全過程工程造價在房地產開發中的應用探微

李利杰

摘? 要： 工程造價控制是房地產開發工作最重要的內容之一;房地產企業造價管理的好壞是一個關鍵性因素，成本控制的好壞決定于造價管理的方法 和制度執行的力度;對于工程造價全過程進行控制有重要意義，也是項目有效管理的關鍵方向，這和工程的價值、質量和效益密切相關能有效控制房地 產項目工程造價，對房地項目開發成敗有決定性的影響。

關鍵詞： 工程造價;房地產開發;應用探微

1 房地產項目工程造價的涵義及控制工程造價意義

房地產項目工程造價一般指房地產企業在某項目工程建設所花費的 全部費用;在當今市場經濟大潮中，各行業競爭越來激烈，國內房地產行 業這些年不斷發展，已形成巨大規模，競爭激烈程度也愈演愈烈;要想使 房地產企業投資收益得到明顯提高，對于房地產企業工程項目需做到有效 控制工程造價，通過控制工程造價成本來降低成本，提高效益;房地產企 業建設工程造價在國內長期存在概算超估算、預算超概算、決算超預算的 “三超”現象，嚴重困擾著建設工程投資效益;因此，房地產企業必須參 與建設項目全過程造價管理，加強工程造價管控;控制工程造價不僅是把 項目投資控制在合理預算范圍內，更在于合理使用人力、物力、財力，提 高投資效益，而取得最佳經濟效益和社會效益。

2 現階段房地產企業工程造價管理存在的問題

2.1? 房地產企業工程造價管理理念缺失，管理效率低下

房地產企業在工程造價管理方面理念缺失，嚴重影響了管理效率，在 工程管理項目決策環節、設計環節、招投標階段、實施階段等，管理理念 與效率低下直接影響了工程執行力，在招投標環節也缺乏規范性的操作， 在設計環節中如沒有徹底的工程造價管理做保證，就無法提供有效舉措支 持對整個項目的控制，嚴重影響工程項目整體效益。

2.2? 房地產企業造價成本控制管理理論基礎薄弱

房地產企業工程造價成本管理存在諸多問題，原因在于管理方法理論 基礎較為薄弱，盡管在很多工程項目中引入了成本控制理念，但整體缺乏 對深入內容認知，也缺乏隨形勢變化而變化的實踐工作指導性，導致在應 用過程中盲目使用，工作成效較低，難以達到預期管控目標。

2.3? 房地產企業工程建設項目前期造價控制不當

現實中，房地產開發單位普遍存在忽視工程建設項目前期工作階段 的造價控制，而把重點放在施工階段和工程結算階段;房地產企業對工 程造價管理及管理人員重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基 礎的投資估算和設計概算的作用，造成概算超估算，預算超概算，結算超 預算的現象。

2.4? 房地產企業項目工程施工過程成本控制管理不到位

在房地產企業項目工程施工管理過程中對成本控制管理不到位，不能 切實將經濟問題與技術問題有機結合一起，未盡早發現經濟管理中存在問 題，待工程竣工時才發現經濟問題，已無法彌補;在施工過程中只重視技 術、生產，不重視成本節約，不能將優化技術方案、改進施工工藝、降低 建設成本列入生產管理過程中，造成技術人員與經營管理人員互不溝通， 工程造價控制各環節相互脫節，而造成成本人為不可控制狀態。

2.5? 房地產企業缺乏科學、合理的評價體系

房地產企業在一個項目開發完成后，對已完工程在工程造價控制方面 沒有科學評價體系，導致企業無法形成適合本企業的報價體系，這是對企 業資源的巨大浪費，珍貴的經濟技術數據隨著建筑物的完成而消失。

3 工程造價控制的措施

3.1? 重視人才，加大人才引進力度是控制工程造價的根本

“以人為本”才能有效控制工程造價，是所有開發商必須重視的管理? 理念;項目管理中，由于管理人員業務能力、責任心及工作態度缺憾，使? 工程造價在管理上出現漏洞，給企業帶來難以覺察的巨大損失;開發商應? 克服以往技術加管理的簡單用人方式，創造一種“以人為本，共享共選” 的寬松用人環境，大力培養人才同時留住人才，用好人才;同時應建立人? 才檔案庫，從人才庫中花高酬選用高素質，專業化注冊造價工程師，對整? 個公司工程造價管理事業發展能起到關鍵作用。

3.2? 健全工程造價信息化資源數據庫

我國已進入信息時代，信息已成為項目投資者不可缺少的參考因素; 資料積累不僅僅是原始資料搜集，還必須經過加工、整理，以使資料具有 真實性、合理性;資料搜集不能只停留在設計概算和施工圖預算上，要包 括整個工程實施過程直至竣工決算;健全工程造價資源數據庫先應將已完 工程資料進行積累和系統分析，得出科學數據，作為今后同類工程造價控 制信息;將有關部門人工、材料、機械、設備價格信息、造價指數、人工 材料、設備市場價等信息進行加工、整理歸集，為決策者正確做決策提供 依據，為投資控制部門提供造價變化預測信息。

3.3? 改變傳統觀念，確立主動控制的造價管理意識

造價控制中，往往將控制理解為目標值與實際值的比較，及當實際值 偏離目標值時，分析其產生偏差的原因，并確定下一步對策，但問題在于 這種控制過程是一種被動控制，因為這樣做只能發現偏離，不能預防可能 發生的偏離;為盡可能減少以至避免目標值與實際值的偏離，還必須立足 于事先主動采取控制措施，實施主動控制;通過主動控制不僅能反映投資 決策、設計、發包和施工的靜態投資，也能影響投資決策、設計、發包和 施工的動態投資。

3.4? 全過程造價控制

以設計階段為重點進行全過程造價控制，設計階段造價管理是全過程 造價管理重點;設計是工程的靈魂，技術先進、經濟合理設計是項目建設 縮短工期、節省投資、提高效益的重要環節。（ 1 ）改革設計收費辦法， 調動設計單位控制資金能動性改革方向是以投資限額為基數按一定比例計 提，另加節約資金在限額以下的造價按一定比例來計提，如因設計質量導 致設計概處算增加則按二倍比例扣回;實行這種取費方式，能夠提高設 計質量，也有利于技術與經濟的結合，有效控制工程造價;（ 2 ）推行設 計招投標與方案競選，優化設計方案：①方案設計實行招標和競選制：設 計招投標不僅有利于設計多方案的選擇和競爭，從而擇優最佳方案，達到 優化設計目的;且有利于控制建設項目工程造價，中標項目一般做出的投 資估算能控制或接近招標文件中規定的投資范圍內;更有利于縮短設計周 期，降低設計費用;②推行限額設計：限額設計是按批準的投資額控制初 步設計，按批準設計概算控制施工圖設計，嚴格控制設計不合理變更，保 證造價限額不被突破;限額設計必須貫穿于設計的各階段，實現限額設計 投資縱向控制。

3.5? 加強對施工階段的管理，降低工程造價

施工階段是建筑產品的形成階段，也是資金投入最集中的階段;工 程量大、涉及面廣、影響因素多、施工周期長、材料設備價格以及市場 供求波動大等特點決定了施工階段在工程造價管理中具有不可忽視的重 要地位。

4 結語

房地產項目造價控制好壞，直接關系到房地產開發公司項目的質量和 經濟效益;因此，開發公司應從多角度、多方位全面考慮房地產工程造價 控制要素及實質，對工程項目造價進行科學有效的管理控制，在降低公司 項目工程成本基礎上，最大化實現既定投資目標及提高投資收益，以保持市 場競爭力，實現穩健并快速發展。

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