房地產開發項目成本管理

經濟的發展促使房地產行業繁榮，帶動房地產建設速度加快，以推動城市化進程。房地產整體建設周期較長，投資數額較大，因此需要加強項目成本管理，提升資金的利用效率，為各環節項目開展奠定良好的基礎。

房地產行業是現階段社會經濟發展與民生發展的重點，直接關系著我國國民經濟的增長，為人們提供優質的住房服務，以滿足人們的生活需求。但在房地產企業項目建設中，受其自身的性質因素影響，還存在較多的問題，缺乏高質量的成本管理，整體管理工作不夠精細化，進而影響整體的經濟效益，甚至造成項目資金鏈斷裂，限制行業發展，需要加強重視力度，選擇新型的技術與方法開展成本管理控制，以促使行業穩定發展。

一、房地產開發項目成本管理

（一）項目成本管理概念

項目成本是指在投資項目的壽命周期內為實現項目的預期目標而付出的全部代價，現階段的項目成本可以劃分為項目的財務成本、項目的經濟成本、項目的社會成本，不同內容的成本存在一定的差異性。在發展過程中，價值工程理念的全面發展促使現階段價值也逐漸融入成本中，進而擴大項目成本的廣義定義，由此項目成本管理的定義為項目成本管理和項目價值管理，以最小的成本投入來獲得最大的項目價值的管理，對于房地產開發項目的開展具有積極的促進意義，應用價值較高。

（二）項目成本管理特點

項目成本管理特點較為明顯，受房地產開發項目自身的性質因素影響，通常劃分為選地、策劃、規劃、招標、采購、施工、竣工等，不同的階段內容不同，促使其特點更為凸顯，建設周期較長，投資數額較大，涉及的環節較多，導致其整體項目成本管理難度增大，影響各項工作的開展。在項目成本管理過程中，應積極地開展管理，明確其管理周期復雜、時間較長特點，全面開展管理，分析市場變化，嚴格進行審慎，踐行全面成本管理，實現動態成本監控，明確不定性因素產生的影響，以達到整體的管理目標，為工程順利地開展奠定基礎。

（三）項目成本管理內容

房地產開發項目成本管理內容較為復雜，如包含成本估算、成本預算、成本控制、成本考核等，需要結合實際情況開展控制，以降低成本。項目成本估算是重點內容，直接關系著各項工作的順利開展，如項目所需的人力資源、物質資源、施工資源損耗、突發事件等，需要根據實際情況作出合理的管理，以強化整體的項目管理質量。項目成本預算屬于房地產項目成本管理的重點，以成本估算為基礎，建立完善的項目成本管理計劃，及時發現存在的不足，針對性地改進，以強化各項管理，以滿足現階段的需求。根據實際的建設情況進行針對性調整，如根據市場中物資的變化來進行調控，明確相關的成本，注重后期的成本預算調整，以達到最終管理目的。項目成本考核也是現階段的重點內容，該環節重點是在項目結束后進行全過程的成本控制，分析影響因素，對項目建設過程中成本管理存在的問題進行分析，總結內容，為后續的成本管理提供良好的意見與建議，達到最終的管理目的。

（四）項目成本管理方法

基于作業項目成本控制方法，該方法以保證項目價值實現為基礎，針對性控制成本，將其控制在合同預算內，明確不確定性成本的控制，以達到管理目的。基于作業項目成本控制方法屬于動態循環管理，改善成本控制工作，改善項目過程的成本控制與循環，利用控制對象，利用收集的相關信息來實現資源的合理化配合，注重項目成本變更與結算的控制，通過構建項目成本控制模型來達到管理目的。掙值管理也是常見的管理方法，該方法主要利用計劃價值（PV）、掙值（EV）、實際成本（AC）三個關鍵指標進行分析，利用指標來分析成本存在的偏差。該方法的應用促使現階段的方法得到簡化，優化其項目范圍與項目質量，針對性地開展分析，從不同的角度來進行研究，利用量化的指標來評價，以達到高質量管理的目的。清單計價法也是重點，充分利用工程量清單計算規則與計算規范處理，以分部分項措施獲得相關的數據，以達到成本管理目的。從本質上分析，現階段我國的清單成本估算模式是以作業成本管理方法為基礎，但其未包含當前的項目管理活動。

二、房地產開發項目成本管理的意義

對于房地產開發企業來說，在發展過程中積極開展項目管理的意義較為明顯，可有效保證自身發展，強化資金管理水平，提高資金利用效率，滿足發展需求。受房地產企業自身的性質因素影響，投資大、周期長，經濟效益與成本管理水平存在明顯的關聯性，尤其是涉及資金較多的項目，需要加強重視力度，以便于合理地開展各項管理工作，促使項目有序地開展。例如，在房地產開發項目成本管理過程中，需要首先分析企業發展現狀，明確其相關的業務流程，及時發現管理中存在的問題與不足，并結合實際情況針對性改進，助力各項成本管理工作有序地開展，以提升成本管理質量。在當前的發展背景下，房地產企業想要在發展中提升自身的最大化效益，明確現階段環境背景，保證經濟效益達到最大化，同時在保證產品質量基礎上，強化現有模式，提升企業的發展空間與經濟效益。項目成本管理還可以幫助房地產企業提升自身的發展動力，降低傳統工作中的難點，利用現有的價格優勢來發揮出企業自身的價值，擴大市場范圍，促使企業在發展過程中強化自身優勢，達到改革目的，為企業發展營造良好環境。

三、房地產開發項目成本管理運用新策略

在當前的時代背景下，我國房地產行業呈現出全面發展趨勢，帶動行業經濟穩定的增長，但受其自身的性質因素影響，在項目開展過程中，整體建設周期較長，投資較大，導致其成本管理更為復雜，在傳統管理過程中經常出現管理不足情況，直接影響其成本管理效果，甚至出現成本遠超預測情況，不利于整體發展。因此應結合行業發展背景開展創新，強化現階段的房地產開發項目成本管理水平，以保證房地產企業的經濟效益，降低各項不必要的成本，提高資源的利用效率，進一步推進各項項目，為房地產企業的可持續發展奠定良好的基礎：

（一）積極開展房地產開發項目決策階段成本控制

立項決策階段直接關系著房地產開發項目的各個環節，也是現階段成本管理的重點，因此在發展過程中應加強重視力度，合理進行分析，強化現有的模式，進一步優化現有管理體系，以提升成本管理工作時效性，保證有序地開展工作。在房地產開發項目實施過程中，應根據現階段的實際情況開展，明確成本控制現狀，分析傳統控制中存在的問題，針對性提出合理的發展策略，以提升工作質量。對其各項預算開展科學可行性評價，做好施工分析，尤其是工程的周圍環境、地理條件、基礎設施等，選擇合理的施工位置，保證其性價比良好，做好整體的控制，為后續的工作開展奠定良好的基礎。加強對現階段的市場開展分析，明確房地產企業市場環境變化情況與發展趨勢，進而對房地產開發項目后續的收益開展評估，強化現有的模式，以保證各項工作有序地開展。例如，不同位置的土地其價值存在明顯的差異性，應對其土地進行合理的核算，做好等級劃分，以促使房地產開發項目的整體收益最大化提升，與企業自身的發展相契合，以促使企業穩定發展。與此同時，在立項階段還需要對房地產開發項目的經濟效益提升、凈利潤、未來營銷、成本等角度開展，詳細對各項費用與成本進行合理的劃分，促使其施工的決策工作得到有效的控制，從根本上保證其項目經濟效益，達到成本管理目標，獲得可觀的經濟效益。

（二）加強房地產開發項目設計階段成本控制

設計階段是房地產開發項目的重點，直接關系著后續的施工是否有序開展以及后續工程質量，因此在發展過程中應加強對項目設計的重視力度，明確其產生的影響，針對性提出合理的管理措施，以保證有序地開展工作。設計圖紙的有效落實尤為重要，在施工階段，除了部分特殊環節的成本費用之外應保證房地產開發項目施工與設計階段呈現出明顯的一致性，進而合理開展規劃設計階段施工成本直接關系著后續的工程開展，需要加強重視力度，強化整體的工程施工模式，更好地實現房地產開發項目成本核算的價值與目的，滿足現階段的需求。例如，房地產開發項目設計階段可以進行合理的界定，對房地產企業的經濟情況與投資額開展施工成本界定，強化其整體性，利用限定成本最大值來控制成本，以達到成本管理的目的。在該過程中，重點在于施工細節控制，考慮房地產企業的實際情況以及工作人工情況，針對性地開展控制，避免出現不必要的成本，以降低成本支出。例如，在施工材料采購過程中，應保證其施工材料性價比合理，以施工質量符合要求標準為基礎，盡量選擇價格較低材料開展施工，并保證其施工設備穩定運行，減少設備維修故障，降低維修成本，同時避免對施工工期產生影響，強化整體施工效率。設計人員在開展圖紙設計過程中，應與相關部門的設計人員開展合理的溝通，及時更改圖紙中與實際情況不符的內容，優化整體的設計結構，進而避免后續施工過程中出現大量的施工變更情況，以促使施工進度合理，有效控制施工成本。房地產企業應加強對圖紙審核工作的重視力度，尤其是施工圖紙的細節核對，以避免后續出現問題，從根源上避免施工成本增加，以提升施工圖紙的可行性，為房地產企業施工圖紙準確性提升奠定良好的基礎，可以邀請專業的審核團隊進行審核，以提升設計的準確性，對存在的不完善情況有效地整改與實施，提升整體的施工圖紙效果，為后續的高效施工提供良好的保障，降低建設成本。

（三）合理開展房地產開發項目施工階段成本控制

房地產開發項目施工過程中，應保證相關的單位部門積極參與檢查與管理，明確其施工的重點與難點，如施工水平、施工技術、施工方案、施工設備、施工進度等，嚴格開展各項管理，并根據檢查結果不斷地改進完善，從根源上控制房地產工程質量，保證其施工進度與工程質量呈現出平衡狀態。做好整體的監督，落實日常監督與核查工作，以保證工程施工質量為前提，盡可能控制施工成本，避免出現不必要的成本，以實現房地產開發項目施工成本最低化，在該環節中應盡可能避免過于追求施工進度造成施工成本增加情況，以保證其實際經濟效益在預測范圍內，有序開展各個環節施工。遵循現階段的實質性原則來控制施工成本，如在實際的房地產開發項目施工過程中，必然離不開施工變更與簽證，因此應結合實際情況來優化，保證施工人員、技術、材料等各個環節得到整體的協調，降低外界因素產生的干擾，以此來保證工程的經濟效益。與此同時，應積極地開展核查工作，嚴格按照現有的標準流程開展，經過相關部門審核批準后開展簽證，以保證各項施工順利開展，以減少不必要的成本，提升整體的施工質量，滿足發展需求。

（四）全面開展房地產項目竣工階段成本控制

在房地產開發項目開展成本管理，竣工階段也是重點，應結合實際情況進行有效的審核，充分對工程資料分析，確定工程總量，對額定的單價開展合理處理，以滿足工作需求。竣工結算屬于一項綜合性較強的工作，該工作涉及的內容較多，范圍較廣，需要專業人員開展，對各項數據、圖紙等進行合理的審核，實現數據的高效處理，并對合同相關內容落實，處理隱蔽工程，保證各項工作得以整合，做好整體的數據強化，以保證房地產開發項目整體成本降低，滿足現階段的需求。與此同時，在發展過程中，也可以建立完善的成本信息管理系統，明確成本信息的重要性，根據現階段的需求開展優化，及時、準確、完整地掌握各項數據信息，以促使其工程成本目標得以實現，實現成本最優，為我國房地產開發項目開展奠定良好的基礎。

結 語

綜上所述，在當前的時代背景下，房地產行業呈現出全面發展趨勢，工程建設數量增多，帶動行業經濟效益提升，同時其項目成本管理的弊端也越來越明顯，對整體效益產生一定的負面影響，因此應加強對房地產開發項目成本管理的重視力度，明確其重要性，從立項、設計、施工、竣工等角度開展優化與管理，強化整體管理模式，實現合理化控制，從根源上降低不必要的成本，以促使房地產企業的經濟效益提升。

[作者單位：聚豐置業（福建）有限公司]