關于產業園區行業發展現狀及運營模式轉型要素的淺析

摘 要：近年來，得益于國家及地區相關政策的支持，產業園區的發展正處于由高速增長向高質量發展階段轉型的關鍵時期。本文以產業園區行業PEST分析及產業園區商業模式的發展階段為切入點，結合頭部運營商招商蛇口的實際運營及財務數據分析等案例情況，淺析產業園區轉型為3.0高質量發展階段的參考要素。

關鍵詞：產業園區;招商蛇口;園區轉型

本文索引：劉清.<變量 2>[J].中國商論，2022（06）：-155.

中圖分類號：F276 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2022）03（b）--03

根據《2021年中國產業園區行業分析報告——行業競爭格局與未來趨勢研究》，我國產業園區的行業模式細分多樣，主要包括開發區、高新區、科技園、產業園等，以及近年來各地新提出的產業新城、科技新城等模式。得益于國家及地區相關政策的支持，產業園區的發展正處于由高速增長向高質量發展（發展方式轉變、產業結構優化、增長動力轉換等）階段轉型的關鍵期。本文以產業園區行業PEST分析及產業園區商業模式的發展階段為切入點，結合頭部運營商招商蛇口的實際運營及財務數據分析等案例情況，淺析產業園區轉型為3.0高質量發展階段的參考要素。

1 產業園區行業PEST分析

1.1 政策因素

（1）國家大力扶持戰略新興產業，如新一代信息技術、新基建、新能源、新材料、醫藥醫療、節能環保、文化創意等，使得相關產業園區獲得高速發展。（2）產業用地政策越來越精細化，產業發展政策聚焦“新”，創新發展、新業態、新型城鎮化、數字化等主題最為高頻，基礎設施公募REITs試點起步，園區業務投融資機制進一步被挖掘和完善。隨著長江經濟帶、粵港澳大灣區、京津冀協同發展、長三角一體化、雄安新區一系列國家區域重大戰略布局調整的穩步推進，我國東西南北縱橫聯動發展的布局逐步形成。（3）中央及地方政府對房地產行業調控政策的變化，直接影響著產業園區發展的預期。隨著國家出臺對房地產行業的相關限制政策，擠壓了房地產行業的發展空間，使得房地產企業為拓展新的間隙市場而積極開拓產業園區市場。

1.2 經濟因素

（1）2021年，我國進入“十四五”時期，但是目前來看，世界經濟短期遭受新冠疫情沖擊影響較大，全球經濟增長速度放緩、國際格局多變化發展趨勢等問題會在未來一段時間內長期并存，使得全球化貿易風險加大，或將引發部分企業經營困難，從而影響市場經濟需求。（2）雖然我國經濟發展長期向好的基本面保持不變，但是在“國內循環為主，國內國際互促雙循環”的新格局下，一紙協議獲取成片開發土地的時代一去不復返，各地產業新城政策差異大且變化快，政府對產業要求越來越高，產業資源的獲取面臨更大挑戰。產業園區運營資金占用大、開發周期長，運營商的綜合能力起著至關重要的作用，諸如公募REITs等產融創新退出渠道尚待探索嘗試。（3）在行業競爭日趨充分和新常態化調控下，純開發業務的利潤率下行壓力加劇。產城開發企業一方面需針對不同城市市場的分化格局制定更具針對性的經營策略，另一方面積極向管理要紅利，尋找新賽道。

1.3 社會因素

（1）產業園區定位往往基于區域現有的產業基礎及資源規劃發展相關產業，區域園區間缺乏系統布局規劃，容易陷入園區同質化競爭的窘境，難以形成產業聚集融合，協調發展的效果。（2）多數園區的主業經營仍圍繞低附加值、勞動力密集的粗放型生產加工業等開展，園區營運利潤率低且安全等配套管理難度大。

1.4 技術因素

（1）產業園區行業引入ERP、OA等系統，以數字化和創新為驅動力，優化信息化管理施工環節，提高了行業效率。（2）疫情對行業數字化轉型提出了更高要求，圍繞“地產開發業務管理提速增效”“大會員體系構建”“全面數據化經營體系構建”“智慧空間建設”等數字化、信息化創新方面的需求越來越高。

2 產業園區商業發展模式

產業園區是一種復合的產業形態，商業模式較為復雜。我國的園區發展經歷了從20世紀80年代起步，90年代成長，21世紀初全面建設，金融危機后直至目前正在進行的轉型升級階段。通常來講，產業園區的商業模式一般會經歷以下三個階段：

（1）園區1.0階段——“重資產”：園區初步設立，進行大規模開發建設，收入主要依靠銷售園區土地及房產。此階段園區企業的核心競爭力主要體現在園區規劃開發、招商能力及開發商品牌造勢能力。

（2）園區2.0階段——“重服務”：園區大規模建設基本結束，入駐率較高，收入主要來源于載體租金、園區物業管理服務費等。此階段園區企業的核心競爭力主要體現在綜合服務能力及配套服務設施是否完善。

（3）園區3.0階段——“重投資”：園區已經進入成熟運營階段，收入主要來源于相對穩定的載體租金、園區物業管理服務費外，還來源于運營商通過園區內孵化出的優質企業尋找新的投資契機，在一定程度上也為園區收入貢獻了重要部分。此階段園區企業的核心競爭力更多依靠的是運營商的產業洞察能力及產業投資轉型能力。

3 產業園區行業頭部企業商業模式分析

《中國產業園區上市公司白皮書（2021）》（以下簡稱《白皮書》）顯示，相較2019年，2020年產業園區上市公司營收同比增長24.2%，其中營收規模在100億元以上的園區上市公司從2019年的2家增加至6家。具體來看，包括華夏幸福、招商蛇口、陸家嘴、東湖高新、外高橋、蘇州高新6家產業園區領域龍頭企業營收規模均超過100億元，共實現營業收入1100多億元（部分企業僅計算園區收入），同比增長35%，收入約占行業整體營業收入的73%。本文以頭部企業招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）為實際案例進行淺析。

3.1 招商蛇口概要

招商蛇口隸屬于招商局城市綜合開發運營板塊，目標是“成為中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”。招商蛇口以獨特的“前港—中區—后城”綜合發展模式（即“蛇口模式”）和豐富的綜合開發運營經驗，全面參與到中國及“一帶一路”的城市化建設。所謂“蛇口模式”，是以港口/交通樞紐港/人流聚集樞紐為切入口，以臨港的產業園區為核心和主要載體，搭配城市開發，通過港、區、城的有機融合及協同發展，最終形成產城融合生態圈。此種綜合發展模式的核心價值在于通過構建全生命周期產品體系，為空間賦能和迭代，從而引領城市升級，帶來片區土地價值、空間價值、運營價值的不斷提高和最大化。在此過程中，招商蛇口積淀了豐富的城區和產業園區綜合開發運營經驗，不僅獲得了可觀的商業利益，還為片區及城市的發展帶來了巨大的社會效益 。

3.2 財務數據

2020年，園區開發與運營收入282.30億元，占公司總營業收入的21.78%，同比上升126.28%;營業成本141.72億元，占公司總營業成本的15.33%，同比上升96.72%;毛利率為35.22%，同比上升3.33%。

根據2021年半年報，園區開發與運營收入126.28億元，占公司總營業收入的28.30%，同期上升76.83%;營業成本75.05億元，占公司總營業成本的22.65%，同期上升40.78%;毛利率為30.68%，同期上升12.40%。

3.3 業務拓展

2020年，招商蛇口持續加大投資力度，重點聚焦于核心一二線城市，多渠道主動爭取發展空間;堅定執行城市深耕策略，加強布局西安、合肥、南通、東莞等明星城市。港城聯動、產城聯動已經成為招商蛇口綜合發展模式下獲取優質資源的重要方式。成都天府新區項目、太原小店項目、武漢神龍廠項目、西安港務區項目、博鰲樂城項目一系列大型項目的落地也成為招商蛇口中長期的貨值儲備。創新驅動全方位推進，產業投資基金持續發揮，以投帶引和孵化創新作用，輕資產能力輸出及變現取得突破。招商蛇口通過建立營銷聯動機制，統一全國渠道及客戶資源，加強產品迭代更新及客服質量精細化管理一系列措施，不斷提高核心運營管理能力及品牌價值。

3.4 園區孵化

園區業務是助力招商蛇口高質量綜合發展的重要板塊。目前，招商蛇口在國內海南自由貿易港、粵港澳大灣區、長三角等戰略區域及海外“一帶一路”重要節點擁有13個緊密擁抱和服務國家重大戰略部署的大型產業新城項目，占地300平方千米。擁有網谷、意庫和智慧城三個產品線下27個特色產業園區，規劃建筑面積403萬平方米，有效引領片區產業集聚和全新升級。蛇口網谷是招商蛇口產業園區業務板塊旗下的典型科創園產品線，目前已經在灣區之外的南京、杭州、武漢等城市完成布局。園區內具備創新孵化基地——招商創庫，目前運營期項目5個，建筑面積1.46萬平方米。2020年，園區業務主動擁抱變化，穩保出租率等各項核心指標，經營收入逆勢增長;園區運營質量穩健提高，產業數字化初具規模，近20家戰略及龍頭客戶落地各大園區，充分體現出招商蛇口在城市更新、輕資產運營領域的出色能力。

3.5 產融創新模式

2020年，招商蛇口產融體系漸成，成功創新發行深圳泰格明華、南京馬群花園城等類 REITs產品。2021年，以公司原持有的萬融、萬海大廈為基礎資產的博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（基金簡稱“蛇口產園”，基金代碼“SZ.180101”）在深圳證券交易所上市，成為國內首批9單基礎設施 REITs之一，開辟了產業園區“投、融、建、管、退”全生命周期創新發展模式及投融資機制的新路徑，為資產有序、有效退出奠定了基礎。同時，為招商蛇口持續儲備產業資源及生態合作伙伴，發揮產業基金聯動作用，吸引更多優質企業落地提供了助力。

3.6 多渠道控制融資成本

招商蛇口通過積極參與國家重大金融創新，樹立標桿地位，提高市場影響力，助力粵港澳大灣區建設，通過基礎設施公募REITs平臺，促進基礎設施良性循環。為保障自有資金來源助力業務發展，招商蛇口加大金融創新、拓展融資渠道及品種，持續落實降本增效舉措，2021年上半年綜合資金成本降至4.6%。

3.7 小結

產業園區的成功開發由于受到標的規模大、合作開發方式復雜、談判周期長等因素的影響，往往不是一蹴而就的，在產業地產行業整體處于下行周期的大環境下，招商蛇口的園區板塊仍能逆勢增長，由此可見其綜合開發運營服務實力相當強勁。在過去40多年的發展中，招商蛇口既保留了一些早期的業務，又在不斷進化發展。園區板塊主營業務包括土地租賃收入、物業管理收入、售電收入、酒店收入、載體租賃收入和載體銷售收入。土地租賃和售電收入作為大多數城投少見的業務，讓我們依稀看到了蛇口早期的業務痕跡。目前，載體銷售和載體租賃為園區板塊核心業務收入的主要來源。另外，伴隨全國各地政府轉型升級的需求，以及招商蛇口自身強烈的全國布局拓展需求等，也加速了產城品牌在全國范圍內的認可度。作為一個傳統上重資產、長周期的行業，融資能力是保證產業園區項目順利開發的基礎，也是后期運營持續投入的核心。隨著招商蛇口的產融業務先行先試，不僅為自身轉型升級為3.0階段帶來新的發展助力，不斷從傳統園區盤面中搶奪優質企業，還為其他產業園區運營商提供了客觀可行的參考路徑。

4 結語

綜上所述，在我國經濟轉型升級大背景下，要想實現產業園區3.0階段轉型的順利實施，運營商不僅要夯實精益管理能力，做精開發周轉能力，做強持有業務經營能力，踐行新型產融模式，還要以提高產品和服務質量為基礎，提高公司品牌形象和公眾認可度。另外，需加快數字化高效落地，實現數字化賦能經營，以健全的風險管控體系保駕護航，強化區域聚焦與城市深耕，強化產融結合與內外協同效應等，或可助力產業園區運營商在未來行業格局洗牌中平穩占據行業市場中的一席之地。

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Analysis on the Status Quo of Industrial Park Industry’s Development and

the Factors of the Transformation of Operation Mode

Tianjin Tianbao International Logistics Group Co.，Ltd.? Tianjin? 300461

LIU Qing

Abstract： In recent years， thanks to the support of relevant national and regional policies， the development of industrial parks is in a critical period of transition from a high-speed growth stage to a high-quality development stage. This article will take the PEST analysis of the industrial park industry and the development stage of the business model of the industrial park as the starting point， combined with the actual operation and financial data analysis of the leading operator， China Merchants Shekou， to analyze the factors influencing the transformation of the industrial park into the 3.0 version of high-quality development stage.

Keywords： industrial park; China Merchants Shekou; the transformation of the park