房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制在不斷完善，現(xiàn)金流已經(jīng)成為影響企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。以房地產(chǎn)企業(yè)中海地產(chǎn)為例，采用文獻(xiàn)研究法及案例分析法展開(kāi)論述，通過(guò)分析其現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀，總結(jié)存在的問(wèn)題，并提出解決對(duì)策，以期為其現(xiàn)金流量管理提供一定參考，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流管理;中海地產(chǎn);財(cái)務(wù)分析

0引言

現(xiàn)金流管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心。良好的現(xiàn)金流可以讓企業(yè)保持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，相反，如果企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生斷裂，那么企業(yè)的發(fā)展將陷入困境甚至面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)。因此，加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流管理對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，投資周期長(zhǎng)、資金需求量大，這造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的依賴度較強(qiáng)，加上近年來(lái)行業(yè)融資渠道逐漸變窄，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提升，房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理被企業(yè)擺在戰(zhàn)略發(fā)展的高度。以中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“中海地產(chǎn)”）為例，對(duì)其現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，指出其存在現(xiàn)金流擴(kuò)張速度過(guò)快、管理流程不嚴(yán)謹(jǐn)、現(xiàn)金流供應(yīng)不足等問(wèn)題，并提出相應(yīng)對(duì)策。

1相關(guān)理論概述

1.1現(xiàn)金流管理的相關(guān)概念

現(xiàn)金流分廣義和狹義兩種：廣義的現(xiàn)金流指企業(yè)銀行存款、庫(kù)存現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物等;狹義的現(xiàn)金流指企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金。現(xiàn)金流是企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)通過(guò)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及總量情況的總稱[1]。目前企業(yè)的現(xiàn)金流管理大多以價(jià)值創(chuàng)造為導(dǎo)向，圍繞企業(yè)的投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及籌資活動(dòng)所建構(gòu)的管理體系，對(duì)企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的現(xiàn)金流在時(shí)間和數(shù)量上做好一定的統(tǒng)籌規(guī)劃，進(jìn)行決策計(jì)劃以及分析評(píng)價(jià)。

1.2現(xiàn)金流管理的目標(biāo)

企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的根本目標(biāo)是給企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，其具體目標(biāo)為：

（1）安全性目標(biāo)。安全性目標(biāo)是指現(xiàn)金在企業(yè)使用保管流程中不發(fā)生資金丟失、偷竊、調(diào)用等狀況，在交易流通、結(jié)算時(shí)不會(huì)發(fā)生現(xiàn)金虧損，現(xiàn)金流的安全性也是現(xiàn)金流管理的首要目標(biāo)，保障企業(yè)不會(huì)因資金斷裂在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)危機(jī)及影響企業(yè)發(fā)展。

（2）持續(xù)性目標(biāo)。持續(xù)性目標(biāo)是指企業(yè)的現(xiàn)金流能夠連續(xù)不斷地在企業(yè)流轉(zhuǎn)，使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展延續(xù)下去，達(dá)成企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造[2]。持續(xù)性目標(biāo)是企業(yè)生存的必要條件[3]。

（3）靈活性目標(biāo)。靈活性目標(biāo)是指企業(yè)資金出現(xiàn)匱乏時(shí)，有統(tǒng)籌與規(guī)劃的能力，能及時(shí)調(diào)配現(xiàn)有資金，保障資金的正常流轉(zhuǎn)，縮短存貨與往來(lái)款項(xiàng)變現(xiàn)周期，增加企業(yè)的現(xiàn)金流。當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金流過(guò)于充裕時(shí)，可以在企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)進(jìn)行合理投資，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

（4）流動(dòng)性目標(biāo)。流動(dòng)性目標(biāo)是指企業(yè)營(yíng)業(yè)收入等資金流入和償還債務(wù)等資金流出的能力目標(biāo)，只有加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金的流動(dòng)性，才能使企業(yè)充滿生機(jī)。企業(yè)的現(xiàn)金流一旦缺乏，說(shuō)明企業(yè)的現(xiàn)金流管理很可能出現(xiàn)了不好的狀況。

（5）效益性目標(biāo)。效益是企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的收益，企業(yè)的終極目標(biāo)是獲取盈利。不斷地為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值就能使企業(yè)產(chǎn)生效益。現(xiàn)金流的管理目標(biāo)就是關(guān)注現(xiàn)金流的使用狀況，怎樣為企業(yè)創(chuàng)造收入，且持續(xù)地為企業(yè)增加效益。

2中海地產(chǎn)現(xiàn)金流現(xiàn)狀分析

2.1公司簡(jiǎn)介

中海地產(chǎn)成立于1979年，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，1992年在港交所上市，目前其業(yè)務(wù)涉及全球70余座城市，業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予中海地產(chǎn)全行業(yè)最高的信用評(píng)級(jí)——穆迪Baa1穩(wěn)定、標(biāo)準(zhǔn)普爾BBB+穩(wěn)定、惠譽(yù)A-穩(wěn)定，是全行業(yè)唯一獲得國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予A級(jí)評(píng)級(jí)的企業(yè)。公司具備設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建造、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等全產(chǎn)業(yè)鏈整合聯(lián)動(dòng)能力，旗下華藝設(shè)計(jì)位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)設(shè)計(jì)院，中建宏達(dá)擁有建筑承包特級(jí)資質(zhì)。歷經(jīng)40多年的發(fā)展，公司建立起不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)三大產(chǎn)業(yè)群。

2.2中海地產(chǎn)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀

2.2.1現(xiàn)金流向管理分析

2018—2020年中海地產(chǎn)現(xiàn)金流向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表1。

從表1數(shù)據(jù)可以看出，2018—2020年中海地產(chǎn)的現(xiàn)金流較充沛，不僅包含與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流入與支出（往來(lái)款流入及支出、工程投標(biāo)保證金等），與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流入與支出、籌資活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流入與支出種類也較豐富，且數(shù)額較大。從往來(lái)款、質(zhì)量保證金的流入與支出數(shù)額方面看，2018—2020年中海地產(chǎn)往來(lái)款流入與支出數(shù)額逐年增長(zhǎng)，說(shuō)明其擁有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，盈利能力較強(qiáng)。2018—2020年，中海地產(chǎn)同時(shí)也獲得了大量政府補(bǔ)助費(fèi)用，為企業(yè)完成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2.2.2現(xiàn)金流程管理分析

現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)與管理流程是企業(yè)管理現(xiàn)金流過(guò)程中較基礎(chǔ)的一環(huán)，通過(guò)梳理企業(yè)的現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)與管理流程，能清楚發(fā)現(xiàn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理結(jié)構(gòu)。中海地產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流程管理見(jiàn)圖1。工程預(yù)算部門(mén)在接到新的工程項(xiàng)目任務(wù)后，負(fù)責(zé)制訂工程的進(jìn)度橫道圖，審核工程各進(jìn)度的款項(xiàng)，并與工程設(shè)計(jì)部門(mén)溝通，成為跟進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的“第一棒”;工程項(xiàng)目部門(mén)負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目主體的采購(gòu)、詢價(jià)、談判及后續(xù)各種合同的簽署流程，成為跟進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的“第二棒”;開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部門(mén)負(fù)責(zé)與工程項(xiàng)目部門(mén)進(jìn)行工作的對(duì)接，同時(shí)向投資方、工程招標(biāo)方專屬負(fù)責(zé)人匯報(bào)工程進(jìn)度并進(jìn)行記錄，成為跟進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的“第三棒”;財(cái)務(wù)部門(mén)則負(fù)責(zé)匯總整個(gè)項(xiàng)目中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用收入與支出，是中海地產(chǎn)企業(yè)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流記錄匯總部門(mén)，同時(shí)也是跟進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)方面變化的“最后一棒”。

2.2.3現(xiàn)金流量管理分析

2018—2020年中海地產(chǎn)各類型活動(dòng)現(xiàn)金流量情況見(jiàn)表2。

從表2中數(shù)據(jù)可以看出，2018—2020年中海地產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流量逐年遞減，由2018年的5 011.61億元下降至2019年的3 825.66億元，同比下降了23.66%;2020年與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流量下降至3 669.65億元，同比下降了4.07%。而中海地產(chǎn)投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流存在上下波動(dòng)，并未表現(xiàn)出一味下降的趨勢(shì)，雖不平穩(wěn)，但與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)現(xiàn)金流的變化趨勢(shì)相比，存在問(wèn)題較小。

3中海地產(chǎn)現(xiàn)金流管理存在的問(wèn)題

3.1現(xiàn)金流向并購(gòu)擴(kuò)張速度過(guò)快

從前文對(duì)于中海地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流向分析也可以看出，中海地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大，現(xiàn)金流向多元化，盡管大部分現(xiàn)金收入與支出均來(lái)自企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流，但仍有相當(dāng)部分現(xiàn)金流入與支出來(lái)自籌資、投資等企業(yè)活動(dòng)，由此不難看出中海地產(chǎn)積極擴(kuò)張企業(yè)現(xiàn)金流量、鞏固市場(chǎng)地位的抱負(fù)。但盲目進(jìn)行企業(yè)并購(gòu)、擴(kuò)張企業(yè)現(xiàn)金流這一舉措容易讓中海地產(chǎn)忽略高額現(xiàn)金流量為企業(yè)帶來(lái)的危險(xiǎn)因素。如2018—2020年，中海地產(chǎn)積極關(guān)注土地儲(chǔ)備，動(dòng)用大量現(xiàn)金流擴(kuò)張企業(yè)的土地儲(chǔ)備，但企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)數(shù)量及工程完成效率并沒(méi)有跟上，不僅占用了企業(yè)大量現(xiàn)金，同時(shí)也影響了企業(yè)其他活動(dòng)的現(xiàn)金流，說(shuō)明中海地產(chǎn)該階段缺少現(xiàn)金流管理規(guī)劃，盲目擴(kuò)張土地儲(chǔ)備、并購(gòu)各類型企業(yè)雖然使企業(yè)規(guī)模得到擴(kuò)大，但企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流管理混亂，潛藏的財(cái)務(wù)危機(jī)因素較多。

3.2現(xiàn)金流程不嚴(yán)謹(jǐn)

根據(jù)圖1，以中海地產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流量管理流程為例，整體上看，該企業(yè)的現(xiàn)金流程框架全面，各部門(mén)之間的對(duì)接工作設(shè)計(jì)完整。但當(dāng)工程出現(xiàn)變數(shù)，中海地產(chǎn)在制訂與啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案、管理報(bào)備方面存在部門(mén)缺位，整個(gè)流程中負(fù)責(zé)“最后一棒”的財(cái)務(wù)部門(mén)職能多為匯總現(xiàn)金流，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)變化，企業(yè)年度、月度現(xiàn)金流總結(jié)內(nèi)容就會(huì)延期，項(xiàng)目在資金投入方面的計(jì)劃也極容易被擱置。這說(shuō)明中海地產(chǎn)作為大型房地產(chǎn)企業(yè)，并沒(méi)有充分發(fā)揮企業(yè)中各部門(mén)人員職能，大體上的現(xiàn)金流管理框架是完備的，但細(xì)節(jié)上存在不嚴(yán)謹(jǐn)之處，沒(méi)有設(shè)置充分的現(xiàn)金流應(yīng)急管理措施，也沒(méi)有相應(yīng)的部門(mén)人員負(fù)責(zé)報(bào)備和制訂應(yīng)急預(yù)案，這導(dǎo)致中海地產(chǎn)現(xiàn)金流管理過(guò)程中各部門(mén)的處突能力不強(qiáng)，現(xiàn)金管理流程中存在部門(mén)職能缺位、企業(yè)現(xiàn)金流程設(shè)置不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)葐?wèn)題，亟待優(yōu)化。

3.3經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量供應(yīng)不足

從表2中中海地產(chǎn)各類型活動(dòng)相關(guān)現(xiàn)金流的變化趨勢(shì)可以看出，近3年來(lái)，中海地產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流量逐年遞減，2018—2019年同比下降23.66%，2019—2020年同比下降4.07%，而其與投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流存在波動(dòng)，并未表現(xiàn)出一味下降的趨勢(shì)，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)現(xiàn)金流的變化趨勢(shì)相比存在問(wèn)題較小。上述數(shù)據(jù)說(shuō)明，中海地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)現(xiàn)金流量已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)不足的趨勢(shì)，并且與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流量作為中海地產(chǎn)現(xiàn)金流類型中的絕大部分現(xiàn)金流，其呈現(xiàn)的逐年下降趨勢(shì)與企業(yè)盲目擴(kuò)張土地儲(chǔ)備、收購(gòu)其他企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃相悖，不利于企業(yè)現(xiàn)金流量管理的可持續(xù)發(fā)展。

4中海地產(chǎn)現(xiàn)金流管理優(yōu)化的對(duì)策

4.1現(xiàn)金流向方面重點(diǎn)把控并購(gòu)資金鏈安全性

針對(duì)中海地產(chǎn)盲目擴(kuò)張土地資源儲(chǔ)備、大舉并購(gòu)多類型企業(yè)這一問(wèn)題，建議中海地產(chǎn)將發(fā)展重心從提升企業(yè)規(guī)模轉(zhuǎn)移至重視現(xiàn)金流向的安全性，尤其是在土地資源儲(chǔ)備及并購(gòu)企業(yè)方面，了解企業(yè)自身容量，適當(dāng)降低規(guī)模擴(kuò)張效率，鞏固企業(yè)內(nèi)部對(duì)于現(xiàn)金流向的管理與現(xiàn)金流量的使用，制訂科學(xué)的擴(kuò)張計(jì)劃，而不是盲目擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模，動(dòng)用大量現(xiàn)金流量[4]。企業(yè)應(yīng)權(quán)衡擴(kuò)張利弊，并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)更小的相關(guān)企業(yè)，配合現(xiàn)階段企業(yè)的項(xiàng)目完成效率進(jìn)行土地資源儲(chǔ)備，這樣才能形成企業(yè)擴(kuò)張的良性循環(huán)[5]。

4.2現(xiàn)金流程構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

針對(duì)中海地產(chǎn)存在的現(xiàn)金流程不嚴(yán)謹(jǐn)這一問(wèn)題，首先應(yīng)明確現(xiàn)金流管理流程的不嚴(yán)謹(jǐn)之處。前文提到，整體上看，中海地產(chǎn)現(xiàn)金流程框架全面，各部門(mén)之間的對(duì)接工作設(shè)計(jì)完整[6]，但當(dāng)工程出現(xiàn)變數(shù)，企業(yè)在制訂與啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案、管理報(bào)備方面存在部門(mén)缺位，財(cái)務(wù)部門(mén)職能多為匯總現(xiàn)金流，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)變化，企業(yè)年度、月度現(xiàn)金流總結(jié)內(nèi)容就會(huì)延期，項(xiàng)目在資金投入方面的原計(jì)劃也極容易被擱置[7]。因此，中海地產(chǎn)應(yīng)從完善現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)入手，增添針對(duì)項(xiàng)目變化進(jìn)行及時(shí)報(bào)備及制訂應(yīng)急處突預(yù)案的相關(guān)部門(mén)，或者根據(jù)人員規(guī)模找到合適的部門(mén)，增加該部門(mén)對(duì)緊急預(yù)案的處理能力。這相當(dāng)于為中海地產(chǎn)本身已較完善的現(xiàn)金流管理框架上一份“保險(xiǎn)”，不僅增加現(xiàn)金流管理流程的嚴(yán)謹(jǐn)性，同時(shí)也強(qiáng)化了應(yīng)對(duì)項(xiàng)目中各類型風(fēng)險(xiǎn)因素的抵抗能力，保證現(xiàn)金流管理流程的多元化與系統(tǒng)化，使得中海地產(chǎn)現(xiàn)金流管理流程更加安全、嚴(yán)謹(jǐn)。

4.3現(xiàn)金流量方面加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的管理和控制

針對(duì)中海地產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)現(xiàn)金流量供給不足這一問(wèn)題，建議中海地產(chǎn)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流管理的控制，在使用和分配經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)現(xiàn)金流的同時(shí)，兼顧企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。當(dāng)企業(yè)處于重點(diǎn)收攬工程項(xiàng)目以增加現(xiàn)金流的階段時(shí)，應(yīng)控制其他類型活動(dòng)的現(xiàn)金流出，保證企業(yè)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流量不受約束[8]。同理，當(dāng)企業(yè)處于籌資及投資階段時(shí)，應(yīng)控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)現(xiàn)金流量的支出，配合企業(yè)目前所處發(fā)展階段及短期戰(zhàn)略規(guī)劃，合理確定現(xiàn)金流的支出方向與數(shù)額。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)金流的良好運(yùn)行對(duì)于企業(yè)的生存發(fā)展意義重大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身發(fā)展現(xiàn)狀及業(yè)務(wù)規(guī)模對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理，為企業(yè)運(yùn)營(yíng)提供足夠的現(xiàn)金支撐，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展保駕護(hù)航。本文選擇以中海地產(chǎn)為主要研究對(duì)象，研究該企業(yè)在現(xiàn)金流管理方面存在的問(wèn)題及優(yōu)化對(duì)策，結(jié)合企業(yè)近3年中海地產(chǎn)對(duì)外披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，分析發(fā)現(xiàn)中海地產(chǎn)在現(xiàn)金流管理方面存在現(xiàn)金流向并購(gòu)擴(kuò)張速度過(guò)快、現(xiàn)金流程不嚴(yán)謹(jǐn)、現(xiàn)金流量經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量供應(yīng)不足等問(wèn)題，對(duì)此，建議中海地產(chǎn)在現(xiàn)金流向方面重點(diǎn)把控并購(gòu)資金鏈安全性，構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的管理和控制。希望本文的分析為中海地產(chǎn)發(fā)展提供有效建議，提升企業(yè)實(shí)力。

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收稿日期：2022-03-10

作者簡(jiǎn)介：

鐘小妹，女，1987年生，本科，會(huì)計(jì)師，主要研究方向：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理。