住宅專項維修資金管理中存在的問題與對策研究

陳文勝

摘要：隨著中國經濟體制改革的不斷深入，市場經濟體制逐步建立，自1998年我國在全國范圍開始全面推行住房制度改革，廢除了過去計劃經濟體制下的福利分房制度，建立起符合市場經濟機制的住房體制，實現住房的商品化和社會化。改革后，城鎮居民以從市場上購買商品住宅的形式解決個人住房問題，商品住宅的產權歸城鎮居民個人所有，城鎮居民個人承擔商品住宅的維修保養。住宅專項維修資金對于保障居民權益，提高人民生活水平有著重要意義。鑒于此，本文通過部分實例，對住宅專項維修資金管理制度實施中存在的問題進行分析，并提出針對性建議，以期為相關單位提供參考借鑒。

關鍵詞：住宅專項維修;居民權益;住宅產權

目前，中國城鎮居民住宅私有化率已經達到了很高的水平，但城鎮居民住宅高度私有化后也帶來了一些新的問題，例如私有住宅維修等問題。計劃經濟體制下住宅是由國家福利分配給居民，住宅所有權歸國家，居民個人只繳納房租，國家負責房屋的維修。自1998年全面推行住房制度改革后，居民個人擁有住宅產權后，房屋在使用過程中發生維修時維修費用由居民個人承擔，但是居民個人所擁有的住宅只是某一住宅小區一個住宅樓內的一個住宅單元，許多設施設備是共用的，同時還存在著許多共用部位，為了解決共用部位共用設施設備維修問題，各地政府都出臺了住宅專項維修資金制度，通過一段時間的施行后發現現有制度存在一些問題，隨著居民住宅維修數量的日益增長，有些矛盾更加突出，所以及時總結以往的經驗和教訓，結合現階段的實際情況，預測未來發展趨勢，修改和完善住宅專項維修資金制度具有十分重要的意義。

一、加強住宅專項維修資金管理的意義

（一）住宅專項維修資金的概念

住宅專項維修資金制度是以1998年建設部和財政部印發的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》為依據建立的，該制度建立初衷是要解決居民私有住宅共用部位共用設施設備出現損壞或故障時，誰承擔維修義務及需要個人承擔維修費用時資金來源問題，是一項國家進行住房制度改革，推行居民住宅由原先國家福利分配公有產權住宅為主，向現在居民個人按市場價格購買私有產權住宅為主制度改革的配套措施。

（二）加強住宅專項維修資金管理的重要性

1.有利于保障居民住宅得到及時維修

由于中國土地管理制度、居民的生活習慣等國情，中國城鎮中的居民住宅基本上是以集中連片，多層或高層住宅為主。通常，居民個人的住宅只是整棟住宅樓的一部分，整棟樓里的各種設施相互連通，同時共用著小區的各種生活設施，當整棟樓的共用部位和各種共用設施設備需要維修時，需整棟樓或相關區域內的居民共同承擔維修費用，為了應對上述特點，我國建立了住宅專項維修資金制度。通過加強住宅專項維修資金管理，有助于解決維修資金的來源問題，確保了居民住宅在建成后相當長時期內的正常使用，是居民住宅的“養老金”。當居民住宅出現問題需要維修時，可以通過維修資金進行解決，從而保障了居民權益。

2.有助于規范住宅維修資金的安全完整

住宅專項維修資金屬于重要的公共資金，對于這一重大民生資金安全性的管理顯得尤為重要，住宅專項維修資金管理制度的建立，對住宅專項維修資金的交存主體、交存標準、交存的時點、存儲方式、使用和監督做出了明確規定，有助于改變以往標準不統一、資金歸集不到位、使用不規范、信息不透明、監管不到位的混亂局面。加強住宅專項維修資金的管理，可以確保資金的安全完整，使住宅小區內的共用部位和共用設施設備能夠及時得到維修，解除廣大業主的后顧之憂，促進社會的和諧穩定。

3.有助于提高單位內部管理水平

住宅專項維修資金管理是一項復雜和龐大的管理工程，無論從資金的歸集、存儲、保值增值，還是住宅維修時資金使用申請劃撥、完工后結算分攤等環節，對維修資金的管理者的管理能力有很高的要求。制定完善的管理制度，細化工作標準，有助于提高工作效率，提升資金的使用率，降低使用成本。住宅專項維修資金管理制度中還明確規定了信息公開制度，通過信息的定期公示，調動了廣大業主參與資金的管理，堵塞漏洞，從而促進了資金主管單位內部管理水平的提升。

二、住宅專項維修資金管理現狀及存在的問題

住宅專項維修資金制度是繼住房公積金制度出臺后的又一項重要制度，是深化住房制度改革取得成功的保障。目前，我國的住宅專項維修資金制度已基本覆蓋了全國的各個城鎮，各省市結合當地的實際情況，出臺了各具特色的住宅專項維修資金制度，住宅專項維修資金歸集的規模日漸龐大，截至2021年上半年，北京、天津、上海、深圳等大城市住宅維修資金歸集金額都已達數百億元，個別城市很快就會達到千億元，全國的住宅專項維修資金已累計形成了上萬億的規模，并將在今后很長一段時間內持續增長。各省市的住宅專項維修資金管理機構各不相同，有專管機構和代管機構，管理模式也千差萬別，住宅專項維修資金歸集模式雖已初步建立，但在資金的使用、保值增值和監管上還處于起步的探索階段，還沒有形成一套既簡便又行之有效的辦法。目前，住宅專項維修資金管理模式的弊端主要體現在以下幾方面：

（一）管理機構不明確

現有法律法規都在住宅專項維修資金的歸集、管理和使用等方面做出了明確規定，但沒有就住宅專項維修資金的管理機構做出明確的規定。目前，各省市對住宅專項維修資金管理機構的設立及隸屬關系，人員及經費來源等方面的規定和做法各不相同，有的是獨立常設機構，有的是代管機構，有的機構有專職人員和專項經費來源，有的機構則沒有，這樣容易造成職責不清，各項管理工作不到位，出現問題不能及時解決，對該項工作開展長期規劃的積極性不高。尤其是代管的機構，極易出現住宅專項資金被借用或挪用的現象。

（二）交存主體存在不合理現象

現有的住宅專項維修資金交存的主體大致分為兩種方式，一種是業主為唯一交存主體，業主按一定比例交存自己所購買房屋的首期住宅專項維修資金，例如北京市。另一種是開發建設單位和業主同為交存主體，分別按一定比例各自交存每一套房屋的首期住宅專項維修資金，開發建設單位交存的住宅專項維修資金歸業主所有。例如天津市。第二種方式是目前大多數省市所采納的，但這種模式在實際操作中會出現諸多弊端，由于我國普遍采取的期房銷售制度，從房屋銷售到竣工交付業主再到辦理產權證是一個漫長的過程，期間會發生開發建設單位經營不善資金困難甚至破產倒閉的情況，還有就是由于債務糾紛房屋被法院查封拍賣，競拍人購買拍賣房屋后就會出現開發建設單位交存主體消失或不履行交存義務尷尬局面，甚至還會出現業主要求住宅專項維修資金管理部門承擔追繳開發建設單位欠繳住宅專項維修資金的責任。

（三）資金的管理方式不合理

2008年2月1日，原建設部和財政部頒布實施了《住宅專項維修資金管理辦法》，辦法中規定，業主大會成立后，應當按照規定程序劃轉業主交存的住宅專項維修資金，這種做法的好處是業主的錢由業主自己管理，提高了業主的參與物業管理的積極性，但該種做法的弊端首先難以保障住宅維修資金的安全和有效的使用，因為業主大會制度是隨著住房制度改革而誕生的一項新制度，還處于一種探索階段，它的執行機構是業主委員會，成員也都由小區業主擔任，現階段新建住宅小區要想及時召開業主大會，選舉產生業主委員會還是一個普遍的難點。由于各種原因，擔任業主委員會委員的業主穩定性不夠，經常會產生變化，所以住宅專項維修資金劃歸業主管理后，難以保障維修資金的安全和高效利用，同時住宅專項維修資金是一項長期的制度，涉及資金的存儲，存儲利息的計算和分攤，使用資金的劃撥及分攤，這些工作既繁瑣又專業性較強，要想管理好本小區的住宅專項維修資金就需要聘請專業的財務管理人員，從而增加了小區的管理成本。其次是資金分散管理后不利于資金的保值增值，因為現在住宅專項維修資金的增值來源主要還是銀行儲蓄利息，集中管理才會有規模效應，才有利于從銀行得到較高的利息收益，才能最大限度地保障廣大業主的權益。

（四）缺乏穩定的資金來源

住宅專項維修資金設立的初衷，就是要解決住宅共用部位共用設施設備發生維修時資金來源問題，當住宅維修需要支出較大金額時，由于每一套住宅按照政府規定在建成交付使用時，都交存一定金額的首期住宅專項維修資金，所以居民在支付維修費用時不會有過多的經濟負擔，進而影響共用部位共用設施設備的維修。從全國各地方政府出臺政策執行情況來看，新建住宅在交付使用前，一次性交納一定金額的首期住宅專項維修資金執行落實的較好，但隨著住宅使用時間的增加維修費用會越來越多，當每一套住宅專項維修資金賬戶結余資金越來越少，出現了政策規定的業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交的情況時，現在還沒有一個省市有切實可行的措施完成補交。例如：天津市，截至2021年9月，已經有數萬套住宅因發生維修支出，賬戶余額已低于建立之初金額的30%。這種情況會隨著時間的推移越來越普遍，如何補交、采用什么方式補交、補交的金額如何確定，如果不能很好及時地解決這些難題，就不能保證住宅專項維修資金長期良性循環，甚至出現住宅專項維修資金制度無法執行

的情況。

（五）缺乏有效的保值增值手段

2008年2月1日，原建設部和財政部頒布實施了《住宅專項維修資金管理辦法》，根據規定，住宅專項維修資金結余金額只允許購買一級市場新發行的國債，但出于安全的考慮，各省市住宅專項維修資金都是通過投資于銀行不同期限儲蓄的方式來實現資金的保值增值，此種方式雖然最大限度地保證了資金的安全性，降低了資金增值管理的難度，但是沒有充分利用該項資金數額巨大且沉淀時間較長的特性，最大限度地實現資金的增值，當前住宅專項維修資金每年的增值收益率平均不足3%，從貨幣的時間價值來看，我國正處于一個經濟長期向好的趨勢，每年都會保持一定的通貨膨脹率，如果我們不重視這個問題，從長遠來看住宅專項維修資金存在貶值的風險。

三、完善住宅專項維修資金管理的對策建議

（一）設立專職的管理機構

國家應該提高對住宅專項維修資金制度的重視程度，從法律法規上明確住宅維修資金管理部門的法律地位和法律責任，設立獨立的管理機構，加大對該制度的研究，借鑒國外的管理經驗，不斷完善相關的管理措施，使之更符合中國的國情。住宅從建成使用到喪失使用功能是一個短則幾十年，長則上百年的漫長過程，要轉變當前重視開發建設，輕視維修養護的觀念，盡早謀劃，在未來大量住宅進入維修養護高峰期前做好制度上的安排，從而保證住房制度改革的順利進行，讓百姓安居

樂業。

（二）明確住宅專項維修資金的交存主體

國家可以明確業主是交存住宅專項維修資金唯一交存主體。一是可以在業主中樹立起購買自有產權住宅就要承擔今后住宅維修費用的觀念，由于中國進行住房制度改革前實行幾十年福利分房制度，人們習慣于需要維修時找政府不愿承擔維修費用。二是避免住宅專項維修資金交存過程中出現法律糾紛。我國商品住宅銷售現在普遍采用期房預售制度，開發商在房屋建成之前就已經取得全部銷售房款，而按照國家規定房屋交付使用時才交存維修資金，如果只是業主作為唯一交存主體，就避免了實際交存時出現其他交存主體不存在或沒能力交存的糾紛。

（三）對住宅專項維修資金實施統一管理

國家可以將住宅專項維修資金由政府下屬的專門機構統一管理。通過統一管理，有助于資金的安全度更高。政府管理機構屬于第三方代管機構，可以保證資金的安全，同時便于監管資金的使用情況。通過集中管理，統一會計核算，可以最大限度地降低管理的財務成本。此外，實施統一管理后可以更好地發揮大額資金的優勢，可以向銀行爭取更高的存款利率，極大地提高住宅專項維修資金的增值

收益。

（四）制定長期有效的資金來源渠道

為了住宅專項維修資金有穩定的資金來源渠道，要盡快出臺具體的續交方案，建議從以下兩個方面解決：一是借鑒國外的經驗，國家出臺相關的法律，明確業主每年向自己的住宅專項維修資金賬戶交存一定金額的維修資金。二是從住房公積金賬戶向住宅專項維修資金賬戶劃轉一定金額的維修資金，因為住房公積金條例規定，住房公積金可以用于住房的大修，所以，凡是業主有住房公積金賬戶的，自購買房屋交付使用之日起，每年從住房公積金賬戶扣繳一定金額的住宅專項維修

資金。

（五）引入專業機構實現多渠道的保值增值

每一條住宅專項維修資金從交存到發生第一次使用有一個很長的停滯期，因為住宅從建成交付使用，共用部位和共用設施設備根據相關規定有一定時間的質保期，只有質保期結束后再發生維修費用才允許申請使用住宅專項維修資金，這期間該筆資金會沉淀相當長時間，金額巨大，以天津為例，從2003年開始全市交存住宅專項維修資金，截至2021年8月，全市共累計交存 662.97億元，而同時期維修資金累計使用僅有17.62億元，這些資金一直存儲在銀行，只能獲得有限的銀行儲蓄利息。如果國家在法律法規上借鑒社保基金的管理模式，允許引入專業投資機構進行有效投資，將明顯提高該項金額收益率，從而大大延緩住宅專項維修資金使用殆盡的進度。

四、結束語

住宅專項維修資金管理辦法是一項利國利民的重要制度，該項制度是否符合中國的國情，是否能順利貫徹落實，直接關系到國家房地產政策改革的成功，同時也關系到老百姓千家萬戶的切身利益，是關系到國家經濟繁榮發展，百姓安居樂業的大事，所以要及時研究政策執行中遇到的各種問題，總結經驗，對一些好的做法要優化提高，對一些不符合實際的做法要及時加以修正，要未雨綢繆，不斷完善改進，使之成為一項重要的利民政策。

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