房地產企業工程造價全過程管理與控制

張立麗

摘要：近幾年來，隨著我國經濟的快速發展，我國房地產業也取得了質的飛躍。在此趨勢下，為了融入現階段的市場環境，促進房地產企業的健康發展，必須對房地產工程造價進行全過程管理和控制，只有這樣，才能在管理和控制成本的基礎上，有效提高企業自身的經濟效益。因此，文章針對現階段市場環境，對其全過程管理和控制的相關措施進行了有效研究。

關鍵詞：房地產企業;工程造價;全過程管理與控制;措施

房地產項目開發投資高、周期長、過程變化大，許多預計利潤可觀的項目，到項目結算時卻虧損，其原因在于房地產項目在開發過程中要經過多個階段，主要包含項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段，其中任何一個階段的成本偏差，都會影響相應階段的造價變化。因此，為保證項目實現預期利潤，必須在各個開發階段嚴格控制成本。包括在開發規劃時，嚴格按照項目定位，選擇合理的成本分配;根據國家有關施工建設規范要求，確保施工質量，合理安排項目進度等。作者根據多年的工作實踐，就房地產項目全過程工程造價控制問題作了簡要介紹，供同行參考。

一、投資決策階段

房地產項目投資決策階段的主要問題是沒有做好充分的市場調查，周邊競盤對標工作不夠細致，沒有依托開發商自身優勢合理地對項目進行市場定位，導致投資預算與實際預算執行偏差較大。

另外，投資決策主要參考可行性研究報告，編制過程中，需要結合項目所在地的當地政策、市場需求、規劃條件、財務狀況等方面確定項目操盤策略：是高利潤還是高周轉？輕資產高杠桿還是重資產？明確項目規模，制定規劃方案，估算投資，制定項目施工計劃。以設計方案和投資為基礎進行成本控制，根據項目進度計劃確定項目預算和資金計劃，確定籌資方式和籌資計劃。因此，從投資決策人的角度分析，在房地產項目的投資決策環節中，以可行性研究報告為主要決策依據。

鑒于上述情況，房地產項目在投資決策階段的成本控制策略如下：

高素質、專業化的工作隊伍，能夠高度精確地編制可研報告，有利于輔助做出相關投資決策。通常由經驗豐富的房地產投資管理團隊，包括項目市場人員、項目設計人員、項目造價人員、項目工程人員等組成。對于投資管理團隊的要求：具有豐富的成本控制經驗，最好是造價經驗豐富的老員工;具有敏感的成本控制意識，能夠對方案的經濟績效進行估算，并與歷史項目進行對比分析，提出優化方案;當成本與質量、進度不一致時，有利于決策者作決策。

另外，前期要進行廣泛的社會調查，對不同房地產配套設施進行成本核算和價值分析，按照利益最大化的原則，優選匹配的檔次配置。通過對市場需求的調查，對投入和需求進行價值分析，對不同房地產配套設施進行投入與產出比較，得出合理的比例。

二、設計階段

設計環節是房地產項目實施的主要依據，它是施工技術和工程造價控制的主要內容，設計質量是否過關，直接決定著工程造價控制的效果。

第一，通過招投標選擇熟悉項目所在地建設規范要求、熟悉報批報建程序的設計單位。初步選定設計單位后，由施工單位與有關人員對接，詳細確定設計任務書，制定相應的優化設計方案和設計限額，提醒設計單位要控制設計成本，提高設計效率。

第二，限額設計。建立健全建設項目經濟責任制度，提高項目投資控制積極性;基于投資估算對設計限額進行分解，寫出設計任務書。初始設計出圖后，由設計單位出具設計概算，按概算控制設計圖紙。與此同時，還要考慮功能的提升。應該在設計過程中始終保持成本不變，拋棄一味增加投資以求提高效益的做法。各房地產設計專業要協調配合，按照已確定的投資估算限額，合理控制設計方案的實施。運用限額設計，應遵循科學合理的原則，并結合歷史工程資料和投資估算的要求，在保證設計質量的前提下，采用新工藝、新技術，優化整個設計方案，以發揮投資所產生的價值。

第三，方案比較。利用價值工程方法，在投資限額內進行多方案比較，選擇效果最佳、最符合項目發展需要的方案。對最佳方案落地的可能性進行分析，排除項目實施過程中的障礙，提出解決方案和具體措施，確保項目的順利實施。

第四，限額指標的對比。在初步設計圖紙出來之后，對相關的經濟技術指標進行核算，并與設計限額指標進行對比，發現超過指標時，需提出設計優化建議，優化到限額指標之后，才能進一步深化設計。

三、招投標階段

投標階段環節眾多，過程復雜，稍不留心就會出現中標價超預算，需要重新招標。招標階段的成本控制主要是把招標環節分解為幾個步驟，每一步都有詳細的操作程序，需要明確每一步要達到的目標。

（一）招標準備階段

招標準備階段指的是發出招標文件之前的階段。投標者必須經過資格預審，其產值可以滿足項目建設的需要;投標者的資質必須符合工程規模和施工要求;投標者有強烈的投標意愿，杜絕陪標;投標者之間應是獨立的主體，無關聯交易，避免聯合串標，哄抬工程造價。同時，招標部門要做好招標文件的編制工作，招標文件由兩部分組成：招標文件;招標清單。招標文件包括工程、設計、造價三個方面共同討論招標范圍、質量要求、承包方式、工期要求、品牌要求等條款。招標清單由造價部編制，并及時制作工程市場價，如發現市場價超出施工圖預算，則按優化設計要求執行，確保在預算范圍內。

（二）招標過程階段

招標過程階段指的是招標文件發出后至中標人最后確定之前的階段。投標組成文件的編制是一項較為繁瑣的工作，工作量大，難免會出現錯漏、前后不一致、清單缺漏項、工程量錯誤等，從而造成后期索賠。所以在回標前，需要增加投標人對招標文件的答疑環節，由投標人以書面形式展示給招標人，進行審查后，招標人再出具書面答復。需要提前確定投標控制價，一般以工程市場價為基準。在不超出預算的前提下，確定好投標控制價的上浮率。如某輪投標未達到控制價范圍，則需對各投標單位的報價與市場報價進行對比分析，看是投標價偏高還是市場報價偏低，如經核對市場報價無誤，可對各投標單位進行二次報價。若二次報價仍未在控制價范圍內，則對最低報價進行詢標，指出投標單位與市場報價偏差較大的項目，單獨要求對方降價，以求降低到控制價范圍內。

（三）投標后期工作

投標后期工作是指定標后至合同簽訂階段。投標清單價與市場價格有較大偏差的項目，應在總價不變的前提下，按甲方要求對其進行調整，以防止投標者通過平衡報價，提高預計要增加的清單單價，達到高價結算的目的。

四、施工階段

第一，合同中應明確雙方的責任范圍，避免因責任界定不清而增加工程造價。在施工階段經常發生合同糾紛，主要原因在于合同中沒有明確規定不同情況下所產生的費用責任，因此合同中應盡可能羅列不同情況，明確責任承擔主體。例如：超出合同范圍的工程未經甲方指示而增加費用應由施工方承擔;因施工方未按合同要求施工而引起的返工費應由施工方承擔;施工材料質量有問題，如果是屬于施工方自己買的由施工方承擔。因為臺風、地震等不可抗力造成的損失，如建筑物的倒塌，建筑機械地損壞等，恢復費用應由其所屬主體承擔，如建筑物是屬于開發商的，建筑機械屬于施工方自己買的，由施工方自己承擔。

第二，對無效的工程變更和現場簽證嚴格控制。合同范圍內的建設工程變更所產生的費用并非全部有效，如簽證被人為偽造或篡改，或者變更提出的時間已超過合同約定的時間等，均為無效變更。所以在施工過程中必須加強工程變更的審核，確保變更的真實性和合理性，嚴格控制審核過程中的簽字人，杜絕隨意簽發工程變更及簽證。在變更發生前，必須經過工程、設計、成本三方審核，從質量、工期、效果、費用等方面符合要求后才能實施。對現場實測的工程量要有工程、造價、施工方、監理會簽確認，建立完善的現場簽證手續。對于設計變更完成后，還應由開發商設計師驗收效果，并由開發商工程師、施工方、監理共同確認已完成的施工方案和工程量。

第三，對施工過程進行實時監測，防止偷工減料。施工關鍵環節的驗收制度必須建立起來，如在打樁前對樁位進行檢查，看其是否符合圖紙上的尺寸要求;混凝土澆筑前對鋼筋進行驗收，看其是否符合圖紙上的鋼筋要求;施工材料的檢驗主要是看其規格尺寸、品種是否按圖下料，以及材料的質量是否經第三方檢測機構檢測合格，證明為合格產品。與此同時還需要建立材料采購數量、時間及當時價格等檔案數據庫，為防止施工單位索賠時提出超出施工實際發生的不合理要求。

五、結算階段

在合同中明確結算送審要求，提供了結算資料清單模板，說明結算資料簽字蓋章要求，并注明結算送審程序。為防止施工方謊報結算價，可在合同中明確送審造價超出審定造價一定比例時，扣回對結算書的審核費。結算期限一般為工程竣工驗收后半年，如雙方對結算有爭議，可在合同中約定解決爭議的辦法。審計可由甲方內部多人審計，也可委托第三方工程咨詢單位進行審計，但對審計成本超過一定比例時，必須按偏差率要求，如審計成本超過一定比例，則要追究前一環節人員的責任。

六、房地產企業工程造價全過程管理與控制的必要性

在對相關工程造價進行全過程管理和控制的基礎上，既能運用先進的成本控制理念和方法，實現對工程造價控制體系和實施流程的有效完善，又能在此基礎上，運用工程造價績效考核體系，實現對工程造價的全過程控制，從而促進企業管理質量的有效提升。另外，隨著房地產企業利潤空間的逐年縮小，以及工程成本越來越透明、越來越公開，許多房地產企業都在朝著越來越規范化的方向急速發展。此時，房地產企業便迫切需要加強全過程造價管理，從而有效促進工程造價管理水平和市場競爭能力的提高。而且整個工程造價的管理和控制工作不僅能實現上述目標，還能通過對工程造價的有效控制，促進企業經濟效益的有效提高，從而達到企業的目標利潤。

七、結語

綜上所述，在房地產企業中，全過程工程造價管理和控制的順利進行，不僅可以在一定程度上對整個工程項目的施工進度和施工質量的評估有積極的影響，而且對企業經濟效益的有效提高有直接的作用。所以，要想有效地促進工程質量和企業利潤的提高，必須加強對房地產企業工程造價全過程的管理和控制，并制定出相應的控制措施，促進行業健康發展。

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（作者單位：廣東省環境地質勘查院）