深圳新建公租房與東京圈UR管轄公租房的規劃及發展對比研究

梁彩娟 湯壽旎

1 背景

2016年6月，國務院辦公廳出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）文件，旨在指導我國租賃市場發展。2017年，黨的十九大報告提出建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全全國房市。2018年國內一二線城市房市跌漲不定，房地產泡沫化等現象屢見不鮮。如何規劃和管理房市，讓人們住有所居，成為長久以來需要解決的問題。

作為我國高度發展的都市經濟體，如今城市進入3.0時代，深圳房地產市場也開始走向都市圈、大灣區時代。深圳房價持續高漲是我國一二線大城市的普遍現象，直至2021年2月，深圳新房均價已達到66714元/m2，其中南山區最高為118898元/m2。而對于租房市場，深圳普通住宅租金基本維持在較低水平，目前平均租金僅為58.2元/m2。商品房價格居高不下，住房市場結構失調等導致房價與居民收入差距懸殊，應屆大學生、青年職業人員以及普通勞動力群體住房問題得不到保障[1]。且在第一財經統計公布的28個一二線城市2016年人口增量排名中，深圳更是以4.65%的增長率，位列全國主要城市第一位。深圳公租房規劃在我國一直處于引領地位，2020年深圳計劃供應安居工程項目4萬套，其中公共租賃住房約1.21萬套。而2020年有超過5萬大學畢業生前往深圳工作，加上深圳本地的其他中低收入群體，深圳公租房及其他的安居房建設數量還遠遠不夠（圖1）。

圖1 深圳2020年安居房配租情況①

在這種人房不調的住房背景下，深圳市住房主管部門更是采取了通過全市公共租賃住房的供應調配等方案來解決此類中低收入群體的住房問題。

2 研究對象

基于深圳的公共租賃住房背景，結合國際經驗，本文選取了日本東京都市圈地區作為對比，分析兩地的房價和公共租賃住房租金等數據，歸納和總結深圳公共租賃住房變化規律與發展趨勢。

由近幾年深圳房價數據（圖2）可知，2016年深圳房價經歷了一次暴漲，比上一年上漲近20%；2018年深圳房價漲勢也頗為明顯。結合深圳房價變化曲線，本文決定選用深圳和東京圈2016年和2021年2月的住房數據進行研究，其中包括房價、小區平均租金以及公共租賃住房平均租金（下文簡稱“公租房平均租金”）。

圖2 深圳近五年房價變化圖②

3 數據統計與描述

3.1 城市規模

深圳位于廣東省南部，香港北部，是一個國際大都市。全市總面積1997.47km2，建成區面積927.96km2，常住人口1343.88萬人，比2018年末增加41.22萬人，人口密度為6728人/km2。東京都市圈是日本三大都市圈之一，是以東京都為中心的巨型城市圈，包括東京都、埼玉縣、神奈川縣和千葉縣，2016年總面積約13500km2，土地面積為4.1%，總人口 3783.29萬，約占日本人口的27%，住宅戶數占日本全國31%，人口密度為2803人/km2。而在2000年，東京人口密度為2470人/km2，深圳為3589人/ km2，兩地區人口都具有吸引力，而東京圈城市規模近二十年發展較為穩定，深圳則一直是我國人口流入區。

3.2 房價與租金統計與概述

（1）深圳房價增速較快

由圖3和表1可知，對于深圳各區而言，南山區、福田區、寶安區、羅湖區的房價一直以來都比較高，與其他地區差別較大，房價分區階層十分明顯。深圳整體房價分布不同于一般的城市圈層，其為去中心化的模式，高房價主要分布在靠近香港的福田和南山以及大灣沿岸，而龍華和光明等區的房價因交通不便、地址偏遠而與前者相差甚遠。在兩個時間點上，2021年深圳房價漲了接近2016年的一倍，房價漲勢依舊。

表1 深圳各區房價表（元/m2）②

圖3 深圳各區房價圖②[2]

（2）深圳公租房租金分布

通過對2016年和2020年深圳公租房租金等進行統計，分析得到這兩年深圳房價和公租房的一些具體情況。

國內公租房的信息對外性較差，且沒有統一的政府或者社會機構進行管理。深圳作為我國公共租賃住房發展觸媒與先鋒，依舊存在管理不足、租賃市場混亂等問題。通過網絡搜索，我們從2016年的數據中選取了18套、從目前（2021）政府輪候的住房中選擇了28套公租房作為本次深圳的數據研究對象。

圖4～5顯示，深圳公共租賃住房主要分布在龍華區、龍崗區、南山區、福田區、寶安區、鹽田區等區，各區之間租金差別不大。深圳近五年來公租房租金非常穩定，但是福田區和南山區等高新技術區的租金出現部分高漲的情況，總體增值在5元/m2左右。

圖4 2016年深圳公共租賃住房租金分布圖[2]

深圳公租房租金主要受相關政府部門管理與制定，市場自由調控空間較小，因此近年來不會出現大漲大跌現象，這也導致了深圳公租房長期供應不足。

（3）東京圈公租房市場趨于穩定

日本公租房自2004年起由都市再生機構（UR）進行管理，其主要面對中低等收入家庭進行住宅租賃和出售。都市再生機構是由獨立法人與政府補助金共同支持的社會住宅機構，其性質為特殊法人。

筆者對東京圈房價和公租房租金等數據與深圳進行對比研究，因此本文分別選取了東京圈2016年的28套住房和2021年的40套公租房來進行統計研究。考慮到房子本身對租金的影響，東京圈住房基本為近20年新建或者翻新。圖6～7表示，自2016～2021年，東京圈的公租房租金基本不變，比較穩定。租金在城市空間分布上呈現為較強的圈層模式，由東京都向外圍發散遞減，中心化趨勢明顯。

圖5 2021年深圳公共租賃住房租金分布圖②

圖6 2016年東京公共租賃住房租金分布圖[2]

圖7 2021年東京公共租賃住房租金分布圖③

3.3 房價與租金比較

上文對深圳和東京圈的住房市場情況進行了多維度多角度的分析，了解了兩者在公租房現狀上的異同，也發現了其中的一些城市運行規律與機制，然而深圳與東京圈在城市發展進程上的先后關系使我們不能一概而論。因而本文繼續將深圳與東京圈的住房信息進行以下分析與展示。

由圖8柱狀分析圖可知，在縱向時間軸上，2016年—2021年深圳房價變化很大，小區平均租金和公租房租金基本不變。小區平均租金的穩定也反映了相比購房，深圳住房租賃市場發展空間還較大，這也是我國絕大多數一二線城市的住房租賃現狀。東京圈房價和小區平均租金雖然也漲了，但在合理漲幅內，而公租房平均租金不增反降。近五年來，東京圈房市處于市場經濟良好運行框架內，房地產泡沫化現象不明顯。

圖8 房價與租金比較圖

表2 房價與租金縱橫對比[2]，④～⑥

在橫向對比上，2016年深圳和東京圈的平均房價都約為35000元/m2，而2021年深圳房價比東京圈的高了將近20000元/m2，達到66714元/m2。在租金方面，深圳的小區平均租金僅為東京的三分之一左右；深圳的公租房平均租金很低，只有東京的七分之一（2016年）和五分之一（2021年）。

最后對比兩個地區的租售比發現，東京圈的租售比維持在1/200～1/300之間，屬于國際標準范圍。而深圳的租售比約為東京的三分之一，房地產市場經濟泡沫大，房市炒作依舊存在，房產經濟穩定性欠佳。

4 討論與建議

本文通過比較深圳與東京圈之間的公共租賃住房規劃的相關信息，利用縱橫對比的手法對數據進行研究。最后得出以下結論。

①深圳房價較高公租房租金很低，東京圈房價較為穩定，公租房租金比深圳要高五六倍。房價在空間地域分布上，深圳呈現分區化，而東京圈中心化趨勢依舊。房價的空間分布往往和城市的人口、經濟以及交通等有關。深圳南山區、福田區等地是深圳特區發展起來的核心建設區，人口不斷增加，住房緊張，房價勢在必漲。而老舊城中村土地吸引力很低，土地利用飽和，難有新的發展空間。東京圈是日本重要的城市圈層，這種城市空間格局雖然輻射范圍廣，但核心區容易極化，公共租賃住房租金也呈現這種分布規律。

②深圳租售比下降。相比東京圈，深圳公共租賃住房租金很低且常年保持穩定，房價卻越來越高，這就使得租售比連續下降。租售比是衡量一個區域房產運行是否良好的指標之一。2010年深圳租售比為1/600，2016年為1/586，而到了2021年已經達到1/1146，深圳租售比嚴重漂移使深圳租購結構十分不協調。筆者認為這與我國城市租賃住房設施不完善、環境質量不佳以及居住空間布局不合理等原因有關。

③深圳住房租賃市場管理不足。東京圈的住房租賃已經進入機構管理體系將近20年，由初期滿足住房數量需求到現在主要以提高居住體驗和住房質量為主。深圳住房租賃目前主要以政府政策調控為主，且沒有完善的、一體化的和成熟的租賃平臺。

深圳公共租賃住房近年來一直短缺，公共租賃住房與商品房以及其他性質住房之間的協調還有很長的路要走。而對于深圳公共租賃住房的規劃建設，本文提出了以下建議。

①繼續推進“租購并舉”“補磚頭”和“補人頭”等住房制度[3]。將大城市買房的需求，逐步轉化為“租房需求”，一方面緩解房價上漲，另一方面促進租賃市場的穩定發展，這對預防房地產泡沫化與金融危機有重要意義。

②改善公共租賃住房居住環境，提高居民生活幸福感。近五年，努力建設布局合理、設計科學、質量可靠、配套完善的公租房是各地住房保障工作的重點。公租房建設應該更加關注以人為本，秉持生態人居的理念，使城鎮居民享有住房福利和保障。

③推行和完善機構化租賃。無論是政府還是民間企業組織，深圳的租賃管理體系應該體系化，提高服務質量和標準，為出租人和承租人提供高效優質的聯系。在實際的操作過程中，深圳也可以借鑒日本設置介于政府部門和私人企業性質之間的公共住宅管理和建設的機構組織，實現公益與質量共贏[4]。

④住房租賃市場的良性發展需要健全的法律體系。在鼓勵租賃市場獨立和自由化同時，要對市場競爭進行規范化和約束，以推動整體房市的規范化[5]，體現示范效應。

結語

我國公租房供給不足、公租房規劃與管理不完善。在“增量”和“增質”兩手抓的背景下，本文結合深圳市房市現狀特點與問題，借鑒日本公租房規劃的相關經驗，對深圳市公共租賃住房規劃提出了幾點建議，希望有助于推動深圳乃至全國住房租賃市場健康、平穩發展，實現住房無憂的前景。

資料來源：

圖1：引自“深圳本地寶”公眾號；文中其余圖片為作者繪制。

注釋

① 深圳本地寶：http：//m.bendibao. com/bsy618742. html。

② 安居客官網：https：//sz.fang.anjuke.com/fangjia/longgang/?from=hangqing_loupanlist。

③ 都市再生機構：https：//www. ur-net. go. jp/chintai_portal/index. html。

④ 房天下官網：https：//sz. fang. com/。

⑤ 日本房屋租賃：https：//utinokati.com/chintai/。⑥ 日本房價：https：//www. manen. jp/。