房地產企業降低資產負債率的對策研究

周敏

摘要：近年來，隨著我國經濟由高速發展轉入高質量發展，房地產行業經過二十多年的迅猛發展，進入穩定發展期。然而，隨著房地產企業發展速度放緩，很多問題開始暴露出來，比如資產負債率長期處于高位，財務風險過高等。因此，降低房地產企業資產負債率，促使企業保持合理的負債結構，有利于房地產企業穩健發展。本文在分析房地產企業降低資產負債率的重要性基礎上，深入探討了房地產企業高資產負債率現狀及其成因，并針對性地提出了降低房地產企業資產負債率的對策建議。

關鍵詞：房地產企業;資產負債率;資本結構

房地產行業屬于資本密集型行業，資金投入大、生產周期長、資金回籠慢。房地產企業在購買土地時就需要融資，同時還需要支付土地費用、項目工程款，所以房地產企業資金占用量大、融資成本較高、財務風險較大，容易導致資金斷裂，甚至企業破產清算。但是，在長時間高速發展影響下，房地產企業往往盲目自信和樂觀，有時開發多個地塊，因此需要大量資金和資源來支持，不利于企業的長期發展，導致企業無法應對不利的經濟環境沖擊。

一、房地產企業資產負債率概念及降低資產負債率重要性

（一）房地產企業的資產負債率

資產負債率是負債總額除以資產總額，該財務指標是衡量企業償債能力和企業經營情況的重要指標。如果企業中長期負債占比較高，但是企業能夠產生穩定的現金流，那么就不會產生資金鏈斷裂;如果短期負債占比較高，企業會頻繁面臨到期還債壓力，一旦企業陷入僵局，會引起資金鏈斷裂等連鎖反應。

由于房地產行業的特殊性，企業一般不直接采用資產負債率這個指標來衡量企業債務。房地產公司衡量負債率的最重要兩個指標，一是凈負債率，凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/所有者權益，它是衡量企業長期償債能力的重要指標，以及企業破產清算時，所有者權益對債權人利益的保證程度;二是扣除預售款后的資產負債率，扣除預收款后的資產負債率=（總負債-預收賬款）/總資產，預收房款是反映房地產企業預售業績的會計科目，在資產負債表上屬于流動負債，因為負債中包括大量的合同負債，合同負債中的絕大部分是預收賬款，而預收賬款只有待竣工驗收交付給業主后才能轉為主營業務收入，因此在預售階段將預收賬款作為負債項目，計入到資產負債率分子，提高了資產負債率。

（二）房地產企業降低資產負債率重要性

房地產企業將資產負債率控制在合理范圍內，不僅可以增強企業的資本實力，而且還可以降低企業的融資風險，促進企業的高質量發展。

1.防范融資風險

近幾年，中央提出“去杠桿”和“房住不炒”政策，是為了使房地產企業進入穩定發展階段，穩定房地產市場，降低購房者壓力。同時央行為了防范系統性融資風險，優化企業債務結構，也基本上關閉了房地產行業的信托資金通道，這些都對房地產企業融資環境造成一定的影響。房地產企業需要投入大量資金，一旦資金流出現問題，不能及時償還到期債務，債權人將對企業面臨的債務風險承擔主要責任，從而減少對企業的投資，引發財務風險。

2.促進企業可持續發展

資金是房地產企業的血液，如果有源源不斷的資金流入，那么即使企業長期處于虧損狀態，也可以持續正常經營。房地產企業為了降低資產負債率，首先需要主動降低無效的有息負債，減少剛性兌付的壓力，其次需要提高企業的資金利用率，加快存貨周轉率，使企業獲得持續的經營性現金流入，維持企業的不斷發展。在融資大環境收緊的情況下，房地產企業需要及時收縮戰線，降低資產負債率，使企業健康發展。

二、房地產企業高資產負債率現狀及其成因

（一）房地產企業的融資現狀

房地產企業對外融資渠道主要包括債務融資和股權融資。而目前，房地產企業的債務融資渠道主要有銀行項目貸、房地產信托、發行公司債等。隨著房地產調控持續深入，國家供給側結構性改革持續推進，國家出臺相關調控政策，對房地產企業帶來了巨大的挑戰。首先，在國家去杠桿的基調下，宏觀信用偏緊，自有資金難以及時償還到期債務，將會影響債權人和投資者的信心，進一步影響企業再融資，使企業無法正常運營。同時，中央銀行也對銀行準備金進行調控，限制銀行放貸總額和放款用途，對房地產企業進行放款限制，造成房地產行業的金融市場緊縮，導致對企業的資金審核要求變高，使企業融資額度受影響，進而提高了企業的融資成本。其次，由于宏觀經濟不景氣，監管機構也加強了對房地產企業信托、發債融資的監管力度，造成房地產企業的融資渠道變窄，阻礙了正常融資活動，導致企業無法及時籌集資金償還到期債務。

（二）房地產企業高資產負債率原因

1.資金占用量大，回籠速度慢

房地產企業從競標成功、現場勘察、規劃設計到施工銷售，需要耗費大量時間、人力、物力，且資金耗費量大、周轉周期長。首先，房地產企業的流動資金大部分被項目套牢，沒有充足資金維持企業正常運營，僅靠企業的利潤留存，難以滿足企業對固定資產的投資需求，需要通過外部借款滿足企業日常生產經營。其次，房地產企業投資需求高于盈利能力，自有資金不足以保證項目運營，企業的經營積累更是難以支撐企業發展，導致融資過度依賴舉債，影響企業正常發展。房地產資產負債率比大部分企業要高，且資金占用量大、開發周期較長，從土地競標投入土地保證金到后來房產銷售的資金回籠，一般需要2～3年的時間。但隨著房地產企業的土地價格和建造成本不斷上升，導致企業資金匱乏，需要舉債經營。因為房地產企業資產負債率過高，使企業面臨融資壓力，不利于企業持續健康發展，所以房地產企業需要降低自身資產負債率，保障經濟穩定

增長。

2.企業盲目擴張

房產企業是高利潤行業，土地儲備的數量是業績的基石，企業為了滿足攀比心理，迅速做大做強、盲目擴張，與國家政策“房子是用來住的，不是用來炒”的觀念背道而馳。因為企業自身所擁有資本滿足不了擴張需求，需要依靠外部資金，而外部獲取的資金大都是舉債形式，容易導致企業引發財務危機，資金斷裂甚至破產清算，無法維持正常經營活動。首先，房地產企業一般是重資產經營，持有大量土地和商業地產，而土地又是企業的立身之本，企業想要持續運營，就要增加儲備土地、保證項目持續開工，通過購買土地到商品房的銷售來實現增值，然后利用盈利繼續購買土地、繼續建房賣房，如此持續循環反復，不斷獲取充足的營運資金。其次，房地產企業不注重品牌建設和配套服務的附加值創造，利潤增長點較低，導致企業發展速度較慢、資產運轉緩慢。

3.資金管理效率低

房地產企業資金管理效率過低會導致企業資產負債率不斷上升。第一，由于房地產企業對營運資產管理不力、資金使用率不高，使現金流無法滿足日常經營發展，所以企業需要依賴外部融資來維持運營，導致負債規模不斷增加，資產負債率不斷攀升。第二，房地產企業大都產業廣而不強，少量資本不匹配資產規模，且耗費大量資源維持運營，導致企業盈利能力不足，甚至虧損經營，難以償還到期的負債及利息費用。第三，房地產企業由于內部管理不科學、對資產負債率的監管不力，造成資金利用率過低、資金回報不足，容易導致房地產泡沫甚至崩盤。

4.融資渠道單一

相較于股權融資，債務融資不需要經過復雜的審批程序和證券發行程序，所以企業傾向于債務融資，可以快速獲得資金。因為債務融資速度快、審批程序簡單、融資成本低、又能實現抵消稅額，為企業降低稅負壓力，所以銀行項目貸是房地產企業的主要融資手段。隨著房地產行業的快速發展，以銀行貸款為基礎的融資方式，無法滿足房地產企業的外部融資需求。如果房地產行業出現嚴重的市場波動，就會出現嚴重的金融危機，甚至導致全國性的經濟衰退。同時單一的融資渠道會帶來不穩定因素，導致房地產企業面對融資風險，除了平滑還貸風險外，還需要在資本市場上用多種金融工具進行對沖。

三、降低房地產企業資產負債率的對策措施

（一）尋求股權合作，提升品牌價值

第一，房地產企業應結合自身實際，尋找資產雄厚的戰略合作伙伴，合作開發房地產項目，共同拿地、共同開發，做到資源共享、合作共贏，提升公司的核心競爭力。第二，房地產企業應培養優秀的運營團隊，深入了解客戶需求，明確企業產品定位，同時加大運營力度，創新營銷模式，推出如VR實景看房、線上平臺銷售等營銷新渠道，進而加快企業的庫存周轉和銷售回款。第三，房地產企業應引入優質合作伙伴，建立戰略伙伴關系，從土地供應端、開發建設端、客戶需求端，挖掘存量價值，加大研發投入，發揮自身品牌效益，提高競爭力，進行品牌輸出。第四，企業應減少土地商業地產持有量，將商業運營成熟后整體轉讓，進而減少重資產，向輕資產化轉型，提升企業自身質量，獲取穩定現金流。

（二）避免盲目擴張，推進穩健發展

1.提高財務人員意識

一方面，房地產企業應加強對財務人員責任意識灌輸，根據企業所在的經濟環境設定合理的資產負債率，應明確企業的財務目標定義為穩中有升，而不是一味擴大債務規模。另一方面，企業應緊跟國家政策指導，加強對預算人員的培訓力度，采取有效的激勵制度，使預算人員結合自身情況，多方位了解房地產企業預算管理政策，為企業提供優秀人才。

2.重視附加價值投入，加強公司品牌效益

隨著國家出臺有利于房地產企業的補貼政策，房地產企業應鼓勵創新建筑安裝技術，研發新型技術以降低成本，縮短建設周期，從而減少資金需求量。同時房地產企業應注重項目配套服務，尋找新的利潤增長點，關注資金收益和投資占比，提升公司品牌效應，通過加強企業運營管理，提升勞動生產率，盤活閑置資金。

（三）加速資金周轉，提高使用效率

1.建立資金中心，統一規劃

房地產企業應通過成立財務公司，歸集各分子公司資金，統一調配、統一支付，提高企業的資金使用效率，減少資金運營成本。因此企業可以通過加強集團資金管理，提高財務管理服務，實現降低現金資產存量，減少貸款總量的要求。第一，房地產企業應了解資金來源及去向，合理分配資金，確定資金分配重點，比如現有資金量、發展規劃等。在制定資金分配策略時，避免出現分配重點與企業發展方向相背離的情形，導致資金浪費或使用效率低下。第二，房地產企業首先應做好資金計劃，使融資進度與項目進度相匹配，避免資金分配使用不當，在購買之前先明確項目所需數量和金額，通過采購部門打包批量購買或生產，降低用工用料成本;其次在項目建成后，房地產企業還要派專門人員負責賬款催收，做好客戶信用管理工作，加速客戶交款和銀行按揭回款，使回籠資金投入下一個利潤增長點。第三，房地產企業應合理運用風險預警系統，重點監管企業大額或超預算的工程款支付節點。

2.加強信息化管理

房地產企業應引入信息系統手段，錄入企業資產負債情況，監控資產負債率，迅速找出問題，分析產生原因，采取有效措施。首先，企業應不斷完善風險預警體系，密切關注企業發展狀態，例如工期是否按時完成、工程質量是否有問題、銷售回款速度的快慢、受監管資金是否及時了解監管又投放到其他項目。其次，企業應利用關鍵點預測法，監控負債失控節點，提前制定好解決方案，將企業不可控損失降到最低。最后，企業還要注意監管范圍是否全面，在大數據的背景下，企業需要促進信息互通、資源共享、群策群力，分析出最有利于企業發展的籌資期限組合，平衡負債結構，助力房地產行業穩健發展。

（四）豐富融資渠道，降低負債比率

1.多元化、多方位融資方案

房地產企業應豐富融資渠道，如應收賬款保理、私募基金、房產信托、分離交易可轉債等各種融資方式，緩解企業資金壓力，降低企業融資成本，節約財務費用，將風險控制在可控范圍內，同時企業可以通過減少有息負債，借助自身品牌優勢，增加上下游往來賬款的商業信用負債，提高企業核心競爭力，特別是引入投資銀行、保險基金等機構投資者，借助他們的專業優勢和經營理念，提高企業經營管理水平，促進企業提升未來的長期價值。

2.增加權益融資

房地產企業應優化融資渠道，在不影響控制權、不影響決策前提下，采用股權融資。企業可以引入優先股或普通股的權益融資，這類融資由于無固定到期日，不用到期償還本金，所以不會有財務壓力和財務風險，可以促進房地產企業持續健康發展。此外，企業還可以使用權益性永續債，永續債的每個付息日，可以自行選擇是當期支付利息、還是延期支付，且不受遞延支付次數限制。永續債通常被視為股本，既可提高股本水平又不攤薄權益，又可以減少對債務融資依賴，減輕到期還款壓力，以防資金鏈斷裂。

3.資產證券化

資產證券化是創新的房地產融資工具，不僅要考慮適合證券化的基礎資產，還要考慮經濟、法律、技術等環境因素。第一，在當前房地產“去庫存”的基調下，通過資產證券化轉移非流動資產，分散固定資產風險，形成新的流動性機制，有利于房地產行業良性循環。第二，逐步推進房地產資產證券化，不僅可以改變房地產行業的融資狀況，而且可以幫助房地產企業降低成本，減少庫存和去杠桿化，促進我國房地產供給側結構性改革。第三，資產證券化也促進了我國的金融體制的改革和創新，將房地產市場與資本市場相結合，對豐富我國資本市場融資渠道具有重要意義，一方面有助于積累社會閑散資金，另一方面促進個人儲蓄轉向房地產投資，可以使廣大投資者分享房地產行業帶來的收益。

四、結束語

綜上所述，房產企業的資產負債率過高，會帶來企業償債風險，限制和阻礙企業穩定發展，影響對社會資本的良性運用。同時國家也希望房地產市場避免經濟泡沫化，降低購房者的購房壓力，促進房地產行業穩健發展。在過高的資產負債率環境下，房地產企業面臨諸多問題和挑戰，需要通過多途徑科學控制資產負債率。房地產企業可以通過尋求股權合作，提升品牌價值，提高穩健發展意識，重視附加價值投入，提高資本周轉率，豐富融資渠道，科學控制資產負債率，促進我國房地產行業的可持續健康發展。

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