大變局下中國房地產業的發展（下）

文/易居房地產研究院課題組

（五）產業區域的變局

1.城市群加速發展。城市群的出現與發展，是城鎮化推進到一定階段的必然產物。一般來說，城鎮化率達30%后，大中城市加速發展；達到50%后，城鎮化地區大幅擴大，部分地區形成城市密集區和大都市連綿區，進入城市群加速發展階段。2010年，我國城鎮化率首次超過50%，2020年達到約64%。2011年出臺的我國“十二五”規劃提出“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群”。2014年出臺的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》提出“構建以城市群為主體形態，推動大中小城市和小城鎮協調發展”，同時明確了19個城市群，其中重點推進京津冀、長江三角洲和珠江三角洲城市群。這一“兩橫三縱”城鎮化戰略格局也為房地產企業的區域布局指明道路。2021年出臺的“十四五”規劃提出：“以促進城市群發展為抓手，全面形成‘兩橫三縱’城鎮化戰略格局。優化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等城市群，發展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關中平原、北部灣等城市群，培育發展哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州－西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群。”依然是19個城市群，但形成了三個梯隊，成渝、長江中游等城市群升級，值得高度關注。

圖5 國家城鎮化戰略格局

2.都市圈成為新勢力。都市圈的形成發展，是城鎮化推進到高級階段的產物。我國政府對于都市圈的研究與規劃晚于城市群，《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》與“十三五”規劃對此都未提及。直至2019年，《國家發展改革委關于培育發展現代化都市圈的指導意見》提出：“都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮化空間形態。近年來，都市圈建設呈現較快發展態勢，但城市間交通一體化水平不高、分工協作不夠、低水平同質化競爭嚴重、協同發展體制機制不健全等問題依然突出。為加快培育發展現代化都市圈，經國務院同意，現提出以下意見……”顯而易見，隨著我國城鎮化進一步推進，城市群中少數大都市的輻射力和吸附力快速增強，如國家明確的9個中心城市，這些強勢城市都在積極構建以自己為中心的都市圈。全國“十四五”規劃提出“以城際鐵路和市域（郊）鐵路等軌道交通為骨干，打通各類‘斷頭路’、‘ 瓶頸路’，推動市內市外交通有效銜接和軌道交通‘四網融合’。鼓勵都市圈社保和落戶積分互認、教育和醫療資源共享，推動科技創新券通兌通用、產業園區和科研平臺合作共建。探索推進土地、人口等統一管理。”可見，未來幾年都市圈將成為全國房地產發展新的增長點。

3.中西部返鄉潮的新動向。

圖6 各省六普、七普人口增量

西部大開發與中部崛起，是持續多年的國家區域發展戰略，但在東部經濟高速發展、中西部人流向東部轉移的背景之下，其實中西部地區的發展并不順利。但近幾年形勢正在發生明顯轉變，重要特征之一是人口回流。第七次人口普查（2020年）與第六次人口普查（2010年）的數據表明，六普人口增量較弱的多個中西部省份，七普人口明顯走強，最典型是四川、湖北、安徽、貴州，六普人口凈流出，七普轉為明顯的凈流入，重慶、廣西、河南的情況也大為改善。與之形成鮮明對比的是，東北人口形勢顯著轉弱，呈凈流出狀態。這說明近幾年隨著西部大開發與中部崛起的國家戰略更快更好地落到實處，東部產業向中西部轉移，中西部就業機會增多，脫貧攻堅取得重大成績，尤其是成渝地區雙城經濟圈、長江中游與中原城市群的快速發展，使打工人口逐步回流。人口決定了一個地區房地產業長期發展潛力，這些人口面由弱轉強的地區和城市，值得房地產企業關注。

（六）開發企業的變局

1.當前房企的發展變化。當前房地產開發企業的發展，正處于明顯變化的階段，主要體現為三點。第一，經營業績面臨約束，各家房企的銷售數據明顯受沖擊，使得房企必須加快思考新的轉型問題。比如，恒大明確未來10年地產銷售由7000億元壓縮到2000億元，同時轉型成新能源汽車公司。相比過去幾年動輒千億元級的賽道，各房企顯然對傳統的銷售模式和業務模式作了新思考。第二，企業數量與從業人員將減少。根據國家統計局的數據，截至2019年，全國房地產開發企業個數為99544個，從業人員為294萬人。2021年，不必說廣大中小房企，即便是百強房企，也有少數面臨破產或債務重組的壓力，裁員動作明顯增多。第三，新的賽道開始形成。以物業行業為例：1990年萬科成立了萬科物業，初衷是向萬科地產提供“售后服務”；2015年萬科物業全面開始市場化；2020年萬科物業更名為“萬物云”，當年營收182億元；2021年萬科官宣“萬物云”將赴港交所上市。

2.房企發展定位的變化。面對大變局下的房地產業務，房企需要轉變思路、調整策略、重新出發。從目前來看，要牢牢把握共同富裕的精神，積極開辟新的發展空間。2021年《中共中央國務院關于支持浙江高質量發展建設共同富裕示范區的意見》中明確：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善住房市場體系和住房保障體系，確保實現人民群眾住有所居……擴大保障性租賃住房供給，加快完善長租房政策，使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。全面推進城鎮老舊小區改造和社區建設，提升農房建設質量，加強農村危房改造，探索建立農村低收入人口基本住房安全保障機制。該文件提到了很多關鍵詞，包括“租購住房同等權利”、“老舊小區改造”、“農房建設”等。房企需要轉變傳統營利模式，基于共同富裕路徑明確發展定位。

3.房企經營的商業模式的變化。房地產產業鏈會不斷細分，形成新的專業分工模式，尤其是會形成包括代建、REITs和物業管理等細分領域。例如：代建方面，2020年由綠城管理牽頭，中原建業、雅居樂房管、金地管理等五家代建企業計劃組建“輕資產聯盟”，意在進一步探索房企輕資產戰略下的新思路。“輕資產聯盟”的籌建，說明代建模式和輕資產模式不斷被認可，成為房地產建設領域的新模式。REITs方面，截至2020年底，上交所REITs產品已經覆蓋倉儲物流、產業園區、租賃住房、商業物業等多種不動產類型。后續地產領域此類產品創新將繼續增多，專業化的REITs機構也會不斷增加。物業管理方面，物業行業被定義為萬億元市場的藍海。2021年1月，住建部等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》。政策明確，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸。這充分體現了國家國家對物業管理領域相關工作的支持。

（七）市場需求的變局

1.后疫情時代下的住房消費觀。后疫情時代，對健康住宅的需求會明顯增加。疫情期間，面對接觸、飛沫、氣溶膠傳播，人們開始關心自己的房子是否健康安全，什么樣的房子才是健康住宅。此類關注勢必會在后續的住房建設和居住中得到體現。后疫情時代，如何促進人居環境的健康性、配套環境的貼心性、系統環境的安全性和服務環境的便利性，成為行業和企業需要關注的重點。在這個基礎上，住房消費觀會出現重大變化，尤其是在品質居住方面會有更多新的要求。2021年上海印發了《上海市住房發展“十四五”規劃》。規劃提出：以“住有宜居”為目標，不斷完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，進一步滿足多層次、功能性、品質化的居住需求，讓人民群眾在居住方面有更多的獲得感、幸福感和安全感。此類規劃關注了新的住房消費需求，將在高質量居住模式上形成更多創新和探索。

2.三孩政策下的居住新需求。三孩政策影響重大，其在短期、中期和長期都會影響住房消費和住房需求。從住房保障的角度看，2021年7月，中共中央和國務院發布《關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》。政策明確：地方政府在配租公租房時，對符合當地住房保障條件且有未成年子女的家庭，可根據未成年子女數量在戶型選擇等方面給予適當照顧。地方政府可以研究制定根據養育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優惠政策。從各地實踐來看，北京已經有積極的響應。8月份北京住建委發布的《關于加強公共租賃住房資格復核及分配管理的通知》明確：對取得公租房備案資格的……未成年子女數量較多的家庭……區住房保障管理部門也可結合本區實際，直接發放選房通知單組織選房。此類政策對于保障三孩家庭住房需求有積極的作用。除此之外，三孩家庭對居住面積、戶型、套數等對需求都會發生明顯的變化，也會倒逼各地積極修改普通住宅標準和其他政策，真正惠及三孩家庭。

3.租購并舉下的租賃消費需求。2021年7月，國務院辦公廳發布了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。文件指出，新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系……要加快發展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題。7月22日，國務院召開了“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議”，明確把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。具體工作方面，10月21日，住建部在福州召開發展保障性租賃住房工作現場會。住建部數據顯示，2021年，全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套，1-9月已開工72萬套，占全年計劃的76.9%。其中南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。此類市場在發展過程中，勢必會培育出新的租賃消費需求。

（八）數字化利用的變局

1.中央對數字化發展的政策思路。2020年4月，中共中央、國務院發布的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》提出，培育數字經濟新產業、新業態和新模式，支持構建農業、工業、交通、教育、安防、城市管理、公共資源交易等領域規范化數據開發利用的場景。2021年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出要加快數字化發展，建設數字中國，并就打造數字經濟新優勢、加快數字社會建設步伐、提高數字政府建設水平、營造良好數字生態作出了新的部署。根據克而瑞《2021中國地產數字化轉型報告》，數字化應用階段方面，全國TOP 50的房企中，有22%的企業真正步入了數字化應用的階段，結合物聯網、大數據、云服務等技術方式實現了數字化應用的落地，并取得了一些成果。然而房企對于智能化應用的探索才剛剛起步，僅有8%的企業開始了智能化應用的嘗試。在中央相關政策的指引下，地產數字化的發展空間較大。

2.數字化應用的場景分析。當前，在地產數字化應用方面，房企將從“高頻交易”的角度入手，進行逐漸探索。克而瑞《2021中國地產數字化轉型報告》統計顯示，智慧營銷、智慧社區、全屋智能、智慧商業和智慧建造五大場景中，相關數字化應用的覆蓋度和投入都相對較大。從應用的深度看，智慧商業、全屋智能和智能社區等應用相對成熟。另外，在物業行業中，有些領域和數字化應用的結合程度較高，包括陪護及居家服務、智慧物業云服務、行業集采服務等。新應用的開發過程中，一些新概念和模式正在不斷導入。比如，部分文旅地產企業正打造基于歷史文化背景的文旅元宇宙項目，基于通往數字“虛擬世界”的工具，人們不管身在何處都可以在此類文旅項目中游覽娛樂。類似領域的應用，都將成為房地產業大變局下值得重點關注的內容。

3.數字化發展下房地產業的新模式。在房地產業多元化發展的大背景下，房企對于數字化的轉型需求明顯增強，力求實現全業態、全項目、多場景的數字化轉型。房地產業大變局下，住房消費模式也發生了變化，數字化將進一步影響房地產業發展的新模式。比如說，在房地產交易環節，目前全國部分城市已經開始有所探索，上線“無紙化”工程。據此，除傳統的涉稅業務外，房地產交易計稅價格復核、個人房地產交易土地增值稅扣除費用核實、個人房地產交易個人所得稅相關費用核實、房地產交易特殊類登記計稅審核等工作，都可以基于數字化的平臺去操作。而隨著房地產稅試點的推進，未來居民家庭的房屋資產管理、稅費籌劃等，也都將面臨數字化的變革。據此，房地產全生命周期中，數字化的應用將是全面的、系統的，這將形成房地產業的發展新模式。

三、房地產業大變局下行業及房企的應對

（一）轉變觀念，由高速度發展到高質量發展

我國當前正在經歷百年未有之大變局，經濟正在由高速度發展向高質量發展轉型，正處在轉變發展模式、優化經濟結構、轉換增長方式的攻關期。高質量發展開啟了我國經濟發展新的歷史進程。與高速增長階段更多表現為“數量追趕”和“要素驅動”不同，高質量發展階段的主要任務是“質量提升”和“科技驅動”。房地產行業同樣要轉變觀念，加快由高速度發展到向高質量發展轉變。

過去房地產開發企業以“拿地——開發——銷售”的快周轉模式獲得了較高的投資收益，以相對簡單、較為粗放的經營模式，搭載了時代紅利的快車，實現了快速發展。當前房地產業進入后開發時代，這些經營模式將無法繼續為企業帶來豐厚、穩定的利潤。為了適應新時期的發展環境，房企首先需要轉變運營觀念，并且要在企業內部形成統一的思想。就房地產開發企業而言，追求高質量發展，需要在資產結構、人力資源隊伍、內部管理制度等方面進行相應調整。

（二）明確模式，處理好投資多元化與運營專業化

2021年10月，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在央行召開的第三季度金融統計數據新聞發布會上表示：近年來，恒大集團管理不善，未能根據市場形勢變化審慎經營，反而盲目多元化擴張，造成經營和財務指標嚴重惡化，最終暴發風險。可見，恒大之所以暴發風險，重要的原因之一就是盲目多元化擴張。

房企要根據自身的資源稟賦和專業能力決定是走多元化還是專業化道路，明確合適的運營模式。一味地依靠資本力量的多元化不可取，投資可以多元化，但運營必須專業化。從整個行業來看，模式沒有絕對的優劣之分，企業需要根據對房地產相關領域的市場空間規模及自身資源稟賦、核心競爭能力、風險把控能力等方面的審慎考量來科學謀定。

（三）提升效率，實現由資本驅動為主轉變為重在科技驅動

房地產業要抓住高科技發展的風口，讓行業搭上新科技革命的快車，為現有產品業態安上高科技的翅膀，積極發展智能廠房、智能辦公樓、智能家居等。加速傳統房地產業向建筑工業化、地產科技化轉型的步伐，為房地產業提升盈利和產業升級提供源源不斷的動力，實現房地產業由資本驅動到科技驅動的轉型。

當前，中國的數字化轉型正在如火如荼地進行，房企也要抓住數字經濟的發展機遇，積極推行數字化轉型，提高經營效率。根據克而瑞數據，TOP 50房企中，八成的企業已經孵化了自有科技子公司，數量高達147家，九成的企業已經投資了科技公司，數量為63家。在數字化投入方面，整個中國房地產行業在地產數字化、地產科技領域的投入大概在170多億元。TOP 50房企中，六成的房企2020年數字化投入超1億元，過半數房企的信息部門主管由副總裁級高管擔任。在組織構架的調整方面，部分房企的信息化部門轉型為集團一級部門。

（四）增加效益，降本增效，以管理促發展

當前房地產行業已經從資本紅利時代進入管理紅利時代。房企要在當前市場環境中生存和發展，除了發揮其自身優勢外，通過加強管理，以管理促發展要效益也是十分重要的手段。企業的一切經濟活動的根本出發點是不斷提高企業的經濟效益。而要提高企業的經濟效益，必須加強對企業的全方位管理，有效地將管理資源轉化為經濟效益，實現管理的規范化、制度化、科學化和精細化。

上市房企要以管理促發展，向管理要效益，最終增加運營效益。首先，需要轉變觀念，明確精細化管理對企業發展的重要性；其次，通過制定精細化管理規劃，從前端的投資融資，到建設工程，再到營銷運營，要建立全周期覆蓋的管理精細化規則，可以借助信息化手段加以落地；最后，通過精細化管理來優化人才結構，客觀分析企業精細化管理下的人才需求和組織架構，并進行變革與調整。

（五）控制風險，主動降負債和加強現金流平衡

長期以來，我國房地產行業中的開發企業普遍傾向于采用高負債、高杠桿、快周轉方式做大規模，提高自有資金利潤率，以往的市場環境也為這種經營模式提供了條件。提出“三道紅線”后，市場環境發生了很大的變化，高負債、不僅降低了實施高杠桿的可能性，其即使實施也會使企業面臨巨大的風險。這對于部分高負債、高杠桿的規模型房企是嚴峻的挑戰，但同時也是企業優化資產結構、提升經營能力的機遇。

房企應高度重視現金流管理，做到投資擴張、銷售回款、精細管理與業務發展形成協同效應，這樣的公司未來將有更大的發展空間。當前，房企積極進行降檔、實現高質量發展的主要路徑有：在銷售端，加速銷售去化和回款，通過提升運營效率增加內生經營現金流；在投資端，調整拿地力度和節奏，節省投資支出，例如謹慎拿地、降低拿地銷售比，重視舊改、收并購、產業勾地等拿地方式，控制拿地成本；在融資端，拓寬融資渠道，尋求分拆上市、增發、引入戰投等股權融資，這些股權融資能夠增厚權益、改善長短期債務結構。

（六）市值管理，實現內在價值與市值的動態均衡

上市公司是我國房地產行業的骨干力量，其數量不多，但在行業投資、開發規模上的占比卻很大。對此必須加以高度重視，切實搞好房地產上市公司。中國證監會副主席莊心一曾談到：市值管理是鼓勵上市公司通過制定正確發展戰略、完善公司治理、改進經營管理、培育核心競爭力，實實在在、可持續地創造公司價值，以及通過再融資、分拆分立、股權激勵、股份回購、大股東減持增持等資本運作工具，實現公司市值與內在價值的動態均衡，其根本宗旨是實現公司長期發展，為股東創造真實價值。這不是短期的、碎片式的行為，更不是通過概念包裝、題材炒作等方法影響股價短期漲跌。

上市房企要重視和明確市值管理的戰略定位，實現市值管理戰略與企業經營戰略協同。企業管理層需要將市值管理融入企業戰略發展目標中，貫穿企業價值創造與價值實現的全過程，依據企業發展周期設立完整的市值管理體系，既具有長期清晰可持續的長期目標，又能根據企業發展階段、資本市場環境采取多樣化的市值管理行為，實現市值管理戰略與企業經營戰略協同。