投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更研究

朱暖倩

摘要：經(jīng)過一定的市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)新修訂的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則3號投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則并未得到廣泛的市場應(yīng)用。在少量采用新準(zhǔn)則的企業(yè)中，還存在部分利用后續(xù)計(jì)量模式的變更進(jìn)行盈余管理以達(dá)到粉飾報(bào)表、滿足其融資需求或避免被 ST 的目的。同時(shí)兩種不同計(jì)量模式并存等問題，扭曲了企業(yè)的會計(jì)信息，這會對使用者的決策產(chǎn)生一定的誤導(dǎo)。本文研究投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更情況，目的是為企業(yè)準(zhǔn)確運(yùn)用會計(jì)準(zhǔn)則做點(diǎn)貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);后續(xù)計(jì)量;模式變更

在經(jīng)濟(jì)全球化的總趨勢下，我國會計(jì)準(zhǔn)則逐漸與國際接軌，提出了投資性房地產(chǎn)這一概念，投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量以及后續(xù)計(jì)量模式的變更的會計(jì)事項(xiàng)越來越普遍。我國在2006年的會計(jì)準(zhǔn)則中首次提出投資性房地產(chǎn)，其中在對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，根據(jù)其需求可以在兩種計(jì)量模式，即成本模式或公允價(jià)值模式中選擇。2014 年對相關(guān)準(zhǔn)則進(jìn)行修訂時(shí)進(jìn)一步完善了對公允價(jià)值的定義，并對公允價(jià)值應(yīng)用的條件和估值方法作出了詳細(xì)的規(guī)定。但是當(dāng)時(shí)在實(shí)踐運(yùn)用中，對公允價(jià)值運(yùn)用較少。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用普遍被接受。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式也受到學(xué)術(shù)界的關(guān)注。

公允價(jià)值模式的采用伴隨的是比成本模式更高的計(jì)量、管理需求以及伴隨而來的相關(guān)成本，企業(yè)變更計(jì)量模式后的長期影響會不會與初心背道而馳、是否會反過來加重企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，這也是在做出變更決策前需要預(yù)見的。

一、前期相關(guān)文獻(xiàn)分析

通過翻閱相關(guān)的研究文獻(xiàn)，本文發(fā)現(xiàn)國外的房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，發(fā)展到西方階段已經(jīng)相對穩(wěn)定;伴隨著市場的發(fā)展，學(xué)術(shù)界對投資性房地產(chǎn)的研究也相應(yīng)較早發(fā)展。因此在理論研究和實(shí)務(wù)運(yùn)用這兩方面，國外的學(xué)術(shù)界都相對成熟，而我國在此方面的研究還略顯不足。

雖然國外的研究有一定的借鑒意義，但是并不全都適用于我國，針對我國特殊的市場環(huán)境以及房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國學(xué)者在關(guān)于這方面的研究還是取得了一定的研究成果，對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)實(shí)踐有一定的理論指導(dǎo)意義。并且，針對變革過程中存在的問題，國內(nèi)學(xué)者站在宏觀大環(huán)境角度進(jìn)行了研究。

關(guān)于對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式研究，我國學(xué)者劉永澤（2010）從三個(gè)方面給出了建議，一是完善準(zhǔn)則，二是增強(qiáng)應(yīng)用指南的可操作性;三是鼓勵(lì)評估并輔以控制措施，充分披露，以提高變更后會計(jì)信息的可靠性。戴佳君等（2010）提出建議，需要從政府角度，首先應(yīng)當(dāng)對會計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)的財(cái)經(jīng)法規(guī)加以完善，以堵塞企業(yè)的可乘漏洞。同時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管和審查的力度，維持良好的市場環(huán)境。從企業(yè)經(jīng)營角度，需要在健全活躍成熟的房地產(chǎn)市場環(huán)境和提高評估機(jī)構(gòu)評估質(zhì)量和技術(shù)兩方面著手。李澤紅（2011）基于我國現(xiàn)狀，提出了一系列改進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的對策。包括完善相關(guān)準(zhǔn)則、完善信息披露、加強(qiáng)會計(jì)職業(yè)能力、引入有益組織機(jī)制、建立市場評估體系等。

二、案例介紹

本文案例研究的對象是H公司，H公司是一家大型房地產(chǎn)國有企業(yè)，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

房地產(chǎn)行業(yè)在2012年前后，市場價(jià)格總體上來看呈現(xiàn)上升的發(fā)展趨勢，H公司作為當(dāng)?shù)氐拇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)，其所持房產(chǎn)具有較大的升值潛力，并在可預(yù)期的條件下將持續(xù)升值。因此，H公司在2012年對其挑戰(zhàn)性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行了變更，選擇應(yīng)用公允價(jià)值模式來進(jìn)行計(jì)量。根據(jù)其在公司公告中所闡述的內(nèi)容，我們大致可以了解到該公司之前所采取的成本計(jì)價(jià)模式，并不能很好的體現(xiàn)出該公司投資性房產(chǎn)的增值價(jià)值部分，不能有效的讓投資者了解到公司房產(chǎn)的實(shí)況，同時(shí)，在當(dāng)?shù)赜蟹康禺a(chǎn)交易市場，可以更好的了解到市場行情價(jià)格變動，所以采用公允價(jià)值模式具有較強(qiáng)的可操作性。

三、案例分析

（一）計(jì)量模式變更的原因分析

1.市場環(huán)境

2012年，江蘇省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)上漲。H公司在鎮(zhèn)江市主城區(qū)有較為成熟的投資性房地產(chǎn)物業(yè)，同時(shí)在該主城區(qū)還有專業(yè)的房地產(chǎn)交易場所，從性質(zhì)上來說，這類房地產(chǎn)受市場影響較大，在市場環(huán)境總體向好的背景下其價(jià)值增值速度較快，升值的潛力大。

2.相關(guān)規(guī)章和準(zhǔn)則的規(guī)定

在我國會計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式只允許在某些特定的情況下從成本模式變更為公允價(jià)值模式，不允許公允價(jià)值變更為成本模式。成本模式與一般的固定資產(chǎn)計(jì)量沒有太大的差異，公允價(jià)值模式只有在房地產(chǎn)市場應(yīng)用的比較成熟，也只有滿足了公允價(jià)值模式的條件情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允模式，類似于交易性金融資產(chǎn)的計(jì)量。該公司的投資性房地產(chǎn)位于相對成熟活躍的市場環(huán)境中，真實(shí)、可靠的公允價(jià)值持續(xù)可獲得。因此，就這方面而言，H公司有能力對投資性房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行合理的預(yù)估，滿足公允價(jià)值計(jì)量所需的客觀外在條件。因此H公司對這次的模式變更是合法合規(guī)的。

3.企業(yè)內(nèi)部原因

盡管企業(yè)的外部條件充裕，但這并不足以直接推動H公司對其一直使用的計(jì)量模式進(jìn)行變更。因?yàn)槿杂薪^大多數(shù)處在活躍市場、滿足準(zhǔn)則規(guī)定要求的企業(yè)也會選擇不變更計(jì)量模式，即仍應(yīng)用原本的成本計(jì)量模式。

為了改善融資市場環(huán)境，H公司在發(fā)展的過程中，巨大的資金投入是不可避免的。資金來源有多種渠道，H公司也與其他企業(yè)一樣，獲取發(fā)展資金最常用的方式是發(fā)行股票或向銀行進(jìn)行貸款。由于發(fā)行新股受多種嚴(yán)格條件的限制，因此更多企業(yè)會選擇銀行貸款的方式。然而，銀行給企業(yè)貸款的前提是對企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行嚴(yán)格的審查，以確保相關(guān)指標(biāo)達(dá)到銀行審查的標(biāo)準(zhǔn)，銀行才可以對企業(yè)進(jìn)行放貸。

（二）后續(xù)計(jì)量的變更對凈利潤的影響分析

通過查閱相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，2012和2014年，公司因公允價(jià)值變動損益對企業(yè)凈利潤的影響是負(fù)值。這是由于2012年的虧損過大即使想通過投資性房地產(chǎn)來增加公司的利潤，卻仍未能將利潤扭負(fù)為正。而2014年雖然盈利大幅增長，但公允價(jià)值變動損益科目顯示下降趨勢，這或許與當(dāng)年投資性房地產(chǎn)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場大環(huán)境較差有關(guān)。

另外，2016年至2017年H公司的利潤有個(gè)很顯著的上漲幅度，從0.6%增加至將近16%，并且在2018年維持了這種影響幅度。從年報(bào)披露的信息來看，這是由于截至到2016年，公司采用收益法對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，而自2017年開始，選擇同時(shí)采用收益法和市場法，因此對凈利潤的影響會更大。

（三）對財(cái)務(wù)工作的影響分析

目前該企業(yè)的會計(jì)工作主要是以會計(jì)核算為主。采取的公允價(jià)值模式對會計(jì)人員專業(yè)素養(yǎng)也提出了較高的挑戰(zhàn)，這可能也會給會計(jì)工作帶來一定的挑戰(zhàn)。在變更后續(xù)計(jì)量模式之后，相關(guān)事項(xiàng)的會計(jì)科目處理和調(diào)整更為復(fù)雜。首先，所涉及到的科目更多，資產(chǎn)負(fù)債表中增設(shè)了“成本”與“公允價(jià)值變動損益”兩項(xiàng)，而在利潤表中也增設(shè)了“公允價(jià)值變動損益”以反映其公允價(jià)值的變動情況。其次，在變更當(dāng)年，由于會計(jì)準(zhǔn)則的要求，需要對2011年底的涉及的科目進(jìn)行追溯調(diào)整。過程中不僅涉及投資性房地產(chǎn)科目的增減變化，還涉及了留存收益、盈余公積等其他科目的調(diào)整。而在變更后，由于會計(jì)與稅法上的差異，因此在每年的年末，財(cái)務(wù)人員還要進(jìn)行納稅調(diào)整。而采取公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)的估值和公司的會計(jì)信息披露將會提出更高的要求。

四、研究結(jié)論與建議

（一）研究結(jié)論

本文對H公司的后續(xù)計(jì)量變更分析，可以總結(jié)出其更改后續(xù)計(jì)量模式的動因是：適應(yīng)外部環(huán)境、市場環(huán)境和相關(guān)政策出臺、提供更有效的會計(jì)信息、有利于改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和融資環(huán)境等。該公司對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行變更總體來看對H公司的很大方面都帶來了較多的影響。

本文認(rèn)為，H公司對采用公允價(jià)值計(jì)量，能夠更加準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力。雖然變更之后對企業(yè)財(cái)務(wù)工作和財(cái)務(wù)人員提出了更高的專業(yè)和綜合性要求，但是這更符合企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的正確選擇。

（二）研究建議

雖然企業(yè)采用公允價(jià)值模式早已受到國內(nèi)外普遍的認(rèn)可，但如何在發(fā)揮出其最大優(yōu)勢的同時(shí)降低伴隨而來的負(fù)面影響，是需要我們進(jìn)一步去探索研究的。因此，通過對H公司的計(jì)量模式探索及影響研究，對H公司、其他有同樣變更需求的企業(yè)以及處于監(jiān)管角色的政府針對變更提出以下幾點(diǎn)建議：

1.加快建設(shè)完善的房地產(chǎn)交易市場

投資性房地產(chǎn)的評估程序復(fù)雜，涉及到的信息種類繁多。目前，大部分城市的房產(chǎn)市場總體來看并不完整，企業(yè)難以獲得較為健全的相關(guān)數(shù)據(jù)以供參考，因此應(yīng)當(dāng)加快推動數(shù)據(jù)線上化，促進(jìn)信息公開透明，建立健康且活躍的交易平臺。交易活動頻繁的交易市場有助于采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，所以，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房產(chǎn)交易市場的管理，推動數(shù)據(jù)線上化的發(fā)展強(qiáng)度。

2.加強(qiáng)合規(guī)性評估管理

《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》中提出，投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要具有專業(yè)的理論知識與評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，所以在執(zhí)行某項(xiàng)特定的業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提高自身專業(yè)素養(yǎng)，對于無法操作的應(yīng)當(dāng)采取彌補(bǔ)措施，包括利用專家工作或者查閱相關(guān)報(bào)告等。企業(yè)需要對外披露此次相關(guān)評估人員的資質(zhì)情況，在年度報(bào)告中披露相應(yīng)的評估部門和工作人員，如果企業(yè)不考慮選擇評估機(jī)構(gòu)，而選擇自行評估，除了評估事項(xiàng)要符合相關(guān)的準(zhǔn)則外，還要符合相關(guān)文件上的的規(guī)定，確保自行評估的合規(guī)合理。

3.規(guī)范公允價(jià)值的信息披露

根據(jù)國際上相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)采用公允價(jià)值進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告的附注中披露確定公允價(jià)值時(shí)的重要假設(shè)及所采用的具體方法。如果公允價(jià)值無法得到可靠確定，則是需要闡明相關(guān)的具體理由。規(guī)范公允價(jià)值的信息披露不僅需要公司自身加強(qiáng)管理，還需要政府有關(guān)部門的共同努力。加大監(jiān)管的管理力度，提高信息披露的公開性，對重要的信息披露要詳細(xì)，若是要變更估值技術(shù)，公司還需要對其披露變更的具體事項(xiàng)和具體的變更原因。

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