是指將納稅人從公共品中的受益程度作為衡量納稅多少的標準。享受公共服務多的人需要繳納更多的稅收作為公共服務的對價，同樣享受少的人繳納稅收也少。在受益原則約束下，房地產稅改革應充分分析個人所占據或擁有房地產資源數量的多少以及所享受公共品服務的多少，將對等收益的基本要求融入其中，綜合設定房地產稅的實施標準，并探索形成正向良性循環。通過運用受益原則理論，可充分銜接房地產資源與公共服務之間的彼此關系。

（四）經濟調節作用

經濟調節是房地產稅所應承擔的關鍵功能，也是房地產稅履行自我使命的重要路徑。通過實施房地產稅改革，國家相關部門可立足經濟發展長遠，有針對性地對市場經濟體系進行宏觀調控，有效排除各類外部性影響因素的干擾，防止房地產市場中的“囤積居奇”等現象，充分確保經濟健康平穩發展。同時，在經濟調節作用下，房地產稅改革還可充分保障社會總體福利供給，縮小社會貧富差距，提高房地產市場彈性和靈活性[2]。

三、我國房地產稅改革的必要性和可行性分析

（一）房地產稅改革的必要性

1.深化財稅體制改革

從財稅體制改革角度而言，房地產稅改革可立足于建立現代財政制度的宏觀目標，更加精準有效地完善稅制環境。在國稅與地稅分別征管模式下，經濟社會資源的市場供應與運行應充分保障財政收入來源的公平性與穩定性，可見結合財稅體制改革的實際趨向，扎實有效推進房地產稅改革是極為必要的。縱觀當前稅制體制改革實際，普遍存在結構性減稅方向不明確等共性問題，理應通過更加行之有效的方法路徑合理設定與保障優質稅源。

2.解決“土地財政”問題

房地產稅屬于地方主體稅種范疇。長期以來，部分地方過度依賴土地資源的市場供應而獲取財政收入，不僅容易導致土地資源的無序消耗與利用，誘發房地產土地資源市場供需失衡等問題，而且還容易造成區域性經濟結構失衡等衍生問題。通過實施房地產稅改革，則可有效解決長期以來部分地方形成的“土地財政”問題，立足于發展特色產業，完善產業結構，吸收勞動人口，刺激市場活力，而非單一化地獲取土地出讓收入。

3.促進房地產市場健康發展

在當前經濟社會體系中，房地產市場的關鍵價值作用不言而喻，其與建材供應、銀行金融、土地資源等方面的關聯性極強，若不注重其健康穩定發展的整體環境，則極易導致系統性社會風險，不利于社會穩定與和諧。依托于房地產稅改革，房地產市場可有效修正未來發展方向，通過調整優化中高端供給和低端供給比例關系，充分激發房地產市場活力，保持未來可持續發展空間。因此，實施房地產稅改革，也是促進現代房地產市場健康發展的必然要求[3]。

（二）房地產稅改革的可行性

1.不動產登記制度逐漸完善

長期以來，為有效深化房地產稅改革進程，相關職能部門在不動產登記制度規范化、科學化與系統化等方面進行了積極探索，進一步拓展了不動產登記制度的內涵與外延，提高了與不動產登記制度規范密切相關的實施細則的執行力度，為房地產稅改革創造了良好前提條件，使房地產稅改革的可行性更強。在不動產登記制度逐漸完善的背景下，不動產信息登記、查詢、變更等環節的銜接性更強，更加便于房地產稅的改革推進。

2.民眾納稅意識提高

在房地產稅改革進程中，廣大社會群體始終發揮著關鍵角色，是履行繳稅納稅基本義務的直接面對對象，其納稅意識的強弱與房地產稅改革進程密切相關。從當前現狀來看，廣大民眾的納稅意識普遍提高，全社會范圍內依法繳稅、依法納稅的濃厚氛圍正在形成，使房地產稅改革擁有了良好社會環境。同時，在現代互聯網技術支持下，民眾可通過多樣化渠道了解房地產稅的基本特點、繳稅納稅要求，并完成繳稅納稅，大大降低了房地產稅改革阻力。

3.征管調控能力增強

征管調控能力與房地產稅改革的整體效果密切相關，是彰顯稅收強制性本質特征的關鍵要素。在現代國家治理體系下，相關職能部門在房地產稅征管調控方面的綜合能力普遍增強，且在稅率、利率等經濟手段的輔助作用下，多樣化、科學化與差異化的征管調控路徑日趨穩定，不必要的繁瑣環節得以深度壓縮，稅務征稅系統日益完善。

四、我國房地產稅改革的目標及建議探討

（一）房地產稅改革的目標定位

在房地產稅改革進程中，應首先明確其目標定位，為明確房地產稅的價值屬性與實施方法路徑等提供基礎性依據與參考，使相關細則更具可操作性。房地產稅改革的目標定位應充分明確其經濟調節作用，將調節貧富差距、維系房地產市場環境和諧穩定、保證人民群眾切身利益等作為目標導向。摒棄傳統保守陳舊的稅制改革思維觀念，突破僵化固化房地產稅改革模式的束縛與桎梏，將新時期房地產稅改革的新理念與新方法融入其中，充分體現稅制環境的現代化特點。可采用累進稅率等手段，充分保障房地產稅改革的社會公平性，并籌集對等條件下的財政收入，并使征稅主體明確化。

（二）房地產稅改革的具體步驟

結合房地產稅改革的客觀實際需求，細化完善其改革的具體步驟，將整個征稅過程細化分為多個不同階段與模塊，通過銜接各個階段與模塊之間的匹配效果，提高房地產稅改革的綜合效果。及時對房地產稅改革的階段性成效進行評價分析，采用最具表達性的評價參數，形成系統性的評價體系，將房地產稅改革具體步驟的實施效果予以科學評估。在此過程中，應注重評估評價的客觀性，并突出評估結果的價值運用，將其作為調整與優化房地產稅改革方向與策略的重要依據。對土地出讓金的客觀狀態進行分析，規范房產流通環節稅費，有計劃地降低稅收征管成本，減少稅種重復設置等問題[4]。

（三）推進房地產立法，完善房地產稅的征收管理

1.加快房地產稅立法

從前期房地產稅試點的客觀實際出發，總結分析經驗，針對試點中出現的諸多爭議性問題，通過立法等形式予以重點解決。結合1986年頒布的《房產稅暫行條例》等，對現代經濟社會環境下的房地產稅改革進程進行融合，為房地產稅改革進程的持續優化提供系統完善的法律法規體系保障。注重房地產稅立法的透明性、公平性與系統性，使房地產稅改革實施的各個環節與步驟擁有足夠的法律依據支撐。對以往既有相關法律法規進行梳理完善，對其中不符合房地產稅改革進行、不符合社會公平正義的約束條款予以修訂，并充分提高立法的約束性，形成嚴密的法律程序，不斷筑牢房地產稅改革的法律基礎。

2.加快建設、完善全國個人住房信息系統

現代信息化技術的快速發展與實踐運用，為新時期房地產稅改革進程的推進提供了更為豐富的技術手段，使傳統技術條件下難以完成的房地產稅改革目標任務更具可操作性。因此，應將信息化技術融入房地產稅改革全過程，搭建基于信息技術的個人住房信息系統平臺，將現代信息技術、互聯網技術與大數據技術等方法作為提升房地產稅改革成效的重要工具。在信息技術平臺支持下，提高個人住房信息系統數據信息的共享性，提高信息透明度，充分發揮社會公眾監督的價值作用。在個人住房信息系統中，應對房地產的自用、出租、空置等狀態進行動態化完善調整，并與房產價值評估系統等實現信息交互。

3.房地產稅評估機構的設置與評估制度的完善

如何客觀公正地評價房地產的整體價值，為房地產市場交易提供有價值的參考依據，向來都是房地產稅改革中的關鍵難點。對此，應從房地產稅改革的宏觀進程出發，設置具有特定專業資質的房地產稅評估機構，為房產價值評估、市場交易、投資融資等提供專業支持，充分整合社會化資源要素，保證評估的公平性。建立房地產價值評估樣本數據庫，靈活采用房地產價值的批量化評估方法和個案評估方法等，在與納稅人充分互動的基礎上形成評估結果。建立與房地產評估相配套的制度體系，明確評估程序、標準、方法和周期等，為解決納稅爭議提供支撐。

4.增強各職能部門之間的協調溝通

在房地產稅改革進程中，所涉及的職能部門較多，應充分整合各部門職能權限，明確細化其在房地產稅改革中的具體任務、職責與工作要求，構建形成強大的工作合力，提高工作效率。通過制度規范體系，密切土地資源主管部門、房屋產權主管部門與稅務主管部門之間的溝通渠道，在特定條件下實現信息共享，減少重復勞動，提高房地產稅征收效率，降低征收成本，并實現對納稅人的統一管理與監督。積極借鑒成功的房地產稅征管經驗，為社會納稅人提供更加高效的納稅服務，提供個性化與差異化征管服務，優化稅收征管程序，合理配置稅務部門各項資源。

五、結語

綜上所述，受傳統路徑方法與體制機制等要素影響，當前我國房地產稅改革實踐中依舊存在諸多薄弱環節，不利于取得最優化的稅制改革成效。因此，相關部門與人員應立足我國國情實際，宏觀審視房地產稅改革的價值意義與方法要求，建立健全完善而系統的房地產稅改革法律法規體系，積極有效搭建廣覆蓋的個人住房信息系統，構建系統性的房地產稅評估制度，為全面優化提升房地產稅改革的整體目標奠定基礎，為促進我國經濟社會和諧穩定發展保駕護航。