房地產(chǎn)又“行”了嗎

張程

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭 （圖/IC photo）

臨近2021年年末，A股壓抑已久的房地產(chǎn)板塊大漲引人注目。甚至在A股的帶動(dòng)下，港股房地產(chǎn)板塊也一同走強(qiáng)，出現(xiàn)深港房地產(chǎn)指數(shù)領(lǐng)漲港股的情況。在2021年房企債務(wù)危機(jī)頻發(fā)的背景下，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)這樣的強(qiáng)勢(shì)上漲實(shí)屬罕見(jiàn)。有券商研究報(bào)告認(rèn)為，2022年行業(yè)將迎來(lái)新起點(diǎn)，此前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售、交付和開(kāi)發(fā)投資可能過(guò)分悲觀。有分析觀點(diǎn)認(rèn)為，“房地產(chǎn)不景氣的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去”，在政策和資金的雙重加持下，地產(chǎn)股在2022年初將再次扮演救市的角色。

從消息面來(lái)看，2021年底發(fā)布的穩(wěn)、保政策多半與房地產(chǎn)相關(guān)。如央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)通知，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持。又比如南京、上海等主要城市的貸款額度開(kāi)始寬松，部分銀行放款速度加快，這無(wú)疑對(duì)地產(chǎn)交易是正面促進(jìn)。然而需要注意的是，政策層面對(duì)于房地產(chǎn)的主基調(diào)并未發(fā)生改變，2021年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表述仍然是堅(jiān)持“房住不炒”。雖然2021年12月份的LPR利率調(diào)整，但僅下調(diào)1年期的短期利率，而5年期中長(zhǎng)期利率并未變動(dòng)，表明此次調(diào)整著眼解決企業(yè)可能遭遇的短期流動(dòng)性問(wèn)題，并非針對(duì)中長(zhǎng)期按揭貸款。這也意味著“房住不炒”依然是大方向。

2021年12月20日，黑龍江省人民政府官網(wǎng)發(fā)布了一則《省住建廳召開(kāi)調(diào)度會(huì)議，部署全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)工作》的消息，提到要多措并舉促銷(xiāo)，落實(shí)各類(lèi)購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，有效激發(fā)群眾購(gòu)房需求，釋放消費(fèi)潛能等會(huì)議精神。

雖然該條消息僅僅一天后就從黑龍江省人民政府官網(wǎng)上消失了，但是依然引起了廣泛的關(guān)注。

黑龍江“沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)”的背后是該省房地產(chǎn)交易的萎縮。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1—11月，黑龍江省商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額累計(jì)同比分別下降9.0%和18.3%，而全國(guó)分別增長(zhǎng)4.8%和8.5%;價(jià)格方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，省會(huì)城市哈爾濱近兩年來(lái)新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降，年內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)回落，2021年1-11月新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌1.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度偏低，在一定程度上拖累了土地成交規(guī)模和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。其中，2021年1—11月，黑龍江省住宅用地供應(yīng)和成交規(guī)模同比分別下降48%和61%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降3.5%。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《31省份房地產(chǎn)行情報(bào)告》也顯示，2021年前11月，黑龍江商品房成交金額同比增速為-18%，商品房成交金額同比增速在31省份中排名第29位，僅比云南和青海兩省壓力略小。

早在2021年10月，哈爾濱市就已經(jīng)出臺(tái)了扶持類(lèi)政策，對(duì)人才和新市民的首套購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼，并放寬二手房公積金貸款年限。事實(shí)上，黑龍江并不是近期首個(gè)提出購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠措施的地方。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年11月以來(lái)，全國(guó)已有蕪湖市、武義縣、桂林市、衡陽(yáng)市、晉江市等超過(guò)16個(gè)市縣出臺(tái)鼓勵(lì)性購(gòu)房政策，包括購(gòu)房券、購(gòu)房補(bǔ)貼、消費(fèi)券補(bǔ)貼、購(gòu)房契稅補(bǔ)貼等。

2021年12月8日—10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議提出，要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。“支持合理需求”及“良性循環(huán)”為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政治局會(huì)議在過(guò)去5年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域第一次使用這種提法，被市場(chǎng)解讀為積極信號(hào)。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)后，多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)促進(jìn)政策，對(duì)不同群體進(jìn)行定向補(bǔ)貼。比如，2021年12月13日，安徽省蕪湖市發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈蕪湖市青年英才購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)施細(xì)則〉的通知》。其中提出，對(duì)符合條件的青年英才發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，在蕪湖市市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房，可以給予購(gòu)房款最高10%的補(bǔ)貼。浙江省武義縣為了吸引并留住新居民，也積極制定政策，首創(chuàng)新居民購(gòu)房券獎(jiǎng)勵(lì)。去年12月12日，浙江省武義縣人民政府在官網(wǎng)發(fā)布了《武義縣民營(yíng)工業(yè)企業(yè)新居民購(gòu)房券實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，明確提出，該縣納稅雙百中的民營(yíng)制造業(yè)企業(yè)外來(lái)員工，滿足一定條件后，可以申領(lǐng)購(gòu)房券，每張購(gòu)房券可兌換一定額度的購(gòu)房補(bǔ)助，民營(yíng)工業(yè)企業(yè)新居民購(gòu)房券補(bǔ)助資金從土地出讓金凈收益中按一定比例計(jì)提。據(jù)武義縣人社局介紹，該縣首創(chuàng)民營(yíng)工業(yè)企業(yè)新居民購(gòu)房券獎(jiǎng)勵(lì)政策，外來(lái)員工及其配偶在該縣所購(gòu)首套住房，購(gòu)房補(bǔ)助額度為3萬(wàn)元。2021年12月10日，晉江市在第五屆海峽菁英人才節(jié)暨“益企創(chuàng)”主題月開(kāi)幕式上，率先在全省縣域發(fā)布《“十四五”人才發(fā)展規(guī)劃》和《碩博人才倍增行動(dòng)方案》。在一次性安家補(bǔ)助或購(gòu)房補(bǔ)貼方面，醫(yī)療衛(wèi)生單位、中小學(xué)校（含中職學(xué)校）、高校和國(guó)有企業(yè)全日制博士，對(duì)簽訂連續(xù)5年服務(wù)合同的給予一次性高校安家補(bǔ)助最高50萬(wàn)元。新引進(jìn)的非醫(yī)療衛(wèi)生單位、中小學(xué)校（含中職學(xué)校）、高校和國(guó)有企業(yè)全日制博士給予購(gòu)房補(bǔ)貼最高100萬(wàn)元。

除了以“人才引進(jìn)”為主題的購(gòu)房補(bǔ)貼政策外，還有城市為鼓勵(lì)生育“三孩”而推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

2021年12月7日，據(jù)海安發(fā)布消息，江蘇省海安市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改善居住條件的暫行辦法》并于近期實(shí)施。

該政策為海安市常住居民二孩、三孩家庭提供了購(gòu)房?jī)?yōu)惠。子女未滿18周歲（截至2022年2月28日）的二孩、三孩家庭，購(gòu)房時(shí)憑戶(hù)口本或出生證明，在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優(yōu)惠。

當(dāng)然，這些地方政府的調(diào)控政策符合“因城施策”的總體方針，也是根據(jù)實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出的合理調(diào)節(jié)。需要注意的是，雖然有很多地方開(kāi)始“救市”，但是房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位已經(jīng)發(fā)生變化。

過(guò)去一段時(shí)間，一些房企債務(wù)危機(jī)接連爆發(fā)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂。針對(duì)這一問(wèn)題，2021年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，該通知的一大看點(diǎn)就是，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)一些出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。值得注意的是，被兼并收購(gòu)的對(duì)象應(yīng)為項(xiàng)目而非企業(yè)股權(quán)。從這些特點(diǎn)可以看出，政策救市的目的很明顯，就是要化解風(fēng)險(xiǎn)，而不是將房地產(chǎn)提到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要位置。

一段時(shí)期內(nèi)，以房地產(chǎn)行業(yè)為代表的大基建行業(yè)，是拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。但在能耗雙控政策下，工業(yè)制造增長(zhǎng)趨緩，以及疫情持續(xù)擾動(dòng)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。

經(jīng)濟(jì)下行壓力大是國(guó)家出臺(tái)一系列穩(wěn)增長(zhǎng)政策的重要原因，并不意味著房地產(chǎn)可以回到以前大水漫灌的時(shí)代。從2021年12月份的LPR降息來(lái)看，此次降息只對(duì)1年期的LPR（貸款基礎(chǔ)利率）報(bào)價(jià)進(jìn)行降息，而5年期的LPR卻沒(méi)有變化。需知1年期的LPR主要針對(duì)企業(yè)貸款，而5年期的LPR才是主要與房貸利率相關(guān)。并且，此次1年期的LPR降息幅度也較小，僅僅降低5個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，為企業(yè)融資紓困才是此次LPR降息的主要目的。

在2021年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“穩(wěn)”字成為最大主題，“穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)”是基本基調(diào)，但同時(shí)，“房住不炒”依然出現(xiàn)在了會(huì)議報(bào)告中。這已經(jīng)充分表明了中央對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度很堅(jiān)定。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年市場(chǎng)化的發(fā)展，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展曾經(jīng)起到了非常重要的作用，其龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供了民生就業(yè)，其背后的資產(chǎn)更是在金融系統(tǒng)中牽一發(fā)而動(dòng)全身。但是房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利，國(guó)家需要擺脫對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)單一的路徑依賴(lài)，尋找新的發(fā)展引擎。高科技制造業(yè)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等才是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)方向。