基于市場經濟下建筑與房地產市場開發策略研究

張先智

摘 要：中國的建筑業在自改革開放至今，已經向市場發展模式轉化。轉化為市場經濟后，各城市房地產業發展迅速，模式又各不相同。但在建筑與房地產市場開發當中出現一些問題，鑒于此，文章對市場經濟下建筑與房地產市場開發策略開展了一系列的論述和探討，提出了建筑與房地產兩者之間的內在聯系，從四個方面指出了市場經濟下建筑與房地產市場面臨的挑戰，根據存在的問題提出了解決市場經濟下房地產市場開發的策略，根據現階段房地產市場的發展現狀提出了市場經濟下房地產市場開發方向，旨在為推動市場經濟下房地產市場的可持續和穩健發展提出理論的參考依據。

關鍵詞：市場經濟;建筑業發展;房地產市場開發;供求關系

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）04-0068-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.04.068

1 建筑與房地產兩者的關系

建筑業是專門從事土木工程、房屋建設和設備安裝以及工程勘察設計工作的生產部門。建筑行業是圍繞建筑的設計、施工、裝修、管理而開展的行業，包括建筑業本身及與之相關的裝潢、裝修等，屬于第二產業。房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業。房地產業包括：土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。由于房地產業中的房產建設是由建筑業來完成的，所以建筑業和房地產業有著一種相互依存的關系，它們是相互鄰近的行業（為便于理解，下文中將建筑與房地產市場開發統稱為房地產市場開發）。

2 市場經濟下建筑與房地產市場面臨的挑戰

2.1 土地價格增長迅速

改革開放之后，土地作為一種商品引起了人們的廣泛關注，究其原因有兩點：第一，作為房地產開發商而言，可以從土地中找到發展房地產以及獲取利益的有效途徑;第二，作為土地所有者而言，土地資源可以為其帶來豐厚的效益。而伴隨著國家城市化進程的不斷加快，城市化的建設推動了土地價格的增長，房地產開發成為城市化建設的重要發展方向，因此土地價格增長非常迅速，土地價格增長直接增加了房地產企業的開發成本，從而加注于房價之上，給購房者帶來了巨大的購房壓力。

2.2 開發企業缺乏對市場供求關系的正確認識

隨著房地產業的迅速發展，以及房地產業的較高收益，越來越多的房地產商向土地開發進軍，以此來獲取更豐厚的收益。隨著城市化進程的加快，住房需求量也隨著增加，因此開發企業的盲目開發已經成了普遍現象。導致這種現象的原因是，開發企業沒有提前對房地產市場的供求關系進行調研和了解，缺乏對消費者需求的認識，最終造成了市場供求關系的不平衡。

2.3 房地產市場融資困難

在房地產行業經濟利益的驅動下，大多數以房地產為主要核心產業的房企，采取各種營銷策略進行資金回籠，并逐漸向其他行業或領域進行拓展。當前，由于政府采取各種限購措施、投放市場的土地價格居高不下，進一步壓縮了房地產行業的經濟利益，行業整體利益呈現下滑的趨勢。而在此種發展態勢之下，銀行方面會最大化地規避金融投資風險，而對房地產業的資金投資以及相應的融資進行限制，因此這對房地產市場的良性發展產生了不利的影響。

2.4 房地產行業自身因素限制

近些年來，隨著經濟的發展和社會進步，房地產企業在開發經營過程中，過分追求經濟效益的增長，產品開發出現嚴重的同質化現象。同時，部分房地產企業在高速發展的新常態環境中，過分依賴于其他行業的投資，缺乏科技創新類資金投入，企業的組織管理和科學性規劃等方面也存在嚴重不足。為了追逐高收益，很難將重點放在成本和資本的節約層面，也缺乏相應的生態環境保護意識，這將嚴重阻礙房地產行業的發展。

3 解決市場經濟下房地產市場開發面臨問題的策略

在市場經濟不斷發展的過程中，房地產市場開發中仍舊存在著這樣那樣的問題，無論是對于政府還是房地產企業自身而言，都應該積極地采取有針對性的策略和建議，解決房地產市場開發的問題，以推動房地產產業的協調和穩健發展。

3.1 政府積極對土地價格進行宏觀調控

伴隨著土地資源價格越來越高，房地產開發的成本也在無形提升，因此住房價格受到了非常嚴重的影響，同時也嚴重影響了民生的發展。鑒于此，政府應該積極地對土地價格進行調控，以不斷發展民生。對于在土地買賣過程中出現的主觀提價、不合理買賣等問題要進行嚴格的監督和控制，以使土地資源價格控制在合理的范圍，為居民住房提供保障，這也是政府“以民為本”思想的重要體現。2021年2月下旬，自然資源部自然資源開發利用司召開了一次“在貫徹落實2021年住宅用地供應分類調控工作”的視頻會議，會議指出，全國22城將實施“兩集中，三批次”的模式供地，標志著我國土地供應進入計劃經濟時代，對穩房價、控房價有著積極的推動作用，對今后房地產業是一次重大改革。

3.2 正確認識房地產市場的供求關系

鑒于房地產市場中盲目效仿投資的現象非常嚴重，房地產開發企業在開發前要進行充分的調研，要清晰的認識和了解房地產市場的供求關系，要對消費者需求做足功課，以不斷提高房地產企業的收益水平。開發建設前期的調研工作包含了解當地經濟水平、消費者的需求、家庭人均收入等，對這些因素要有清晰的認識，以此來決定投資是否可行。科學的分析和定位市場需求，建立房地產企業投資項目經濟效果評價相應體系，以最大限度地確保開發建設的可行性和科學性。

3.3 拓寬多種融資方式和渠道

拓寬融資方式和渠道，可以通過上市手段募集相應的資金，建立科學的管理機制，規范管理運營，積極做好上市準備，增強企業的實力。也可以通過建立房地產產業基金的方式募集資金，設計基金架構，引入外部的權益基金，尋求多方合作，從而可以有效地降低企業內部的資產負債率。另外，通過設立棚改基金、共有產權以及特色小鎮基金，實現房地產項目對外融資與運作，同時房地產企業也可以加強與小額信貸、信托公司等有意向的公司合作，并且密切關注政府頒布的房地產政策，以便提升自身的經濟效益。

3.4 不斷強化創意、構思和品位的升級

伴隨著市場競爭激烈程度的不斷加深，企業在項目開發前的市場定位、銷售策略等都是非常重要的，創意、構思以及品位是其中的賣點，根據市場調查數據顯示得出，賣點獨特的創意才能在眾多的產品中脫穎而出。因此，在結合市場需求的前提下，要不斷強化對產品的創意，如何讓策劃方案更具吸引力，如何抓住消費者的購買心理，是房地產企業更應該多加關注的。

4 市場經濟下房地產市場開發方向

4.1 堅持走可持續化發展的建筑道路

社會和時代都在發展進步中，生態文明更應該引起重視。人們在進行生產生活以及環境改造的過程中，要始終堅持走可持續化發展的道路，以文明生態、和諧生態為出發點，按照國際標準進行相關設計。在建筑可持續化發展的過程中，更應該注重在環境、建筑、城市等的基本問題上，以循環經濟為核心標準，充分考慮當下利益與長遠利益、自身利益與社會利益、局部利益與全局利益等，合理科學的使用有限的資源，發揮資源的最大化價值。另外，要最大化地降低環境污染，減少資源的浪費，這樣不僅是在保護生存的一片樂土，同時也是為后人留下賴以生存的環境資源。

4.2 堅持綠色建筑節能設計理念

在傳統建筑設計的過程中，往往較為注重對房屋的內部裝修，如在房屋內進行墻體的拆除、做造型鑿墻等，對于一些豪華室內裝修更是如此，這不僅浪費了大量的木材以及污染性高的材料，從資源環境方面而言，也是對資源環境的一種嚴重破壞，對人體的健康也會產生不利的影響。而基于低碳環保理念下的建筑裝修，是要重視裝飾的內容，在裝飾上善于添加各種藝術裝修手法，注重文化感的創造，以此來體現設計的實用性，以崇尚便捷、和諧為主體裝修方式。同時，在建筑產品設計上，要以“節地、節能、節水、節材和環保”為重點，在每一個建筑空間的打造上，堅定不移地執行綠色的設計規劃，嚴格執行遵循國家節能設計要求，充分利用自然通風、采光以及各種生態策略來降低能源損耗，保障建筑主體內外的物質能源系統能夠進行良性、有效、科學的循環，在保證建筑品質的同時，盡量降低建筑的體形系數來減少能耗。此外，政府可出臺相關激勵政策，鼓勵建筑企業采用裝配式建筑方式建設，引導建筑企業向建筑工業式建設模式轉型。

4.3 全面經濟轉型，告別房地產依賴癥

房屋從來都是用來住的，而不是用來刺激經濟的，所以要清晰的確立房地產、經濟增長、消費等之間的關系，并形成良性的循環，向推動開發投資增長模式方面進行變革。最近幾年，國家也在致力于進行全局的經濟轉型，打造消費增長的全新方式，如基礎設施彌補短板、減稅、提高收入、刺激夜間消費、農村消費等，逐漸在務實消費的動力;另外以建筑安裝以及對存量的改造復興為載體的實體投資內容，成為了開發投資的動力方向;在存量流轉時代下，房產稅、土地增值稅等都將為地方政府提供新財源。總而言之，國家逐步在進行全面的經濟轉型，將徹底告別房地產依賴癥。

4.4 加強對房地產行業的管控和監督

在房地產發展的過程中，與諸多因素的關系十分緊密，如城鎮化進程、地方財政、投資等，在堅持“房屋是用來住的”政策前提下，確保政策能夠連續和穩定，因此要建立長效的房地產機制，以此來穩定房地產市場，使房地產市場能夠健康、持續、穩定的發展。房地產經濟的可持續發展，更需要政府相關部門的支持和引導，為房地產行業的發展創設有效路徑，并要強化對其的監督管理，使其能夠在圍繞市場經濟發展方向的前提基礎上，更加和諧和良性的發展。以下從五個方面提出了如何加強對房地產行業的管控和監督：其一，在用地分類上要建立相應的調控制度，針對不同性質的用地要制定相應的政策，切忌以偏概全;其二，要積極探索并實行多元化的供地開發機制，對于企事業單位的自有土地，可以在符合一定標準的基礎上申請政策性住房的建設，對于國有建設用地要在相關政策允許的條件下，進行轉讓并開發為住房;其三，對用地的結構要進行相應調整，對于一線二線大城市過大的房價上漲壓力，要對土地結構進行調整，以適當增加供應;而對于小城鎮而言，為了降低庫存，可減少住宅用地的供應，以不斷提高土地的利用率;其四，不斷完善和健全住房租賃市場相關制度，積極發展住房租賃市場，要有針對性的發展共有產權住房，將租賃住房與共產權住房的比例調整在合理的范圍之內;其五，積極引導市場主體的多元化發展，以優惠的政策來吸引房屋租賃企業的加入，同時鼓勵和支持國有企業做大住房租賃相關業務，以確保多元化租賃市場的發展。

4.5 制定激勵政策，引導房地產經濟轉型

在房地產經濟發展中，要始終以市場經濟的發展為根本導向，以此來推動房地產經濟的發展。目前我國市場經濟的發展始終秉承低碳環保、綠色經濟的發展，堅持可持續化發展的理念，所以就要求各行各業的發展必須要以此為導向，共同推動經濟社會的發展步伐。在房地產經濟發展中進行經濟轉型是必然，要向著綠色環保、綠色經濟、低碳智能的發展進行轉型，在建筑的過程中，要將其中的關鍵內容作為根本出發點，使綠色建筑發展融入工程項目中，同時政府相關部門也要制定相應的激勵政策，不斷鼓勵和引導房地產企業與綠色建筑事業同向發展，從而實現房地產經濟的轉型升級。在激勵政策制定的過程中，要不斷優化完善房地產經濟的結構形式，以此激勵機制來吸引更多的開發商。而對以綠色環保和低碳為發展戰略的房地產建筑企業，給予一定的利率優惠;另外，從消費者層面而言，政府相關部門要加強對綠色住宅的宣傳力度，以使消費者建立低碳、綠色的住房購買意識，確保房地產經濟與市場經濟的協調和穩定發展。

4.6 著力構建新型智慧城市

伴隨著社會和經濟的飛速發展，新型智慧城市的建立，是轉變城市發展模式的重要手段之一，同時也是促進經濟高質高效發展的重要基礎。因此，在市場經濟發展的過程中，構建新型智慧城市以推動經濟的高速發展成為今后發展的有效方式。在構建新型智慧城市的過程中，要始終以人為根本出發點，時刻堅持新發展理念，充分結合信息技術的先進優勢，加大對數字經濟產業的利用，對傳統產業進行不斷升級和革新，提高城市的公共服務水平，以提升社會大眾的幸福指數為目標。如何構建新型智慧城市可以分為以下四點：其一，新型智慧城市離不開智慧建筑，而智慧建筑的建設發展，與現代化信息技術、智能技術、大數據技術等高新技術緊密相連，如何將高科技技術應用到智慧建筑中，使建筑智能化、人性化、科學化、時代化，對創建智慧城市起著重要的推動作用，在智能建筑建設中，利用信息技術的優勢，并進行不斷的創造設計，以實現建筑設計上的突破，將建筑賦予全新的形式，以此為基礎進行可持續發展，為市場經濟的發展注入新鮮的血液;其二，加強基礎設施的建設，在以信息技術為基礎的前提下，要做到不斷引導和示范，在原有基礎設施的基礎上實現高效、快捷、安全的新型信息基礎設施，提升城市公共基礎設施的服務水平;其三，發揮政府的引導和扶持作用，將城市間的產業進行比較，并對產業連接進行重新整合，從而形成具有特色的智慧產業，推動新型智慧城市的發展和建設;其四，不斷探索和規范投融資機制，探索多種渠道多種形式，引導更多的社會力量等資本加入新型智慧城市的建設中，以促進新型智慧城市的發展。

5 結論

在市場經濟條件下，建筑市場與房地產市場開發的合作是市場化的結果，兩者都在不斷地摸索中相互配合和促進，尋求合理又行之有效的方法。文章中以現階段市場經濟下建筑與房地產市場開發中存在的問題為開篇，從多個方面闡述了建筑與房地產市場開發的相關策略方法，旨在為促進建筑業與房地產業的健康發展，實現建筑與房地產市場開發的價值最大化。

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