混合居住模式下的人才安居房建設(shè)策略研究
——以南京市江北新區(qū)為例

文／張 鵬 南京工業(yè)大學建筑學院 碩士研究生

方 遙 南京工業(yè)大學建筑學院 副教授

張書陽 南京工業(yè)大學建筑學院 碩士研究生

李夢瑩 南京工業(yè)大學建筑學院 碩士研究生

引言

黨的十九大報告提出，人才是實現(xiàn)民族振興、贏得國際競爭主動權(quán)的戰(zhàn)略資源。要堅持黨管人才原則，聚天下英才而用之，加快建設(shè)人才強國。而一個國家想要吸引人才、留住人才、讓人才盡心為國家服務(wù)，就必須對人才給予足夠的尊重[1]。江北新區(qū)作為2015年設(shè)立的國家級新區(qū)，匯聚了大量的新興產(chǎn)業(yè)，其新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才息息相關(guān)，合理布局人才住房，提高江北新區(qū)人才吸引力，關(guān)系著未來江北新區(qū)的建設(shè)，是推進南京創(chuàng)新名城建設(shè)及城市進程的需要。

現(xiàn)如今，城市之間人才爭奪越來越激烈，住房問題正成為重要的基本民生問題，影響著經(jīng)濟社會的發(fā)展，為了能夠吸引并留住人才，各種人才安居政策競相出臺，江北新區(qū)目前正處在快速發(fā)展階段，人才房的建設(shè)需求量大，可塑性高，從國內(nèi)現(xiàn)有文獻來看，缺乏對于人才房建設(shè)策略的相關(guān)研究，人才房作為有著其自身特殊性的保障性公共住房，為避免江北新區(qū)發(fā)展過程中出現(xiàn)居住分異和社會隔離等現(xiàn)象，本文以混合居住為研究視角，以江北新區(qū)人才房建設(shè)為例，對江北新區(qū)的人才房發(fā)展及建設(shè)策略提出有效的建議。

1 相關(guān)概況界定

1.1 混合居住模式

英國工業(yè)革命初期提出了混合居住，旨在解決城市住房、過度擁擠以及空間分異等問題。在芒福德的推動下，混合居住思想在美國得到了傳播，他不贊同各種形式的隔離，從功能的角度出發(fā)認為，城市的有效運行不應(yīng)該在一個隔離的環(huán)境，想要獲得較高人類混合成就的可能性要遠遠高于一個單一階級、單一階層和單一產(chǎn)業(yè)活動的城市[2]。

這種模式的出現(xiàn)，為西方國家?guī)砹艘恍┱媲械男б妗榱嘶旌暇幼∧Ｊ降挠行纬桑瑧?yīng)該注意三個關(guān)鍵點：一是一定的混居空間尺度；二是異質(zhì)階層按照一定比例混合；三是公共空間和設(shè)施資源共享。

1.2 人才房

人才房與我國政府實行的為中低收入住房困難者所提供的限定標準、限定價格或租金的保障性住房有所差異，前者是在中國城鄉(xiāng)二元制度影響下出現(xiàn)的，目前國內(nèi)尚無明確統(tǒng)一的定義，后者一般由廉價的住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。相比較下，人才房的建設(shè)策略有著區(qū)別于保障性住房的差異性和特殊性。

根據(jù)南京市及南京江北新區(qū)相關(guān)的人才安居文件中提及的人才房定義，關(guān)于江北新區(qū)的人才房可以理解為：為改善人才安居條件，優(yōu)化人才發(fā)展環(huán)境，更好吸引和留住各類優(yōu)秀人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，符合人才認定條件的，由城市政府投資、商品住宅項目中配建以及企事業(yè)單位建設(shè)等提供的保障性住房。

2 混合多元居住模式的特征

2.1 不同階層群體的融合

不同社會階層的群體在特定居住空間的混合是實現(xiàn)混合居住的重要前提。社會階層的混合為消除階層間的隔閡起到積極作用，使公共資源在不同階層群體之間得到合理的分配。但是若不考慮不同階層之間存在的差異性，隨意地將不同階層居民進行組合，反而不能達到混合居住模式所要達到的效果，甚至會帶來階層隔離和居住分異等一系列矛盾。因此，充分地考慮混合尺度、混合比例等一系列問題，才能重新建立起不同階層間的對話，使混合居住模式正效應(yīng)最大化。

2.2 公共設(shè)施的合理分配

公共配套設(shè)施資源的合理分配也是混合居住模式的重要保障。由于中低收入者對于公共服務(wù)設(shè)施有著很強的依賴性，而在現(xiàn)實社會，公共服務(wù)設(shè)施分配的均衡，致使更多的公共資源分配到高收入階層群體所在的居住空間。混合居住模式通過合理的階層組合方式，讓公共服務(wù)設(shè)施的分配在中低收入群體與高收入群體之間達到均等狀態(tài)。混合住區(qū)中不同階層對公共服務(wù)設(shè)施資源享有平等的權(quán)利，進而防止出現(xiàn)嚴重的居住隔離以及階層分化的現(xiàn)象。

2.3 居民生活方式的混合

圖1 混合居住人才房建設(shè)路徑步驟（圖片來源：作者自繪）

各類社會群體之間的相互交流和接觸，進而通過混合居住模式促進了生活居住方式的混合，營造了多元化的居住空間，給住區(qū)帶來積極的正面作用。心理隔閡的產(chǎn)生原因并非是由于居住生活方式的不同，不同社會階層居民通過相互了解和溝通，有益于舒緩不同社會階層群體間現(xiàn)有的誤解和矛盾。中高收入群體通過混合居住模式獲得重新認識低收入群體的機會，同時也使低收入群體能夠了解到中高收入群體的居住生活方式，不同階層之間相互理解并交流，互相實現(xiàn)自我增值，實現(xiàn)社區(qū)居民生活方式的多樣化，從而促進鄰里關(guān)系的重構(gòu)。

2.4 多元建筑形式的組合

居住習慣、生活方式、思想理念的區(qū)別，使得不同社會階層對于住房的選擇有著不同的需求，通過混合居住模式的推行，住區(qū)建設(shè)必然會采用多樣化的建筑形態(tài)。不同建筑形式的組合搭配，為不同文化背景、價值觀念人群提供了合適的選擇。不同類型建筑形式的混合，極大地豐富了住區(qū)的整體環(huán)境和空間形態(tài)，提升著住區(qū)不同階層群體的交往質(zhì)量。

3 江北新區(qū)推行混合居住理念建設(shè)人才安居房的可行性分析

3.1 江北新區(qū)人才安居及建設(shè)現(xiàn)狀

根據(jù)江北新區(qū)管委會網(wǎng)站、南京市統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年江北新區(qū)常住人口84.34萬人。江北新區(qū)人口密度為344人/平方公里，相較于其他國家級新區(qū)的人口密度遠遠落后，可見江北新區(qū)人口吸引力不足，人口增長不容樂觀，在人才爭奪戰(zhàn)中形勢嚴峻。

從實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)得知，自2018年第二季度起，無論在哪一季度，江北新區(qū)中高端人才比例極少，符合南京市人才分類標準中的A類、B類人才寥寥無幾，且近期才出現(xiàn)此類人才，中端人才比例與始終維持在10%不到的水平附近，且由C類到D類到E類呈現(xiàn)出一種越來越多的層次，初級人才占據(jù)了人才總量的大部分比例，均超過90%，且隨著人才總量的增多，初級人才比例仍有不斷上升的趨勢。

隨著相關(guān)部門對人才安居政策宣傳力度的加大，在江北新區(qū)，越來越多的人才加入了申領(lǐng)人才安居補貼的隊伍，各季度發(fā)放人才安居補貼金額越來越多，呈現(xiàn)出飛快的增長趨勢。目前已建或在建的人才住房共計約6233套，約能為1.5萬名人才提供住房安居保障。根據(jù)“十四五”期間各年度申請人才安居數(shù)量預(yù)測結(jié)果，至2025年，江北新區(qū)人才安居數(shù)量將在7萬人左右。

江北新區(qū)人才安居工程建設(shè)是南京致力人才安居的一個縮影，正在逐步擴大人才房在商品房銷售中的比例，努力為各類人才群體提供高水平的環(huán)境和保障，創(chuàng)造具有江北新區(qū)特色的人才安居發(fā)展之路。

3.2 江北新區(qū)作為自貿(mào)試驗區(qū)的創(chuàng)新性

2019年8月，國務(wù)院批復南京江北新區(qū)設(shè)立自由貿(mào)易試驗區(qū)，江蘇自貿(mào)試驗區(qū)自此成為江蘇省開放的最高平臺，承擔起國家賦予的“自主創(chuàng)新先導區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和對外開放合作重要平臺”的戰(zhàn)略使命，經(jīng)歷了過去一年的發(fā)展，江蘇自貿(mào)區(qū)三大片區(qū)精彩紛呈，充分顯現(xiàn)差異化發(fā)展的效果。以創(chuàng)新為導向，積極構(gòu)建創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境。充分發(fā)揮“雙區(qū)疊加”與“雙自聯(lián)動”的優(yōu)勢，努力把南京片區(qū)打造成具有國際競爭力的創(chuàng)新策源地，推動產(chǎn)業(yè)、科技、金融深度融合。

通過與國內(nèi)外知名高校及科研機構(gòu)深入合作，依托南京國際健康城、研創(chuàng)園等中國創(chuàng)新資源，引進海內(nèi)外頂尖科學家團隊，建設(shè)多家新型研發(fā)機構(gòu)。先后建立了6個海外創(chuàng)新中心，逐步構(gòu)建起符合創(chuàng)新發(fā)展需求的網(wǎng)絡(luò)體系。通過改革探索、制度創(chuàng)新、全域聯(lián)動，南京市江北新區(qū)“雙區(qū)疊加”的創(chuàng)新效應(yīng)初步顯現(xiàn)。

結(jié)合江北新區(qū)創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略的前提下，多樣的人才集聚環(huán)境正在形成，現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系已經(jīng)不適應(yīng)人才發(fā)展的新形勢和新要求，合理的人才住房建設(shè)能夠為城市創(chuàng)新發(fā)展提供動力，又為混合居住模式提供孕育的搖籃。

3.3 江北新區(qū)居住分異處于萌芽階段

西方國家出現(xiàn)的城市居住空間分異和居住隔離現(xiàn)象，主要是由于種族問題和階級分化所帶來的影響，江北新區(qū)是近些年設(shè)立的國家級新區(qū)，暫時沒有表現(xiàn)出由這兩個因素帶來的負面效應(yīng)。

從種族問題的角度看，現(xiàn)階段我國鮮有由于人種、宗教信仰、文化或者國籍等因素而產(chǎn)生社會矛盾的現(xiàn)象。而階級分化造成的居住空間分異現(xiàn)象是自由市場調(diào)控機制下的必然產(chǎn)物，但是由于我國的經(jīng)濟制度與西方的發(fā)展道路存在差異，故相較于西方國家曾出現(xiàn)逆城市化的階級分裂和社會隔離，南京江北新區(qū)尚沒有類似階級對立的狀況發(fā)生。

在南京江北新區(qū)種族問題和階級分化不嚴重的背景下，結(jié)合混合居住模式對人才安居房進行建設(shè)研究具有較強的可行性。

3.4“雙區(qū)”平臺提供建設(shè)基礎(chǔ)

西方的郊區(qū)化表現(xiàn)為郊區(qū)繁榮、內(nèi)城衰敗的對立現(xiàn)象，而南京的城市發(fā)展結(jié)構(gòu)卻不相同[3]。自江北新區(qū)設(shè)立以來，一方面，江北新區(qū)交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)正在井然有序的進行中，依托雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和集聚的創(chuàng)新資源，為新區(qū)快速發(fā)展提供了良好的就業(yè)保障和工作機會，帶動新區(qū)房價不斷走高。而在長三角經(jīng)濟化戰(zhàn)略下，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)水平和質(zhì)量不斷提升，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施也在加強建設(shè)，未來隨著新區(qū)“三區(qū)一平臺”的穩(wěn)步推進和不斷完善，江北新區(qū)人民群眾的獲得感和幸福感會逐步提升，居住生活水準也會逐漸提高。另一方面，在南京主城區(qū)高土地溢價率的情況下，南京主城區(qū)富裕階層聚集的高檔居住區(qū)表現(xiàn)出明顯的外延化趨勢并走向紳士化[4]，而低檔住區(qū)則呈現(xiàn)出不斷縮小的趨勢，江北新區(qū)人才安居房的建設(shè)比例隨之增加，人才安居是吸引新就業(yè)人才的有效手段之一，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才高地的建設(shè)需要人才安居工程的強力支撐。

南京江北新區(qū)作為長江經(jīng)濟帶對外開放合作的重要平臺，提供了優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)新資源和良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為混合居住模式創(chuàng)造了物質(zhì)空間條件，同時江北新區(qū)的發(fā)展離不開人才的創(chuàng)新，這便為混合居住模式的實施提供了可能性。

3.5 人才住房政策成為轉(zhuǎn)機

黨的十九大報告指出，要想在國際競爭中贏取話語權(quán)，人才是最重要的資源。為了滿足我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的需求，人才作為經(jīng)濟社會發(fā)展的第一資源，是重要創(chuàng)新驅(qū)動要素。《南京江北新區(qū)總體規(guī)劃（2014-2030年）》[5]中提出以改革創(chuàng)新為動力，建設(shè)“三區(qū)一平臺”作為江北新區(qū)的戰(zhàn)略定位，人才資源尤其重要，人才問題關(guān)聯(lián)著江北新區(qū)的發(fā)展，同時也關(guān)乎到南京創(chuàng)新名城建設(shè)及城市進程的推進，切實解決人才對住房的后顧之憂，深入實施江北新區(qū)人才強區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略成為關(guān)注重點。

隨著南京市住房保障體系不斷完善，不僅為城市中低收入群體提供了住房保障，也為新就業(yè)大學生等特殊群體帶來了優(yōu)惠。《南京市人才安居辦法》等一系列人才安居政策出臺后，南京市逐步構(gòu)建起“租、并、購”一體化的人才安居體系，減輕了人才群體創(chuàng)業(yè)壓力和生活成本。“寧聚計劃”的實施，促進了青年人的集聚發(fā)展。南京市《南京市江北新區(qū)直管區(qū)人才安居辦法（試行）》[6]中提出，江北新區(qū)管委會將逐步建成“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的直管區(qū)人才安居保障體系，并設(shè)立了針對不同類別人才的相應(yīng)的人才安居標準，相對與保障性住房，可以看出人才房除了保證人才基本的住房權(quán)利以外，還要起到吸引人才的作用。江北新區(qū)人才房在商品房銷售中的比例逐步擴大，為各類人才在新區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供一流環(huán)境和保障。人才安居房和公租房一樣，作為城市“夾心層”群體的保障。

根據(jù)我國研究學者曾提出“梯度混合”的居住模式，將城市“夾心層”群體作為推行混合居住模式的過渡階層，為混合居住模式帶來較好的積極效應(yīng)。人才安居房的政策推行也對混合居住模式起到正面影響。

4 江北新區(qū)人才房建設(shè)策略探討

4.1 江北新區(qū)混合居住人才房建設(shè)路徑

基于對南京江北新區(qū)混合居住模式可行性的分析，結(jié)合人才現(xiàn)狀與人才房建設(shè)發(fā)展的實際情況，江北新區(qū)的人才房混合居住可按照一定路徑進行建設(shè)。

首先，依據(jù)江北新區(qū)對于人才類別的劃分，針對新區(qū)人才多層次和多樣化的需求特征，將防止出現(xiàn)住房集中建設(shè)而產(chǎn)生的居住空間分異，致使江北新區(qū)在建設(shè)發(fā)展之際出現(xiàn)衰落以及階層矛盾等不良社會問題。

其次，通過制定契合江北新區(qū)實際的人才房規(guī)劃建設(shè)標準，準確認知不同層次人才的異質(zhì)性及居住特征，將人才安居房與其他類型住區(qū)在空間上進行混合居住的建設(shè)。

最后，完善社會和政策支持體系，根據(jù)不同層次類型人才的需求與偏好，完善服務(wù)管理水平，為各類人才群體提供與社區(qū)進行交往互動的機會，實現(xiàn)均衡發(fā)展。

4.2 江北新區(qū)混合居住人才房建設(shè)策略

4.2.1 結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)空間布局

人才安居房建設(shè)應(yīng)該盡量使居住地點靠近就業(yè)工作地點，結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)空間進行規(guī)劃布局，以減少通勤量而降低交通成本，滿足就業(yè)與居住基本平衡，保障人才居住空間與就業(yè)空間均衡發(fā)展。基于江北新區(qū)人才結(jié)構(gòu)和人才住房定位的不同，進行政策和機制創(chuàng)新，建立由新區(qū)特色的人才安居房的供應(yīng)租賃體系，在租金定價、準入機制、補貼政策等方面向國內(nèi)先進城市的優(yōu)秀案例學習。對人才集聚的區(qū)域空間予以更多的關(guān)注，鼓勵在新區(qū)重點產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新平臺附近進行人才房的布局，加大自持人才公寓的建設(shè)、籌建與供應(yīng)，在“產(chǎn)城融合、職住平衡”的原則基礎(chǔ)上，加強居住空間與城市產(chǎn)業(yè)空間的融合，完善面向各類人才群體的配套服務(wù)設(shè)施，為江北新區(qū)打造宜居宜業(yè)的人才生活圈。

4.2.2 公交導向模式結(jié)合開發(fā)

香港為了緩解市區(qū)人口密度增長迅猛的需要，通過規(guī)劃新市鎮(zhèn)的方式對人口密度偏大的中心城區(qū)進行疏解。為這些新市鎮(zhèn)提供地鐵和公屋，便成為了疏解人口的重要途徑，基于TOD模式所引導的新市鎮(zhèn)建設(shè)，在30年間，大大提高了中心城區(qū)的通勤效率，緩和了中心城區(qū)的發(fā)展壓力，使城市建設(shè)獲得了巨大的成功。

TOD模式即“公交導向型開發(fā)模式”，通過營造一個適宜的步行空間環(huán)境，縮短步行距離，混合土地用地功能等，在高密度的發(fā)展條件下為不同人群提供多元選擇，對交通和土地使用進行整合[7]。江北新區(qū)提出了從規(guī)劃、土地、市場等多角度構(gòu)建TOD開發(fā)策略，以實現(xiàn)軌道交通站場周邊土地開發(fā)經(jīng)濟社會效益最大化，那么人才安居房建設(shè)可與公交為導向的開發(fā)模式相結(jié)合。新區(qū)地鐵站點周邊可結(jié)合具體項目區(qū)位，適當?shù)靥岣呷瞬虐簿臃康呐浣ū壤瑫r提高對應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施水平，并嘗試將居住、商業(yè)和娛樂等各類不同功能進行混合，促進不同功能與人才的組合，減少通勤距離，為江北新區(qū)職住平衡創(chuàng)造可能性。

4.2.3 實現(xiàn)土地供應(yīng)多元化

江北新區(qū)作為國家級新區(qū)，帶來的集聚效應(yīng)明顯，使得人才安居房的需求遠大于其他地區(qū)，合理的建設(shè)布局人才住房，成為推動江北新區(qū)建設(shè)的重要因素之一。多元化土地供應(yīng)便可以大大減少形成人才住房在區(qū)域中心地區(qū)過度集中或者密集分布在區(qū)域邊緣地區(qū)的狀況，避免江北新區(qū)在城市住房建設(shè)中形成物質(zhì)空間與社會空間隔離的現(xiàn)象。江北新區(qū)正處在規(guī)模化建設(shè)階段，人才安居房的城市空間布局一定程度上取決于此。江北新區(qū)在進行人才安居房建設(shè)時，一方面，應(yīng)從發(fā)展的視角出發(fā)，避免在新區(qū)特定區(qū)域集中選址建設(shè)，盡量在新區(qū)中心區(qū)域結(jié)合小規(guī)模的人才住房的建設(shè)布局，商品房也進行了一定比例的配建；另一方面，對于新區(qū)已建成的人才安居房，通過加強配套設(shè)施的建設(shè)、提高交通便捷等手段，避免人才住房群體在區(qū)域上形成空間隔離的可能性。

4.2.4 合理選擇過渡層建設(shè)

解決各類人才群體的住房保障，不僅解決了他們正常的生活需要，同時也是江北新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展和提高人才吸附力的現(xiàn)實要求。江北新區(qū)的人才安居群體中，大部分是處于中低層次定義的人才群體，這類人才群體中大部分從事的是技術(shù)型工作和高校畢業(yè)生等，這部分人才群體屬于城市的夾心階層。為了避免不同人才群體與不同階層的居民產(chǎn)生矛盾和沖突，在人才房建設(shè)過程中不應(yīng)將各個階層的人才和居民直接混合，而是考慮將夾心層的人才群體作為過渡層，布置在高收入和相對低收入群體之間。通過在商品房住區(qū)中配套共有產(chǎn)權(quán)房、人才公寓和公共租賃住房，以達到住區(qū)內(nèi)部混合居住的目的；再根據(jù)具體需要，增加基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)等，防止江北新區(qū)出現(xiàn)公平與效率問題的失衡，實現(xiàn)江北新區(qū)的包容性增長。

4.2.5 強化公共空間的設(shè)計

美國社會學家克拉倫斯·佩里提出的鄰里單位的居住空間理論，指出以一個小學服務(wù)范圍為基礎(chǔ)，來控制基本的空間尺度，不會被外部城市交通分割，且內(nèi)部設(shè)有必要的公用設(shè)施，講求宜人的空間景觀，強調(diào)內(nèi)聚的居住情感，營造居住社區(qū)整體文化的認同感和歸屬感。鄰里單位理論指出了設(shè)置一定規(guī)模公共屬性的功能于居住空間中，可以為不同階層的居民創(chuàng)造混合居住的條件。

結(jié)語

在人才安居房建設(shè)中，公共空間的合理布置對不同類型人才間以及各類人才與居民間的交流與融合起到重要促進作用，公共活動服務(wù)設(shè)施是為人才帶來歸屬感，提升與居住空間交流品質(zhì)的良好場所。在混合居住模式的人才安居房住區(qū)中，各類人才與住區(qū)居民之間也需要通過公共服務(wù)設(shè)施來促進交流溝通，提高彼此的了解和認知。因此，江北新區(qū)建設(shè)人才房時，應(yīng)增加對社區(qū)歸屬感的關(guān)注，強調(diào)交往空間與場所的創(chuàng)造，在混合居住中，加強社區(qū)公共空間與公共設(shè)施的建設(shè)，如提供立體多層的交往空間，同時充分利用現(xiàn)有社區(qū)資源，強化社區(qū)功能，通過開展多樣的社區(qū)活動，建立和發(fā)展社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，消除隔閡，提升江北新區(qū)人才歸屬感和滿意度。