公募REITs值得投資嗎

張帆

“心碎了，沒有申購公募REITs。”有多年投資經驗的李小月近日在朋友圈調侃。

在投資人眼里，REITs肯定是2021年的熱門詞匯之一。

REITs即不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trust），是指通過匯集多數投資者資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

李小月對支點財經記者表示，她很早就關注過此類產品，并且于2020年12月買入了港交所上市的一只REITs產品，目前價格與一年前持平。與之形成鮮明對比的是，去年上市的11只公募REITs漲勢如虹。截至去年12月30日，11只公募REITs上市以來平均漲幅超過21%。

REITs究竟是什么神奇的金融產品？有何優勢和風險？值得投資嗎？

REITs于1960年起源于美國，目前已有日本、英國、新加坡、澳大利亞等40多個國家及地區發行REITs產品，全球總市值超2萬億美元。公募REITs是除股票、債券、現金外的第四大類資產，兼備股性和債性。

通俗來講，可以將“買REITs”比作“做包租婆”。基金機構將一系列商鋪、寫字樓等不動產打包上市，作為基金出售。發行人能從中獲得資金支持，投資者則能從不動產產生的各類收入中分一杯羹。

經歷多年探索，2020年4月30日，證監會與國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著中國公募REITs試點工作正式啟航。

海外REITs底層資產類別一般包括寫字樓、商場、酒店、工廠、房地產、數據中心等。與之不同的是，目前我國公募REITs試點項目主要涵蓋基礎建設類資產，譬如產業園區、倉儲物流、收費公路、污染治理等基礎設施。

2021年6月，中國首批9只公募REITs正式發行。當年12月，第二批2只公募REITs上市。數據顯示，11只公募REITs募集總規模超360億元，全部獲得超額認購。

記者梳理，截至去年12月30日收盤，底層資產為污染治理設施特許經營權的產品富國首創水務REIT漲幅最大，實現57.16%的漲幅；倉儲物流產權類的兩只產品亦表現不俗，漲幅均超過19%；產業園區產權類的四只產品漲幅在14%至28%之間；收費公路特許收費權類的產品分化較為明顯，華夏越秀高速REIT實現了21.25%的上漲，平安廣州廣河REIT小幅下跌0.06%。所有產品表現均超過同期滬深300漲幅。

據悉，第一批上市的REITs已經有產品開始分紅。2021年12月20日，平安廣州廣河REIT發布2021年第一次分紅公告稱，以當年9月30日為基準日，進行年內首次分紅，可供分配金額為3.69億元，分紅比例100%。按照發行價格13.02元來算，股息率達4.05%。

對于公募REITs受到熱捧，業內普遍認為，其中一個重要原因是資產質量優質，其底層資產均為成熟穩定的基礎設施項目，基建收益和分紅預期比較確定。同時，項目經過了嚴格的審核。據公募REITs試點流程安排，相關項目由各省級發改委推薦至國家發改委，國家發改委再將符合條件的項目推薦至證監會，由證監會和滬深交易所分別履行注冊、審查程序。

以2021年12月6日上市的“華夏越秀高速公路REIT”為例，該項目底層資產為位于湖北的漢孝高速，漢孝高速由主線及機場北連接線構成。主線路起于武漢市黃陂區，止于孝感市孝南區；機場北接線起于漢孝高速主線路甘夏灣，止于武漢天河機場北門，連接湖北東西、南北向兩大交通動脈，是福銀高速G70的重要組成部分。

漢孝高速的盈利模式是以收費等穩定現金流為主，其收入包括車輛通行費、廣告費、與服務設施等相關的租賃收入等各種經營收入，以及其他因標的公路及其權益的合法運營、管理和處置以及其他合法經營業務而產生的收入。

據招募書顯示，漢孝高速2019年至2021年上半年營業收入分別為1.86億元、1.58億元、1.12億元，凈利潤分別為0.72億元、0.63億元、0.59億元。2019年上半年至2021年上半年期間，日均車流量復合增長率14.59%，通行費收入復合增長率13.41%。

“該基金作為躋身第二批上市的公募REITs之一，是湖北省搶抓國家政策機遇，積極盤活存量資產的標志性成果。”湖北發改委相關人士對記者介紹，底層資產的合規性尤其重要。為推進基礎設施REITs試點工作，湖北發改委組織17個市州密集培訓，建立了試點儲備庫和意向庫，密切銜接國家發改委，加強與地方證監局、滬深交易所合作，組織專家輔導把關，幫助項目協調解決發行問題。

根據2021年7月國家發改委“985號文”要求，為盤活存量資產，下一步公募REITs還將繼續擴容，清潔能源、保障性租賃住房、自然文化遺產、旅游基礎設施以及新基建等領域都將納入REITs資產范圍。“不少相關企業可以參與其中，湖北省內企業如湖北交投、武漢地鐵集團、漢江國投、湖北文旅集團等將會從中受益。”某國有銀行湖北分行投資部負責人對記者分析。

此外，隨著保險、理財資金的入市，市場人士預計，中國公募REITs市場前景廣闊。北京大學光華管理學院的研究報告顯示，保守估計，中國公募REITs市場規模將達到4萬億至12萬億元。考慮到中國城市化人口數量、不動產總量和固定資產投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段后，規模將遠遠大于美國。

公募REITs的投資邏輯與股票和債券不同，它屬于風險適中、收益穩定的一類資產。在國內投資者眼中，公募REITs尚屬“新物種”。

“REITs的優勢還包括能以較小的起投金額（1000元）參與不動產投資，具備強制分紅收益，吸引了大量個人投資者。”平安證券客戶經理高星對記者介紹，目前有不少個人投資者將其視為短期銀行理財產品的替代品。他表示，將買REITs當作股票“打新”的現象也普遍存在。

“投資者的群體培育需要時間。日本早期REITs市場擁有大量散戶，并將REITs當作股票來炒，如‘打新’等。‘打新’等行為帶來了資產價格的大幅波動。對于REITs來說，如果發行結束后價格波動太大，無論是漲或是跌，都將帶來其后續的融資困難。日本用了差不多兩年時間，才使得REITs平穩到相對合理的價格。”上海和逸信息董事長龐陽說。

雖然REITs有眾多優點，已經上市的11只公募REITs表現也十分亮眼，但其風險也不容忽視。投資者面臨的主要風險包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調整風險等。

“投資者尤其要注意價格波動，REITs收益來自不動產帶來的分紅，比較穩定，但是能在二級市場交易就一定會面臨波動風險。REITs基礎現金流、價值比較穩定，所以建議投資者別慌著追漲，不然也會承擔高溢價回歸的風險。”前述客戶經理高星進一步解釋。

仲量聯行認為，“目前REITs市場的大漲并不會成為REITs以后的常態。對后續要參與REITs的投資者來說，當下尤其要注意規避高溢價品種，因為REITs的市場價格，最終要向其內在價值即底層資產價值靠攏。”

值得注意的是，面對不同的底層資產，投資邏輯不同，風險點也有所不同。

中銀證券相關人士對記者表示，“投資者要結合投資預期、回報要求、資金屬性選擇適合自己的投資類別和標的。比如中關村REITs，底層資產是三棟研發樓物業，這就跟租金價格、項目改造情況、軟件和信息技術行業發展情況相關。對于特許收費公路經營權類項目，要注意公路有經營期限，到期時要被政府收回，投資期間產品價值會隨著時間推移遞減，產品分紅率高，但資產未來很難大幅增值。”