房地產企業會計成本核算與管控

隨著政府的宏觀調控，房地產市場逐漸透明化，房地產行業的發展面臨著巨大挑戰。面對目前的發展環境，房地產企業為保障利潤率，加強自身競爭能力，須做好企業內部會計成本核算與管控工作。

近年來，房地產行業集中度不斷提高，行業間的競爭日益激烈，房地產行業利潤率增速逐漸趨緩，加上政府對房地產行業的宏觀調控政策，使得該行業的發展受到較大影響，在這個發展背景下，為保障企業自身利潤，許多企業開始關注內部成本管控，從源頭上控制企業成本，確保企業整體利潤。因此，做好企業會計成本核算與管控，是現階段房地產企業發展過程中的重要工作，也是企業為后續發展奠定堅實基礎的關鍵一環。

一、房地產企業成本核算與控制的重要性

做好企業會計成本核算與管控，對夯實企業管理基礎，促進企業發展具有關鍵的現實意義，主要表現在以下幾點：

首先，有利于控制企業成本，優化資源配置。房地產企業要想保證整體效益，必須嚴格控制運營過程中的會計成本，將事前、事中以及事后的各項費用支出進行統一管理，充分利用企業資源，同時，房地產企業要想長期可持續性發展，必須立足于企業整體的會計成本核算體系，將企業日常正常的運營管理和項目的開發建設建立在科學合理的會計成本管理體系上，從整體效益出發，科學管控企業的收入與支出，將資源充分利用，進而做到在降低企業日常運營支出的同時能夠控制項目開發成本。

其次，對提高企業經濟管理水平有重要作用。面臨新一輪經濟發展形勢，各個企業為獲得更大作用的競爭力，越來越重視企業的經濟管理工作，努力實現企業的穩定發展。為使自身發展不落后，必須順應新形勢，提升經濟管理水平。而會計成本核算與管控工作是房地產企業經濟管理的重要內容，在房地產項目開展中，各個階段的成本都依據具體定額進行管理，使得項目開發全過程的資金流通更加規范化，隨著會計成本管理過程的不斷完善，各個環節的工作人員各司其職，有序開展會計成本控制工作，房地產企業的經濟管理水平也在不斷提高。

最后，有利于規避企業經濟管理風險。在項目開展前期，會計成本核算體系可將項目開發建設的整個環節都納入管控范疇，并將項目開發的立項、規劃設計、施工建設、竣工結算、銷售等各個環節建立在會計成本核算體系基礎上，對每個階段的成本支出進行分析評估，得出項目開發預算，并形成成本管理科學合理決策;在項目實施過程中，企業可依據成本預算確定項目方案，合理分配項目資金，防止資源分配不合理影響項目質量，同時也能夠使得項目開發過程中各項支出更加明晰，利于管理人員調整方案，保證項目能在正常工期內完工。會計成本核算與管控數據使得企業會計成本有據可查，有利于企業加強監督反饋，及時發現發展過程中的問題，防止期間經濟管理不合理引起不必要的損失。在房地產項目結束完工后，還可依據會計成本管控數據，總結吸取經驗，為以后的項目管理提供經驗，切實有效地降低房地產企業在運營管理過程中的風險。

二、房地產企業會計成本核算特點

房地產企業會計成本核算具有其特點，主要表現在：一是成本核算種類多，核算針對性強。房地產企業在進行項目開發建設的過程中，涉及工程論證、土地獲取，而后才能進行項目開發和銷售，這個過程會持續較長時間，且涉及內容較為復雜，投資較大，同時，項目類型不同，后期的稅務清算要求不同，因此對不同項目的會計核算需根據具體的項目特征開展工作，會計核算針對性強。二是會計核算時間跨度大，對于房地產企業，項目建設需滿足政府相關要求后，進行預售，在商品交付前，會向客戶收取意向金進行預售，并簽訂合同，辦理貸款，這些環節與會計核算的實際收入時間契合度有所不同，因此，會計核算需對成本分別進行統計與核算，直到其與實際收入相符。三是由于房地產企業在項目開發過程中，涉及的稅收金額較大，如契稅、印花稅、增值稅及稅金附加、企業所得稅等，不同稅種的計算方式不同，因此會計核算應根據不同口徑進行預繳，同時依照稅務有關約定條件進行一定的匯算清繳。

三、房地產企業會計成本核算和管控中存在的問題

（一）成本管控體制不完善

一個完善的成本管控體制是企業經濟發展的重要基礎，然而我國目前的房地產領域發展過程中會計成本管控體制的完善程度較差，缺乏明確的成本管理目標，企業內部成本管控水平亟待提高。雖然許多企業開始將關注點從項目開發轉到內部成本管控上，并為了其發展開展了一系列管控措施，但是只停留于較淺層面的實施，具體的操作環節還不能得到更完善的制度保障，而且由于長期以來對成本管控工作有所欠缺，從整體上來看，企業對于會計成本控制制度的建立缺乏完整性，并未立足于整個企業和實踐性的企業分析，一些細節上的操作尚不合理，使得企業在運營過程中的成本控制工作缺乏精準的指導，出現了信息不統一的情況，

在房地產項目實際運行過程中成本管控效果不佳，從而影響了房地產項目的發展。

（二）缺乏全過程的成本控制

全過程管理是建立在整個項目工作的基礎上的，那么管控工作的開展也必須涉及項目的各個環節，如此才能發揮出管控效果。然而當前的許多房地產企業在實踐過程中，只將重點放在銷售方面，以銷售數據為依據確立企業利潤指標、凈流量指標等工作計劃，在項目開發過程中的土地儲備數量、開盤節奏以及市場營銷等方面的成本核算缺乏整體數據分析，企業的成本管控工作與實際運營成本不符。

（三）成本核算對象不清

房地產企業的成本核算內容較多，涉及面廣，包括住宅、商鋪、車庫等多個項目種類，每個種類還涉及土地成本核算、配套設施開發成本等多個方面，同時，許多項目是分期或分批開發，在進行核算時，沒有根據實際情況采取明確的核算方法，成本核算對象不明晰，會計科目表明細科目不清楚，使得企業成本利潤數據不可靠。

（四）會計成本控制方法固化

會計成本控制作為房地產企業發展中必不可少的環節，該項工作涉及企業內部各個部門的全面參與和溝通協調，這也是成本控制高效開展的重要條件之一，如此來看，采用科學的成本控制方法至關重要，有效的方法才能使控制措施更有針對性、時效性。但是目前的房地產企業仍未真正做到這一點，許多企業仍然采用過去的一套方法，針對地產項目進行核算，成本核算方法較為固化簡單，已經無法滿足當前企業的發展需求了，傳統人工簡單化的計算無法兼顧企業發展過程中的多種因素，也無法獲得其他多個部門的不同信息，估算出來的結果只能反映出片面的會計成本信息，對企業的發展實踐不具有現實的指導意義。

四、房地產企業會計成本核算和管控措施

（一）完善房地產開發企業的成本核算

房地產企業的成本核算主要包括對開發項目所產生的費用進行歸集和分配，從而根據成本核算對項目成本費用做出預算，使得項目開發費用在成本核算范圍內，有助于企業嚴格管控成本。因此，房地產企業應完善企業的成本核算方法，根據會計準則確定成本核算對象與具體的核算方法。成本核算的內容主要包括確定成本核算對象、設置成本項目、歸集與分配成本費用、核算成本。

成本核算對象通常是企業成本預算的單項項目，不同的項目對象采取不同的核算方法，對于有相同的開發地點、結構類型、施工單位或總承包的開發項目，一般設置為一個成本核算對象;對于開發項目較小、工期較短的項目，可將每個項目獨立設置核算對象;對于工期較長、規模較大的項目，可根據項目的區域、工期、功能區設置核算對象，例如，同時有公寓和寫字樓等不同功能的裙樓，可按照不同功能區劃分核算對象。當只開發一個房屋類項目時，對于造價較低的配套設施可不作為成本核算對象，而是直接計入房屋等開發項目的成本中。

對于成本費用，在成本核算過程中，應先分配核算對象所屬的成本項目，然后核算出對應的成本支出。在出現兩個及以上的核算對象時，應借助輔助類科目進行項目歸類，從而分配到對應的成本項目中。在進行成本核算時，應先根據成本預算、決算、結算數據對明確開發成本，對應付未付款項進行預提。同時，在核算時，應按照權責發生制原則，對于本期發生的應該由前期、本期或后期項目分攤的支出做待攤處理。

（二）建立企業項目全過程成本管控體系

房地產企業開發項目要想保證整體效益，必須嚴格控制開發過程中每個環節的成本，將項目立項、預算設計、項目招標、實際施工、結算、竣工交付以及后續銷售、物業管理階段的各項費用支出進行統一管理，立足于項目的全過程成本管控，將企業日常正常的運營管理和項目的開發建設建立在科學合理的成本管控體系上，從整體效益出發，科學管控企業的收入與支出，將資源充分利用，進而做到在降低企業日常運營支出的同時能夠控制工程項目成本。因此，面對新的經濟形勢，房地產企業應建立完善的全過程成本控制機制，并開展合理的財務、項目以及資金等預算，之后建立完善的年度、季度的成本管理目標，將其全面落實到實際工作中的同時，更好地保障財務成本管控工作合理開展，更要注重財務成本的精細化管理，確保財務成本的合理性。除此之外，企業會計成本控制體系還要根據項目具體的實際情況進行補充，提高其科學完整性。落實好管理制度的責任，優化會計成本控制的管理流程。

（三）提高資金周轉率，減少成本消耗

提高房地產資金周轉率，能夠加快房地產開發、銷售和回款速度，使得企業利用回證資金再次投放其他項目，實現資金的高效利用。房地產企業要想實現高周轉率，可從以下幾點著手：一是可在保證項目質量的基礎上適當壓縮項目周期，減少項目開發過程中產生的成本，例如，在項目開發前，提前了解相關政策流程，做好準備工作，降低項目開發時間成本;二是加強部門間的協調溝通，依靠內部完善的管理體系減少不必要的資源浪費;三是提高成本控制水平，提高資金綜合利用率，落實監督機制，每個環節的成本控制有人負責，也要有人監督。企業可以根據每個部門、各個環節的具體情況，建立人員考核機制，例如，對于項目建設中的物料、材料，應規范化使用，派專人負責處理監督，不允許鋪張浪費，多余的完整材料可以回收再利用，做到資源充分利用，節約采購成本。如此，每個人都有具體的成本控制目標，將該目標作為考核的標準之一，從而調動工作人員的積極性，更好地控制項目成本支出。

（四）采用數據化方式豐富成本控制手段

近年來，信息技術發展較快，逐漸滲透到社會發展的各個領域，房地產企業也不例外。企業日常運營與項目建設的檔案和數據對企業后期項目建設和發展有借鑒意義，然而其相關的資料信息涉及整個項目的方方面面，日常的項目工程信息都需要做到仔細歸檔，還要保證其準確性，整理起來有一定難度，所以房地產企業應加強會計數據化建設，利用信息技術將會計信息數據化，利用信息化管理相關數據資料，數據統計失誤小，可以大大減輕工作人員的工作量，也提高了管理工作效率和管理水平。在會計成本控制過程中，房地產企業應依托數據化管理，不斷豐富成本控制手段，改變傳統的單一成本控制模式，創新成本控制方法，不斷實踐總結經驗從而形成符合房地產企業自身特點的專業成本控制體系，促使企業會計成本控制取得進一步提高。除此之外，房地產企業還應強化會計監督職能，財務會計人員應依據法定政策、制度，采用科學合理的會計方法，對企業經濟活動中的會計核算的有效性、合法性、合理性進行監督，一方面對會計資料的監督，主要監督企業會計憑證、會計賬簿等會計資料，確保企業會計資料的真實性、準確性;另一方面是對資金安全的監督，主要監督企業的資金流通、財產保全，保證企業資金安全。

結 語

會計成本控制工作對房地產企業的長遠發展發揮著舉足輕重的作用，尤其是在新經濟形勢的推動下，房地產企業面臨著新的挑戰，企業間的競爭日益激烈，而會計成本把握著房地產企業正常運行的命脈，企業要想實現長效發展，須結合自身實際情況采取合理措施完善會計成本核算與管控辦法，進而利用成本管控機制落實管控工作，并不斷進行自我檢測，隨時發現企業發展過程中出現的問題，不斷改善和優化，切實提升會計成本控制實效，不斷提升企業成本控制水平，推動房地產企業的可持續發展。

（作者單位：山東聊城星光房地產開發有限公司）