綠城中國兩位數高增長背后　質量問題、高拿地成本“埋雷”

近期，在港股上市的綠城中國發布2021年年報。從業績表現上來看，綠城中國實現收入1002.4億元，同比增長52.4%;股東應占利潤44.69億元，同比增長17.7%;合同銷售額3509億元，同比增長21%。無論是收入、歸母凈利潤、還是合同銷售額，綠城中國都以兩位數的增長速度遠超大多數房企。綠城中國的股價也在本周三創出歷史新高。

然而《紅周刊》發現，綠城中國高增速的背后，也給自己留下了不小的隱患：一方面，結轉成為收入的樓盤項目屢屢被業主反映存在質量問題;另一方面，大規模拿高價地，也大幅推高了公司的拿地成本，無形中加重地塊的后續開發難度。

交付面積大規模增加交付項目質量問題頻頻被質疑

2021年，綠城中國旗下的杭州桂語朝陽、北京壹亮馬、德清觀云小鎮、余姚桂語蘭庭、溫州鳳起玉鳴、青島理想之城、南通誠園、天津誠園、成都鳳起朝鳴、濟南玉蘭花園等樓盤項目陸續交房，合計交付銷售面積438.54萬平方米，較2020年的291.44萬平方米大幅增長（見表1）。

而伴隨交付面積的增長，2021年綠城中國收入也隨之水漲船高。據年報數據，物業銷售貢獻了綠城中國總收入近9成。2021年，公司實現物業銷售收入897.55億元，較去年同期的573.34億元，同比增長56.5%。

2021年綠城中國業績的出色表現主要受益于樓盤的大批交付，而這或許和綠城中國周轉速度的提升存在一定關系。中信證券研報指出，2021年綠城從拿地到開工、開盤、交付的周期分別為4.3個月、7.3個月和30.1個月，同比平均提速6%。

不過值得關注的是，《紅周刊》發現，綠城中國在年報中提及的部分交付項目也是業主投訴較多問題的項目。

比如，貢獻了綠城中國5.6%物業銷售收入的杭州桂語朝陽。2021年8月，杭州桂語朝陽進入交房階段，不過有業主在收房時發現，交付項目存在玻璃破裂、墻紙起皮脫落、室內石材開裂等諸多問題，更有業主在業主群內表示，“承諾4500元/平方米的精裝修標準（讓人）大跌眼鏡”。

其實，早在該小區交付前，就有業主發現問題，并向相關部門反饋表示，小區存在偷工減料、施工質量較差等問題，上述問題又具體體現在“高層區域外立面墻面存在不平整、鼓包、剝落、線條彎曲”“小區混凝土路面開裂”“地下車庫滲水漏水嚴重”等。

彼時，杭州相關部門回復表示，“涉及其他質量缺陷問題，我局質監部門已要求開發公司立即落實專人處理此事，對現場確認存在的質量問缺陷問題盡快完成修復。”不過，從交付后業主的反饋情況來看，成效并不明顯。

杭州桂語朝陽交付所出現的情況并非個例，《紅周刊》發現，貢獻了綠城中國2.6%物業銷售收入的天津誠園也遭到了業主投訴。2021年10月底，天津誠園二期進入交房階段。然而11月末，有業主在領導留言板投訴表示，自己所購買的天津綠城誠園二期宸塘錦苑項目頂層漏水嚴重，并要求開發商要從根本上解決漏水問題。

表1 綠城中國2021年附屬公司結轉收入的樓盤情況

數據來源：2021年年報

《紅周刊》梳理發現，綠城中國在成都的合作項目成都綠城誠園二期也是業主投訴的“重災區”。天眼查顯示，綠城中國持有成都綠城誠園二期背后開發商城投綠城45%股權。而在領導留言板上，多位業主均對這一項目進行投訴。

比如，2021年11月24日，一位業主指出，誠園二期從小區綠化到公共設施都存在減配的情況。此外，據其介紹，該小區的大部分房屋還存在房屋空調、新風系統不能有效工作、面墻空鼓、地面瓷磚凹凸、漏水、電源外露等問題。

2021年12月末，上述小區歸屬地成都市雙流區回復表示，已建立問題臺賬，逐條整改，并限時于2022年1月15日前全部處理完畢。此外，關于業主所反饋的銷售時宣傳圖、意境圖，存在差別問題，目前相關部門也已對該問題組織了協調會，目前正在整改中。

被指“減配”背后高地價加重開發難度

“減配”是綠城中國旗下多個項目被業主頻繁提及的一大關鍵問題。而在被指“減配”的背后，《紅周刊》發現上述被業主指控的“問題樓盤”還存在拿地價格較高、后續開發難度較大的問題。

如，前述提及的杭州桂語朝陽，2017年12月，綠城中國以總價39.389億元、樓面價20059元/㎡、自持比例8%的嚴苛條件競得位于蜀山單元的蕭政儲出【2017】23號地塊，即杭州桂語朝陽的前身地塊，彼時的“南臥地王”。

根據2021年年報，杭州桂語朝陽的銷售均價為28684元/平方米。如將銷售均價剔除掉樓面價，剩余的差額空間不過萬元。不難看出，該樓盤盈利和開發難度都較大。

而被業主投訴漏水嚴重的天津誠園同樣拿地價格不菲。2018年，綠城中交聯合體以7.6億元摘得天津誠園前身地塊，即津西陳塘（掛）2018-180號地塊，折合樓面地價約21465元/平方米。年報顯示，該項目銷售均價為29178元/平方米，同樣存在樓面價和銷售均價差額不過萬元的情況。

較高的拿地成本，或為綠城中國部分樓盤的減配、質量問題埋下伏筆;而且也直接體現在了綠城中國的毛利率表現上。年報顯示，雖然2021年公司毛利為181.68億元，同比增長16.66%，但毛利率卻較2020年23.7%下降5.6個百分點，至18.1%。其中，物業銷售毛利率更是較2020年的23.5%下降6個百分點，直至17.5%。

對于公司毛利率的下滑，綠城中國管理層在業績發布會上進行解釋，主要原因有兩個方面，一方面，土地市場競爭較激烈，土地成本上升;另一方面，近年來房價受限價影響，公司品牌價值沒有充分體現。

不過值得一提的是，綠城中國仍在大規模擴充土儲，且拿地成本持續走高。《紅周刊》梳理綠城中國過往年報數據發現，2019年、2020年，綠城中國的新增土儲平均樓面價依次為6923元/平方米、7089元/平方米，價格穩定在7000元/平方米左右，而到了2021年，這一數值同比增長28.09%，至9080元/平方米。

新增土儲成本的走高連帶拉動了總土儲備的成本價格。2019年、2020年，綠城中國總土儲的樓面地價平均成本依次為6119元/平方米、6562元/平方米，而到了2021年，樓面地價平均成本猛增至7182元/平方米，同比增長9.45%。不難看出，而無論是新增土儲的平均樓面價，還是總土儲的平均樓面價，綠城中國的2021年水準都遠遠高于前兩年水準。

在銷售均價增長較快時，較高的拿地成本也較容易被覆蓋，對盈利空間影響較小。年報指出，綠城中國2021年的自投項目銷售均價約28416元/平方米，較2020年的26012元/平方米同比增長9.24%，這一增速基本和綠城中國當年的樓面地價平均成本增速持平。

表2 綠城中國2021年與2020年資產凈值對比

數據來源：2021年年報

表3 綠城中國2020年和2021年利潤分配對比

數據來源：2021年年報

但2022年銷售局勢似乎有所轉變，綠城中國銷售額、銷售均價雙降。近期，綠城中國發布3月銷售數據，2022年3月，綠城中國銷售金額約為151億元，較去年同期的214億元下滑41.72%;銷售均價約26037元/平方米，重回2020年價格水準。

“三道紅線”仍踩一條存明股實債嫌疑

除較高拿地成本所帶來的影響外，綠城中國的“三道紅線”仍未完全實現在安全線范圍以內。據綠城中國業績會披露，2021年末，綠城中國“三道紅線”中剔除預收賬款后的資產負債率為70.3%，凈資產負債率53.5%，現金短債比為1.7倍，仍然有一條紅線尚未達到標準。而這也意味著，綠城中國在2022年的有息負債增長將不能超過10%。綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強也在業績會上強調，公司將確保2023年能夠進入綠檔。

此外，綠城中國還有明股實債的嫌疑。年報顯示，2021年末，綠城中國資產凈值合計1076.46億元，其中，歸屬母公司股東應占權益346.79億元，占資產凈值的32.22%;而歸屬非控股股東權益為622.08億元，這一數值不光占比高達57.79%，更加值得注意的是，非控股股東權益增長迅速，較2020年同期的317.49億元，翻了將近一番（見表2）。

但在利潤分配上來看，綠城中國卻并未遵照其在股東權益歸屬上的“四六開”分成，根據年報，在綠城中國76.87億元的收益總額中，公司股東收益44.69億元，占比55.14%;非控股股東權益對應32.18億元，占比41.86%（見表3）。也就是說，掌握了公司近六成的非控股股東，卻只分到了超四成的凈利潤，而在這種不對等分成的背后，綠城中國明股實債嫌疑較大。

明股實債這一融資手段，是房企常用來粉飾財報的財務技巧，在隱匿房企表內負債的同時，也推高了房企的財務風險。