基于特征價值法研究景觀對房價的影響
——以武漢馬鞍山森林公園為例

華中科技大學公共管理學院 黃賽

隨著我國經濟的不斷發展，人們生活水平日益提高，居民對于房地產的居住條件要求也隨之提升，并愿意為更加良好的居住條件支付相應費用以獲得這種舒適感。在眾多影響房地產價格的因素中，房地產周邊生態環境越來越成為居民最為關注的影響因子之一，房地產周邊生態環境的優劣程度往往能較大程度影響到購房者的支付意愿和所能接受的價格范圍，因此國內的公園景觀房、江景房也越來越受到人們青睞，城市內配套良好生態環境的土地也成為地產開發商的“必爭之地”。在城市內部，公園是生態環境的重要組成部分，能夠較大程度地影響周邊的整體生態系統，為周邊居民提供良好的生活、休閑環境。公園賦予房地產的這種附加值越來越被消費者、開發商及政府部門重視。那么，在城市中公園如何以及多大程度上影響周邊房地產價格？影響的時間性與影響范圍是怎樣的？

在已有的研究中，其他國家關于勞動力、垃圾處理等非生態類因素對房地產價格影響實證研究比較多[1-4]，而對景觀舒適度的專項影響研究還很少。國內運用特征價值法研究景觀、交通、城市基礎設施對房地產價格影響的文章較多，而專門研究森林公園對房地產價格影響的文獻較少[5-12]。我國房地產市場具有很強的區域性，國內還未形成統一的房地產市場，各個市場差別較大。文章以武漢市洪山區的馬鞍山森林公園周邊樓盤為研究對象，運用特征價值法建立特征價值模型，探討馬鞍山森林公園對周邊房地產價值的影響以及評估馬鞍山森林公園價值。

一、研究方法

采用特征價格法。特征價格，英文名為“hedonic price”。含義是消費者在追求效用最大化的過程中,每增加一單位某種屬性的消費所愿意付出的費用。特征價格理論認為，消費者對于住宅的需求并非基于產品本身，而因為產品所內含的特征。家庭購買住宅，是為了把住宅特征轉化為效用，效用水平的高低取決于住宅所包含的各種特征的數量。所以，每個住宅特征都對應著一個特征價格，由于該價格無法在市場上直接觀察，故特征價格有時又被稱為特征的隱含價格。對于“hedonic method”，我國內地學者有多種叫法，如享樂價格法、內涵資產定價法、內隱價格法等，我國臺灣地區學者統一稱之為特征價格法。本文使用最后一種叫法，因為對房地產學術研究而言，它能夠簡單明了地反映該模型的基本內涵。

二、研究區域、數據及指標選取

（一）研究區域概況

選取馬鞍山森林公園為研究區域，研究區域馬鞍山森林公園坐落在位于武昌之東的洪山區，總面積713公頃，區域內生活相對便利，中百超市、森林超市、郵政便民店等滿足人們的居家需要；娛樂休閑設施、超市、銀行、醫院、政務設施等相對完善，教育狀況都表現良好。

而馬鞍山森林公園作為一種環境屬性，其市場價格并不清晰，本文以馬鞍山森林公園的景觀價值進行研究，以武漢市洪山區馬鞍山森林公園為中心，1.5公里為半徑范圍作為研究設定區域，根據實地調研情況，可適當擴大或縮小研究范圍，通過實地調研，其影響范圍主要包含了新世界恒大華府、葛洲壩世紀花園、武漢慧谷時空、未來之光等樓盤，樓盤的樣本量相對充足。

（二）研究數據及方法

研究數據主要采取安居客2021年7月至10月二手房交易數據及從百度地圖、高德地圖上提取的距離數據，以鏈家、房天下等網站掛牌出售的二手房交易數據作為補充。網上掛牌的二手房交易數據隨時更新，保證了數據的真實性和有效性。對以上獲取的所有樣本數據進行整理和初步檢驗，篩選出有效信息，對存在偏差、缺漏的部分進行二次修正，刪減掉無效信息，以此獲取用于函數模型分析的最終樣本數據，在進行數據處理時，為了保證結果更正確，后續步驟誤差更小，研究剔除了年份太老的小區和樓盤；剔除了無電梯的小區和別墅；剔除有明顯錯誤或者不符合實際的數據。

采用文獻調查、問卷調查和訪談調查三種方式相結合的調研方法。采用隨機抽樣的原則分別選取湖北省武漢市洪山區馬鞍山森林公園區域樓盤進行實地調研，如新世界恒大華府、葛洲壩世紀花園、武漢慧谷時空、未來之光等，通過對小區居民問卷調查和訪談，來了解特征價值法如何運用、馬鞍山森林公園對購房者的影響程度以及主要影響購房者購房的因素等多方面的信息。

（三）指標選取

選取距離馬鞍山森林公園1.5公里以內的樓盤數據，根據分析目的，避開那些在1.5公里以內有公園的樓盤。主要將樓盤的價格影響因素分為結構因素、鄰里因素、其他因素，指標體系如表1所示，說明如下。

表1 房地產價格影響因素指標表

（1）結構特征。建筑結構特征選取的變量有包括樓層、朝向、住宅類型的建筑類別情況、裝修程度和容積率。一般來說，樓層適中、采光好的房屋價格更高；裝修程度的好壞也會對房屋價格產生影響；通常情況下，容積率是和房屋價格呈反比的。

（2）鄰里特征。鄰里因素選取的是一定距離內學校個數、醫院個數和CBD個數和規模、公交線路、地鐵路線。購房者在購房時必定會考慮到小區所在學區的學校數量，因此學區內學校數量較大、選擇較多的房價越高；小區一定距離內醫院、CBD數量多會給住戶帶去極大的便利，所以也會使房價上升；公交線路、地鐵路線較多意味著交通便捷，出行便利，也會帶動房價上升。

（3）其他特征。在買房時，房屋開發商的情況和物業情況、綠化率和建成年代也會影響到購房者愿意支付的價格。開發商越有名，房屋質量和售后服務會更有保證，所以定價也更高，購房者也愿意支付較高的價格；通常情況下，物業費越高，說明物業服務質量越高，房價越高，一般來說，綠化率越低、房齡越長的價格越低。

三、實證分析

（一）變量賦值與權重確定

首先對變量進行賦值，賦值標準如下。

（1）建筑類別考慮朝向和層高：

①朝向

朝南較佳，朝北略低。依次打分為東南90、西南85、西北80、東北75，會有浮動。

②層高：

18層以上樓棟：高層90～95，中層85～90，低層80～85；

10～18層樓棟：高層85～90，中層80～85，低層75～80；

7～10層樓棟：高層80～90，中層90～95，低層95～100。

（2）學校個數

①幼兒園：滿分40分：幼兒園10個以上，幼兒園一項滿分，1-10酌情扣分，價格0個0分；

②小學：滿分40分：小學5個以上滿分，1～5酌情扣分，0個0分；

③中學：滿分20分：中學標準同小學。

（3）醫院：綜合打分（考慮社區醫院，其他醫院作為參照因素）。

（4）開發商：開發商情況，參照網上排名，確定排名前五十的開發商，打分時根據排名從100分到80分依次遞減。

（5）除前述四項外，其余幾項打分均視情況給出分數。

根據上述標準，對于原始數據進行賦分處理后得到樓盤修正結果。

其次咨詢有關專家的意見，采用層次分析法確定出判斷矩陣，并計算各指標和各變量的權重，得出三大因素各項權重分別為：結構0.231，鄰里0.440，其他0.319，各項變量指標的各項權重分別為：建筑類別0.1634，裝修狀況0.5396，容積率0.2969，學校個數0.1465，公交線路0.4256，醫院0.0794，地鐵路線 0.2563，CBD0.0923，開發商0.3048，物業費0.1461，綠化率0.3908，建成年代0.1584。

（二）單因素與多因素回歸分析

由層次分析法所確定的各類因素的權重，對原始因素修正表進行處理，得到原始修正結果表。根據結果表，對樓盤距離馬鞍山森林公園遠近進行單因素回歸分析。結果表明，在影響房價的結構、鄰里、其他等因素保持不變的情況下，目標距離對房價有顯著影響，隨著樓盤與馬鞍山森林公園的距離增加，房屋價格下降的程度越來越顯著。但是，由于現實中并不存在結構、鄰里以及其他完全一致的樓盤，所以單一變量的控制事實上永遠無法實現，因此，單因素回歸分析模型是一種理想狀態下馬鞍山森林公園對房價的溢價效應的反應。

接著，對樓盤數據進行第一次簡單多元回歸分析，根據這一回歸分析情況，初步對不顯著變量以及樣本中偏離較遠的異常值進行處理。經過多次回歸分析，并檢驗了半對數模型、對數模型以及線性模型的擬合情況后，半對數模型的擬合程度最優，因此選擇半對數模型作為本次實證研究距離馬鞍山森林公園遠近對房價影響程度的模型，見表2。

表2 馬鞍山森林公園周邊樓盤多元回歸分析結果

分析結果：馬鞍山森林公園周邊樓盤距馬鞍山森林公園距離每增加1米，房屋價格大約減少0.133元。在本次研究中馬鞍山森林公園周邊樓盤房屋價格為15691.15元，即距離馬鞍山森林公園的距離每增加100米，房屋價格大約下降13.30元。

通過對馬鞍山森林公園周邊二手房交易數據進行回歸分析以及一系列變量賦值處理，建立住宅價格特征模型以研究馬鞍山森林公園對周邊房地產的溢價效應。在多因素回歸分析中，對對數模型、半對數模型的以及線性模型分別作了擬合度檢驗，并通過相關系數檢驗刪除了不相關的因素。最終，選擇半對數函數模型檢驗距離馬鞍山森林公園遠近對房屋單價的影響，線性模型檢驗有無馬鞍山森林公園對房價的影響。結果顯示：馬鞍山森林公園周邊樓盤距馬鞍山森林公園距離每增加1米，房屋價格大約減少0.133元。

住宅的外部特征和內部特征以及其他未量化的因素反映了房屋的價格，傳統的市場比較法、收益法等方法通過模擬房地產價格的形成機制的某一方面實現對房地產價值的評估。但其不能反映某一具體因素對房價的影響程度，而特征價格法則對其進行了量化。利用這一原理，可以為城市森林公園對周邊房地產的溢價效應作出較為準確的量化。從而為城市森林公園建設的效益成本計算、森林公園的建設與周邊房地產的聯動開發以及基準地價制定等提供參考。