房屋、土地征收過程中的無形資產損失補償及評估的應用探討

王樂濤 武從舉 杜珊 遲方娜

作者簡介：王樂濤，（1975-），男，漢族，山東省聊城市人，大學本科，高級經濟師，從事房屋、土地征收的政策、房地產評估、資產評估咨詢方向的研究。

摘要：隨著我國的城鎮化進程的加快，大量的集體土地被征為國有，大量企事業單位的國有土地使用權被收回國有，大量地上建筑物、構筑物被征收。對于集體土地所有權的收回，國有土地使用權的收回，地上建筑物、構筑物、附著物的收回該如何補償，《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法）、國務院《國有土地上房屋征收補償條例》（以下簡稱征收條例）做了原則規定。但在實務操作過程中，因為工作人員認知的原因，只是對有形資產的損失進行補償。筆者認為，房屋土地征收對相對人損失即可能體現為有形資產的損失，也包括為無形資產的損失，即也需要對無形資產進行補償。本文從一個從事了多年房屋、土地征收工作且理論豐富、實務操作嫻熟的研究者的角度分析在土地、房屋征收過程中的無形資產損失補償，并研究探討其補償方法。

關鍵詞：有形資產;無形資產損失評估;特許經營權評估

引言： 城鎮化進程的加快使得政府征收工作面臨嚴峻考驗，雖然《土地管理法》、《征收條例》、《評估辦法》都對國家征收土地、房屋的補償范圍、內容進行了原則性的規范，特別是《征收條例》、《評估辦法》進一步明確了補償范圍包括土地所有權、使用權、被征收房屋及裝飾裝修價值、附屬設備等搬遷費用。對于有形資產的補償，如土地（有的學者認為土地屬無形資產）、地面附著物、房屋、裝飾裝修價值、附屬設備等搬遷費用不在一一述說，因為有形資產的補償大家已經十分熟悉。但筆者認為該條例包括了無形資產的損失補償，能否清晰界定無形資產并對其進行補償對政府及評估師來說無疑是一項挑戰，更是值得探討和研究的。所以對征收過程中的無形資產損失的評估方法的研究也勢在必行，補償征收過程中的無形資產損失可更加公平對被征收土地、房屋所帶來的無形資產損失價值進行計算，這也給征收過程中所涉及到的無形資產損失、商譽的影響等提供了理論基礎。

1研究背景及意義

為規范土地房屋征收與補償活動，維護公共利益，我國也制定了相應的法律、法規、規章制度等進行規范。

《土地管理法》第二條，《征收條例》第二條、第十五條均對有形資產的征收補償所做出的相關規定，但筆者認為征收過程中無形資產損失的補償不可忽視，因此，一套完備的征收補償方案及評估體系的建立對于我國的房屋、土地征收過程中的資產評估具有重大的意義。

2無形資產的概述

2.1土地、房屋征收過程中的無形資產損失評估的概念

無形資產是什么，很多一線的工作人員不一定了解，他是一定主體所擁有，不具有實物形態，但能和有形資產一樣能發揮作用且能帶來經濟利益的資源，包括專利權、商標權、著作權、專業技術、銷售網絡、客戶關系、特許經營權、合同權益等可辨認無形資產和商譽這一不可辨認無形資產。

2.1.1無形資產的分類

（1）按取得無形資產的方式分類分為自創無形資產和外購無形資產。

（2）按無形資產能否辨認及獨立存在將其分為可辨認無形資產和不可辨認無形資產。

可辨認無形資產：是可以分割的，即能夠從實體企業中進行分離，并且可以單獨存在，可辨認無形資產一般具有專門名稱，如專利權、商標權、著作權、專業技術、銷售網絡、客戶關系、商業特許權、合同權益、域名，受法律保護。

不可辨認無形資產：不可單獨取得，離開企業整體就不復存在，如商譽。商譽源于企業中的一項權益或使用一個不能分割的資產組所形成的未來收益。它的價值包含在企業整體價值之中，其評估通常需基于企業整體價值評估而進行。

（3）按無形資產是否有專門法律保護，可將其分為有專門法律保護的無形資產和無專門法律保護或法律不保護的無形資產。

（4）按無形資產的性質和屬性分類，可大致將其分為知識型無形資產、權利型無形資產、關系型無形資產和組合型無形資產。

2.1.2無形資產的特征

無形資產作為一類專門的資產形式，有其自身的特征，表現在非實體性、排他性、效益性、成本的不完整性、成本與價值的弱相對性、依附性、公益性、積累性、替代性。

2.1.3主要幾項無形資產

（1）專利權，是發明人或者使用人一定期限內依法享有的獨占使用權，是知識產權的一種。在企業價值鏈中占有舉足輕重的作用。

（2）商標權，是公眾區別于同類產品的主要標志，一經注冊所有人對其商標所享有的獨占的、排他的權利。商標是一個企業的命脈，甚至占到企業價值的一半以上。

（3）特許經營權，是指由政府或者其他主體授予個人或法人實體的一項特權。特別是在現代化市場營銷下，很多知名企業在每個地區設立代理是有限的，是個非常緊缺資源，隨著政府與企業PPP合作模式的進一步發展，這個權利將越來越普遍。

（4）商譽，是單位整體聲譽的體現，是不可辨認無形資產，不能離開某實體單獨存在。表現形式為一個企業預期一定時間的利潤超過類似行業利潤的超額利潤的價值。這種價值的預期是所處的區位的優勢，或由于歷史文化、現代化經營、管理高、團隊人員素質高、良好的客戶關系等多種因素綜合造成的。

而本文就在土地、房屋征收過程中常用到但卻被忽略的特許經營權、商譽無形資產所造成的損失評估及補償進行詳細探討。

2.2土地、房屋征收過程中通常涉及的無形資產損失評估的特點

2.2.1土地、房屋征收過程中特許經營權的特點

房屋、土地征收后，被征收單位不能在原來的位置繼續經營，不得不放棄原來的特許經營的優勢。比如加油站類型的單位，因為一個地方的加油站都是政府進行規劃的，在一定的區域內加油站位置是由嚴格限制的，是不完全競爭領域。如果因為房屋、土地征收后，加油站的此類權利將銷售。受位置改變失去特許經營權的還有煙草門市部、代理煤氣、電信收費點，特別是現在新興的快遞服務站、公共自行車電瓶車存放點。

特許經營權作為無形資產，對不少企業的生產經營作用巨大。甚至決定著某些企業是否生存。

2.2.2土地、房屋征收過程中商譽的特點

商譽是一種最早為人們所認識，但沒有形成理論體系，直到現代化企業管理制度普及后，才逐步被專家學者等各方人士所認可。

（1）商譽是一個實體整體商譽，是不可辨認無形資產，不能單獨存在。

（2）商譽通常表現為預期將來的利潤超過類似行業正常利潤的超額利潤的價值。這種價值的預期是由于企業所處的地理位置的優勢，或由于歷史文化悠久、經營效率高、管理水平高、團隊人員素質高、良好的客戶關系等多種因素綜合造成的。

（3）一般清況下， 企業的商譽價值是動態的，甚至可以是負的。房屋、土地征收就是由于外部原因造成的商譽損失， 實際上是被征收單位價值的一種傷害。

房屋、土地征收過程中對被征收人特許經營權及商譽的損失是客觀存在的，甚至占有舉足輕重的位置。在我國房屋土地征收過程企業的征收中，我們工作人員一般注重的是有形資產的征收補償，包括土地補償、房屋補償、設備搬遷費、臨時安置費，在實物操作過程中，就出現了一種怪現象，凡是經營不善的企業，越對征收拆遷配合，越是正常經營、并且效益良好的企業越不配合征收拆遷。在和一線工作人員交流過程中，也反映房屋、土地征收，對頻臨倒閉的企業補償，補的再少，也補多了。對正常經營的企業補償，補的再多，也不能補償該企業的損失。到底為什么會出現這種情況，是對企業的補償不夠公允？還是我們對政策把握不夠？其實都不是，而是補償中忽略了一項重要內容，就在企業價值中具有舉足輕重地位的無形資產的補償。

3土地、房屋征收過程中的無形資產損失評估的影響因素

3.1影響無形資產損失評估的外部因素

3.1.1土地、房屋征收的現行狀況

無形資產對一個正常經營的企業，特別是對具有廣泛社會影響力的企業極為重要，無形資產是企業多年經營的集中體現。如海爾、中糧集團、恒大等企業，他們的無形資產都是幾百億。中國地大物博，國務院征收條例不可能對每一個省市的損失補償規定一一到位。各省的征收補償條例也把損失補償的標準授權給設區的市，大部分設區的市處于提高行政效率，方便工作的考慮，對征收企業損失采取統一標準形式。比如征收拆遷一平方米損失補償60元。該損失補償對頻臨倒閉的企業是一種福利，是天上掉餡餅。但對正常經營的企業是杯水車薪，對無形資產占比比較大的企業更是慘不忍睹。這就造成了征收拆遷矛盾的激化，而我們的工作人員對無形資產知之甚少，處于高度的工作責任心，對一般的補償更不能亂提高標準，只能束手無策。

3.1.2市場宏觀因素

市場宏觀因素因素有：政治因素、經濟因素、技術因素。

（1）政治因素。是指對公司生產經營活動有影響的政治力量，如法律法規等。我國的政治力量有：土地、房屋征收所享受到的政府的優惠政策并促進其發展。法律影響，越來越多的法律法規不斷出臺或完善以保障土地、房屋征收及補償工作的正常進行。

（2）經濟因素。現代化企業和國際接軌越來越頻繁，所有制形式多樣化是無形資產存在的客觀因素。

（3）技術因素。土地、房屋征收工作和發展與評估師的技術發展密不可分，土地、房屋征收過程中對于被征收人的補償能否公允，評估師的技術是核心因素，并使征收補償工作更加順利進展。

3.2影響無形資產損失評估的內部因素

影響無形資產損失評估的內部因素，主要有以下幾點：

3.2.1盈利模式

盈利模式會很大程度影響企業從何處獲利，怎樣獲利：

（1）利潤來源。利潤來源指企業能從無形資產中獲得收入和利潤。

（2）客戶價值。客戶價值的意義在于在與客戶長期共處中形成的，從而提升企業的整體價值和核心競爭力，客戶價值管理是企業客服部門的核心。

（3）經營活動。經營活動是企業成立的目的，最終是為了實現盈利，隨著市場由賣方市場向買方市場的轉變，營銷已經成為經營單位最重要的部門。

3.2.2企業品牌的知名度

企業的品牌知名度越高，房屋土地征收對企業的損失就越大，征收過程中所獲取的補償就越高。

3.2.3產品的特色和配套服務

成功的企業一定要有有特色的產品以及配套的優質服務去實現對客戶價值，也提升企業自身價值，對商譽的影響也變大，進而影響補償額。

3.2.4企業管理層和全體員工的素質

對于固定資產少，無形資產量大的企業，無形資產主要是智力型資產，所以人的作用很重要。優秀管理者很明確該如何經營企業并獲得利潤最大化[3]。當然，重要的還有員工素質以提高工作效率。

4土地、房屋征收過程中的無形資產損失評估方法及存在的問題

4.1特許經營權評估的一般方法

?在市場經濟條件下，對無形資產價值的評估用收益現值法，即將使用無形資產在未來時間預計可能獲取的超額預期收益額按一定的折現率折算為現時資金數額，即為該無形資產價值。

其評估計算公式如下：

S：特許經營權資產評估值

Bt：第t年無形資產的超額預期收益

n：有效使用經營年限

i： 適用折現率

4.2特許經營權評估的其他方法

無形資產評估應優先采用收益法，如因收益法不能使用，還可嘗試用增減法、剝離法及其他成本法等其他手段計算企業的超額收益。

4.2.1增減法：在其他相關條件相同的情況下，以企業在正常運營特許經營權狀況下的獲利水平與企業損失該項權利狀況下的獲利水平相比較，據此測算因使用特許經營權企業獲取的超額收益。

4.2.2剝離法。因特許經營權的存在，獲授權企業可獨享該領域的收益;如因房屋、土地征收取消該項特許，被征收企業該業務經營收益就可能滅失。

4.2.3此外，還可以通過咨詢、調查等多種手段對資產的超額收益能力進行估算。

4.3商譽評估的方法

先通過整體價值評估模型計算出企業的整體價值，再減去有形資產和其他可識別的無形資產的市場價值。也可以使用超額收益模型，超額收益模型將收入分成兩部分。一部分收入是有形資產回報，另一部分是無形資產回報，根據收入的劃分分別計算每一部分的價值，再測算出企業商譽。

4.3.1現金流量折現模型

流量折現原理中，商譽的價值等于該項商譽預計未來現金流量折現的價值。使用此方法要確定兩點：

第一，預測存續期內企業的現金流。

第二，折現率要與企業風險相適應。

一般現金流量折現 DCF 模型

式中： V ——資產價值;

CFt——時間為 t 時的現金流量;

r ——折現率;

t——商譽的壽命。

4.3.2市場模型

評估專業人員可以參照有效期內（一般兩年內）售出企業的價格/現金流比率，用加權平均獲得平均參考值，然后將此比率用于正在進行的評估業務中，計算現金流。也可能用最近售出類似業務的價格/銷售比率來測定被評估公司的正常或預期銷售額。這些企業實際交易案例的比率可以從不同渠道獲取，如一些財經雜志或經濟研究機構的報告，可以從國內外咨詢網站特別是一些收費知名咨詢公司。有也可以使用上市公司的市盈率、價格/現金流比率，或價格/收入比率評價被評估企業。

4.4常用土地、房屋征收過程中無形資產評估方法存在的問題

現有無形資產評估已有眾多方法和模型，但是這些方法和模型用于土地、房屋征收并不完美，還存在一定問題。

（1）特許經營權與一般無形資產在價值實現方式上有一定區別，因為有特別約定，很難產生交易價格，部分行業雖然有私下里的交易價格但都是非理性的。

（2）對于商譽來講，有時候，企業的商譽并未完全損失，而只是部分損失。在此類案例中，商譽損失計算方法就應當作出相應的調整。

（3）為了計算這種部分商譽損失，必須首先說明企業在財產征用前有商譽。先算出企業征用前商譽，再將其和企業評估后的商譽比較，二者之差即商譽損失。

（4）對于現金流量折現模型，現金流量折現模型適用對象有可能是高速增長的企業或成長期的企業，有可能已經進入相對穩定的發展時期，對于不同的情況適用模型應做適當調整，折現率、增長率也應當適當調整。

（5）對于客戶關系等無形資產征收損失的評估還沒有定性的模型。

（6）對無形資產征收形成的停產停業損失還沒有定性的模型。

5以實際案例將土地、房屋征收過程中無形資產損失的評估方法進行改進

5.1案例分析

山東省乳制品生產企業正常經營，在當地屬馳名商標、名星企業，并且在當地口碑極佳。該乳制品廠自有牧場3個，奶牛3000頭，并且和300戶散養戶有穩定的供應合同，下游客戶資源有120個鮮奶吧，有25所學校，25所幼兒園。其生產的乳制品有二十幾個品種，日產量30噸，產能80噸，直接員工325人，間接員工180人。

乳制品生產是受國家政策嚴格管理和控制的一個特殊行業，必須經過省級行政許可，才能生產銷售。新建乳品企業產能必須達到500噸/日，且兩企業建設距離在100公里以上。乳制品企業改擴建必須重新審查，日產能達300噸以上。經與有關部門多次溝通，動遷屬于改擴建，建設規模按日產能300噸對待。受此限制，該公司動遷再建時，現有日產能80噸設備全部淘汰。動遷面臨的不是設備搬遷損失而是關停無法再開業的損失。該乳制品是育養了該地區兩代人的知名品牌，企業關停，不僅是加工廠本身的損失，也涉及自營店等銷售網點的損失，以及原奶供應和產成品代理合同違約損失即無形資產的損失。剛開始征收動遷時，征收工作人員只按有形資產進行補償，征收補償價格和乳制品企業要求價格相差巨大，差距達百分之七十，歷經一年多，雙方都耗費了巨大的精力，一直無法簽訂協議。在萬般無奈的情況下，雙方找到了筆者。征收方表示，不是我們不給錢，只要是合情、合理、合法的一定會給予補償，土地、房屋、設備等都補償的不少，沒有可補償的地方了，現在紀檢部門查的很緊，違規的事情我們不會辦。被征收人也表示，對土地、房屋、設備我們沒有意見，可我們的損失太大了，我們的牧場奶牛怎么辦？我們的營銷網絡、客戶關系怎么辦？一經失去，會立刻被別的品牌占領，在市場競爭激烈的情況下，再奪回市場是不可能的。另外在建設新廠需要多投資5000萬元，并且上下游奶源、客戶均不可能維系原有狀態。

我仔細傾聽，給征收方與被征收方指出，你們的分岐是因為補償沒有考慮無形資產的價值，如此補償價值是片面的，也是不夠公允的。征收方應該根據具體情況，分搬遷地持續經營、搬遷地立刻持續經營和有建設期的持續經營、還是征收后不經營幾種情況分別考慮該乳制品的無形資產的損失價值。征收方與被征收方最終明白了補償價值的差距到底在哪里，即無形資產中的特許經營權、商譽損失是該乳制品補償價值的重點。并指導他們對特許經營權、商譽價值進行了評估，最后雙方愉快的簽訂了征收協議。

5.2被征收方的要求意見

在這次動遷過程中，由于我公司所處的行業和其他行業不一樣，面臨著拆遷容易、再建難上難的特殊情況。

5.2.1乳制品生產是受國家政策嚴格管理和控制的一個特殊行業，必須經過省級行政許可，才能生產銷售。所以，我公司生產許可證由省經信委和省食藥局審查頒發 。

5.2.2企業生產受產業政策嚴格控制。2008年三聚氰胺事件以后，為確保乳品生產安全，國家出臺了史上最嚴的政策管理：

（1）對存量乳制品生產企業由省級重新審查，我市僅有我公司一家企業通過審查，全國80%以上乳品企業未能通過審查。

（2）新建乳品企業產能必須達到500噸/日，且兩企業建設距離在100公里以上。

（3）乳制品企業改擴建必須重新審查，日產能達300噸以上。經與有關部門多次溝通，動遷屬于改擴建，建設規模按日產能300噸對待。受此限制，我公司動遷再建時，現有日產能80噸設備全部淘汰。

5.2.3經測算，建設日產能300噸的乳制品生產線，僅購置設備費用就需5000余萬元。

5.2.4動遷面臨的不是設備搬遷損失而是關停無法再開業的損失。XX牛奶是育養了本地區兩代人的知名品牌。有自有牧場3個，奶牛3000頭，并且和300戶散養戶有穩定的供應合同，下游有120個鮮奶吧，配送站10個、有25所學校，25所幼兒園的客戶，有二十幾個品種，日產量30噸，產能80噸，直接員工325人，間接員工180人。企業關停，不僅是加工廠本身損失，也涉及自營店等銷售網點的損失，以及原奶供應和產成品代理合同違約損失。

所以，這次拆遷對我們公司來講，不是一般的機器設備搬遷安裝費用問題，而是企業現有設備全部淘汰，需新購置300噸產能設備再建的兩個問題。請政府從實際出發，按照特殊行業、特殊情況，區別對待的原則，幫助企業解決這次動遷中的實際困難。

一是按現有設備全部淘汰和再建300噸產能的投資因素，綜合評價評估我公司這次搬遷的損失，使公司損失降低到我們能夠再建重生的程度。

二是借鑒濟寧市拆遷乳品企業的做法，由政府提供土地，對被拆遷乳品企業給予安置補償。

懇請政府能夠理解企業實際困難，從政策上幫助企業渡過拆遷難關。我們將會終生難忘。

5.3乳制品企業產業政策

乳制品作為一項關系國計民生的民生問題，有其特殊的規定。為規范乳制品行業發展，加強行業管理，保障乳制品 質量安全，根據《乳品質量安全監督管理條例》、《中華人民共和國食品安全法》及相關法律法規，結合乳制品工業發展的實際情況，我們會同有關部門對原 《乳制品工業產業政策》、《乳制品加工行業準入條件》進行了整合修訂，《乳制品工業產業政策》對行業準入、 項目建設實行核準、資產規模、生產規模、質量穩定可控、行業標準、環境標準都做了嚴格的規定：

5.4關于搬遷補償

根據中華人民共和國國務院令590號《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定：

被征收人提出以下建議：

5.4.1保留

根據乳制品企業產業政策及我公司的區位請求保留，如保留，我公司不再要求政府有任何補償。

5.4.2在類似區位、交通情況下給予同面積的土地安置。

（1）在拆遷提前三年置換土地情況下的補償（指廠房建好、省市等有關部門驗收通過、不耽誤生產）。

①、房屋價值補償

公司有廠房15000m2、辦公 2000m2。

重置價=建安造價+前期費用+利息+廠內配套費+利潤+規費+市政配套費

=1200+120+100+200+200+230+200=2250元/m2

合計：3825萬元

②、設備搬遷補償費

根據產業政策調整，目前的設備全部淘汰。

a、現有設備重置價格為（售價、運輸費、安裝費、基礎費、調試費）。

一條生產線450萬;第二條生產線346萬。

b、100萬級空氣凈化設備

根據乳制品生產特殊要求.項目建設須執行《乳制品廠設計規范》 （QB6006）、《乳制品企業良好生產規范》（GB12693）、《食品企業通用衛生規范》（GB14881）、《乳品設備安全衛生》 （GB12073）、《生活飲用水衛生標準》（GB5749）及國家衛生、質檢等部門的相關規定。乳制品加工企業生產須具有與所生產產品相適應的技術文件 和工藝文件;執行質量保證體系工藝文件規定;所采用工藝先進、適用，能夠保證生產的產品符合國家標準.生產車間需要100萬級凈化車間，要求恒溫、恒濕、 ??重置價為65萬元。

c、三個冷庫

（1）、400立方米40萬元

（2）、550立方米55萬元

（3）、800立方米80萬元

d、水處理，采用生物膜濕地處理法，日處理50噸，重置價80萬元。

e、檢驗實驗室，根據乳制品企業要求，有設備30臺，設備搬遷費為設備重置價的20% ，20萬元。

f、三個20噸鍋爐，重置價為：75萬元。

g、 三 臺電鍋爐，重置價為：30萬元。

③、裝飾、裝修

車間50萬元

化驗室10萬元

辦公室50萬元

④、根據產業政策，產能300噸的乳制品生產線，購置設備費用為6000萬元。

調試費、安裝費、運輸費為20%。

小計：6000萬元+1200萬元=7200萬元

合計：1+2+3+4=12376.00萬元

5.4.3在土地置換好，在較短時間內就拆遷的情況下，即：建設期內我公司不能生產造成的上游供應商、下游客戶的流失，無形資產的損失為：

①、②、③、④、

以上4項同（1）里面的，共計12376.00萬元

5.4.4上游產業

與300戶奶農簽訂協議，損失600萬元;公司自有奶源基地的損失，損失2000萬元。

合計：2600萬元

5.4.5客戶

下游有120個鮮奶吧，配送站10個、有25所學校，25所幼兒園的客戶。損失1000萬元。

5.4.6員工的損失

工資1000萬元、人才再培訓到熟練的過程 200萬元。

合計：1200萬元

共計：17176、00萬元

6結論

隨著經濟飛速發展及企業類型日益多樣化，土地、房屋征收過程中無形資產損失是征收人與被征收人不可回避的問題，實事已經證明在房屋土地征收中，經營單位不配合的原因就是補償額太少，補償額少的原因并不是有形資產補償額少，而是遺漏了經營單位無形資產的補償。無形資產損失補償將是下一步征收補償研究的重點，同時無形資產損失評估成為評估領域中的熱點問題，在借鑒現有研究成果的基礎上，找到每種評估方法的適用范圍和局限性，并對現行的土地、房屋征收過程中無形資產損失評估進行一定的改進，才能合理地預測和評價該損失的價值。

總之，土地、房屋征收過程中無形資產損失評估方法，還需要不斷的改進和完善！

參考文獻

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