臨空12 號地塊項目綠化景觀設計及開發建設模式創新研究

張瑛

（上海虹橋國際科技產業聯合發展有限公司，上海 200335）

1 引言

根據《上海市街道設計導則》（滬規土資政〔2016〕815 號）的規定（以下簡稱“815 號文”），為了更好地落實以人為本的科學發展觀，加強街道設計，促進交通有序，提升城市品質，保障交通有序，要求各相關單位充分認識加強街道設計的重要意義、加強多方協同作用和公眾參與[1]。

街道空間連接了工作、生活、休閑等各類城市地點，也串聯了城市廣場和各商業開發地塊的廣場綠地等重要空間，安全宜人的空間既可以促進人們選擇綠色出行、激發街區活力，又能提升沿線地塊的商業價值，極大地調動了地塊開發單位的積極性和參與性。因此，涌現出了一些在空間設計、交通設計、建設機制、資金保障等方面進行實踐和探索的案例[2]。

2 項目概況

臨空12 號地塊科研和辦公項目位于上海市虹橋臨空經濟園區內，鄰近虹橋交通樞紐，區域優勢極為便利。項目旨在打造長寧新門戶形象，創立科技前沿新陣地，以TMT 為引領，重點打造人工智能、互聯網+生活性服務總部經濟。

12 號地塊南臨北翟路、北接通協路、東至協和路、西鄰廣順北路，用地8.63×104m2，總建筑面積448 558 m2，地上建筑面積256 448 m2，由8 棟6～9 層科研和辦公建筑、1 棟3 層文體中心組成；地下共3 層，建筑面積192 110 m2，設置有商業下沉廣場、設備機房及停車位。12 號地塊地面綠化面積為21 138m2，屋頂綠化面積9 560 m2（見圖1），2021 年，項目啟動了綠化景觀一體化設計，內容包括地塊內部綠化、地塊東側協和路人行道和地塊南側北翟路道路防護綠帶（見圖2）。

圖1 12 號地塊總平面

圖2 12 號地塊綠化景觀設計鳥瞰圖

3 景觀設計創新

3.1 設計理念

3.1.1 多維度綠洲

項目在不同的空間尺度上為人們提供了不同層次的綠化，如屋頂綠化、陽臺立體綠化、地面道路和廣場綠化、下沉庭院，創造出豐富的、互動休閑的社區活動空間，使人們在現代激烈的競爭環境中仍然擁有一片寧靜綠洲。

3.1.2 WELL 健康社區

在后疫情時代，員工對于辦公環境的安全性有極高的要求。WELL 社區打造具有包容性、融合性及彈性的社區，從而把健康與福祉在人們生活、工作的室內環境向外延伸、進入人們賴以生存的公共空間。

3.2 設計方案

3.2.1 多層次的綠化，滿足不同使用人群需要

1）屋頂綠化——社區或本幢建筑的使用者

項目緊鄰虹橋機場，從飛機起飛到降落都可以看到屋頂風景，成為社區獨特的空中地標。種植常綠景天科植物，耗水量少、低維護、大幅度地降低社區的熱島效應，從而降低能耗。

2）立體綠化——建筑本樓層的使用者

每幢建筑都有凹形的景觀陽臺，為各層辦公場所提供休息交流的機會，保證了不同人群在不同時間段的使用需求，實現休息空間的易達性、可能性和靈活性，同時還可以欣賞城市以及社區景觀，形成獨特的陽臺景觀。

3）地面綠化——城市和社區的使用者

項目地處長寧區交通門戶區域，不但要打造城市形象，還要創造社區舒適的活動空間。通過將自然的地貌植入城市混凝土空間，規劃地塊外部互動綠帶、地塊內部景觀使得城市和社區的人員都可以感受到無所不在“城市綠洲”。

4）下沉廣場——城市和社區的使用者

打造多個、間隔的自然光線充足、通風良好的開敞式下沉廣場，提供小型空間、中型聚集空間、大型聚集空間以及商業外擺空間。下沉廣場庭院優選落葉喬木、使空間敞亮；選擇氣味芬芳的植物，改善下沉庭院空氣質量。

3.2.2 綠色智慧技術的應用

1）海綿城市技術

采用屋頂綠化、透水鋪裝、下凹式綠地、雨水收集等系統，社區能夠像海綿一樣，在使用環境變化和應對自然災害等方面具有良好的“彈性”，下雨時吸水、蓄水、滲水、凈水，需要時將存蓄的水釋放并加以利用，可以有效地節省自來水資源[3]。

2）智能景觀技術

項目采用智慧路燈系統，利用太陽能并結合市周邊光線環境及人流實現燈光亮度的自動調節，打造環保和宜人的環境；采用物聯網智能灌溉系統通過相關App 遙控澆水；項目還在綠帶中設置智能運動裝置，吸引人們參與到健康運動中。

4 開發模式創新

項目一體化綠化景觀開發建設，范圍包括地塊綠化、市政人行道、道路防護綠帶等，以加強城市設計與地塊設計的融合，合理確定區域公共空間的功能和形態，構建和諧街道環境。

4.1 紅線外北翟路25 m寬的防護綠帶——BOT模式

項目南面是城市防護綠帶，寬度25 m，長度約400 m。規劃部門在12 號地塊土地出讓前就征詢了綠化市容管理局的意見，要求由12 號地塊的開發單位結合周邊環境和地塊設計，對防護綠帶進行優化提升。12 號地塊開發單位根據防護綠帶的功能要求，制定了種植大樹、建設隔音幕墻、建筑外遮陽等策略，以保持區域空氣質量和環境噪聲處于健康水平，還在綠帶設置了籃球練習場和環通的健身步道（見圖3 和圖4），與地塊內部的文化體育中心互為補充，讓更多的人參與到健身活動中。開發單位與綠化市容管理局積極溝通，希望就防護綠帶簽訂BOT（建設-運營-移交）協議，對地塊內外的體育設施集中運營、高效使用，實現全民健身。

圖3 25 m防護綠帶平面和動線

圖4 25 m防護綠帶效果

4.2 紅線外協和路人行道與地塊廣場的一體化建設模式

通常，地塊紅線內外的建設主體是不一樣的，地塊開發單位完成紅線內的開發建設，地塊紅外的人行道屬于市政設施，由政府部門負責建設和維護管理，比如，人行道鋪裝、行道樹、路燈、垃圾箱，以及人行道下敷設的各類市政管線。這樣的操作模式，優點是職責明晰，日常管理方便；缺點是紅線內外區域塊各自為政、城市界面割裂，人行道千條一面，沒有標識感，并且人行道和非機動車道并行，容易引起交叉沖撞。

鑒于此，12 號地塊項目的地塊廣場和市政人行道進行一體化建設：人行道和非機動車之間設置靈活的隔離綠帶，安全性更高；地塊商業廣場結合人行道設計，商業外擺的范圍也會寬敞和靈活。

5 挑戰和解決方案

5.1 主要挑戰——協和路市政人行道

以上的開發模式創新中面臨的最大挑戰是12 號地塊內部12m 寬綠化廣場與協和路人行道一體化開發，涉及的范圍和面積不大，卻集中反映了城市運營中多線管理出現的瓶頸問題。

5.1.1 項目建設的不同類型和主體

12 號地塊項目由地塊開發單位申請立項和報建，人行道則是由區發改委立項，區建委和綠化市容管理局作為建設方申請辦理人行道和行道樹建設手續。不同的申報主體之間需要協調所匹配的預算以及建設手續的同步性。

5.1.2 市政管線單位的協調

項目開工前都會召開管線會議，征詢上下水、強弱電、燃氣等市政管線單位的管線保護意見。在市政人行道下敷設地下管線時，其上面不允許種植綠化，因為這樣不利于管線檢查和修理。根據排查，協和路人行道距離側石1.5 m 處有架空線落地的6 孔電纜，該區域原則上不允許設置綠化。

5.1.3 人行道建設及養護預算

通常情況下，市政人行道預算是基于透水磚作為鋪裝材料，投資額確定后，在后期實施時將嚴格控制。如果換成與地塊廣場一致的石材等材料，就會突破預算限額，調整預算程序復雜而漫長。即使預算可調，在日后使用出現損壞時，也沒有足夠的資金維護石材成本而影響品質。

5.1.4 城市運營和安全管理職責劃分

根據城市管理規定，地塊內外管理范圍是以紅線為劃分依據，紅線以內由地塊開發單位委托物業公司進行管理，地塊紅線以外的區域由政府部門管理，比如，當地派出所負責治安管理，區市政工程管理中心負責市政設施維護，包括路燈、非機動車停車帶和共享單車的停車帶。但是經一體化設計的成片綠化、市政設施都會跨越紅線內外，此時，地塊開發單位和屬地派出所、區綠管中心和區市政工程管理中心就很難劃分安全管理及養護界面。

5.2 解決方案——協和路一體化設計建設

根據815 號文的精神，區規劃部門牽頭，建立多方協調機制，加強交通、交警、綠化市容等管理部門在規劃、工程設計環節的協調溝通，加強城市設計與交通設計的融合，并鼓勵地塊開發單位積極參與[2]。經各方充分溝通后，達成以下共識。

5.2.1 多方征詢、確定一體化設計方案

由12 號地塊開發單位負責地塊和協和路人行道一體化設計，內容包括：綠化種植、道路廣場鋪裝、景觀雕塑、景觀家具、非機動車、共享單車外賣和快遞車輛停靠點等，并嚴格按照管線單位的要求，在人行道范圍內的地下6 孔架空線電纜檢查井的上空不設置綠化，確保設施安全、便于維護管理。人行和非機動車以綠化隔離，安全性更高，地塊內部的商業廣場和人行道一體化設計，更加靈活和寬敞。經區規劃部門征詢市規劃部門和設計專家意見，并組織區交警、建委、綠化市容等部門討論后確認設計方案（見圖5、圖6）。

圖5 協和路12 m寬綠化廣場和人行道一體化設計分析

圖6 協和路綠化廣場和人行道設計效果

5.2.2 落實資金投入和建設手續辦理

12 號地塊開發單位和區建委和綠化市容單位簽訂代建協議，負責協和路人行道的投資，在建委和綠化市容單位的配合下完成項目立項、建設手續辦理。項目竣工并驗收合格后，向建委和綠化市容部門移交，并按人行道鋪裝和綠化建設投資額的一定比例留出備品備件費用，作為專款進行運營維護。運營若干年，專款賬戶使用為零時，由區財政列支預算解決后續維護費用。

6 結語

這個項目對設計理念、設計方案以及開發模式都進行了創新實踐，旨在打造綠色、活力、安全、智慧的城市街區環境。

在設計上充分體現城市綠洲的理念，讓城市的人、社區的人體驗“共享”“包容”“高效”的文化氛圍。在開發模式上，是基于目前政府管理條線劃分下的一種有限的創新，嘗試從“道路紅線管控”向“街道空間管控”轉變，這種模式對于城市生態發展、綠色出行、街區活力具有顯著積極的作用，也是未來城市設計的發展方向。當然，項目在具體實施過程中一定還會遇到各種各樣的問題，仍需要各部門協調解決，及時總結經驗，從而摸索出一套合理、合規、操作性強的城市街區管理導則。