物業公司能否隨意提高小區停車位租金？

文/謝平

■導讀之聲

近年來，隨著城市機動車的增加，不少小區的停車位已經無法滿足業主需求，小區業主與物業服務公司就小區停車位租金的矛盾日益突出。一方面小區業主對于物業服務公司調整車位租金較為敏感；另一方面物業服務公司人力成本增加，必然需要通過提高停車位租金來增加利潤。而停車位租金定價權往往又掌握在物業服務公司一方，矛盾因此常常容易爆發。

插圖/小宜

■故事聚焦

合肥市高新區某小區物業服務公司準備對小區停車位的租金進行大幅調價，所有停車位月租金由原來的80 元調整為160 元，漲幅100%。小區業主得知消息后紛紛自發抵制，多次向各級住建部門信訪投訴，但均未能得到滿意的解決方案。小區業主準備提起民事訴訟并借此機會成立業委會，更換物業服務公司，重新簽訂物業服務合同，以應對物業服務公司的漲價行為。有小區業主來電咨詢，對于小區停車位租金，物業服務公司能否隨意漲價？

■律師有話說

民法典第二百七十五條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。住宅小區的停車位通常分為三類，一類是占用業主共有的道路劃線的室外停車位；一類是開發商建設的地下停車位；還有一類就是根據人防工程要求建設的人防地下設施，平時被開發商或物業服務公司用作地下停車位。

第一類，占用業主共有的道路劃線的室外停車位，產權屬于業主共有，顯然物業服務公司無權隨意調整租金。民法典第二百七十八條規定，下列事項由業主共同決定，其中包括改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。而物業服務公司利用業主共有道路劃線形成的室外停車位就屬于改變共有部分的用途，因此應當由業主共同決定才能調整租金價格。根據民法典第二百七十八條第二款規定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，且應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

第二類，開發商建設的地下停車位，開發商享有產權，開發商根據民法典第二百七十五條規定可以出售、附贈或者出租。如開發商授權物業服務公司調整停車位租金價格的，屬于市場行為，業主則無權干涉。

第三類，根據人防工程要求建設的人防地下設施，平時被開發商用作地下停車位的，情況則相對比較復雜，民法典對此并無明確規定。而人民防空法僅規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，因此各省市對人防工程車位的態度并不相同。目前，安徽省并無相關規定。司法實踐中，一般根據小區建設規劃圖紙及房屋買賣合同確定，人防地下停車位面積是否計入公用建筑面積來認定，如未計入公用建筑面積的，則開發商作為投資者享有使用管理權，有權調整停車位價格。

但是需要注意，如果《前期物業服務合同》對于住宅小區的停車位租金價格有明確約定的，則《前期物業服務合同》解除前，業主和物業服務公司均應遵守合同約定，物業服務公司不得違反合同約定調整停車位租金價格，否則構成違約，業主有權予以拒絕。