集中式長租公寓使用后評價及優化策略研究
——以合肥市紅璞公寓為例

文／蘇劍鳴 合肥工業大學建筑與藝術學院 教 授

王 琦 合肥工業大學建筑與藝術學院 碩士研究生（通訊作者）

引言

住房問題一直是社會關注的焦點。隨著商品房價格一路高漲以及城市人口的快速增長，青年群體住房問題日趨嚴峻，住房租賃市場開始受到國家及地方政府的政策支持。長租公寓因其品質和服務優于傳統租賃住房而廣受青年租客的歡迎，具有十分廣闊的市場前景。按照物業分布的差異，長租公寓有集中式和分散式兩種類型。本文研究對象為集中式長租公寓[1]，指房源在整棟樓或局部樓層中集中布局，由專業品牌管理和運營，有共享廚房、影音室、健身房等公共活動空間供租客進行交流、娛樂，主要以畢業生們或都市白領等青年群體為目標客戶，且平均租期大多超過半年的租賃型公寓。

使用后評價[2]（簡稱POE）英文全稱為Post Occupancy Evaluation,是指對已建成并投入使用的建筑物或人為環境進行有效性檢驗的研究方法。POE最開始是針對學生公寓居住環境的研究，在居住區、住宅以及其他類型的居住建筑乃至于城市重要公共建筑或廣場公園等也應用廣泛。目前針對國內二線城市乃至一線城市的集中式青年長租公寓的POE評價方法的研究十分有限，可供參考和查閱的文獻也相對較少。因此無論從理論研究或是社會學意義，長租公寓的使用后評價研究皆具有一定的必要性和可行性。

本文以合肥市紅璞公寓北一環店為例，通過案例分析和調研問卷，收集租客的滿意度評價，運用模糊層次分析法對評價指標數據進行統計和計算，總結集中式長租公寓存在的主要問題并提出相應的優化策略。

1 公寓概況與客群信息

紅璞公寓北一環店（以下稱紅璞公寓）位于合肥市瑤海區夏園路海龍公寓東區。該公寓于2016年6月開業，建筑面積約2800m2，房源數為81套，出租率達70%以上。紅璞公寓的套型均為開間一居室，種類較為統一。紅璞公寓為租客配有公共廚房、公共餐廳以及健身房、臺球桌、影音區等娛樂休閑設施用于滿足租客的功能需求和交流互動的需求。

通過問卷發放對39位租客的信息進行收集后發現：紅璞公寓中女性租客占61%，男性租客占39%，女性占比大于男性。約50%的租客的年齡集中在20～25歲之間，其次是25～30歲，占受訪者的38%，20歲以下的人群和30歲以上的人群相對較少，反映了集中式長租公寓對青年群體的目標定位。46%的租客收入與房租占比在20%～30%之間，31%和13%的受訪者的收入與房租占比為分別為10%～20%之間和大于30%，收入與房租占比低于10%的租客占比最少，為10%，租客對租金的承受能力尚好。租客中已婚以及和朋友合租的很少，大多為戀人和單身，且半數的租客和伴侶合租，42%的租客選擇獨自居住。46%的租客在紅璞公寓入住了3～6個月，入住時長在半年到一年以及入住還不到3個月的租客分別占比26%和20%，入住時間在一年及一年以上的租客占比最少，占8%。

2 構建評價體系

Preiser[3]認為POE的內容包含了技術、功能、行為三個層面。從投資者和管理者的層面上，可以增加對配套與服務管理方面的評價。通過對相關文獻的研究以及問卷統計，總結出對公寓的居住環境滿意度評價具有一定影響力的因子，包括4個一級指標，24個二級指標（表1）。

表1 集中式青年長租公寓使用后評價指標（表格來源：作者自繪）

3 確定指標權重

采用李克特量表法收集公寓內租客對24個評價因子的重要度評價。李克特的五等選項分別為“非常重要”“重要”“一般”“不太重要”“不重要”，并分別賦予每個選項“2”“1”“0”“-1”“-2”的分值，并依據問卷結果進行計算。通過對重要度得分的差值作為指標之間比較的依據可得到判斷矩陣，并在yaahp中計算指標權重（表2）。一級指標中，技術所占權重最大，為36.45%；其次是功能27.77%以及行為23.36%；最后是配套與服務管理占12.42%，這表明人們對于最基本需求的重視高于高層次的需求，這同需求層次理論符合。技術維度下A1采光照明最為重要，其次是A4室內空氣質量。功能維度下B2居住空間設計合理和B5工作學習區舒適性最為重要，B6廚房使用便捷和B9外部活動空間設計的重要度較低。行為維度下，C1私密性和C3歸屬感最受重視，對C5建筑外形美感則關注不高。配套與服務管理維度下，租客對D1通勤便捷最為關注。

表2 指標權重表（表格來源：作者自繪）

4 模糊綜合評價

根據上述24個評價指標，將評價因子集表示為U={u1,u2,……u24}，={采光照明，通風供暖，……“管家式”物業服務}，評價指標集表示為：v={v1,v2,v3,v4,v5}={十分滿意，比較滿意，一般，不太滿意，很不滿意}。由此構建模糊關系矩陣R[4]。計算權重向量A和數據矩陣得到評價向量B，對24個指標以及5個評語集采用模糊評價法進行計算，并且使用M(.,+)算子進行研究，并將隸屬度歸一化處理，B=A*R=[0.187,0.326,0.388,0.091,0.008]。5個評語集中一般的權重值最高，結合最大隸屬度法則可知（評價向量B中最大的數值為0.388，對應評價指標集中的v3，故以v3所代表的評級為最后評價結果），紅璞公寓最終評價結果為一般。

5 四分圖模型分析

四分圖模型（圖1）的橫軸表示紅璞公寓各評價指標滿意度的得分，縱軸表示指標項權重，位于四分圖中心的原點表示所有指標滿意度與重要度平均值的交點。

圖1 紅璞公寓四分圖模型（圖片來源：作者自繪）

位于第一象限優勢區的指標代表其重要度和滿意度評分都較高，共有5個指標位于該區域，分別為A4 室內空氣質量、B2 居住空間設計、A6 入戶與外窗安全、C1 私密性、C3 歸屬感，這些要素在公寓的設計和運營階段都有涉及，作為本項目的優勢可繼續發揮。

第二象限的修補區是指標重要性較高而滿意度較低的區域，處在這個區域的指標包括A1采光照明、A3 隔音、B3 儲物空間設計、B5 工作學習區舒適性、D1通勤便捷。這些要素同公寓的項目獲取與設計階段相關，應該首先考慮進行改進。

位于第三象限的機會區是指標重要性和滿意度都較低的區域，處于該區域的指標分別為B4 洗衣晾曬便利性、B6 廚房使用便捷、B7 衛生間設計適用性、B9 外部活動空間設計、C4室內空間美感、C5 建筑外形美感、D2 附近有商業娛樂配套。這些要素同公寓的項目獲取與設計階段有關，它們重要度相對不高，可以有針對性地對這7個指標進行循序漸進改善。

處于維持區的7個指標，它們的滿意度較高但是重要性不大，因此維持現狀即可。該區域指標主要包括A2 通風供暖、A5 環境衛生、B1 活動公區配套種類、數量、智能，B8 交通空間設計、C2 社交與互動性、D3租金、水電費等費用管理，D4“管家式”物業服務。

6 優化策略

6.1 項目策劃階段

青年租客群體對公共交通的使用度和依賴度都很高，對于通勤便捷的訴求十分強烈。在區域選擇時要注重交通便捷。公寓的選址可以考慮以公共交通導向為主，適度考慮商業服務配套的因素。如果物業周邊的配套暫不成熟，也可以考慮在內部增加商業或提供班車服務。

6.2 項目設計階段

根據對各級指標的重要度問卷統計結果，可以發現，租客對公寓的配套與服務管理以及功能、技術層面的物質需求往往優先于行為方面的需求，因此應該首先保障租客最基本的生理和安全需求。

（1）技術層面首先應該做好隔音措施，可采用性能更優越的ALC輕質板墻板[5]作為內隔墻。并從管理上加強對噪音的控制；其次要考慮照明對租客居住體驗的影響，當室內自然采光較差時，可采用中庭同內走道結合的設計方法，也可強化人工光源的設計，不同的功能空間的照明設計應有區分，采用具有藝術性的夜間照明方式可使空間更具吸引力。

（2）功能層面應該對產品進行優化，提高室內居住空間的舒適性，首先要確保足夠的儲物空間，如采用具有收納功能的床具、將衣柜設計同平面相結合以增加空間的使用率等，并考慮到不同物品的擺放需求。大多租客都很注重工作學習區的舒適性，因此公寓需考慮提供更為舒適的學習辦公設施。其次要充分考慮租客洗衣晾曬需求，在有條件的情況下提供屋面晾曬或其它區域作為集中晾曬，并激發屋頂空間的活力，使租客在有限的空間內活動范圍增加，為其創造更多交往的條件與機會。廚衛空間也較為重要，尤其是衛生間要充分考慮裝修品質及衛生間尺寸控制、潔具的選擇等。青年群體對廚房的依賴性不大，但也需要滿足部分群體的使用。

（3）在行為層面，通過對公寓外觀進行改造以遮擋原有建筑破舊的立面，進一步提升標識性，使其符合當代青年群體的審美需求。如植入新的建筑表皮、靈活運用建筑構件等方式對建筑形象進行重塑。在室內的裝飾裝修上，選用青年群體所青睞的設計元素或風格，增強租客的認同感以及尊嚴感，

結語

青年群體是社會發展與進步的希望。城市青年長租公寓的居住環境對青年群體乃至整個城市都具有深遠影響。作為新興的租賃行業，長租公寓未來也將成為合肥市租賃行業中的中堅力量。公寓的改善以及設計內容需要了解青年群體的租住需求，優良的居住環境品質可以為城市吸引人才、留住人才提供良好的社會保障，使城市更好地發展。